Новостройки Москвы: на спальные районы приходится две трети предложения
Качество жизни в «спальниках» заметно улучшилось
Московские спальные районы - относительно недавние столичные территории, которыми в советское время обрастала Москва. Они активно застраивались типовым жильем в 60-80-е годы. В основном «спальники» располагаются ближе к МКАД и за кольцом. Часть районов формировалась по производственному принципу – там работали крупные предприятия, но большинство жителей на работу, на учебу, а также за покупками и развлечениями ездили в центр. Причем до метро еще приходилось добираться общественным транспортом. Короче, как шутили в те времена москвичи, «три дня на оленях»… Но сегодня многое изменилось, и «спальными» мы называем эти места больше по старой памяти.
Районы для жизни
Хотя кое-что все же перешло из прошлого по наследству. Это маятниковая миграция. По мнению экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», - миграция верный признак современных спальных районов. Многие жители продолжают ездить на работу в центр, хотя сегодня и на бывших окраинах появились бизнес-центры, позволяющие устроиться поближе к дому. Можно и перейти «на удалёнку», тем более что в современных домах имеются зоны коворкинга. Но все равно, пока центр Москвы остается самым крупным «работодателем», и трафик из спальников в «старый город» и обратно остается солидным.
А с остальными проблемами спальных районов удалось справиться. Застройка уже давно не такая унылая – появились жилые комплексы со стильными архитектурными проектами, нестандартным благоустройством, «собственными» школами и садиками. «Первые этажи начали занимать магазины, отделения банков, салоны красоты, кафе и рестораны. Стало больше точек притяжения местных жителей, появились интересные места для встреч и общения», - говорит генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Вообще, крепкая разнообразная инфраструктура – торговая, спортивная, развлекательная (и не только на первых этажах жилых домов, но и в виде отдельно стоящих крупных объектов) – характерна для спального района. Как замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в «спальниках» может не быть предприятий и масштабных офисов, но инфраструктура обязательна – ведь «люди здесь живут».
К слову, стоит развенчать миф, будто спальники строились в советское время без всякой инфраструктуры – «напротив, тогда уже были предусмотрены нормативы по обеспечению жителей домов детсадами, школами, поликлиниками, магазинами», добавляет Ирина Доброхотова. Так что советские градостроители работали очень грамотно.
А сейчас тут даже появляются модные креативные пространства: коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина приводит в пример «Люмьер-Холл» и дизайн-квартал «Флакон» в Бутырском районе, которые организованы на территориях бывших промышленных предприятий и находятся в окружении жилых домов.
Еще один старинный плюс многих спальных районов, привлекающий покупателей жилья, - соседство с зелеными зонами: большими лесопарками, природными заказникам, водоемами.
Наконец, до большинства районов дотянулось метро, город развивает проект центральных диаметров, явную пользу принесло открытие МЦК.
Хотя, конечно, спальник спальнику – рознь, есть замечательные районы, а есть и не очень.
Лучшие и не самые лучшие
В «Азбуке жилья» считают, что в «старой» Москве насчитывается 79 спальных районов. Большая часть «спальников», по данным «Бон Тон» находится в ЮВАО, ВАО и ЗелАО, на 80%, по данным агентства, спальными являются в СВАО и ЮАО.
Какие из них лучшие? Как подчеркивает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья», наиболее привлекательны те, что развивались не в районе промзон, а вблизи парков и лесопарков. Прежде всего, это запад и юго-запад. Их ценят и за «контингент» проживающих. Так как здесь много хороших вузов «с историей», киностудия «Мосфильм», квартиры в свое время получали ученые, преподаватели, кинодеятели, а также журналисты, писатели, дипломаты. Не менее престижны север и северо-запад – там тоже приятные зеленые зоны, чистый воздух и «приличная» публика.
Для более тщательного «отбора» самых лучших районов Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), предлагает следующие критерии: расстояние и удобство поездок до центра, экологическое благополучие, высокий уровень безопасности и хороший социальный контингент, наличие крупных торговых центров, хорошая обеспеченность социальной инфраструктурой, благоустроенные общественные зоны. По этим признакам можно выделить Крылатское, Строгино, Кунцево (часть внутри МКАД), Щукино, Черемушки, Ясенево.
