Новостройки Москвы: в лучших районах жилые комплексы строятся рядом с метро

В первом-втором поясе за Третьим Транспортным кольцом (ТТК) Москвы расположились районы, которые считались престижными еще в советские времена. Часть из них специально застраивалась домами, предназначенными для научной и творческой интеллигенции и номенклатуры. Говоря современным языком – тогдашней «элиты» общества. Сегодня лучшие из этих районов конкурируют с центром по уровню жизни, качеству жилья и ценам на недвижимость.

Братство московских колец

Эти районы можно описать одной ёмкой фразой: уже не центр, но еще не «спальники», формулирует Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья». Географически их месторасположение эксперт определяет «тремя кругами вокруг ТТК». Первый - «ржавый пояс Москвы» – районы промзон, которые активно развивали в советское время, в основном до середины 20-го века, на прежних окраинах города. Второй – это Московское центральное кольцо (МЦК), которое когда-то было окружной грузовой железной дорогой, проходившей через эти промзоны. И третий - маршрут ранее планировавшейся трассы Четвертого транспортного кольца, очертания которого прослеживаются по существующей дорожной сетке.

Эксперты отмечают общие черты, характерные для районов первого-второго пояса за ТТК.

- быстрая и удобная дорога до центра (и до любой точки Москвы) – благодаря станциям метро (в каждом районе их несколько), МЦК, московских центральных диаметров (МЦД). Когда окончательно замкнется Большая кольцевая линия метро (БКЛ), улучшатся связи между соседними районами.

- добротный вторичный рынок. В старых районах у ТТК много сталинских домов разного формата, имеются улучшенные панельные серии домов и индивидуальные жилые комплексы нового времени. В шестидесятые эти районы первыми получили дома ранних серий типового домостроения - хрущевки, а потом активно участвовали в «лужковской» программе реконструкции пятиэтажек. Сегодня здесь проходит «собянинская» реновация (Проспект Вернадского, Хорошево-Мневники, Покровское-Стрешнево, Зюзино). Соответственно, вместо хрущевок они получали/получат современные дома.

- высокий уровень образовательной инфраструктуры – здесь расположены школы и гимназии «с историей», ведущие вузы страны.

- объекты культуры – как и в центре города, в соседствующих с ним районах функционируют театры, музеи, галереи.

- рабочие места – часть районов изначально строилась с тем расчетом, что жители будут тут же и трудиться, а сегодня в институты и научные центры приезжают сотрудники из других районов столицы и Подмосковья.

Так, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» выделяет в старых московских районах такие «особенные точки притяжения» - куда люди приезжают на работу, а также погулять и развлечься.

Например, в Хорошёвском «на притяжение» посетителей и создание рабочих мест работают такие объекты, как «Авиапарк», несколько крупных спортивных комплексов – «Мегаспорт», «ВЭБ Арена», «ЦСКА», парки – Ходынское поле, Березовая аллея.

На территории Гагаринского района - такие достопримечательности, как Воробьевы горы, набережная с причалом, Большой московский цирк, Дворец пионеров со спортивной базой и обширным парком, несколько музеев, театр Армена Джигарханяна.

В Лефортово – Лефортовский парк с прудами и эстрадой, музей-усадьба с галереей и дворцом, мост 18-го века через Яузу. Историческая местность Дангауэровка привлекает всех, кто интересуется архитектурой.

В Раменках, в части района между ТТК и Минской улицей, мы увидим и киностудию Мосфильм с музеем, и Московский гольф-клуб, и знаменитый круглый дом на улице Довженко, а также улицу Косыгина, знаменитую особняками, где обитало руководство СССР.

И все-таки очень разные

Но причесать все подряд районы первого пояса за ТТК под одну гребенку трудно, эксперты отмечают их крайнюю разнородность.

Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья») называет наиболее «классические» старые районы города в районе ТТК: Алексеевский, Аэропорт, Сокол, Лефортово, Марьина Роща, Академический и Гагаринский.

Есть районы, которые по территориальному признаку подходят под определение «старых» но выделяются из общего списка. Например, перегруженные производственными зонами, но перспективные с точки зрения жилищного строительства районы Соколиная Гора, Нагорный и Нижегородский. Есть районы, развитие которых началось позже остальных, например, Хорошевский – он не старый, но и не «спальный».

