Редакция IRN.RU продолжает следить за тем, как разные сегменты выходят из режима самоизоляции. В то время как основной удар принял на себя средний ценовой сегмент, элитная недвижимость чувствует себя очень неплохо. Об основных тенденциях рынка высокобюджетной недвижимости рассказали эксперты в ходе онлайн-конференции «Дорогое жилье до, во время и после самоизоляции: главные тренды в элитной и премиальной недвижимости».
Пандемия коронавируса сильнее всего сказалась на азиатских рынках элитной недвижимости. По данным исследования Prime Global Cities Index (индекс изменения цен на элитную недвижимость в 46 странах мира), в I квартале 2020 года Бангкок продемонстрировал самый низкий квартальный показатель -5%, а Сингапур – -4,2%. В свою очередь, в Москве зафиксирован квартальный рост цен на 5%. Правда, нужно учитывать, что в России жесткий режим самоизоляции был введен только в начале второго квартала.
«Сейчас все внимание сконцентрировано на Азии и темпах восстановления её экономики, которые послужат ориентиром для стран, вступивших в кризисный этап несколько позже, - отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. - Динамика ежеквартальных изменений цен дает представление о негативном влиянии COVID-19 на 7 из 15 анализируемых азиатских рынков. Европа пока показывает свою устойчивость к колебаниям цен на недвижимость – только 2 города из 14 показали снижение, а средняя цена на элитное жильё за год выросла более чем на 3%. В наиболее пострадавших от пандемии городах Европы цены по итогам I квартала демонстрируют несущественные изменения за квартал: в Париже +1,9%, Мадриде -0,4%, в Милане без изменений. В связи с ограничением перемещений, а также закрытием большинства компаний и организаций ожидается заметное снижение объема продаж во II квартале 2020 года, несмотря на общую устойчивость цен на большинстве рынков».
По прогнозам лондонского офиса Knight Frank, на фоне пандемии COVID-19 и правительственных мер по стимулированию экономики цены на элитное жилье снизятся в 16 из 20 проанализированных мегаполисов. Сильнее всего стоимость высокобюджетного жилья может упасть в Сингапуре, Гонконге, Буэнос-Айресе, Мумбаи и Ванкувере. В этих городах цены упадут более чем на 5%.
Эксперты Knight Frank не ожидают существенного изменения цен в Москве, возможны корректировки за счет структурных изменений в предложении. По итогам I квартала 2020 года в связи с ограниченным объемом нового предложения и сохранением спроса общее количество квартир и апартаментов (элит+премиум) на рынке сократилось на 4%, составив порядка 2 500 шт. суммарной площадью 310 тыс. кв. м. «Существенных изменений за апрель-май в сегменте не произошло, объем предложения остался практически на том же уровне. В текущем году новых проектов на рынке будет мало, многие девелоперы откладывают старт продаж на более поздний период, - говорит Ольга Широкова. - В отношении цен сохраняется общая тенденция роста как в элитном, так и премиальном сегменте. Валютные колебания в конце I квартала оказали некоторое влияние, но в большей степени это отразилось на классе «элит», где часть предложения все еще экспонируется в долларовом выражении. Основные же колебания в ценах связаны с ростом стадии проектов, а также изменениями структуры предложения. До конца текущего года аналитики компании Knight Frank ожидают роста цен на уровне до 5%, в том числе в связи с изменением валютного курса и соответствующим подорожанием расходной части проектов».
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что в России самоизоляция не так сильно повлияла на элитную недвижимость, как на другие сегменты. «Дело в том, что здесь традиционно выше сроки реализации и квартир в месяц продается меньше, чем, допустим, в экономклассе, - объясняет эксперт. - К тому же девелоперы в высокобюджетном сегменте тоже ввели онлайн-продажи, чтобы облегчить удаленный процесс покупки. Если говорить об экономике в целом, нынешняя ситуация не так сильно ударила по доходам аудитории элитной недвижимости. В наиболее обеспеченной прослойке многим удается не только сохранить свое состояние, но и преумножить. Недавно Forbes подсчитал, что за два месяца число долларовых миллиардеров в России выросло с 99 до 101 человека, а их общее состояние увеличилось с $392 млрд до $454 млрд. Снижение доходов в основном почувствовал московский средний класс, который покупает недвижимость более низких ценовых сегментов» (см. «Сложная середина: как новостройки бизнес-класса пережили карантин»).