Другие эксперты добавляют к этому списку Митино, Марьино, Куркино, Измайлово, Тушино, Зюзино, Богородское, Обручевский, Южное Бутово, Очаково-Матвеевское, Можайский, Солнцево, Тропарево-Никулино, Ново-Переделкино.
Менее комфортные районы расположены на востоке и юго-востоке Москвы, которые развивались как промышленные территории, а значит, не так благополучны с точки зрения экологии. Второй недостаток (он есть не у всех нижеперечисленных) – неважная транспортная доступность. То есть нет «своей» станции метро, МЦД, до ближайшей приходится добираться, как встарь.
В качестве не самых комфортных районов эксперты называют Капотню, Некрасовку, Марьино, Рязанский, Метрогородок, Гольяново, Лианозово, Вешняки, Бирюлёво Западное, Печатники.
Но в любом случае московский район всегда найдет своего жителя – в первую очередь за счет более низких цен на жилье. К тому же всё-таки есть планы развития.
Как поясняет Наталия Кузнецова («Бон Тон»), например, редевеломпент промзоны в Метрогородке, расположенном поблизости от Лосиного острова, позволит изменить имидж района. Рязанский тоже стремится к лучшему – здесь реализуются новые комплексы и заработала Нижегородская ветка метро. Некрасовка, где строится большой жилой район, в прошлом году получила свою станцию.
Сколько жилья строится
«Основная застройка ведется как раз в спальных районах Москвы, так как в историческом центре очень мало земли для строительства, - комментирует Ольга Тумайкина (ГК ФСК). - А на более отдаленных от Садового кольца и ТТК территориях мест для строительства больше. И все чаще большие промышленные кластеры на территории Москвы преображаются в культурные центры или уступают место жилой недвижимости. Активно застраиваются территории вокруг МЦК и новых транспортных линий МЦД».
Данные экспертов о количестве продаваемого в спальных районах жилья несколько разнятся. По информации Est-a-Tet, общая его площадь - 1,9 млн кв. м, то есть 207 жилых комплексов, или 606 корпусов. В «Азбуке Жилья» приводят цифру 1,537 млн кв. м (156 ЖК и 451 корпус). У АН «Бон Тон» цифра поменьше - 1,2 млн кв. м, что составляет 67% от предложения квартир на первичном рынке старой Москвы. Большая часть экспозиции находится в трех округах: ЮВАО (25,7%), СВАО (20%) и САО (14,9%).
По экспозиции топ-10 формируют такие спальные районы, как Рязанский в ЮВАО (8,8%), Ярославский в СВАО (5,1%), Западное Дегунино в САО (5%), Москворечье-Сабурово в ЮАО (4,5%), Можайский в ЗАО (4,1), Лефортово в ЮВАО (4%), Лианозово в СВАО (3,9%), Хорошевский в САО (3,7%), Люблино в ЮВАО (3,4%), Бирюлево-Восточное в ЮАО (3%) (данные «Бон Тон»).
И, по обобщенным данным экспертов, примерно две трети этого объема приходится на массовый сегмент, треть – на бизнес-класс.
Источник: Est-a-Tet
Источник: Est-a-Tet
На какую квартиру рассчитывать
В массовом сегменте новостроек в спальных районах можно рассчитывать на очень разные квартиры и апартаменты, говорит Надежда Коркка, («Метриум»). Разброс цен – от 4 млн до 15 млн рублей. В среднем новостройка массового сегмента обойдется примерно в 10 млн рублей.
Народ в основном берет однокомнатные квартиры площадью в среднем 40 «квадратов» и стоимостью 7,9 млн руб. (данные «Азбуки жилья») и двухкомнатные - 52 кв. м по 10,5 млн руб. (данные Est-a-Tet). Как замечает Ярослав Дарусенков («Азбука жилья») в первом полугодии «однушек» было продано больше всего – 3,5 тысяч, при этом покупатели ориентируются на более продвинутую стадию строительства.
