Новостройки Москвы: треть предложения – готовое жилье

Покупка квартиры в новостройке на высокой стадии готовности избавляет от проблем, связанных с затяжками строительства и лишними тратами на аренду. Покупатель вживую сможет проверить, насколько разрекламированные обещания девелопера совпадают с реальностью. Правда, надо понимать, что выбор на этом этапе довольно ограничен и самые доступные по цене лоты уже разобраны. Но квартира в построенном доме - вполне нормальный вариант, например, для большой семьи, которой нужно побыстрее перебраться в новую квартиру. При этом можно воспользоваться ипотекой с господдержкой под 6,5% и/или скидкой, которую девелоперы часто предоставляют покупателям готового жилья.

И это всё «старая» Москва

Анализируя данные, предоставленные экспертами редакции портала «Индикаторы рынка недвижимости», можно сделать вывод, что основной объем готового (почти готового) жилья приходится на «старую» Москву и занимает примерно треть от общего объема недвижимости в продаже. Практически то же самое наблюдалось и год назад.

Так, по информации агентства Est-a-Tet, в старых границах Москвы более 1,2 млн кв. м. жилья находится на высокой стадии строительной готовности (корпуса сданы или находятся на этапе фасадных работ):

Источник: Est-a-Tet

По подсчетам агентства «Миэль-Новостройки», это 317 корпусов, где продается около 10,3 тыс. квартир и апартаментов; 66%, приходится на сегмент бизнес-класса, 30% - на комфорткласс и 4% - на «эконом». Статистика по сданным корпусам и на этапе отделки агентства «Метриум» за I квартал 2020 года выдает несколько большее число лотов – 11 780 «штук».

Что касается Новой Москвы то, судя по данным Est-a-Tet, жилья на высокой строительной стадии тут насчитывается меньше в 13 раз: 93 тыс. кв. м. Что логично: ведь нераспроданной остается больше недвижимость бизнес-класса, а в Новой Москве ее мало. Это еще раз подтверждается «квартирным раскладом» от компании «Миэль-Новостройки»: в Новой Москве предлагается около 900 практически готовых квартир и апартаментов и две трети этого объема приходится на массовый сегмент (комфорт и эконом).

По соотношению готового и строящегося жилья «старушка» Москва вновь впереди своей молодой соперницы. Доля готовых и практически готовых лотов в общем объеме предложения, по информации «Миэль», достигает 29%. В агентстве «Метриум» подсчитали, что готовых квартир в I квартале 2020 года было 19,4%. Цифры агентства «Бон Тон» - 21% квартир и почти 43% апартаментов. В Est-a-Tet долю готового жилья высчитали, объединив рынки «старой» и Новой Москвы, и все вместе получилось 39%, однако вклад Новой Москвы в этот показатель более чем скромен.

Источник: «Бон Тон»

В Новой Москве доля готовых квартир, по данным Ксении Юрьевой, коммерческого директора группы «Родина» (девелопер Russian Design District), составляет 3,9%, на этапе отделки – 14,5%. В массовом сегменте, на который приходится 80% предложения, эти показатели - 2,8% и 15,7%, в бизнес-классе – 8,2% и 9,3%. «Миэль» определяет новомосковский процент жилья на стадии высокой готовности цифрой 8,6%.

Ну и в целом объем готового жилья с 2019-го года не сильно изменился, но, по оценке Натальи Шаталиной, генерального директора «Миэль-Новостройки», всё-таки стоит говорить о некотором росте на рынке «старой» Москвы (+7%), что свидетельствует об «избыточном предложении», и, судя по вышеприведенной статистике, это в большей степени касается бизнес-класса. Эксперт считает, что в основном, к моменту ввода в эксплуатацию, нераспроданными остаются квартиры в проектах с неудачной концепцией и местоположением, проблемами со строительством и ценообразованием. И площади нераспроданных лотов больше, чем в среднем по новостройкам, «то есть в продаже остаются более крупные и менее востребованные квартиры» (по «старой» Москве это 78,2 кв. м, что на 19% выше среднего, по Новой Москве – 66,07 кв. м, плюс 25,1%).