Девелоперы говорят, что в целом ситуация благополучная. «Во времена кризисных ситуаций многие предпочитают вкладывать средства именно в недвижимость как в наиболее надежный сегмент рынка. Кроме того, режим самоизоляции послужил неким драйвером для покупателей – у них появилось время погрузиться в решение жилищного вопроса и закрыть вопрос с покупкой нового дома, - отмечает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. - Так, по данным нашего департамента продаж, за первый квартал 2020 года спрос на апартаменты в элитном квартале «Сады Пекина» на Маяковской вырос на 10%. Кроме того, показатели по продажам в текущем году выше соответствующих показателей прошлого года почти в 2 раза. Давать прогнозы по повышению цен в долгосрочной перспективе пока рано. Однако важно отметить: динамика сделок за период самоизоляции у нас была стабильной. Мы идем с явным опережением запланированных показателей».
Консультанты Knight Frank подтверждают, что во время режима самоизоляции серьезно увеличилось количество звонков/запросов на приобретение жилья. «Однако сначала ввиду ограничений в работе МФЦ и Росреестра, потом из-за невозможности проведения показов и, главное, по причине неготовности покупателей в этом сегменте к проведению сделок полностью онлайн спрос сформировался пока в виде отложенного. Количество зарегистрированных сделок за апрель оказалось существенно ниже прошлогоднего уровня, при этом существенная доля – это подписанные сделки марта. По оценкам консультантов Knight Frank, как только ограничительные меры станут менее жесткими, а пандемия пойдет на спад, значительная часть этого спроса будет реализована до конца года, и таким образом провал в сделках апреля-июня будет нивелирован», - прогнозирует Ольга Широкова.
Среди «карантинных» изменений в спросе Knight Frank отмечает интерес к лотам с террасами и балконами. «Пандемия, по всей видимости, несколько приостановит тренд на отказ от этих помещений, - говорит Ольга Широкова. - На волне работы из дома все заговорили об отдельном кабинете, но даже в элитном сегменте выделять отдельную комнату под работу не всегда оправдано, так как и здесь покупатели оперируют в рамах определенного бюджета, и он не всегда может быть увеличен на целую комнату».
На основные тренды влияют не только внешние факторы в виде самоизоляции и валютных колебаний, но и внутренние изменения на элитном рынке. «Элитный сегмент несколько помолодел в последние годы, среди покупателей появились люди из креативного класса, миллениалы, стартаперы, блогеры, бизнес-коучи и т.д., - говорит Ольга Широкова. - Но относительно классических покупателей их доля не так велика. По-прежнему большую часть формируют классические покупатели элитного сегмента: бизнесмены, топ-менеджеры, чиновники, деятели культуры и шоу-бизнеса».
«Портрет покупателя, безусловно, постепенно меняется. В наших проектах мы все чаще встречаем клиентов из IT-сферы, - отмечает Екатерина Батынкова. - Это молодые люди, которым важна высокая транспортная доступность и развитая инфраструктура, чтобы все было «под рукой».
Интересно, что на премиальном и элитном рынке заканчивается бум небольших площадей. «Динамика спроса на лоты существенно изменилась в сравнении с прошлыми годами. В предыдущие периоды гораздо большим спросом пользовались апартаменты минимальных площадей (60 кв. м). В течение 2019 года и в I квартале 2020 года спрос сместился на средние лоты площадью 80-120 кв. м, - говорит Екатерина Батынкова. - Мы связываем изменения в структуре продаж с тем, что в «Садах Пекина» успешно завершены не только все работы по строительству, но и развитие инфраструктуры. Благодаря этому покупатели рассматривают проект и в инвестиционных целях. Более того, еще в конце 2019 года мы предложили выгодные условия приобретения лотов. К примеру, стоимость апартаментов площадью 80 кв. м отличается от стоимости лота площадью 60 кв. м всего на 10%. При этом разница в метраже составляет 25%. При таких условиях на большие лоты дополнительные 20 кв. м приобретаются с дисконтом почти 50%. Аналогичная зависимость прослеживается при сравнении лотов 120 кв. м и 80 кв. м. В проекте класса De luxe «Театральный дом» существенно вырос спрос на большие площади – практически в 2 раза за последние 2 месяца. Запросы покупателей ранжировались от 200 до 500 кв. м».