Средние показатели квартир массового сегмента в спальных районах
| Число комнат | Средняя площадь (кв. м) | Средневзвешенная цена (СВЦ, руб.) | Средняя стоимость лота (руб.) |
|---|---|---|---|
| Студии | 26,3 | 180 000 | 4 700 000 |
| Однокомнатные | 39,3 | 174 800 | 6 900 000 |
| Двухкомнатные евроформата | 42,2 | 202 300 | 8 500 000 |
| Классические двушки | 60,5 | 166 000 | 10 000 000 |
| Трехкомнатные евроформата | 62,9 | 186 400 | 11 700 000 |
Источник: «Бон Тон»
«Покупатели отдают предпочтение новостройкам с хорошей транспортной доступностью, недалеко от станции метро, - комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). - Ядро целевой аудитории - семейные покупатели, для которых важна развитая инфраструктура – наличие детского сада, школы, поликлиники рядом с домом. Также спросом пользуется жилье с готовой отделкой, поскольку она обходится дешевле, чем самостоятельно выполненный ремонт, и ее можно включить в ипотеку. В среднем на рынке массового сегмента стоимость квадратного метра составляет 181 тыс. рублей, но в отдельных проектах, особенно расположенных за МКАД, этот показатель может быть заметно ниже».
Что касается ЖК бизнес-класса в спальных районах, то средняя стоимость квартир площадью 60-70 кв. м, по данным риелторов, – 17,4-19,9 млн рублей. Впрочем, как показывают аналитические данные «Азбуки Жилья», в первом полугодии покупатели выбирали квартиры поскромнее - однокомнатные и двухкомнатные. И тех, и других было продано примерно одинаковое количество – более 1,5 тысяч лотов. Средняя площадь однушки – 40,37 кв. м, средний бюджет покупки по заключенным ДДУ – 9,268 млн руб. Средняя площадь двушки – 57,61 кв. м, а стоимость – 12 562 млн руб.
Средние показатели квартир бизнес-класса в спальных районах
| Число комнат | Средняя площадь (кв. м) | Средневзвешенная цена (СВЦ, руб.) | Средняя стоимость лота (руб.) |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные | 41,1 | 272 200 | 11 200 000 |
| Двухкомнатные евроформата | 48 | 283 000 | 13 600 000 |
| Классические двушки | 62,5 | 264 100 | 16 500 000 |
| Трехкомнатные евроформата | 70,9 | 254 000 | 18 000 000 |
| Классические трешки | 87,6 | 241 100 | 21 100 000 |
Источник: «Бон Тон»
«Среди комплексов бизнес-класса есть и точечные застройки, и большие проекты вне жилых кварталов при реорганизации промзон, - описывает Ольга Тумайкина (ГК ФСК). - Как правило, жилые комплексы бизнес-класса отличаются более удачным местоположением (отсутствие заводов, кладбищ, ТЭЦ и т.д. вблизи участка), привлекательными видами (возможно на реку или парк), большей удаленностью от МКАД и близостью к ТТК. А также набором улучшенных (по сравнению с массовым сегментом) характеристик – более высокие потолки, большая средняя площадь квартиры, дизайнерская отделка входных групп, ландшафтный дизайн во дворах, закрытая территория, нестандартные форматы жилья».
Популярные жилые комплексы
Наиболее актуальные проекты, как правило, показывают максимальный спрос, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. На основе данных Росреестра о зарегистрированных ДДУ компания Est-a-Tet составила рейтинг комплексов, которые лучше всего продавались в первом полугодии 2020 года. Первое место занял высотный проект у метро «Шелепиха» - «Сердце Столицы», где было продано 34 тыс. кв. м. Текущий минимальный бюджет покупки жилья в данном ЖК – 8,9 млн рублей, за такую цену можно приобрести квартиру площадью 33,2 кв. м. В тройку лидеров также вошли масштабный ЖК «Люблинский парк» (метро «Братиславская») и «Лучи» в Солнцево - 31,9 тыс. кв. м и 25,9 тыс. кв. м соответственно.
