Новостройки в Москве и Подмосковье в мае-июне 2020 года: ипотека под 6,5% не стала панацеей

Льготная ипотека под 6,5% годовых стала главным драйвером спроса на новостройки, но остановить снижение продаж пока не смогла. Тем не менее благодаря дешевой ипотеке и снятию карантинных ограничений ситуация на первичном рынке постепенно улучшается, рассказали IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос

Несмотря на старт программы льготной ипотеки в конце апреля, в мае отставание рынка новостроек от прошлого года только усилилось. Если в апреле 2020 г. продажи новостроек по ДДУ, по данным московского Росреестра, упали на 48,6% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г., то в мае 2020 г. – уже на 59,2%. В месячном разрезе темпы снижения числа ДДУ, естественно, сократились - с 43,7% до 10,5%, так как весь апрель, в отличие от марта, уже прошел в карантине. Всего в мае Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 3 093 договора долевого участия в строительстве жилья.

Рынок тянет вниз Новая Москва. В «старой» в мае было зарегистрировано 2 105 договоров долевого участия (по ним было продано 1 970 квартир и 135 апартаментов) – на 45% меньше, чем в прошлом году, сообщает компания «Метриум». На присоединенных территориях оформили 725 ДДУ, таким образом, падение спроса в годовом выражении составило 66%. (В месячном разрезе число «жилых» и «нежилых» ДДУ в «старой» Москве упало на 24%, в Новой – на 13%).

Как отмечает Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District), в Новой Москве тенденция к сокращению спроса прослеживалась еще до карантина и была обусловлена несколькими причинами. Во-первых, к завершающему этапу продаж подошел ряд крупных комплексов, и объем предложения в них снизился. Во-вторых, на протяжении нескольких лет цены на новостройки в Новой Москве росли быстрее, чем в «старой».

Однако и в «старой» Москве статистика по ДДУ не вполне отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости, считает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «В апрельские данные частично попали сделки, которые фактически были проведены в конце марта, на волне покупательской активности. Это несколько смягчило драматическое падение спроса, наблюдавшееся в первый месяц самоизоляции. В мае рынок недвижимости оживился, особенно после праздников: обозначились перспективы выхода из карантина, а в конце месяца открылись МФЦ. В результате в нашей компании в мае было заключено вдвое больше сделок, чем в апреле. Однако большая часть из них отразится в ДДУ, зарегистрированных в июне».

Наблюдения Коркки о росте покупательской активности в мае подтверждают и другие участники рынка. Например, в мае количество обращений от потенциальных клиентов в «Азбуку Жилья» не только увеличилось на 53% по сравнению с апрелем, но даже на 2% превысило результаты мая прошлого года. В агентстве «Бон Тон» обращений и сделок в мае было на 45% больше, чем в апреле (в «старой» Москве – на 50%, в Подмосковье – в два раза), и только на 15% меньше, чем в мае 2019 г. Число обращений в «Инком» увеличилось на 15% относительно апреля, в годовом выражении показатель сократился лишь на 4%. Количество сделок в компании выросло на 61% в месячном разрезе и снизилось на 17% в годовом.

В июне, когда застройщикам разрешили открыть офисы продаж и было снято большинство карантинных ограничений, рост спроса, естественно, продолжился. В ГК «Атлант» (Подмосковье) количество сделок выросло на 4% по сравнению с апрелем, а в первой половине июня продажи на 15% превысили результаты всего мая, рассказывает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

Однако до восстановления рынка пока еще далеко. В «Инкоме» в первой половине июня потенциальный спрос подрос еще на 3% относительно аналогичного периода мая, однако просадка относительно прошлого года увеличилось до 29%. Сделок было примерно столько же, сколько и в мае, но по сравнению с первой половиной июня 2019 г. их число сократилось на 57%. В «Бон Тоне» отставание от прошлого года меньше, но тоже существенное - 25%.

Впрочем, спрос так сильно провалился относительно прошлогоднего уровня не только из-за финансовых последствий карантина. В прошлом году покупатели были активнее, чем обычно, так как опасались повышения цен из-за перехода на эскроу с 1 июля 2019 г., напоминает заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Ипотека

В мае резко подскочила доля ипотечных сделок на рынке новостроек. В «старой» Москве в ипотеку было продано 64% нового жилья. Для сравнения: в апреле 2020 г. только 54% сделок заключалось с привлечением кредитных средств, а в мае 2019 г. – 50%, сообщает «Метриум». В Новой Москве ипотечными в мае были 69% сделок с новостройками против 56% в апреле и 60% в мае прошлого года. То есть сегодня две трети квартир в ТиНАО приобретается в кредит, подчеркивает Ксения Юрьева.

Причина роста доли ипотеки вроде бы очевидна – в конце апреля запустили госпрограмму льготной ипотеки под 6,5% годовых. Именно она и стала основным драйвером спроса в мае, наряду с ослаблением режима «самоизоляции», единодушны участники рынка.