Новая Москва является в основном территорией массового жилья, поэтому она показывает другой результат. По мнению Натальи Шаталиной, неликвидного предложения здесь значительно меньше и сохраняется «повышенный спрос».

Впрочем, совсем необязательно, что покупателя, интересующегося квартирами в построенных домах, ждет сплошное разочарование, неликвид и залежалый товар. Некоторые компании специально придерживают готовые лоты и потом пускают их в продажу по высоким ценам. Кроме того, есть покупатели, как правило, это семейные люди, которым требуются большие квартиры и быстрый переезд, - они приходят на последних этапах. По наблюдениям Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, в начале реализации квартир в комплексе спрос ориентируются преимущественно на студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры, а ближе к сдаче дома в эксплуатацию - на более просторные лоты.

Цены: дороже строящегося, но есть нюансы

По данным компании «Миэль-Новостройки», в старых границах Москвы средняя стоимость готового жилья в комфортклассе составляет 165,9 тыс. руб. за квадратный метр, в бизнес-классе – 274,7 тыс. руб. У других аналитиков сопоставимые данные, например, цифра по квартирным ценам у агентства «Бон Тон» - 138,5 тыс. рублей в экономклассе, 174,9 тыс. рублей - в комфортклассе, 271,6 тыс. рублей – в бизнес-классе. Средняя стоимость лота - 8,5 млн, 13,7 млн и 27,1 млн рублей соответственно.

В «Бест-Новострой» приводят примеры конкретных бюджетов внутри МКАД (без Зеленограда и Некрасовки). С суммой от 3,1 млн руб. можно рассчитывать на маленькую студию в проекте реконструкции экономкласса — «My Space на Фрезерной». Самые дорогие готовые квартиры массового сегмента предлагаются в ЖК «Савеловский Сити» (28 млн руб.). Минимальный бюджет в бизнес-классе — от 7,8 млн руб. (клубный дом «Концепт House» на Кунцевской).

В Новой Москве средняя стоимость готового жилья в сегменте бизнес-класса – 145,3 тыс. руб., в комфортклассе – 145,8 тыс. руб., в экономклассе – 109,2 тыс. руб. (данные «Миэль»). «При этом ценовой диапазон довольно велик – от 56,7 тыс. рублей до 268 тыс. рублей», - отмечает Ксения Юрьева («Родина»).

Главный «недостаток» готовых новостроек – их более высокая цена по сравнению с объектами на ранних стадиях. Однако имеются нюансы, на которые обращает внимание Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): девелоперы новых проектов уже не прибегают к демпингу, как это было в 2015-2017 годах, когда проекты выходили на рынок по цене значительно ниже рыночной. Сегодня порог входа в проекты заметно повысился. При этом за время строительства квартиры дорожают гораздо медленнее, а в некоторых случаях девелоперы дают дисконт на объекты, которые экспонируются на протяжении долгого времени. Так что сегодняшнему покупателю готовой квартиры может повезти, и разница в цене между строящимся и построенным жильем будет не так уж велика.

Но «все зависит от конкретного проекта, а также его инвестиционной привлекательности. Если рассматривать ситуацию по Москве в целом, то в готовом жилье комфорткласса цена за кв. м. может быть до 20% выше, чем на этапе котлована», - комментирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что в среднем прирост цены квадратного метра со стадии котлована до сдачи составляет минимум 17-18%, а в проектах, пользующихся спросом, - не менее 30%.

Так, в ЖК Headliner (МЦК «Шелепиха») в корпусе на нулевой стадии строительства средняя цена 1 кв. метра — 219 тыс. руб., а в уже введенных в эксплуатацию — 296 тыс. руб., приводит пример Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Но в среднем в рамках одного проекта, в зависимости от стадии готовности, разница в цене составляет порядка 15-20%, дополняет Наталья Шаталина («Миэль-Новостройки»).

