ТОП 5 рынков недвижимости с наибольшим падением цен в 2020 году

COVID-19 продолжает вносить свои коррективы в жизнь целых государств, оказывая существенное влияние в том числе и на международные рынки недвижимости. Впервые за прошедшие 100 лет идёт осмысление и подготовка к глобальному переделу многих секторов недвижимости, включая коммерческую. Какие изменения происходят в процедуре покупки зарубежной недвижимости? Стоит ли покупать прямо сейчас? Как можно заработать и выгодно купить в этой непростой ситуации?

«Покупай, когда на улицах течет кровь, даже если она и твоя», - Барон Ротшильд.

Пандемия коронавируса несёт на рынки недвижимости всё новые и новые перемены, две из которых станут наиболее крупными и значимыми. Первая — это падение цен, связанное с экономическим кризисом и числом смертей граждан определённой возрастной категории. Вторая — это переосмысление нужности некоторых секторов недвижимости, таких как офисные помещения, стрит-ритейл и гостиничная недвижимость.

В первом случае самыми пострадавшими рынками недвижимости будут страны с изначально слабой экономикой, высокой закредитованностью населения и самого государства. Пандемия самым серьёзным образом ударит по ценам на недвижимость этих стран. Вирус привел к высокой смертности среди старшего поколения, а значит, жильё, принадлежавшее им, массово хлынет на рынки. Наследники будут вынуждены распродавать квартиры и дома бабушек, дедушек, отцов и матерей для того, чтобы финансово поддержать себя и свои семьи во время самого большого финансового кризиса за последние 100 лет. А так как старшее поколение в большинстве своём уже выплатило ипотеку, то наследники смогут легко давать большие скидки на такие объекты. В среднем дисконт на объекты жилья составит 20-30%.

Так будет выглядеть первая волна выброса недвижимости на продажу, и начнется она уже до конца этого года. Эта волна будет короткой и быстрой, так как в кризисные периоды на рынках недвижимости денег для инвестиций всегда больше, нежели в спокойное время. Многие инвесторы с фондовых рынков вышли в кэш, а те, у кого накопились наличные, опасаются гиперинфляции, поэтому они будут «прятать» часть своего капитала именно в недвижимости.

Топ 5 стран по распродаже недвижимости. Первая волна

Испания. В первую очередь снижение цен затронет крупные города страны. Курортных зон это коснётся в меньшей степени.

Италия. Юг страны пострадает сильнее северной части.

Турция. Здесь наиболее пострадавшим регионом станет Стамбул. Многие приобретали недвижимость в ипотеку под 15% годовых и выше, а в отсутствие должной поддержки со стороны государства оплата ипотечных взносов станет непосильной ношей для населения и люди будут вынуждены расставаться со своим жильем. Экономика страны и так последние три года находится в состоянии упадка и в значительной степени зависит от российских туристов, которые в этом сезоне не прилетят на турецкие курорты.

Но если у вас есть задача приобрести курортную недвижимость, то рынком номер один, где в 2020 году можно будет купить жилье с дисконтом от 50% и выше, станет Мармарис в Турции. Мармарис — курортный город-порт, где очень много недвижимости находится в собственности у местного населения. Текущий финансовый кризис, усугубляющийся экономический спад и снижение реальных доходов граждан в ближайшее время вынудят их продавать свое недвижимое имущество. Плюс ко всему, город и местные жители работают и зависимы от индустрии яхтинга, а в этом году весь сезон пройдёт мимо.

Кипр. Даже без учета текущей ситуации с коронавирусом, Кипр стал бы лидером падения цен на недвижимость в 2020 году. Пандемия и, как следствие, отсутствие туристического потока только усилит это снижение.

США. Здесь основной дисконт на недвижимость придется на бедные районы вокруг Нью-Йорка, такие как Хай Бридж (High Bridge), Южный Бронкс (South Bronx) и Бедфорд Парк (Bedford Park).

