Рынок недвижимости продолжает восстанавливаться после карантина, однако спрос на вторичное жилье – как, впрочем, и на первичное – пока не дотягивает до уровня прошлого года, несмотря на рекордное снижение ипотечных и банковских ставок.
В июле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 11 303 перехода прав в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с июнем спрос вырос на 30,1%, однако в годовом выражении показатель снизился на 10%, а относительно докарантинного марта – на 23,6%.
Об активизации рынка за счет реализации отложенного спроса и, главное, низких ставок по ипотеке и банковским вкладам сообщают и агентства недвижимости. В «Азбуке Жилья» число сделок относительно предыдущего месяца увеличилось на 25% и, таким образом, «восстановилось до обычного уровня», отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости. По сравнению с июлем 2019 г. спрос оказался ниже на 4%. Компании «Инком-Недвижимость» июль принес на 50% больше авансов от клиентов, чем в июне, и даже на 15% превзошел результаты прошлого года. При том что июль 2019 г. был для «Инкома» одним из самых прибыльных месяцев.
На вторичном рынке Новой Москвы июль тоже был весьма активным. В зависимости от характеристик объектов, их локации и т.д., в месячном выражении количество авансов выросло на 25%, а сделок – на 30%, в годовом выражении показатели увеличились на 20-25%, рассказывает Анна Руденко, директор офиса продаж «Троицк» АН Century 21 Римарком.
По словам вице-президента Гильдии риелторов Московской области, гендиректора подмосковного АН «Удачный выбор» Ольги Власовой, уровень спроса на вторичном рынке Подмосковья в июле увеличился по сравнению с июнем на 20-30%. Авансов и сделок стало примерно на 30% больше, чем в июне, и в два раза больше, чем в июле прошлого года. О высоком спросе говорит и Сергей Власенко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». По данным, поступившим из офисов КР «Мегаполис-Сервис», работающих в Московской области, количество заявок в июле по сравнению с июнем увеличилось на 12%, сделок - на 36,2%, а авансов – на 9,3%.
Однако уже во второй половине июля покупательская активность в Подмосковье начала падать.
«Если же говорить о распределении спроса, то в июне спрос за последнюю неделю месяца в сравнении с первой неделей вырос на 75%. В июле же первая и последняя недели были идентичными и одинаково активными, а во вторую и третью неделю было зафиксировано проседание на 28%. Думаю, можно смело полагать, что пик активности спроса пройден и его максимум как раз пришелся на июль и на последнюю неделю июня. То есть, другими словами, именно за этот временной промежуток и выстрелил отложенный спрос», - подчеркивает Сергей Власенко.
В столице признаки замедления рынка нарисовались после первой декады августа. «Причин здесь несколько, - комментирует Анна Руденко. - Во-первых, пик спроса на «вторичке» нынешним летом пришелся на июль, что связано с выходом из режима самоизоляции. Во-вторых, стал сказываться фактор сезонности. Покупатели и продавцы начали переносить или откладывать сделки в связи с отпусками. В-третьих, впереди нас ожидает подготовительная неделя перед началом нового учебного года, традиционно провальная для рынка недвижимости в плане активности. Поэтому уже сейчас смело можно прогнозировать, что уровень спроса в августе окажется ниже, чем в июле. Думаю, следующий заметный рост покупательской активности, если не произойдет ничего экстраординарного, мы увидим уже осенью, и, скорее всего, не в сентябре, а в октябре. И это связано с тем, что после августовского затишья потребуется время на раскачку».
Специалисты «Инкома» тоже ожидают снижения спроса. По их расчетам, по итогам августа компания соберет на 15-20% меньше авансов, чем в июле.
На фоне достаточно активного спроса число лотов на вторичном рынке жилья Москвы снизилось в июле относительно июня на 10%, а их суммарная площадь – на 9%, подсчитали специалисты «Азбуки Жилья». По данным КР «Мегаполис-Сервис», в Подмосковье общее число выставленных на реализацию вторичных квартир сократилось за месяц на 5%, а количество новых лотов - на 7%.
«Во время режима самоизоляции покупатели отказывались от просмотров, а продавцы, соответственно, от показов, что создало отложенный спрос, который проявился во всей красе именно в июле. Что произошло дальше: клиенты увидели, что депозиты дешевеют, а значит, «уходить в деньги» не стоит. Спрос резко вырос, и у собственников возникло чувство ожидания роста цен, что в некоторой степени и произошло, пусть и подорожание было совсем небольшим. В итоге часть продавцов решили придержать квартиры. Все это и сказалось на общей картине объема предложения: спрос вырос – предложение упало», - объясняет Сергей Власенко.
Как уже было сказано выше, одна из главных причин высокого спроса на жилье – рекордно дешевая ипотека. На первичном рынке действует госпрограмма льготной ипотеки, по которой квартиру в новостройке можно приобрести в кредит по ставке не выше 6,5%. Однако благодаря снижению ключевой ставки ЦБ банки могут предложить доступные кредиты и покупателям «вторички». По оценкам риелторов, в июле ипотечников на вторичном рынке московского региона кредитовали в среднем под 8,4-8,7% годовых, а минимальные ставки начинались с 7,4%.
На этом фоне доля ипотечных сделок с «вторичкой» в июле в некоторых агентствах достигала 70-75%. «Можно сказать, что на рынке «вторички» Новой Москвы наблюдался ипотечный ажиотаж. Причина – дважды скорректированные за месяц в сторону снижения банковские ставки. Это привело к тому, что ипотечные займы оформляли даже те клиенты, которые пока не собирались осуществлять покупку. Их аргументы сводились к следующему: с работой и выплатами по кредиту как-нибудь мы разберемся, а вот что будет дальше со ставками и ценами – не понятно, поэтому нужно покупать сейчас», - рассказывает Анна Руденко.
Кроме того, существенную роль в активизации спроса сыграло уменьшение ставок по банковским вкладам. По данным АСВ, средние ставки для годового депозита в 1 млн руб. в июле опустились до 4,5%, при том что инфляция составила 3,2%. Такая ситуация, естественно, значительно увеличивает привлекательность инвестиций в недвижимость.
Но примечательно, что, несмотря на такие стимулы, уровень спроса в июле, по официальным данным Росреестра, не достиг показателей июля 2019 г., не говоря уже о марте 2020-го. Похожая ситуация сложилась и на рынке новостроек: в июле Росреестр зарегистрировал в Москве 5 159 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 6,3% больше, чем в июне, но на 8,7% меньше, чем в июле 2019-го. Вообще, судя по статистике Росреестра, все прекрасно только на ипотечном рынке: в июле ведомство зарегистрировало 9 147 ипотечных договоров на покупку «вторички» и новостроек – в месячном выражении рост составил 9,6%, в годовом – 14,1%.
Однако такая ситуация не сулит ничего хорошего рынку недвижимости в целом. Получается, что бум ипотечного кредитования и всплеск инвестиционного спроса пока лишь поддерживают рынок жилья на плаву, но не могут обеспечить его восстановление хотя бы до прошлогоднего уровня. Причины достаточно очевидны – снижение уровня доходов населения и завышенные цены на недвижимость - см. «Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами»; «В России кончаются качественные ипотечные заемщики».