Хрущевки, котлован, окраины: покупателям интересно только дешевое жилье
Апрель стал самым странным месяцем на рынке жилья Московского региона. Застройщики постарались максимально перевести сделки в онлайн-режим, на вторичном рынке сделать это массово не удалось. Главный тренд, который демонстрируют покупатели – снижение "среднего чека" на покупку жилья за счет меньших площадей, низкой стадии готовности или выбора бюджетной локации, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Новостройки: онлайн во спасение
Рынок новостроек в апреле продемонстрировал два основных тренда. Со стороны застройщиков – стремление не останавливать продажи и создать максимум условий для комфортного заключения дистанционных сделок.
Застройщики быстро адаптировались к существующим реалиям и в период самоизоляции ввели ряд преференций для онлайн-сделок, отмечает руководитель департамента продаж "Миэль-Новостройки" Василий Богачев. Это и дисконтирование, и длинное бронирование, и предложения по формам оплаты, но самое интересное предложение – покупка под ключ с отделкой и меблировкой, которые включены в стоимость договора приобретения, то есть покупатель может получить готовое решение на рынке с привлечением ипотечных средств, что позволяет ему включить в тело кредита дальнейшие расходы на ремонт и обстановку квартиры, уточняет он.
Однако даже массовое внедрение онлайн-продаж не смогло удержать рынок от падения.
В Москве количество заключенных договоров долевого участия снизилось в прошлом месяце на 45% относительно марта, и на 50% по сравнению с апрелем 2019 года, подсчитала управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. Впрочем, если бы механизмы онлайн-продаж не были бы внедрены, то мы бы имели провал порядка 90-100%, так как других способов реализации квартир просто не было, подчеркивает она.
Мария ЛитинецкаяУправляющий партнер "Метриум"
Проанализировав статистику первичного рынка по объему заключенных в апреле договоров, мы видим сокращение динамики регистрации ДДУ у всех без исключения застройщиков добавляет, коммерческий директор МосТУ группы "Эталон" Василий Фетисов. Таким образом, с точки зрения реальных сделок рынок после массового перехода в онлайн не смог без потерь удержать высокий уровень продаж февраля-марта 2020 года, констатирует он.
В апреле 2020 года в Москве заключено 3,65 тысячи ДДУ с физическими лицами. Это на 47% меньше, чем в марте 2020 и на 53% меньше, чем год назад, уточняет руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов. Реальное падение темпов продаж может быть более глубоким, так как часть сделок с датой регистрацией ДДУ в апреле могли быть реально заключены в марте, добавляет он.
В Подмосковье по данным Росрееста количество сделок за апрель составило 4036, что почти вдвое меньше результатов за аналогичный период прошлого года.
Почти 40% сделок, совершенных фактически за март и апрель – это сделки между юридическими лицами, из которых около 15% приходится на покупки закрытыми паевыми инвестиционными фондами, уточняет председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. При этом немалая часть сделок между юридическими лицами – сделки в составе одной компании между дочерними компаниями.
Ряд экспертов отмечает, что покупатель не сразу адаптировался к новому формату, однако ему на это хватило пары недель.
Переход на онлайн-сделки происходил поэтапно на протяжении всего периода самоизоляции: сначала массовое распространение получила электронная регистрация, затем появилась опция удаленной оплаты, была запущена программа выездной ипотеки от Сбербанка и так далее, делится наблюдениями генеральный директор УК "Развитие" Игорь Козельцев.
Большинство опрошенных экспертов ожидает всплеска продаж после снятия значительной части ограничений, так как в период самоизоляции сформировался отложенный спрос. О нем, в частности, заявил портал объявлений "Авито".
"Несмотря на кратковременный спад спроса, развитие рынка пошло по U-образному сценарию. С введением ограничений в начале марта, связанных с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, аналитики "Авито Недвижимости" зафиксировали повышение интереса пользователей к недвижимости, как к наиболее надежному виду капиталовложений", – отмечается в сообщении компании. Так, интерес пользователей к коммерческой недвижимости вырос на 20,8% относительно нижней точки отрицательного пика и сравнялся с докризисным уровнем, который отмечался положительной динамикой в конце марта, добавляется в нем.
С середины апреля девелоперы начали продажи с помощью новых сервисов покупки недвижимости онлайн, включая совместные программы с банками по дистанционной выдаче ипотеки. И стало понятно, что отложенный спрос формировался просто потому, что до этого оформить ипотеку дистанционно было очень сложно, соглашается с оценкой коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим.
Каждый значимый этап снятия ограничений может сопровождаться всплеском спроса. Одним из них станет и открытие МФЦ. Причем речь идет не только о тех людях, которые оказались не готовы к электронной регистрации. Многие клиенты еще до карантина подали документы в МФЦ и после закрытия инстанции просто "зависли" на этой стадии. Теперь же такие сделки наконец будут завершены, добавляет коммерческий директор группы "Родина" Ксения Юрьева.
Падение продаж по отрасли в целом составило 50% и более – и в этом случае отложенный спрос или удержанные клиенты сформируют рост показателей. С другой стороны, если компания стабильно работала в удаленном режиме и проводила полноценные сделки, то доля отложенного спроса будет незначительной, рассуждает директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев.
Котлован и микроформаты
По мнению опрошенных экспертов, спрос на новостройки хотя и сохранился, но существенно трансформировался, так как покупатели стремятся любым способом сократить бюджет покупки.
По-прежнему покупатели новостроек в Москве нацелены преимущественно на приобретение двухкомнатных квартир площадью от 50 до 70 "квадратов", говорит Литинецкая. Однако в перспективе она прогнозирует две тенденции. Во-первых, средний бюджет покупки возможно уменьшится из-за введения субсидированной ставки по ипотеке, которая предполагает выдачу кредита объемом не более 8 миллионов рублей.
