Новостройки: надо ли бояться покупать квартиру

В мае в Москве и Подмосковье возобновились строительные работы, открываются офисы продаж – застройщики принимают первых клиентов. Однако у покупателей, немало переживших за время самоизоляции и наслушавшихся самых разных прогнозов, вплоть до апокалиптических, естественным образом возникают страхи и сомнения. Стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке? Ведь коронавирус, по мнению многих аналитиков, дал старт очередному экономическому кризису. А кризисы всегда тяжело били по строительной отрасли. Как бы не случилось долгостроев.

Однако нынешний кризис не первый (вспомним 1998, 2008-й и 2014-й годы), и наше изрядно закаленное государство научилось их переживать и даже неплохо справляться. Вот и сегодня власти намерены потратить на поддержку строительной отрасли около 100 млрд рублей. Эти меры как раз и направлены против долгостроев и гипотетического банкротства компаний. Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» пообщалась с участниками рынка и выяснила, каково их самочувствие, как они оценивают участие государства в судьбе отрасли и перспективы рынка в целом.

Разморозка строек

Прежде всего стоит сказать, что стройки остановились не сами по себе, а так сказать, «по приказу сверху» - на время самоизоляции. Как подчеркивает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», на рынке недвижимости не наблюдается никакой критической ситуации. Стройки были остановлены на довольно короткое время, связи с поставщиками и подрядчиками не были нарушены, продажи в той или иной степени продолжались.

Строительные работы на объектах возобновились с 12 мая в Москве и с 18-го – в Московской области. Компаниям потребовалось время – от суток до недели, чтобы запустить процесс и выйти на прежние темпы. Об этом редакции IRN.RU сообщили представители компаний «Самолет», ПИК, «Страна Девелопмент», MR Group, Lexion Development, Level Group, «Родина» (девелопер Russian Design District), УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), AFI Development, «ВекторСтройФинанс», Optima Development, IKON Development, «Крост», «Донстрой», «Атлант», Sezar Group.

«Возобновление строек — это вопрос кадров, технологий, поставки строительных материалов. Подрядчики на всех площадках MR Group до введения ограничений обеспечили их резервами материалов и техники», - говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group. Примерно также обстоят дела и у остальных компаний.

Как отмечают эксперты, строители приступили к работе в форсированном темпе, чтобы быстрее наверстать вынужденные недели простоя, хотя многие компании работают с опережением графика – например, так быстро строится большинство проектов ПИК.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Азбука Жилья» Дмитрия Косьмина, если кто-то не успеет нагнать пропущенное время, максимум, что может произойти – задержки на 1-2 месяца, что абсолютно некритично. «Запас при сроке ввода есть всегда, скорее всего, если у кого-то и возникнут сложности, то застройщики просто сдадут дом вовремя согласно договору, а не ранее указанной даты, как это делается у большинства крупных застройщиков», - отмечает Косьмин.

Эксперты говорят, что месяц с лишним простоя на фоне 2-3 лет строительного цикла выглядит в нынешних условиях вполне приемлемо. Тем не менее компании не скрывают, что им придется решать проблемы, накопившиеся за время «самоизоляции». Главная - из-за снижения объемов продаж в период карантина девелоперы недополучили изрядную долю выручки, но при этом несли расходы по налогам, кредитам, зарплатам, содержанию активов и т. д. «Компенсировать потери можно было бы за счет повышения цен или наращивания объемов строительства, но в текущей экономической ситуации это невозможно», - комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»).

Как помогут системообразующим…

Для того чтобы застройщики с этими проблемами справились, часть строительных компаний были признаны системообразующими, то есть влияющими на развитие экономики, обеспечивающими наибольшую занятость в отраслях и являющимися крупными налогоплательщиками. По оценке Евгении Старковой (MR Group), в списке - почти все застройщики жилья Москвы и Подмосковья (среди них «Самолет», МИЦ, ПИК, ЛСР, «Кортрос», «Инград», Capital Group, «Гранель»).

