Снижение ключевой ставки ЦБ обеспечило не только рекордное удешевление ипотеки, но и не менее рекордное уменьшение ставок по банковским вкладам. Недвижимости это пошло на пользу – активизировались инвесторы. Однако в «старой» Москве спрос на новостройки все равно падает.

Спрос

В июле 2020 г. Росреестр зарегистрировал в «старой» Москве 3 035 ДДУ, по которым было куплено 2 780 квартир и 255 апартаментов, сообщает компания «Метриум». За месяц спрос снизился на 3% - в июне 2020 г. в столице оформили 3 135 ДДУ (2 925 квартир и 210 апартаментов). Год назад, в июле 2019 г., в Москве было заключено 4 250 ДДУ (3 850 квартир и 400 апартаментов). Соответственно, в годовом выражении продажи новостроек упали на 29%.

«Как видим, волна восстановительного спроса постепенно ослабевает, но в целом активность клиентов все-таки сохраняется на высоком уровне с учетом текущих обстоятельств», - комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

В Новой Москве в июле продолжился восстановительный рост спроса. Относительно предшествующего месяца количество ДДУ выросло на 16%, до 1 255 соглашений. Заметно сократился разрыв между показателями в годовом выражении – отставание от 2019 г. в июле составило 11%, тогда как месяцем ранее оно превышало 50%.

Основным драйвером восстановления покупательской активности на присоединенных территориях по-прежнему является ипотека с господдержкой, под действие которой попадает свыше 98% предложения квартир в ТиНАО при первоначальном взносе 15%. «Кроме того, после снятия ограничений на рынок выплеснулся отложенный спрос, и он не был полностью реализован в июне. Отмечу также, что во II квартале на рынок Новой Москвы вышли сразу три премьеры – это рекордно высокий показатель для ТиНАО», - добавляет Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District).

Данные риелторов о динамике продаж в августе оказались достаточно противоречивыми. Число обращений в компанию «Инком-Недвижимость» в первой половине августа сократилось на 16% относительно аналогичного периода июля и на 4% по сравнению с августом прошлого года. «После окончания самоизоляции мы наблюдали большой ажиотаж, однако затем количество обращений вернулось на среднестатистический уровень», - поясняет заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Количество сделок в месячном выражении также упало - на 28%, но при этом оказалось на 34% больше, чем в августе 2019-го. Как напоминает эксперт, в прошлом году в это время наблюдался спад покупательской активности: он начался вслед за периодом повышенного спроса, обусловленного грядущим переходом на эскроу-счета.

В «Метриуме» потенциальный спрос, наоборот, за первые две недели августа увеличился на 12% относительно аналогичного периода июля. Но в сравнении с первыми двумя неделями августа 2019 г. активность клиентов снизилась на 18%. Надежда Коркка полагает, что в связи с открытием некоторых стран клиенты, возможно, решили уйти в отпуск и наступило обычное для рынка летнее снижение активности.

Ипотека

Ипотека остается главным драйвером спроса на рынке жилья. К началу июля 2020 г. средняя ставка по всем выданным жилищным кредитам в Москве составила 7,55% годовых (+0,34 п.п. к предыдущему месяцу). Годом ранее, к началу июля 2019 г., этот показатель равнялся 10,2%, напоминает Ксения Юрьева.

При этом покупку новостроек в Москве в июле кредитовали в среднем под 6,2% годовых, что на 3,5 п.п. меньше, чем в июле 2019 г. По словам гендиректора АН «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, средняя ставка выдачи ипотеки по московскому региону в целом (Москва и Подмосковье) составила в июле 6,42%.

На фоне снижения ставок доля ипотечных сделок с новостройками за год увеличилась с 48% до 60%, подсчитали в компании «Метриум» (с 60 до 70%, по данным АН «Бон Тон»). При этом в июне 2020 г. на ипотеку приходилось 69% продаж, то есть за месяц показатель сократился на 9 п.п. По мнению Надежды Коркки, это объясняется тем, что отложенный спрос на ипотеку, накопившийся за время самоизоляции, выплеснулся на рынок в июне. А в июле активность ипотечников закономерно пошла на спад.

Валерий Кочетков связывает снижение спроса на ипотеку с уменьшением ставок по банковским вкладам. По данным АСВ, уровень инфляции к началу июля составил 3,2%, а средние ставки для годового депозита в 1 млн руб.— 4,5%. Это повысило популярность инвестиций в недвижимость, а значит, на рынке выросла доля платежеспособных покупателей, не нуждающихся в ипотеке. В «Инкоме» доля ипотечных сделок в июле составила 47%, что на 13 п.п. меньше июньских показателей. В июле 2019-го ипотечников в компании было 44%.

Доля ипотечных сделок в Новой Москве в июле 2020 г. осталась на июньском уровне – 75% от общего объема продаж. В годовом выражении прирост составил 17 п. п. «Таким образом, в ТиНАО мы по-прежнему видим мощный эффект от льготной ипотеки, в отличие от «старой» Москвы, где данный показатель практически вернулся на докризисный уровень. На мой взгляд, эта тенденция объясняется более низкой стоимостью квадратного метра в новомосковских новостройках. На фоне снижения доходов населения спрос смещается в сторону самых доступных предложений», - говорит Ксения Юрьева (девелопер Russian Design District).

Цены

Стоимость московских квартир за месяц не изменилась. За год средний бюджет предложения квартир экономкласса увеличился на 2,7%, комфорткласса – на 5,2%. При этом квартиры бизнес-класса подешевели за год на 9,6%, рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Средний бюджет предложения квартир

Класс «Старая» Москва
июл.20 июл. 2020 к июн 2020 июл. 2020 к июл. 2019 июн.20 июл.19
млн руб. % % млн руб. млн руб.
Эконом 8.00 0.2% 2.7% 7.99 7.79
Комфорт 10.82 0.0% 5.2% 10.82 10.28
Бизнес 19.74 -0.4% -9.6% 19.82 21.84

Источник: «Азбука Жилья»

Примечательно, что при отсутствии роста цен предложения средний бюджет сделки в «экономе» и «комфорте» за месяц увеличился на 5,4%, а в бизнес-классе - на 9% до 16,06 млн руб., подсчитали в «Азбуке Жилья». По сравнению с прошлым годом квартиры экономкласса подорожали на 17,7%, комфорткласса - на 13,6%, бизнес-класса - на 17,6%. Опережающий рост чека сделки объясняется изменением структуры спроса на фоне удешевления ипотечных кредитов. Благодаря снижению ставок люди получили возможность приобретать более просторное и дорогое жилье – см. «Однокомнатные квартиры теряют популярность».

При этом в Новой Москве, по данным «Инкома», средняя стоимость купленной квартиры за год почти не изменилась, а по сравнению с июнем – выросла на 2% до 7,2 млн руб.

Скидки

По данным «Инкома», сегодня скидки предлагаются в 28% проектов «старой» Москвы и в 15% ЖК на присоединенных территориях. За месяц распространенность скидок в прежних границах столицы сократилась на 1 п.п., в Новой Москве - на 3 п.п. За год – на 16 п.п. и 26 п.п. соответственно, рассказывает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Средний размер дисконта в «старой» Москве в июле составил 4% - столько же, сколько в июне. По сравнению с июлем прошлого года скидки увеличились на 1 п.п. В ТиНАО дисконты выросли за месяц на 1 п.п., за год – на 3 п.п.