Соответственно, эксперт выделяет 23 района, точно попадающие в категорию «старые» и расположенные в первом-втором поясе от ТТК: Беговой, Савеловский, Тимирязевский, Марьина Роща, Останкинский, Алексеевский, Сокольники, Лефортово, Южнопортовый, Даниловский, Москворечье-Сабурово, Академический, Зюзино, Черемушки, Ломоносовский, Обручевский, Гагаринский, Раменки, Филевский парк, Хорошево-Мневники, Хорошевский, Аэропорт, Сокол.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) относит к этому списку еще и южную часть Даниловского и Донского районов, западную часть Дорогомилово, Пресненского района, Бутырский район, северо-восточную часть Красносельского района, восточную часть Нижегородского, Печатники, Нагатинский Затон, который преобразился в результате освоения промышленных территорий. Плюс эксперты называют еще Ростокино и Котловку.

Лучшим для жизни Надежда Коркка считает Раменки. Четвертая часть площади района приходится на Ботанический сад МГУ и лесопарковую зону Воробьевых гор. Это центр академической и культурной жизни: здесь находятся знаковые вузы, 16 посольских городков, киноконцерн «Мосфильм». Район отличается высокой транспортной доступностью и хорошо обеспечен социальной инфраструктурой. Сегодня здесь активно возводятся новостройки бизнес- и премиум-класса.

Второе место стоит отдать Сокольникам, где больше половины площади занимает одноименный парк. В конце 90-х годов – начале 2000-х здесь строились жилые комплексы, которые позиционировались как элитные. Плюс жилой фонд представлен поздними сталинками и застройкой 50-60 гг. Из любой точки района можно быстро добраться до парка, в локации хорошо развита транспортная и социальная инфраструктура.

Третье место, по мнению эксперта, занимают Хорошевский и западная часть Бегового района на престижном северо-западном направлении, недалеко от ММДЦ «Москва-Сити» и других бизнес-комплексов.

Промзоны – главный земельный резерв

Девелоперы с удовольствием работают в старых московских районах – места для строек здесь есть, особенно с учетом программы реорганизации промзон. По данным генерального директора АН «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, здесь строится порядка 1,3 млн кв. м жилья в 137 проектах. В основном с квартирами – 68%. Из них львиная доля предложения – около 70% - относится к бизнес-классу, на долю комфорткласса приходится 20%, на премиальный сегмент - 12%. В предложении апартаментов по 40% приходится на бизнес- и премиум-классы, 20% - на комфорткласс.

Сопоставимые оценки соотношения классов жилья - у агентства «Метриум»: в районах и локациях, примыкающих или расположенных рядом с ТТК, 80,4% предложения квартир и апартаментов составляет бизнес-класс, 10,3% – комфорткласс и 9,3% – премиум.

Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья») выделяет пятерку районов, где представлено наибольшее число лотов в продаже: Даниловский (1 921 лот), Хорошево-Мневники (1 190), Раменки (1 076), Алексеевский (1 013) и Беговой (956).

По данным Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), лидером по числу проектов, в которых идут продажи, стали Раменки – здесь строится 16 жилых комплексов. Впрочем, и район огромный - он простирается от ТТК до улицы Лобачевского. На втором месте – Хорошевский, где реализуется 7 проектов, и на третьем - Лефортово с шестью комплексами, в этих двух районах активно осваиваются промзоны.

Действительно, сегодня промышленные зоны являются основным земельным резервом для строительства жилья в Москве, говорит Надежда Коркка («Метриум»). Именно проекты комплексного освоения территорий, которые строятся преимущественно на месте бывших промышленных зон последние пять лет, преобладают над точечной застройкой в Москве. В частности, масштабные комплексы бизнес-класса появились на территориях промзон «ЗИЛ» («Зиларт») и «Серп и Молот» («Символ»). В 2015-2016 гг. также стали застраиваться территории на юго-востоке Москвы, на Рязанском проспекте. А согласно официальной статистике 2018 года, в «старой» Москве было введено около 2 млн кв. м жилья и 70% (1,5 млн кв. м) от общего объема ввода заняли проекты на территории бывших промзон.

Что касается перспективных планов строительства в этих районах, то, по данным эксперта, число анонсированных в «старой» Москве проектов исчисляется сотнями: речь идет примерно о 350 проектах. Разумеется, весомая часть из них будет реализована в районах, примыкающих к ТТК. К примеру, в Сокольниках, где сегодня нет ни одной новостройки, заявлено сразу о нескольких проектах.

