Введенный в конце марта режим «самоизоляции» привел к резкому обвалу спроса на вторичном рынке жилья. Сделки срываются как из-за организационных последствий карантина – не работают МФЦ, через которые риелторы подвали документы на регистрацию прав собственности, так и экономических – люди вынуждены отказываться от покупки квартир в связи с потерей работы или значительным сокращением доходов.
Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в апреле лишь 5 196 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья: по сравнению с мартом 2020 г. показатель упал на 64,9%, а относительно апреля 2019 г. – на 65,1%. В целом за январь-апрель 2020 г. отставание от аналогичного периода 2019 г. составило уже 21,5%.
Риелторы рисуют еще более безрадостную картину. В «Инкоме» количество авансов от потенциальных покупателей упало в 15 раз относительно обычного рабочего периода, звонков – в пять раз. В «Азбуке Жилья» потенциальный и реальный спрос сократился на 50% и в месячном, и в годовом разрезе.
В Подмосковье, по словам вице-президента Гильдии риелторов Московской области (ГРМО), гендиректора АН «Удачный выбор» (Московская область) Ольги Власовой, число сделок в апреле не дотягивает даже до 50% от показателей предыдущего месяца, а по авансам эта цифра и вовсе не превышает 30%.
Меньше всего от карантина, похоже, пострадала Новая Москва. В АН «Century 21 Римарком» в Троицке спрос на вторичное жилье за месяц упал в среднем на 30% по числу проведенных сделок и на 25% по числу внесенных покупателями авансов. По сравнению с апрелем 2019 г. количество сделок сократилось на 50%, а количество авансов уменьшилось на 25%.
«В начале месяца практически исчезли даже те покупатели, с которыми были достигнуты договоренности о внесении авансов или назначены даты просмотра. Однако к середине месяца стало понятно, что ограничительные меры – это надолго и покупатели вновь стали активно обращаться в риелторские компании», - говорит Анна Руденко, директор офиса продаж «Century 21 Римарком» в Троицке.
В Подмосковье, впрочем, все было наоборот: в первой половине апреля активность покупателей «отчетливо ощущалась», а к концу месяца заметно просела, говорит Ольга Власова.
В целом в апреле в основном доводились до конца сделки, которые были начаты еще в марте. «Вторичку» сильно подвело закрытие МФЦ - основного канала приема документов на регистрацию прав собственности. Из-за этого сделки регистрировались фактически только через сервис Сбербанка и нотариусов – см. «Покупка и аренда квартир в Москве и Подмосковье во время карантина: обвал спроса и единичные сделки».
«Понятно, что сделок могло бы быть значительно больше, если бы работали все механизмы их регистрации, включая подачу документов через МФЦ. К тому же часть сделок разваливалась из-за неуверенности клиентов в завтрашнем дне в условиях пандемии коронавируса. И хорошо еще, когда срыв сделки происходит на стадии подготовки документов. В компании «Удачный выбор» был даже случай, когда клиент из-за финансовых сложностей уведомил нас о том, что будет изымать деньги из банковской ячейки уже на этапе регистрации сделки. Все бы ничего, если бы это не было звеном большой цепочки. В результате развалились сразу несколько сделок, и огромное спасибо клиентам, которые согласились ждать недостающее звено», - рассказывает Ольга Власова.
О срыве сделок из-за того, что покупатели либо потеряли работу, либо значительную часть зарплаты, говорит и Анна Руденко. Также и Власова, и Руденко отмечают, что часть клиентов переметнулись со вторичного городского рынка на загородный, то есть решили купить участок или дом вместо квартиры. Либо параллельно с поиском квартиры найти на летний период дачу или небольшой дом в аренду - см. «Дачная самоизоляция и альтернатива морю: на рынке загородной аренды взрыв спроса».
Несмотря на все это, Анна Руденко настроена достаточно оптимистично: покупательская активность в первой половине мая выросла в Новой Москве на 15-20% по сравнению с концом апреля. «И если так будет продолжаться и дальше, то к началу лета по спросу ситуация вернется к мартовским показателям», - надеется Руденко.
Риелторы из других локаций столичного региона быстрого восстановления рынка не прогнозируют. Например, в Подмосковье покупатели начали «просыпаться» лишь после 10 мая. «В сравнении с майскими праздниками прошлого года в нынешнем покупатели решили их действительно провести с семьями, не отвлекаясь на решение жилищных вопросов», - дипломатично отмечает Ольга Власова.
И, в любом случае, речь идет в основном о потенциальном спросе – числе обращений в риелторские агентства. Организовать продажу вторичной квартиры в условиях карантина по-прежнему крайне сложно. МФЦ до сих пор закрыты – часть из них должна заработать только с 25 мая, но в ограниченном объеме: в области они будут обслуживать исключительно юрлиц, а в столице – выдавать лишь те документы, которые «невозможно получить в электронном виде», уточнил мэр Сергей Собянин. Какие именно документы имел в виду градоначальник и помогут ли эти послабления ускорить регистрацию сделок на «вторичке», пока не ясно.