Системообразующим предприятиям доступна отсрочка по уплате налогов, также они могут получать субсидии, кредиты по низким ставкам (до 5% годовых) и использовать эти средства на оплату труда, страховых взносов, аренды помещений и оборудования, то есть на разные нужды, связанные с реализацией проекта. Им предоставляются государственные гарантии по кредитам.

«Таким образом, данные меры охватывают основные статьи расходов застройщиков, причем системообразующие предприятия могут воспользоваться сразу несколькими из перечисленных льгот», - заключает Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District).

… и всем остальным

На поддержку от государства могут рассчитывать не только предприятия, признанные системообразующими, но и все остальные компании при соблюдении некоторых требований. На них рассчитано субсидирование ставок по проектному финансированию. Пониженной ставкой 5,5% (против обычной плавающей ставки 7-8-10% годовых) смогут воспользоваться девелоперы, оформившие кредит до 1 мая 2020 года. Важное условие: если они сохранят штат своих сотрудников и вовремя завершат строительство проектов, запланированных на 2020 – 2021 гг.

Эксперты отмечают, что эта мера сокращает расходы на обслуживание банковских кредитов и в целом снижает финансовую нагрузку на экономику проекта.

Государство также собирается организовать выкуп нераспроданного жилья у застройщиков. Выкупаться будут квартиры стандарт-класса в домах, которые должны быть введены в эксплуатацию до 30 июня 2021 года. По оценке Надежды Коркки («Метриум»), это адресная поддержка тех строек, где из-за падения спроса критически сокращаются поступления от дольщиков и есть угроза долгостроя. Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», считает маловероятным, что эта мера будет пользоваться спросом у столичных девелоперов, так как в Москве практически нет проектов стандарт-класса, она больше рассчитана на застройщиков из регионов. Однако этой льготой смогут воспользоваться компании, работающие в Подмосковье и Новой Москве.

Наконец до конца 2020 года правительство освободило от штрафных санкций строительные компании, нарушившие срок строительства объекта или срок его передачи дольщику даже более чем на полгода. Таким компаниям не грозит и попадание в реестр проблемных объектов.

Ксения Юрьева (девелопер Russian Design District) уверена, что эта мера будет полезна для представителей среднего бизнеса – менее крупных застройщиков и особенно тех, кто строит еще по старой схеме ДДУ без проектного финансирования. По ее мнению, девелоперы, нарушившие строительные сроки, смогут направить все ресурсы на достройку объекта, а не на выплату неустоек.

Однако у дольщиков могут возникнуть страхи, что компании будут злоупотреблять предоставленными льготами и «наплодят долгострои». Эксперты с такими выводами не согласны.

«Это не означает освобождения застройщиков от ответственности вообще, - говорит Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development. - Если до 01.01.2021 застройщик не исправит нарушения – дом будет включён в реестр проблемных объектов со всеми вытекающими для застройщика последствиями. Информация о проекте, в том числе о ходе и сроках строительства обязательно раскрывается на сайте наш.дом.рф для всеобщего сведения».

Кроме того, как обращает внимание эксперт, в период с 03.04.2020 до 01.01.2021 не только застройщик не уплачивает неустойку за нарушение срока передачи объекта, но и покупатель освобождается от неустойки за нарушение срока оплаты.

Да и сами застройщики совершенно не хотят быть «отстающими». Любая задержка сроков ведет к дополнительным затратам на заработные платы строителей и генподрядчика, эксплуатационные расходы, оплату кредитной линии, «а значит, прибыльность проекта с задержками сроков уменьшается», - поясняет Булат Шакиров.

«До конца текущего года мы должны передать жителям ключи от первого корпуса проекта в составе жилого комплекса «Румянцево-Парк», рассчитанного на 1792 квартиры. Естественно, ни о каких долгостроях речи не может быть, - заявляет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. - Мы прекрасно отдаем себе отчет в том, что обязательства перед дольщиками должны быть выполнены в полном объеме без нарушения сроков передачи ключей».