Выбор покупателя: двухкомнатные класса «комфорт» и однокомнатные класса «бизнес»

В классических московских районах покупатель может рассчитывать на покупку двухкомнатной квартиры комфорткласса площадью 57,64 кв. метр с бюджетом 12,271 млн руб. «Усредненный портрет» наиболее популярной покупки дает «Азбука Жилья» на основе данных по количеству заключенных ДДУ по итогам семи месяцев 2020 года. Из 1 995 сделок в комфортклассе на данный тип квартир пришлось 36% от общего количества продаж.

Квартиры побольше - трехкомнатные и четырехкомнатные формата «евро» со средней площадью 70 и 109 кв. м., по данным «Бон Тон», в среднем стоят 14 и 20 млн руб. соответственно. По оценкам «Метриум», квадратный метр в массовом сегменте обходится в среднем в 181,8 тыс. рублей.

В сегменте бизнес-класса, по информации «Азбуки Жилья», с начала 2020 года в изучаемых нами районах наиболее популярным лотом оказалась однокомнатная квартира. Доля однушек - 32% от общего количества ДДУ (5 887 лотов). Средний размер проданных квартир - 42,11 кв. м, средняя стоимость - 10,556 млн руб.

Диапазон квартирных цен бизнес-класса, по статистике «Бон Тон» - от 13 до 26 млн руб. Речь о квартирах от двухкомнатных до четырехкомнатных, в основном формата «евро». Средняя стоимость квадратного метра в квартире бизнес-класса – 259,3 тыс. рублей (данные «Метриум»).

Как отмечает Надежда Коррка, подавляющее большинство проектов отличается хорошей транспортной доступностью: строительство ведется около действующих или перспективных станций метро, а рядом с новостройками находятся выезды на основные транспортные магистрали города.

Лидеры продаж, новинки и ветераны рынка

Одной из ярких премьер II квартала 2020 года эксперты считают ЖК бизнес-класса «Настоящее» в Раменках, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Раменки». Проект включает четыре жилых корпуса от 8 до 28 этажей. Они формируют два квартала, объединенные общим бульваром с приватной придомовой территорией площадью 2 га. Выбор квартир – от студий площадью 35 кв. м до четырехкомнатных площадью 135 кв. м. Имеются лоты с каминами, окнами в ванной комнате и разнообразными летними помещениями – лоджиями, балконами и террасами. Минимальная стоимость лота – 9,3 млн рублей за студию площадью 35 кв. м. По наблюдениям Надежды Коркки, после старта продаж в проекте наблюдается крайне высокий спрос.

Заметный проект в Раменках, на Мичуринском проспекте, - жилой комплекс бизнес-класса «Небо». На территории 4,5 га строятся три монолитных небоскреба высотой 51-52 этажа с подземным паркингом на 940 машино-мест, детским клубом, торговой и социально-бытовой инфраструктурой. Предлагаются 1-2-3-4-5-комнатные квартиры площадью 48-383 кв. м с высокими потолками и панорамным остеклением. Стоимость квартир начинается от 15,26 млн рублей.

По соседству с Раменками - в Дорогомилово - рядом с Парком Победы расположился МФК «Поклонная, 9» с люксовыми апартаментами стоимостью от 21,56 млн рублей. Архитектурный стиль представляет собой «микс» американских небоскребов и сталинских высоток. Фасады отличаются большой площадью остекления. Первые этажи отданы гостинице, в подземной части – многоуровневый паркинг. В продаже двух-трех-четырех-комнатные апартаменты с площадями от 50 до 165 кв. м, расположенные с 7-го по 32-й этаж, и видовые пентхаусы - от 244 до 418 кв. м. с управлением от международного гостиничного оператора.

Самым продаваемым комплексом в 2020-м году стал ЖК «Сердце столицы» в Хорошево-Мневниках, у станции метро и МЦК «Шелепиха», отмечают в агентстве недвижимости Est-a-tet. В проекте компании «Донстрой» была реализована 41 тысяча квадратных метров жилья. Минимальный бюджет покупки в данном жилом комплексе – 10,3 млн рублей (однокомнатная квартира; 32,8 кв. м). В квартале монолитных корпусов 19-36-37 этажей предусмотрены паркинг, школа, детский сад, медцентр, магазины, спортклубы, рестораны, спортплощадки, бассейн, велотреки, роллердромы. Участок Шелепихинской набережной (где находится ЖК) станет пешеходным. В продаже - 1-3-4-комнатные квартиры и апартаменты площадью 33-42-139 кв. м.