Вторая волна

Вторая волна распродажи объектов будет немного отличаться от первой, в основном по самой мотивации продажи жилья. Во время первой волны люди обратятся к недвижимости, в которой в 80% случаев они не живут и будут рассматривать её в качестве спасательного круга, как вариант быстрого кредита. Вторая же волна будет иметь отношение к недвижимости, в которой люди непосредственно проживают. Процесс возникновения второй волны можно описать кратко, но ёмко - «дойти до ручки». Началом второй волны станет лето 2021 года, а самым выгодным периодом для покупок - зима 2021 – весна 2022 года. В случае возврата пандемии дисконт будет только расти.

Никто никогда не побежит продавать недвижимость, в которой живёт сам и его семья, без острой на то необходимости. Вначале люди испробуют все возможные способы поиска денег: дополнительная работа, кредитные карты, займы, быстрые кредиты и т.п. Только когда все варианты будут исчерпаны, а платежи по ипотеке по-прежнему нужно будет гасить, единственный выход, который останется собственникам, – это выставить свою недвижимость на продажу по высокой цене, снижая её стоимость в течение 6 месяцев. Во время второй волны пострадают те рынки недвижимости, где она была куплена в ипотеку с максимально высоким процентом заёмных средств по отношению к цене (80-95% от полной стоимости объекта) и минимальной поддержкой со стороны государства.

Топ 5 стран второй волны распродаж недвижимости: США, Ирландия, Польша, Греция и Болгария. Здесь решающим фактором для продажи жилья будут именно экономические последствия пандемии в этих странах, а не количество заболевших. Исключением станут только США, где оба этих показателя совпадают.

Глобальные последствия пандемии

Второе глобальное изменение на мировом рынке недвижимости заключается в переосмыслении важности каждого из сегментов. Произойдет это до конца текущего 2020 года, а с 2021 года начнется активный передел рынков, особенно в секторе коммерческой недвижимости. Кризис - он как проявитель, показывает слабых игроков и слабые области. Многие компании уже поняли, что нет необходимости 100% своих сотрудников держать в дорогих офисах, и как минимум 30% из них можно перевести на удалённую работу. Стоимость офисной недвижимости упадёт на 30% до конца 2020 года. Стрит-ритейл, как сегмент рынка недвижимости, никуда не денется, однако пандемия уже заставила даже самых больших скептиков перейти на онлайн-торговлю. Человечество попробовало жить, покупать, работать и учиться всему онлайн. Даже старшее поколение не осталось в стороне. Поэтому в 2020 году объекты стрит-ритейла во всем мире упадут в цене как минимум на 20%, а в 2021 ещё больше.

Отельный бизнес сегодня, как актив, уже практически ничего не стоит. Его восстановление займет в среднем от 5 до 10 лет. Однако даже после снятия ограничений люди чисто психологически, на подсознательном уровне, будут сторониться мест большой концентрации граждан, а власти государств в качестве превентивных мер будут накладывать различные ограничения на такие места. Многие отели уйдут из бизнеса навсегда и будут переделаны в другие типы недвижимости, например, жилье с мини-квартирами. Номером один, кто выиграет в сфере гостиничных услуг, станут те, кто сдаёт квартиры посуточно. Так как они смогут сдавать свои объекты как в краткосрочную аренду, так и по долгосрочным контрактам. Жилая недвижимость во всем мире снова вернётся на позиции самой защищенной от кризисов, так как все остальные сегменты рынка упадут ещё больше.

Процесс оформления сделок с недвижимостью также претерпевает модернизацию и адаптируется к новым реалиям. На развитых рынках и до ситуации с пандемией можно было оформить сделку купли-продажи, не выходя из дома. Сегодня подобную модель внедряют и те рынки, которые традиционно не хотели работать с клиентами удалённо. Юристы и нотариусы многих стран разрабатывают процедуры подтверждения личности онлайн. К концу 2020 года практически на любом рынке недвижимости можно будет приобрести объект дистанционно.