Олег Репченко также отмечает изменения в требованиях к локации: дорогое жилье строят уже не только в самом центре города. Но престиж локации продолжает играть важную роль как линия «водораздела» на премиум и де-люкс. «Недвижимость внутри Садового кольца обычно относится к элитному сегменту. За пределами Садового тоже есть престижные локации, например, Пресненский район, где находится центр деловой активности «Москва-Сити». Непосредственно у «сити» можно создавать элитные проекты, подальше – все же скорее премиум. По-соседству с такими районами, но за пределами ЦАО локация сохраняет престиж, правда его обычно уже не хватает на то, чтобы строить там люксовое жилье. Например, в Хорошево-Мневниках, который также расположен недалеко от «сити», строится в основном премиум- и бизнес-класс. Некоторые восточные районы центра, например Красносельский, тоже больше подходят для премиального жилья и бизнес-сегмента, чем для элитного».
Среди бенефициаров самоизоляции оказался загородный рынок, который до этого много лет стагнировал. «Ситуация с коронавирусом разбудила рынок загородной недвижимости во всех сегментах (см. «Как коронавирус изменит рынок недвижимости»). В дорогом сегменте в выигрыше будут поселки с готовыми домами с инфраструктурой, приспособленной для постоянного проживания, - считает Олег Репченко. - Во время самоизоляции люди поняли, что за городом можно комфортно жить и работать удаленно, а опасения второй волны коронавируса будут еще какое-то время поддерживать спрос на загородное жилье».
По словам Екатрины Батынковой, первоначально вырос спрос на аренду – это самый оперативный инструмент: «Однако наша статистика подтверждает, что спрос укрепился и на покупку. Жизнь вне мегаполиса предоставила семьям столь необходимое ощущение безопасности, уюта, а также простора в любое время года и в любых обстоятельствах». Так, по данным «Галс-Девелопмент», в элитном коттеджном поселке «Березки» на Рублево-Успенском шоссе за четыре месяца 2020 года поступило в два раза больше обращений, чем за второе полугодие 2019 года. Более того, за январь-апрель 2020 года их количество увеличилось на 154% по сравнению с периодом сентября-декабря 2019 года.
Брокеры дают похожие цифры. По данным аналитиков компании Knight Frank, количество запросов как на аренду, так и на покупку загородного высокобюджетного жилья по итогам I квартала 2020 года было в 2 раза выше, чем в I квартале 2019 года. В апреле этого года рост количества запросов продолжился: по вопросу покупки на 27% относительно марта 2020 года, по вопросу аренды более чем в 2 раза в сравнении с предыдущим месяцем. «При этом конвертировались в сделки преимущественно запросы по аренде, по покупке запросы откладывались до снятия ограничительных мер», - говорит Ольга Широкова.
Как отмечает эксперт, на первичном загородном элитном рынке московского региона давно наблюдается дефицит качественного предложения: за почти 3 года не вышел ни один новый проект. Объем предложения сокращается третий год подряд, а в 2019 году был обновлен рекордный минимум 2013 года. По итогам I квартала 2020 года количество лотов от застройщиков в экспозиции составляло всего 588 шт. За апрель-май объем сократится еще на 3% до 570 лотов. Большая часть предложения не соответствует рыночной конъюнктуре и современным запросам покупателей и по сути является неликвидом. Отсутствие нового предложения и стабильный спрос на загородную недвижимость сократил объем ликвидного предложения на первичном рынке до 300 загородных лотов, а на вторичном – до 400 объектов. При текущих темпах поглощения ликвидного предложения его объема хватит только до конца 2021 года.
Из-за дефицита в условиях длительного отсутствия нового предложения и высокого спроса в период пандемии сформировалась вакантная рыночная ниша, которая должна быть заполнена в ближайшие годы, о чем свидетельствует и возросший интерес девелоперов к загородному рынку. По данным Knight Frank, спрос на консалтинговые услуги в этом сегменте вырос в 10 раз в годовом выражении. Если за последние пять лет в год поступало не более 3 запросов на анализ целесообразности и разработку концепции загородного коттеджного поселка, то за два месяца самоизоляции их количество выросло до 5. В 2021 году ожидается выход 2-3 загородных элитных проектов, в следующие 3 года темпы выхода приблизятся к «докризисными» 2006-08 гг. – порядка 4-5 проектов в год. После 2025 года можно вновь ожидать снижение девелоперской активности до 2-3 проектов в год.
Таким образом, рынок элитной недвижимости почти не пострадал из-за самоизоляции, а некоторые его сегменты даже выиграли.