Источник: Est-a-Tet
В числе упомянутых в приведенном рейтинге объектов - ЖК «Тринити» (три монолитные башни до 26 этажей) от ГК «Гранель» в Западном Дегунино вблизи станции метро «Верхние Лихоборы». Как сообщает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», в комплексе большим успехом у покупателей пользуются студиии. Минимальная цена – 6,09 млн. руб. Благодаря «Тринити» Западное Дегунино стало лидером по продажам студий в первом квартале 2020 года.
Помимо «топовых», эксперты отмечают и другие комплексы, интересные покупателям.
Надежда Коркка («Метриум») считает, что хорошим спросом пользуется также ЖК «Мещерский Лес» в Солнцеве. Это территория комплексного освоения с жильем (шесть панельных блоков в 14-25 этажей) и инфраструктурой – детскими садами, школами, поликлиникой, торговыми центрами. Стоимость квартир начинается от 6,7 млн руб.
По соседству - в Ново-Переделкино - строится ЖК FoRest, включающий три 23-этажных дома, подземный паркинг, школу, детский сад. Он находится в районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью, рядом с Чоботовским лесом, говорит Наталия Кузнецова («Бон Тон»). Станция «Новопеределкино» находится в двух минутах ходьбы от дома. Автотрасса - Боровское шоссе. Эксперт отмечает, что для Ново-Переделкино понятие «спального район» стерлось: здесь есть парки, спортивные объекты, культурные центры, поблизости - поселок писателей. Стоимость квартир – от 7,1 млн рублей.
На юго-западе, в Можайском районе строится жилой комплекс бизнес-класса «Дом на Барвихинской», он включает монолитный 10-этажный четырехсекционный дом и двухъярусный подземный паркинг. На подземном уровне также находятся кладовки. Предусмотрен свой супермаркет. В нескольких минутах ходьбы – парк «Дубки», детский сад, две школы, магазины, отделения банков. Цены – от 7,7 млн руб.
Раменки некоторые эксперты относят к спальным районам, хотя это спорное утверждение. Скорее так можно сказать о его части – к юго-западу от Ломоносовского проспекта. Там действительно долго не было метро, пока не протянули «желтую ветку» со станциями «Раменки» и «Мичуринский проспект». Теперь на этой территории работают крупные девелоперы, и мы можем отметить строящиеся здесь комплексы бизнес-класса «Небо» (три монолитных небоскреба бизнес-класса высотой 51-52 этажа, цены - от 10,1 млн руб.) и «Настоящее» (четыре разновысотных корпуса 8-28 этажей, от 10,7 млн руб.).
На другом направлении – северо-восточном - популярен комплекс класса «комфорт плюс» - ЖК «Настроение» от ГК ФСК. Это четыре разновысотных монолитно-кирпичных корпуса (8-22-этажа) с подземным паркингом рядом с Лосиным островом. В пешей доступности станция МЦК «Ростокино». Широкий выбор планировок. Цена однокомнатных квартир в комплексе стартует от 7,2 млн руб. за 32,5 кв. м. За 8 млн руб. можно купить такую же по площади однушку, но уже с отделкой. Двухкомнатную без отделки в 50,2 кв. м можно купить за 10,3 млн руб., а трехкомнатные без отделки от 75,8 кв. м продаются за 12 млн руб. и дороже.
На северо-западе, в Тушино ведутся продажи в шести различных жилых проектах, крупнейшие из них – многофункциональный «Город на реке Тушино-2018» со спортивной инфраструктурой и комплекс бизнес-класса в урбанистическом стиле City Bay. Цены на квартиры начинаются от 9,4 млн и 5,3 млн руб. соответственно. По мнению Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), Тушино сегодня – один из самых удобных районов старой Москвы, который очень изменился прежде всего за счет застройки территорий бывшего Тушинского аэродрома. На этом участке никогда не было вредных производств, по соседству расположена набережная Москвы-реки, недалеко - памятник природы Сходненский ковш. А открытие здесь станции метро «Спартак» стало еще одним драйвером развития района.