Однако пока эта программа не только не смогла прекратить снижение числа сделок с новостройками (во всяком случае, в статистике Росреестра), но и увеличить количество ипотечников. Несмотря на увеличение доли ипотеки на рынке, число ипотечных сделок в мае уменьшилось на 14% относительно апреля. А в сравнении с маем 2019 г. – на 26%, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».

В целом на рынке «старой» и Новой Москвы столичный Росреестр зарегистрировал в мае 684 ипотеки под 6,5% и менее, из них 670 договоров участия в долевом строительстве и 14 соглашений об уступке права требований по ДДУ. Таким образом, на фоне снижения доходов населения все больше новостроек в столичном регионе покупаются в ипотеку, но совсем не обязательно льготную. Это объясняется как недавним стартом льготной ипотеки и большим количеством отказов в предоставлении кредита по этой программе, так и тем, что в пределах МКАД недорогих новостроек стоимостью до 10 млн руб. относительно немного. (Напомним, размер льготного кредита в Москве и Подмосковье ограничен 8 млн руб., то есть с учетом 20-процентного первоначально взноса цена новостройки не должна превышать 10 млн руб.) Кроме того, в общей статистике по ипотеке учитываются апартаменты, на которые ипотека с господдержкой не распространяется.

Наилучшие перспективы данная программа имеет в Новой Москве, где, по оценке Ксении Юрьевой, в 10 млн руб. укладывается свыше 85% предложения: «При этом средняя площадь такой квартиры составляет 48 кв. м. Причем в бюджете до 10 млн рублей можно подобрать не только «однушку» или «двушку», но и трехкомнатную или даже четырехкомнатную квартиру – их доля составляет около 10% предложения».

Цены

Участники рынка приводят разные данные относительно ценовой динамики на рынке новостроек. По информации агентства «Бон Тон», в мае цены в «старой» Москве выросли, причем достаточно существенно: на 3,5% за месяц в экономклассе, до 122,8 тыс. руб. за квадратный метр, и на 0,5% в комфортклассе (186,5 тыс. руб.). Только в «бизнесе» средневзвешенная цена метра осталась практически на апрельском уровне - 263,6 тыс. руб. Новостройки Новой Москвы подорожали на 1% до 138,2 тыс. руб. за метр в среднем, сообщает гендиректор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По данным компании «Метриум», стоимость новостроек массового сегмента в мае почти не изменилась, составив 187,75 тыс. рублей за метр в среднем – это лишь на 0,1% больше, чем в апреле. «На столичном рынке рост цен замедлился с началом режима самоизоляции, - говорит Надежда Коркка. - Если в I квартале новостройки массового сегмента прибавляли 1,7-2,3% в месяц, то в апреле квартиры подорожали менее чем на 1%, а в мае положительная динамика практически прервалась. Дело в том, что разнонаправленные тенденции уравновешивали друг друга. С одной стороны, уровень спроса радикально сократился, и дальнейший рост цен мог бы усугубить ситуацию. С другой стороны, застройщики недополучили от 30% до 70% выручки в зависимости от проекта, при этом несли расходы на содержание активов, платили налоги и проценты по кредитам и т. д. На этом фоне снижение цен также было невозможно».

Однако, согласно подсчетам «Азбуки Жилья», именно последнее и произошло: в экономклссе 1 кв. м подешевел на 3,7% (до 149,8 тыс. руб.), в «комфорте» - на 3,2% (181,8 тыс.). В бизнес-классе - прибавил 1,4% (268,6 тыс. за метр).

Похожую динамику демонстрирует и средняя стоимость квартир в предложении:

Источник: «Азбука Жилья»

При этом средний чек сделки (бюджет покупки квартиры) в мае в «старой» Москве упал на 1,6% до 12,7 млн руб., сообщает «Метриум». Надежда Коркка объясняет это уменьшением средней площади квартиры в структуре спроса: в апреле она составляла 57 кв. м, а в мае – 55 кв. м. В годовом выражении средний бюджет покупки увеличился на 10%.

Средний бюджет покупки по классам

Источник: «Азбука Жилья» на основе данных Росреестра о заключенных ДДУ

По данным «Инкома», в Новой Москве и Подмосковье средний чек сделки, наоборот, вырос: на 1,5% и 2%, до 6,9 млн руб. и 5 млн соответственно. Годовой прирост в Подмосковье составил 9%, в ТиНАО стоимость проданной квартиры за год не изменилась, рассказывает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Что касается скидок, то в мае средний размер дисконта был примерно таким же, как в апреле: 4-5% в Москве, 6% в Подмосковье, по данным риелторских агентств. Дело в том, что во время самоизоляции застройщики сделали акцент на альтернативных мерах стимулирования спроса: дополнительно субсидировали льготную ипотечную ставку, улучшали условия рассрочки, разрабатывали программы страхования клиента от потери работы за счет девелопера и т. д., поясняет Надежда Коркка.