В Новой Москве дела обстоят похожим образом – разница в среднем 20%, по данным Ксении Юрьевой. В конкретных проектах рост может быть и выше, например, как сообщает Алексей Лухтан (Lexion Development), средняя стоимость кв. метра в первом корпусе проекта ЖК «Румянцево-Парк» на текущий момент составляет 168 тыс. руб., а в начале старта продаж два года назад было 118 тыс. рублей.

Плюсы и минусы готового жилья

Главное преимущество покупки готовой квартиры - исключаются риски недостроя и переноса сроков строительства. Однако надо обратить внимание на другие важные моменты. «В некоторых случаях девелопер может вовремя построить жилые корпуса, но задержаться со сдачей социальной и коммерческой инфраструктуры или вовсе отказаться от прежних планов», - говорит Ксения Юрьева («Родина»).

А покупатель готовой квартиры как раз-таки в состоянии выяснить все детали, то есть «своими глазами оценить качество жилого комплекса и убедиться в его соответствии проектной документации», замечает эксперт. Как выглядят общественные помещения, благоустройство двора, что с парковкой, построили ли обещанный детский сад, открылась ли станция метро – всё это клиент может проверить лично.

Не надо ждать год-два три, пока построят дом. Для многих покупателей это очень важно: семьям с детьми, клиентам, включенным в сложные схемы разъезда с родственниками и альтернативные цепочки. Побыстрее поселиться необходимо и ипотечникам. «Не все покупатели в состоянии одновременно оплачивать ипотеку, аренду, а также нести дополнительные расходы по страхованию рисков. В этом случае лучше выбрать готовую квартиру, ведь в итоге переплата за годы аренды может быть даже больше, чем разница в цене между строящимся и сданным жильем», - считает Надежда Коркка («Метриум»). Если при этом ипотечник берет квартиру с отделкой, то ему не надо выкладывать большие суммы за ремонт: траты «зашиты» в ежемесячный ипотечный платеж.

Кстати, об ипотеке. Ипотека с господдержкой под 6,5% распространяется на готовые квартиры от застройщика по договорам купли-продажи после ввода дома в эксплуатацию – это говорится в постановлении правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566. Максимальная сумма кредита – 8 миллионов рублей для столицы и области, первоначальный взнос – от 20% от стоимости жилья. Соответственно, нужно искать квартиру не дороже 10 млн рублей. Можно, конечно, и больше, но тогда придется увеличивать сумму первоначального взноса. Так что льготную ипотеку тоже можно считать плюсом.

Ну а минусов, которые эксперты уже отмечали, в основном, два – цена выше и выбор меньше, ведь «в остатке» оказываются большие квартиры – не самый ходовой товар. По данным «Бон Тон», на последних строительных стадиях доля крупноформатных лотов (квартир от трех комнат) – 60%, а малоформатных - 16%.

Что можно купить

В ЖК бизнес-класса «Сердце Столицы» от компании «Донстрой» часть домов сдана и заселена. Комплекс расположен на первой линии набережной Москвы-реки, в нескольких минутах ходьбы от станции метро «Шелепиха». Дома строятся по монолитной технологии, высота - от 18 до 37 этажей, потолки - от 3,2 м. Инфраструктура комплекса сформирована по принципу «город в городе» - от детского садика и школы до крупного торгового центра и маленьких магазинчиков. В первом сданном корпусе продается 4-комнатная квартира (111 кв. метров) за 37, 8 млн рублей.

Другой проект «Донстроя», в котором есть построенные корпуса и уже живут люди, - ЖК «Символ». До станции метро «Авиамоторная» – 700 м, в пешеходной доступности станции «Площадь Ильича»/«Римская». Проект разновысотный: от 5 до 27 этажей. Высота потолков от 3,2 м, окон – 2,1 м. Открыт парк с креативными зонами отдыха «Зеленая река», предусмотрено строительство детских садов и школ. В сданном корпусе 3 предлагается трехкомнатная квартир площадью 93 кв. метра по цене 26,5 млн рублей.