На севере, в Дмитровском районе, можно отметить жилой комплекс - «Летний сад» у метро «Селигерская», который включает 10 корпусов с квартирами, один корпус с апартаментами, детский сад, школу, паркинг, трехэтажный торговый центр. ЖК отличается оригинальным архитектурным решением, интересной концепцией озеленения. Рядом природная зона Ангарские пруды. Стоимость - от 15 млн руб.
В Левобережном – это тоже район на севере Москвы - строится ЖК «Фестиваль Парк». Первая очередь комплекса - 4 монолитно-кирпичных дома 31-37 этажей с подземными и надземными паркингами. Инфраструктура комплекса - фитнес-центр, частная школа, аптеки, магазины, салоны красоты. Недалеко четыре парка (Дружба, Химкинский, Грачевский и парк Речного вокзала), Химкинское водохранилище. До метро «Речной вокзал» - 3 минуты пешком. Стоимость квартир – от 12,9 млн руб.
Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья») выделяет ЖК «Тополя» – новостройку комфорткласса на юго-востоке - в районе Марьино. Это современный квартал из трех высотных зданий в конструктивистском стиле с закрытым внутренним двором, собственным ландшафтным парком и отдельным паркингом. В пешей доступности - станции метро «Братиславская» и «Люблино», рядом - парк имени Артема Боровика. На территории района находится футбольная школа «Талант», секция карате, фитнес-клубы. В продаже одно-четырехкомнатные квартиры площадью от 23 до 121 кв. м. Стоимость - от 5 млн руб. Однокомнатную квартиру площадью 26 кв. м на четвертом этаже можно купить за 5,54 млн руб., двушку (53,24 кв. м) на восьмом – за 10, 1 млн руб.
Другие проекты представлены в таблице ниже.
Новостройки в спальных районах Москвы
| Спальный район | Округ | Жилой комплекс | Класс | Тип | Средняя стоимость кв.м тыс. руб. | Средняя стоимость квартиры, млн руб. | Девелопер |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Бирюлёво Восточное | ЮАО | «Загорье» | комфорт | квартиры | 158 | 11,9 | МФС-6 |
| Южное Бутово | ЮЗАО | «Столичные поляны» | комфорт | квартиры | 161 | 9,4 | ГК ПИК |
| Вешняки | ВАО | «Счастье в Вешняках» | комфорт | квартиры | 204 | 13,2 | Группа Эталон |
| «Счастье в Кусково» | бизнес | квартиры | 202 | 11,5 | Группа Эталон | ||
| Гольяново | ВАО | «Level Амурская» | комфорт | квартиры/ апартаменты | 228 | 12,8 | Level Group |
| Западное Дегунино | САО | «Селигер Сити» | комфорт | квартиры | 235 | 11,4 | MR Group |
| «Талисман на Дмитровском» | комфорт | квартиры | 199 | 11,2 | 3S Group | ||
| «Ильменский 17» | комфорт | квартиры | 192 | 9,6 | ГК ПИК | ||
| «Тринити» | комфорт | квартиры | 189 | 10,1 | Гранель | ||
| «My Space на Дегунинской» | комфорт | квартиры | 240 | 4,2 | MySpace Development | ||
| «Любовь и голуби» | комфорт | апартаменты | 154 | 9,7 | СМУ-6 Инвестиции | ||
| ApartVille Fitness & Spa Resort | бизнес | апартаменты | 206 | 11,7 | Glincom | ||
| Левобережный | САО | «Фестиваль Парк» | бизнес | квартиры | 258 | 18,1 | Центр-Инвест |
| Aquatoria | бизнес | квартиры | 272 | 21,4 | Wainbridge | ||
| Лианозово | СВАО | «В стремлении к свету» | комфорт | квартиры | 131 | 4,5 | Seven Suns Development |