Еще одна мера - докапитализация Фонда защиты участников долевого строительства. Чтобы как можно быстрее решить проблему обманутых дольщиков, государство направит в фонд 30 млрд руб. «Благодаря дополнительному финансированию получится не только завершить долгострои, срок ввода которых был запланирован на 2020–2021 гг., но также обеспечить рабочие места в строительной отрасли», - считает Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»).

Льготная ставка «для всех»

Но наиболее эффективной мерой эксперты единодушно называют льготную ипотеку с процентной ставкой 6,5% годовых. Они напоминают, что государство в кризисные времена уже не раз вводило субсидирование ипотечных ставок, и, например, после кризиса 2014-2015 гг. она помогла очень быстро возродить спрос.

И сейчас для застройщиков самая важная задача – привлечь покупателей и восстановить продажи. В условиях падающих доходов льготная ипотека способна простимулировать граждан не откладывать покупку, ведь «потом» будет поздно, так как сроки действия программы ограничены – до 1 ноября 2020 года. Важно, что она рассчитана на широкого покупателя и не ориентирована на льготные категории. Такой ставки – то есть до 6,5% для всех - рынок еще не видел, подчеркивает генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По условиям программы, для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб., для остальных регионов – 3 млн руб. Минимальный первоначальный взнос - 20%. Пониженная ставка действует в течение всего срока кредитования, однако сроки действия программы ограничены – до 1 ноября 2020 года.

По экспертным оценкам, эти условия охватывают примерно половину лотов на рынке комфорткласса в старых границах Москвы и большинство проектов в Новой Москве и Подмосковье. Несмотря на то, что программа была запущена совсем недавно, в компаниях уже видят реакцию покупателей и просчитывают уровень будущих продаж.

По словам Кирилла Храпова, директора по продажам группы «Самолет», 92% от объема предложения компании соответствует условиям программы. За полтора месяца клиенты группы «Самолет» воспользовались ипотекой с господдержкой для приобретения квартир на сумму более чем 1,2 млрд рублей. Эксперт ожидает, что доля ипотеки в сделках компании может дойти до 75%.

В компании ПИК по итогам апреля увидели рост сделок с ипотекой до 93%, тогда как их средняя доля традиционно 60-65%. При этом две трети сделок составила именно ипотека с господдержкой. Несколько меньше цифра у «ВекторСтройФинанс»: в структуре продаж количество ипотечных сделок по программе субсидирования достигает 80%. «Пока что рано делать выводы, но, по предварительным оценкам, количество продаж у нас в мае превысит показатели апреля», - заключает Андрей Колочинский.

По оценке Дмитрия Косьмина («Азбука Жилья»), ипотека с господдержкой может поднять спрос на покупку новостроек в ипотеку на 10-15%, а по расчетам Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, благодаря этой программе на рынке новостроек Москвы до конца года может быть заключено до 30 тысяч дополнительных сделок.

Банки еще снижают льготные ставки. Например, в жилых комплексах MR Group с 21 мая 2020 года действует ипотечная программа с господдержкой со ставкой от 5,99% от «Альфа-банка».

Но и этого застройщикам кажется мало, и они дополнительно субсидируют льготную ставку до 0,1-0,5% годовых. Правда, это скорее носит характер акции и сопоставимо с неплохой скидкой (см. «Ипотека почти под 0,5% - звучит эффектно, стоит дешево»). Но, как уверяют эксперты, эффект от этого «хода конем» тоже есть. Например, в ЖК «Мир Митино» по информации Игоря Козельцева (УК «Развитие»), где дополнительно субсидировали льготную ставку до 0,5% годовых до конца 2020 года, с начала мая первичный спрос в проекте вырос на 30% относительно аналогичного периода в апреле, и компания выполнила месячный план по количеству обращений.

Спрос, отложившийся за месяц карантина

Судя по оптимистичным заявлениям представителей компаний, льготной ипотеке есть кого стимулировать. За время «самоизоляции» сформировался отложенный спрос за счет людей, которые в силу чисто технических причин не смогли воспользоваться дистанционными продажами (не было справок с работы для банка). Плюс к ним добавятся клиенты, которые в принципе не очень расположены к удаленным сделкам и желают побывать на стройках и пообщаться с менеджерами «вживую».