Другой знаковый проект «Донстроя» - «Символ» в Лефортово. Он, как уточняют в пресс-службе компании, тоже входит в десятку самых покупаемых проектов Москвы. Стоимость квартир стартует от 6,3 млн рублей. Жилой квартал представляет собой ансамбль монолитных домов от 3 до 27 этажей. Для машин предусмотрен подземный паркинг, по территории протянулся парк «Зеленая река», инфраструктура ЖК включает две школы, восемь детских садов, детскую и взрослую поликлиники. Покупателям предлагаются 1-2-3-4-комнатные квартиры и студии 28-130 кв. м. Напомним, что «Символ» строится на территории завода «Серп и молот». Перед началом работ компания полностью заменила старый грунт на новый, а недавно провела независимую экологическую экспертизу территории комплекса, которая подтвердила, что все основные показатели – в норме.

На территории другого известного советского завода - «Калибр», специализировавшегося на изготовлении измерительных инструментов, строится комплекс бизнес-класса iLove. Новостройка находится в Алексеевском районе, на улице Бочкова. Это пять монолитных корпусов с подземным паркингом. Набор квартир – от студий до пентхаусов с площадями от 29,5 до 195 кв. метров и разнообразными планировками, включая евроформат и ситихаусы (с собственным входом). Предусмотрено панорамное остекление, кладовки. Дворовые территории свободны от машин. Стоимость квартир – от 9,9 млн рублей.

В Южнопортовом районе, на 1-й улице Машиностроения строится ЖК Vitality - клубный комплекс бизнес-класса. Это два 17-этажных монолитных дома в современном стиле с панорамным остеклением. Подземный паркинг рассчитан на 123 машино-места. Дома объединены закрытым двором, это площадка с ландшафтным дизайном, зонами отдыха и детскими площадками с мягким покрытием. Представлены одно-двух- и трехкомнатные варианты с площадями 40-47, 48-70, 62-91 кв. метров соответственно. Соседние квартиры можно объединять. Стоимость лотов начинается от 11,25 млн руб.

«Метрополия» - жилой комплекс бизнес-класса, который тоже возводится в Южнопортовом районе, на пересечении Волгоградского проспекта и ТТК. Это семь монолитных 30-этажных башен с двухуровневым подземным паркингом, дошкольным учреждением, магазинами, бытовыми службами и кафе на первом этаже. Фасады отделываются клинкерным кирпичом, запроектированы комфортные лобби. Каждый корпус назван именем крупной столицы - Берлин, Рим, Париж, Токио, Нью-Йорк, Москва, Лондон. В продаже студии, 1-2-3-4-комнатные квартиры со свободными планировками от 24 до 87 кв. м. Стоимость лота - от 8,56 млн руб.

В Беговом районе», на Ленинградском проспекте, 31 обращает на себя внимание проект «Царская площадь» Это ансамбль монолитных (1-13-15-17-19 этажей) корпусов с «историческими» названиями - Екатерининский, Романовский, Петровский, Александровский. Центр композиции – Царский павильон, построенный в 1882 году к Всероссийской Промышленно-Художественной выставке. Проектом предусмотрена пешеходная галерея с арт-объектами, зонами отдыха. Покупатели могут приобрести студии и 1-2-3-4 комнатные квартиры и апартаменты 30-114 кв. м. Инфраструктура комплекса – подземный паркинг, пекарни, рестораны, кофейни, магазины, фитнес-центр. Стоимость – от 10,67 млн руб. за лот.

В Тимирязевском районе возводится жилой комплекс на Дмитровском шоссе, 1 с названием, соответствующим адресу – D1. ЖК включает три монолитных корпуса: один 23-этажный и два 59-этажных. В стилобатной части обоснуются детский сад, магазины в формате street retail и необходимые сервисы. В продаже студии и 1-2-3-4-5-комнатные квартиры площадью 28-170 кв. метров. Из окон открываются виды на сталинские высотки, ММДЦ «Москва-Сити», Останкинскую башню. Цены на квартиры – от 9,83 млн руб.

Более полный перечень объектов - в таблице ниже.

Новостройки в районах за ТТК – первый пояс

Источник: «Метриум»