«Московский рынок апартаментов отличается от того, что во всем мире принято понимать под этим рынком»

Апартаменты – специфичный формат на рынке недвижимости. Покупатели больше доверяют квартирам с официальным жилым статусом, и в условиях нового кризиса спрос на апартаменты может просесть сильнее, чем на квартиры. О перспективах апартаментов рассказала директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова в ходе онлайн-конференции «Апартаменты в Москве: для жизни или для инвестиций?».

Востребован ли сейчас формат апартаментов? Какова его доля в общем спросе на рынке новостроек?

Доля апартаментов в спросе на протяжении последних лет варьируется около 10% (+/- 2 п.п.) и зависит от пополнения рынка новыми проектами того или иного формата. По итогам 2019 года на первичной рынке Москвы было реализовано порядка 4,4 тыс. апартаментов, что составило 8% от суммарного количества сделок в рамках ДДУ.

Что происходит на рынке апартаментов в контексте карантина? Можно ли провести аналогии с предыдущими кризисами?

В сегодняшней кризисной ситуации есть определенные аналогии с ситуацией, когда апартаменты в принципе возникли на московском рынке как массовый продукт. Напомним, что возникли апартаменты в большом объеме в результате «переделки» офисных проектов в кризис 2008 г. Востребованность офисных площадей сильно просела как раз в тот момент, когда их предложение было на пике, а в стадии проработки было еще большое количество новых офисных проектов. Объем поглощения упал в четыре раза, с 1,6 до 0,4 млн кв. м, а вакантность выросла с 1,1% до 20%. При этом заявленный объем (на стадии проектирования у девелоперов) превышал 3 млн. Как альтернатива невостребованным офисам девелоперы сформировали новый продукт для рынка - апартаменты.

Сегодня офисный рынок тоже является предметом бурных дискуссий. Мы достаточно осторожны в прогнозах по развитию офисного сегмента, учитывая текущий уровень неопределенности и множество влияющих на офисный спрос факторов. Тем более, что состояние, в котором рынок входит в эту новую фазу кризиса, совершенно иное, чем в 2008 году – на рынке в ряде локаций наблюдается дефицит предложения офисов и темпы ввода последние годы были достаточно сдержанным, поэтому пополнять рынок апартаментов за счет офисов уже не так просто.

Не будет ли формат апартаментов более интересным для девелоперов, чем квартиры, из-за более низкой себестоимости и конечной цены для потребителя?

Если у застройщика есть возможность построить жилой проект с квартирами, то он не будет пересматривать проект в сторону апартаментов – все-таки квартиры более понятный и востребованный продукт для покупателей. Спрос тоже вряд ли сместится значительно в сторону апартаментов. Разница в цене между квартирами и апартаментами в схожей локации наблюдается прежде всего в массовом сегменте, где покупатели, безусловно, чувствительны к цене. Однако покупателям жилья данного класса также в большинстве случаев необходима прописка, так как для них приобретаемое жилье – единственное, поэтому они могут предпочесть рассмотреть проект с квартирами в более удаленной от центра локации по более низкой стоимости, но зато с пропиской.

Часто говорят, что апартаменты – удачный инструмент для инвестиций. Так ли это?

Здесь необходимо сделать оговорку, что московский рынок апартаментов отличается от того, что во всем мире принято понимать под этим рынком. За пока единичными исключениями московские апартаменты – это «квазиквартиры», это, по сути, место постоянного проживания, но в силу тех или иных обстоятельств «оформленное» как нежилое. Классически же апартаменты – это сервисные апартаменты, апарт-отели и т.д. – это действительно инвест-продукт, где доход получается от сдачи в аренду, а более высокая доходность достигается за счет эффективного управления, в частности, изначального создания продукта с участием профессиональных операторов, которые этим объектом будут управлять. По данным консультантов компании Knight Frank, к классическим, а не квазиапартаментам, можно отнести не более 10-15 проектов на столичном рынке.

Если все же говорить об основной массе апартаментов Москвы, насколько они привлекательны для инвестиций по сравнению с квартирами?

Если сравнить доход от сдачи в аренду (неорганизованной, самостоятельно осуществляемой владельцем), то при обычно меньшей стоимости апартаментов, равных затратах на ремонт и обустройство доход от сдачи в аренду будет аналогичным, как и в квартире. Однако здесь необходимо учитывать разницу в налогообложении, коммунальных платежах и т.п. – при более низкой цене покупки содержание апартаментов в среднем обойдется дороже, чем квартир, поэтому необходимо внимательно просчитывать инвестиционную модель для конкретного проекта или даже лота.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Апартаменты в Москве: для жизни или для инвестиций?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!