К ним присоединятся и потенциальные покупатели, примерявшиеся ко вторичным квартирам, но так и не сумевшие их купить, например, из-за неработающих МФЦ. Теперь их явно переманит на рынок новостроек дешевая ипотека. Кстати, как уточняет Игорь Козельцев (УК «Развитие»), клиенты, желающие полностью исключить риски переноса сроков, могут обратить внимание на готовые новостройки. На сегодня их доля на рынке массового сегмента «старой» Москвы составляет около 12% от всего объема предложения, и на них также распространяется действие льготной ипотеки.

Еще одна категория - покупатели, которые планировали расширить жилплощадь и не потеряли доходы, уж точно после вынужденного сидения в окружении любимой семьи от своих планов не отступятся. И, наконец, частные инвесторы, которые после введения налога с процентного дохода по вкладам начнут перекладывать деньги с депозитов в недвижимость.

«Уже в первые дни работы офисов на объектах в Московской области видим интерес со стороны покупателей и восстановление количества посещений на уровне февраля», - замечает Кирилл Храпов («Самолет»).

«После открытия офисов продаж мы ожидаем возвращения объема продаж на 30-40%, преимущественно за счет отложенного спроса, - говорит Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty. - Это как новые обращения, так и те сделки, которые клиенты не успели завершить в марте из-за ограничительных мер и сбоев Росреестра».

Эксперты предсказывают всплеск спроса в ближайшее время, но к докризисным показателям по их расчетам, он вернется не сразу, так как доходы граждан все-таки продолжают сокращаться. Однако восстановительный рост постепенно намечается. Спрос на жилье в новых проектах к концу июня может вырасти на 30-40% относительно апреля и мая, прогнозирует Федор Ушаков, директор по продажам AFI Development.

Чистота, дезинфекция и сделки онлайн против вируса

Ну а если клиенты опасаются коварных вирусов, то, во-первых, как утверждают опрошенные эксперты, все необходимые санитарные меры в офисах продаж будут строго соблюдаться вплоть до тестирования менеджеров, а во-вторых, - онлайн-продажи будут развиваться и дальше. Ставку на продажи в интернете компании сделали еще до эпидемии, за время карантина их отладили, и прекрасно понимают, что эта услуга будет становиться все более востребованной.

Как предсказывает Надежда Коркка («Метриум»), следующим шагом в развитии сервиса будет создание удобной платформы, где все онлайн-услуги и этапы заключения сделки будут объединены под удобным и понятным интерфейсом. «В эту платформу нужно будет интегрировать покупателей, застройщиков, регистрационные органы и банки», - делает вывод эксперт.

Резюме

Людям, планирующим купить квартиру в новостройке, эксперты советуют не ориентироваться на негативный информационный фон, не поддаваться всеобщей панике и как следует проверять застройщика. Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, рекомендует «изучить опыт реализованных проектов, равномерность динамики строительного цикла, поведения и состояния компании в прошлые кризисы, уровень кредитной нагрузки, динамику продаж – хороший показатель, когда к моменту завершения строительства дома процент «готовых» квартир минимален».

При этом эксперт отмечает, что сегодня хороший момент для покупки недвижимости: ажиотаж сошел на нет, цены пока не учитывают рост издержек, условия по ипотеке весьма лояльны.

Наконец, комментаторы обращают внимание на то, что новые проекты строятся с применением эскроу-счетов (таковых на рынке около 40%). Эскроу защищают деньги покупателей: в случае краха компании средства людям будут возвращены. «Покупатели недвижимости в новостройках сегодня более защищены, нежели при сделках на вторичном рынке», - говорят в компании «Донстрой». А стройки обеспечены финансированием – его застройщикам предоставили банки, компаниям больше не надо собирать деньги с дольщиков, и в моменте они не зависят от продаж. Вероятно, девелоперы, которые в свое время были критически настроены против реформы долевого строительства, сумели оценить преимущества проектного финансирования в период «самоизоляции» покупателей.