Что еще более важно, в условиях пандемии практически невозможно проводить показы квартир. А онлайн-показы на вторичном рынке не прижились. «Очень сложно подобрать вторичную квартиру дистанционно, в этом процессе есть масса подводных камней, поэтому специалисты по недвижимости сами рекомендуют внимательно смотреть все моменты, особенно это относится к объектам в классе «эконом», - отмечает Ольга Власова.
Анна Руденко ожидает, что с постепенным снятием карантина начнет реализовываться отложенный спрос, а «основные активности дадут о себе знать в полной мере в начале осени». Однако, учитывая последствия ограничительных мер и ослабления рубля для покупательской способности населения, отложенного спроса явно не хватит для возвращения рынка в докарантинное состояние. По прогнозам «Инкома», в первый месяц полноценной работы на вторичном рынке будет заключено на 20% меньше сделок, чем в марте — даже с учетом отложенного спроса.
Ситуацию усугубляет запуск программы льготной ипотеки под 6,5% на первичном рынке, и, одновременно, ужесточение требований к заемщикам на вторичном. «Уменьшение срока действия одобренного ипотечного кредита, направление заемщика на переодобрение, снижение запрашиваемой суммы – все это, к сожалению, становится уже привычными вещами, - рассказывает Ольга Власова. - К примеру, в апреле у нас сорвались две сделки после отправления клиентов банком на переодобрение. У покупателей не изменился уровень дохода, но тем не менее одобренный ранее размер займа был снижен, вследствие чего средств для покупки понравившихся квартир стало недостаточно».
Ставки пока остаются на достаточно низком уровне: по оценкам риелторов, в апреле покупателей «вторички» кредитовали в среднем под 8,5-9% годовых. Но ипотека с господдержкой под 6,5% (и даже еще дешевле) явно выглядит более привлекательно, что в перспективе может привести к массовой миграции ипотечников на первичный рынок – «Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года от IRN.RU».
В Подмосковье доля ипотеки на вторичном рынке уже пошла на спад. По данным Ольги Власовой, в апреле ипотечных сделок было не более 50% от общего количества, при этом в некоторых компаниях показатель не превышал 10%. Впрочем, в области, по словам Власовой, в апреле так и не смог наладить работу банк ВТБ, что, конечно, сказалось на общем объеме выдачи кредитов. В Новой Москве, по подсчетам «Century 21 Римарком», доля ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости в апреле достигала 65-70%.
В оценке динамики предложения на вторичном рынке жилья «старой» Москвы агентства недвижимости разошлись. По данным «Азбуки Жилья», на фоне обвала спроса число выставленных на продажу квартир по сравнению с мартом увеличилось на 6,9%, а их суммарная площадь - на 8%. В годовом выражении количество лотов выросло на 0,6%, а общая площадь – уменьшалась на 2,3%.
Согласно подсчетам компании «Инком-Недвижимость», в сравнении с апрелем 2019-го объем предложения на вторичном рынке жилья «старой» Москвы сократился на 10%, с мартом 2020 г. – на 8,6%. Причем наиболее заметно за месяц сократилось число однокомнатных лотов – на 10,9%.
«Согласно нашим прогнозам, в условиях снижения платежеспособности большей части населения именно в категории однокомнатного жилья будет сосредоточена наибольшая активность покупателей после возвращения вторичного рынка к нормальному функционированию, а это, в свою очередь, приведет к сильному дефициту подобных объектов», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».
В Новой Москве, по данным «Century 21 Римарком», в апреле предложение упало по отношению к предыдущему месяцу примерно на 25%. «В начале месяца собственники вторичных квартир практически исчезли с рынка (многие из них отменили просмотры или сняли объекты с продажи), но уже к середине месяца ситуация стала нормализоваться, а к началу мая объем предложения не только перестал резко падать, но и стабилизировался», - комментирует Анна Руденко.
Объем предложения на вторичном рынке подмосковной недвижимости в апреле остался на уровне мартовских показателей. Относительно апреля прошлого года предложение выросло на 9,3%, а число впервые вышедших на рынок лотов, наоборот, за год упало на 9,6%.
«В условиях режима самоизоляции наметилась одна особенность: собственники «вторички», пользуясь тем, что просмотр объекта производится пока либо в режиме онлайн, либо с помощью фотографий, сделанных самим продавцом, пытаются максимально завысить цену выхода лота на рынок, - рассказывает Ольга Власова. - Конечно, такие клиенты были на рынке всегда, но сейчас их стало заметно больше. Понятно, что после снятия ограничений и просмотра квартир «вживую» агентами их стоимость будет откорректирована, а пока такие объекты с завышенным ценником будут стоять мертвым грузом без всяких шансов на реализацию».
«Виртуальный» рост цен наблюдаются и на московском рынке жилья. Несмотря на введение карантина и обвал спроса на недвижимость, столичная «вторичка» подорожала в апреле в среднем на 0,3%, до 182 360 за квадратный метр по индексу www.irn.ru – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2020 года».