"Поэтому чтобы получить ипотеку под 6-6,5% годовых, клиенты возможно будут стремиться выбрать более доступный объект или отложат покупку до накопления первоначального взноса", – говорит Литинецкая.
Во-вторых, тенденция к сокращению доходов в сочетании с субсидированной ипотекой стимулирует миграцию части клиентов из "старой" Москвы в Новую Москву и в Московскую область, добавляет она.
Если говорить о структуре спроса в разрезе Москва / новая Москва / Московская область, то безусловно, в ближайшие годы будет наблюдаться смещение спроса в сторону новой Москвы и области в силу более привлекательных бюджетов покупки и перспектив развития транспортной инфраструктуры, соглашается директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
В I квартале текущего года, судя по зарегистрированным ДДУ, Москва занимала 44% по объему реализованной площади квартир и апартаментов и 39% по количеству лотов, новая Москва – 15% как по площади, так и по количеству лотов, а на Московскую область пришлось 42% по площади и 46% по количеству лотов от всего объема реализации на первичном рынке Московского региона, уточняет он.
Также в апреле 2020 вновь выросла доля сделок в корпусах на котловане (32% в апреле против 29% по итогам 1 квартала 2020) на фоне снижения этого показателя в зданиях на высоких стадиях готовности, добавляет Попов. Это связано с более высокой стоимостью в почти готовых корпусах.
По его подсчетам, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Москвы в апреле 2020 года составила 205,8 тысячи рублей, что на 1,3% выше, чем в марте 2020 года.
"Рынок еще не успел отреагировать корректировкой цен на падение спроса. Однако темпы прироста средней стоимости на уровне 1,3% оказались ниже, чем средний ежемесячный прирост в 2020 году (1,4%). Планомерный рост цен, несмотря на введенный режим самоизоляции, объясняется выбранной стратегией застройщиков, рассчитывающих на восстановление спроса за счет льготной ипотеки под 6,5% годовых", – объясняет Попов.
Вторичка: нокдаут от локдауна
Вторичный рынок пострадал от режима самоизоляции значительно серьезнее сегмента новостроек, плюс условия получения льготной ипотеки потенциально могут "переманить" часть покупателей на первичный рынок, рассказали эксперты.
Рост интереса к новостройкам был связан с информацией о льготной ипотеке. Для вторичного рынка пока столь заметных драйверов спроса нет, констатирует Попов. Потенциальный спрос весь месяц был ниже, чем в прошлом году. В первые недели апреля число просмотров было в 2 раза ниже, чем год назад, к концу месяца показатель скорректировался до -15%. Восстановление вторичного рынка будет более длительным, уверен он.
Самый сложный период мы отмечали в первые две недели апреля, он был адаптационным, как для покупателей и собственников недвижимости, так и для застройщиков и риелторов. С 30 марта по 16 апреля наблюдалась особо сильная просадка в отношении спроса на недвижимость, доходившая до 70% от показателей марта, добавляет директор федеральной компании "Этажи" в Москве Евгений Затонский.
Сделки можно разделить на несколько видов – те, по которым документы были поданы до закрытия многофункциональных центров, и те, по которым авансы были приняты в марте и их удалось провести в апреле, одновременно с этим переформатировав из обычных в "электронные", объясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. "Однако не все сделки могут проводиться в режиме онлайн, например, много желающих использовать средства материнского капитала, а это реально сделать только после открытия МФЦ", – уточняет она.
На вторичном рынке жилья сделки проходили крайне редко, отмечает Литинецкая. Как правило, торопились с покупкой, невзирая на все риски для здоровья из-за личных контактов с собственниками, клиенты, привлекающие ипотеку. Дело в том, что условие предоставления кредита – это обязательство заключить сделку в определенный срок, часто сжатый, объясняет она.
Спрос в последнее время был смещен к наиболее доступным вариантам – пятиэтажным панельным домам и многоэтажкам брежневской эпохи, продолжает Литинецкая. Есть интерес и к наиболее дорогим объектам – новому монолиту 2000-2010-х годов. С точки зрения числа комнат, чаще всего речь идет об однокомнатных и двухкомнатных квартирах площадью от 35 до 55 –"квадратов".
Мария ЛитинецкаяУправляющий партнер "Метриум"
Что касается локаций, то здесь есть незначительное смещение интереса потенциальных покупателей к районам новой Москвы и области, поскольку цены здесь, естественно, более привлекательные и можно приобрести жилье большей площади, поэтому доля тех, кто готов рассматривать эти локации, выросла в среднем на 10-15%, добавляет Затонский.
Существует определенная категория объектов, на которые отмечен спрос – это бюджетные лоты, а также загородные дома, которые до сих пор очень востребованы у покупателей, соглашается Дымова.
При этом снижение спроса пока не привело к существенной корректировке цен.
В кризисные периоды участники рынка всегда ведут себя именно так (одни завышают цены, надеясь на "ажиотажный спрос", другие наоборот снижают), рассуждает Попов. По итогам апреля средняя цена квадратного метра предложения и в Москве и в Московской области изменилась незначительно. В столице она выросла на 1,0% (до 210 тысяч рублей), в Подмосковье снизилась на 1,5% (до 94 тысяч), уточняет он.
Собственники вторичных квартир пока не сориентировались в текущей ситуации. Они еще не готовы пересматривать ценник, но наблюдая ситуацию на рынке аренды, где ставки уже упали на 10-20%, они понимают, что продать квартиру по высокой цене будет все сложнее. И чем дольше они ждут клиента, тем ниже их шансы на успешную сделку. Поэтому сейчас снимать с продажи жилье нет смысла, резюмирует Литинецкая.