Ставки на аренду жилья в Москве, рухнувшие во время весеннего карантина, пока не вернулись на прежний уровень и, скорее всего, в ближайшие месяцы не вернутся, несмотря на надежды многих арендодателей на сезонный всплеск спроса. В лучшем случае все будет, как сейчас, в худшем – если опять всех «самоизолируют» – ставки упадут еще больше.
Рынок аренды жилья, будучи самым мобильным и наиболее зависимым от ситуации на рынке труда, стал главной жертвой весенней «самоизоляции». Согласно данным компании «Миэль-Аренда», по итогам первого полугодия 2020 г. число сделок по аренде жилья в Москве сократилось примерно на 35%. Ценовая динамика тоже была близка к катастрофической: по данным риелторов, в период карантина ставки в масс-маркете падали на 20-30% - см. «Аренда жилья в Москве и Подмосковье: из-за коронавируса спрос упал в разы, ставки в экономклассе – процентов на 25%».
После отмены ограничений арендаторы «проснулись» далеко не сразу. Как отмечает агент по аренде Александр Харыбин, в июне и частично в июле было еще сложно работать – рынок оживился с середины июля. Тем не менее и сейчас арендаторов «в поиске» все еще намного меньше, чем обычно в это время года. По оценке компании «Инком-Недвижимость», в июле спрос был ниже прошлогоднего на 20%.
Впрочем, подчеркивает Александр Харыбин, желающих снять жилье в Москве не так уж мало - но по ценам на 10-15% ниже, чем до пандемии. «Многие собственники сейчас пытаются вернуться к докарантинным уровням, но пока это трудно сделать и эти квартиры подвисают. Поэтому создается впечатление, что спроса нет. Хотя если по рынку выставляться, все берут», - поясняет эксперт.
О неготовности многих арендодателей к снижению ставок говорит и управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова. По ее мнению, «виновата» психология: люди не готовы переступать через некий порог ожиданий, предпочитая отказаться от сдачи квартиры в аренду, чем идти навстречу клиентам. Нечто подобное наблюдалось и в кризис 2008-2009 гг.
Вряд ли такое поведение арендодателей можно назвать разумным. Длительный простой квартиры – возвращение ставок к докризисному уровню вряд ли возможно в обозримой перспективе - явно выйдет дороже скидки. Однако учитывая глубину падения ставок, некоторый «ступор» квартирных хозяев можно понять. По данным «Инкома», в феврале 2020 г. года стоимость найма однокомнатных квартир составляла в среднем 37 000 рублей, двухкомнатных– 54 000 рублей, трехкомнатных – 95 000 руб. К августу аренда однушек подешевела до 31 000 руб. (на 16%), двушек – до 42 000 руб. (-22%), многокомнатных – до 60 000 (-37%). То есть цены, фактически, вернулись к уровню 2018 г. – см. «Аренда жилья в Москве: на рынок вернулась сезонность, но цены не растут».
Только на порог входа на арендный рынок, карантин, похоже, никак не повлиял. По информации «Инкома», и в апреле, и в июле минимальная стоимость найма однокомнатной квартиры в «старой» Москве – 20 000 руб.
Районы с самой низкой средней стоимостью аренды, июль 2020 г.
| Район, округ | Средняя цена предложения, тыс. рублей/месяц |
|---|---|
| Солнцево (ЗАО) | 24,7 |
| Молжаниновский (САО) | 25 |
| Ново-Переделкино (ЗАО) | 26,3 |
| Бескудниковский (САО) | 27 |
| Бирюлево Западное (ЮАО) | 27,7 |
| Капотня (ЮВАО) | 28,2 |
| Лосиноостровский (СВАО) | 28,6 |
| Бирюлево Восточое (ЮАО) | 28,9 |
| Западное Дегунино (САО) | 29 |
| Ярославский (СВАО) | 29 |
Данные департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»
Намного лучше ситуация в сегменте элитной аренды. В июле элитную квартиру можно было арендовать в среднем за 318 000 руб. в месяц, что на 3% больше, чем в июле. С начала года ставки предложения просели лишь на 2%, а за последний год – на 4,5%. При этом средневзвешенный бюджет спроса (ставка аренды, запрашиваемая потенциальными арендаторами) с начала года не изменился и по-прежнему составляет 268 000 руб. в месяц, сообщает Savills.
Со спросом на «элитку» тоже все неплохо: число обращений от потенциальных арендаторов приближается к уровню марта 2020 г. Показатель все еще ниже прошлогодних значений, однако есть тенденция к увеличению спроса: в июле 2020 г. Savills получил на 42% больше запросов от корпоративных клиентов на аренду элитных квартир, чем в прошлом месяце.
Эксперты Savills прогнозируют роста числа запросов на аренду элитной недвижимости и в ближайшие месяцы. «Катализатором к увеличению интереса к аренде квартир послужит сезонность – наивысшая активность клиентов отмечается именно в августе, перед началом учебного года и делового сезона, когда растет спрос на аренду недвижимости», - говорится в отчете компании.
Однако риелторы, работающие в более демократичных сегментах, в активизации арендаторов в конце августа – в сентябре не уверены. По мнению заместителя департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, это возможно в случае восстановления рынка труда и отсутствия новых ограничений. В противном случае арендные ставки могут снизиться до 9%. Александр Харыбин наиболее вероятным сценарием считает продолжение существующего тренда – и спрос, и цены останутся на нынешнем уровне. Потому что кризис, на самом деле, никуда не делся. «Сезонный всплеск спроса мы наблюдали только на «жирном» рынке. Сейчас неоткуда появляться этому всплеску. Рынок аренды зависит от рынка труда, который восстанавливаться, я думаю, будет еще долго», - резюмирует Харыбин.