Готовыми квартирами можно поинтересоваться также в элитном жилом комплексе компании – «Суббота» у станции метро «Белорусская».

Покупатели массового сегмента могут обратить внимание на ЖК «Любовь и Голуби» от девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». Как отмечает ее генеральный директор Алексей Перлин, проект получил заключение о соответствии и готовится к сдаче в эксплуатацию. ЖК находится на севере Москвы, в Западном Дегунино, в шаговой доступности от метро «Селигерская» и МЦК «Окружная». Комплекс включает камерный дом высотой 22 этажа, рассчитанный на 225 квартир и апартаментов. Квартиры сдаются без отделки и с ремонтом от застройщика, апартаменты – с отделкой white box. В продаже остались два последних апартамента стоимостью от 9,8 млн рублей за 62 кв. м.

Готовые квартиры и апартаменты можно приобрести в семейном квартале «Мир Митино», в пешей доступности от станции метро «Пятницкое шоссе». Квартал состоит из панельных и монолитных корпусов, пяти детских садов, двух школ, поликлиники, медицинского центра, ТРК и ФОКа, а также включает семь подземных паркингов и наземные гостевые автостоянки. Пять корпусов первой очереди и детский сад сданы в эксплуатацию. Цены на готовые квартиры начинаются от 6,35 млн рублей, апартаменты - от 5,74 млн рублей

Также готовые и почти готовые квартиры и апартаменты имеются в столичных комплексах «Фестиваль-Парк» у станции метро «Речной вокзал», клубном доме Soho+Noho у «Белорусской», ЖК Headliner у МЦК «Шелепиха».

Примеры других московских проектов с готовыми квартирами можно посмотреть в таблице ниже.

Источник: АН «Бон Тон»

В Новой Москве в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе недалеко от станции метро «Румянцево» в жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development планируется к сдаче этим летом первый корпус (всего их три). Ключи будут переданы до 31 декабря 2020 года. Высота монолитных домов - от 13 до 22 этажей, предусмотрен двухуровневый подземный паркинг, ландшафтный парк. Запланировано строительство двух детских садов и школы со стадионом. Минимальная стоимость квартиры в первом корпусе составляет 9,4 млн рублей, это двухкомнатная квартира площадью 52,6 кв. м.

Также в Новой Москве, в Ватутинках, можно присмотреть квартиры в ЖК «Кленовые аллеи», в корпусах, которые готовятся к сдаче в этом году.

Скидки на готовое

Для покупателей готовых квартир девелоперы часто разрабатывают специальные акции. Как рассказывает Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), в ЖК запущена программа беспроцентной рассрочки «Купи сейчас – плати потом», которая распространяется на выделенный пул квартир в готовых корпусах. Первый взнос в размере 50% от стоимости квартиры оплачивается после подписания договора купли-продажи, следующие 25% клиент вносит до 30 сентября 2020 года, а последний платеж (25%) выплачивается до 30 марта 2021 года.

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») приводит примеры скидок в других московских жилых комплексах. В ЖК «Парк Легенд» (МЦК «Зил») — скидка 3% на готовые квартиры, экономия для покупателя достигает 560 тыс. руб. Но при использовании ипотеки с господдержкой 6,5% скидка не предоставляется. В ЖК «Родной город. Октябрьское поле» при покупке трех- и четырехкомнатных квартир в построенных корпусах — в подарок отделка white box. В ЖК «Широкая» (метро «Медведково») - скидка 9% (выгода до 954 тыс. руб.), в ЖК «Триколор» (МЦК «Ростокино») - 10% (экономия от 1,5 млн руб.)

Как сообщил Алексей Лухтан (Lexion Development), в ЖК «Румянцево-Парк» действует специальное предложение на три квартиры в первом корпусе – доме Д1, ключи от которого будут переданы жителям до конца 2020 года. В акции участвуют классическая трехкомнатная, трехкомнатная «евро» и четырехкомнатная квартира. Покупатели получат скидки, которые могут сэкономить до 2,6 млн рублей.