| Марьино | ЮВАО | «Домашний» | комфорт | квартиры | 168 | 10,8 | Группа ПСН |
| «Тополя» | комфорт | квартиры | 188 | 10,5 | Москапстрой-ТН | ||
| «16 Уровень» | комфорт | апартаменты | 164 | 3,7 | Алтай | ||
| Южное Медведково | СВАО | «Полярная 25» | комфорт | квартиры | 177 | 10,3 | ГК ПИК |
| Северное Медведково | СВАО | Shirokaya | бизнес | квартиры | 178 | 20,4 | ПАТЕК ГРУПП |
| Метрогородок | ВАО | «Сиреневый парк» | комфорт | квартиры | 199 | 11,1 | AFI Development |
| Митино | СЗАО | «МИР Митино» | комфорт | квартиры | 153 | 10,4 | УК Развитие |
| Некрасовка | ЮВАО | «Некрасовка» | эконом | квартиры | 127 | 8,2 | Авеста-строй |
| «Квартал Некрасовка» | комфорт | квартиры | 161 | 7,7 | ГК Самолёт | ||
| Орехово-Борисово Южное | ЮАО | «Ясный» | комфорт | квартиры | 192 | 11,0 | MR Group |
| «Ясеневая 14» | комфорт | квартиры | 195 | 11,1 | ГК ПИК | ||
| Орехово-Борисово Южное | ЮАО | «Грильяж.Дом в Орехово» | комфорт | квартиры | 203 | 12,3 | АО ГК Орехово |
| «Аэровилла» | комфорт | апартаменты | 165 | 4,1 | Алтай | ||
| Отрадное | СВАО | «Поколение» | комфорт | квартиры | 183 | 13,5 | ГК ФСК |
| «Римского-Корсакова 11» | комфорт | квартиры | 186 | 11,0 | ГК ПИК | ||
| «Ботаник» | комфорт | апартаменты | 167 | 3,1 | Алтай | ||
| Северный | СВАО | Nord | комфорт | апартаменты | 107 | 5,0 | Доходный Дом |
| Солнцево | ЗАО | «Мещерский Лес» | комфорт | квартиры | 208 | 11,8 | ГК ПИК |
| «Лучи» | комфорт | квартиры | 191 | 10,2 | Группа ЛСР | ||
| Тропарёво-Никулино | ЮЗАО | «Квартал на Никулинской» | комфорт | квартиры | 258 | 16,5 | УЭЗ |
| Citimix | комфорт | апартаменты | 149 | 7,1 | APSIS GLOBE | ||
| Южное Тушино | СЗАО | «Балтийский квартет» | бизнес | квартиры | 184 | 25,3 | |
| Ховрино | САО | Discovery | комфорт | квартиры | 235 | 15,2 | MR Group |
| Discovery Park | комфорт | квартиры | 227 | 14,4 | MR Group | ||
| «My Space на Фестивальной» | комфорт | квартиры | 220 | 3,8 | MySpace Development | ||
| Чертаново Северное | ЮАО | «Станция» | комфорт | апартаменты | 167 | 3,6 | Алтай |
| Чертаново Южное | ЮАО | «Лесопарковый» | комфорт | квартиры | 202 | 15,4 | INGRAD |
| Ярославский | СВАО | «Настроение» | комфорт | квартиры | 197 | 11,8 | ГК ФСК |
| «Сказочный лес» | комфорт | квартиры | 122 | 5,3 | Seven Suns Development | ||
| Ясенево | ЮЗАО | «Новоясеневский» | бизнес | квартиры | 208 | 29,9 | Флэт и Ко |
| Les | бизнес | апартаменты | 169 | 10,8 | РОО Спортивный клуб Спартак-Волейбол |
Источник «Метриум»
Резюме
В целом эксперты отмечают, что качество жизни в «спальниках» заметно выросло и сегодня его можно считать очень и очень приличным. «Сформировалась новая парадигма существования: не просто «работа в центре, на окраине – дом», а осмысленное проживание с использованием возможностей своего района», - делает вывод Наталия Кузнецова («Бон Тон»). А по наблюдениям Сергея Нюхалова (ГК «Гранель»), жители спальников могут и не выезжать за пределы своего района целыми неделями, особенно это касается тех, кто работают здесь же. Так что покупатели, выбирающие жилье в бывших спальниках, вправе рассчитывать на вполне комфортное существование.