Миновал первый квартал года, и аналитики привычно сводят статистику. В том числе — и по самым продающимся жилым комплексам бизнес-класса. В основном эти проекты строятся в престижных локациях «старой» Москвы. Выделяются они продуманной архитектурной концепцией, интересным благоустройством, разнообразной квартирографией. Есть среди них и новички, храбро вышедшие на рынок в самый апрельский карантин. Апрель, надо признать, негативным образом отразился на продажах. Покупатели выбирают и бронируют квартиры, но всё-таки ждут, когда же заработают офисы компаний в офлайне, можно будет посмотреть стройки «живьем» и пошуршать документами.
По данным экспертов, в I квартале 2020 года на рынке новостроек «старой» Москвы было представлено от 85 до 97 жилых комплексов бизнес-класса. Всего же, по информации bnMAP.pro, в продаже находилось 379 проектов. «Апрель, прошедший в режиме самоизоляции, каких-либо значимых изменений в эти цифры не внес», — замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». По оценке Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), доля предложения бизнес-класса (12 450 квартир) составляет 43% рынка.
В Новой Москве, по данным bnMAP.pro, реализуется 30 проектов, но только четыре комплекса относятся к бизнес-классу. К ним можно добавить еще два проекта, названные другими аналитическими службами.
Что касается ближайшего Подмосковья, то Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости», отмечает всего два проекта бизнес-класса (при этом ЖК комфорт-класса — 87).
Для успеха любого девелоперского проекта необходимо оптимальное соотношение цена/качество — эта формула успеха остается неизменной. Качество должно соответствовать цене. Кстати, средняя цена бизнес-метра в Москве по разным данным экспертов составляет от 258 до 265 тысяч рублей. Что касается качества, то в это понятие вмещается целый набор характеристик, необходимых для достойного проекта.
Прежде всего — престижная локация. По мнению генерального директора АН «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, это запад или северо-запад Москвы, и проекты, которые здесь строятся, отличаются хорошей транспортной доступностью и благоприятным окружением. Среди таких ЖК эксперт называет «Событие», «Крылья» (район Раменки), «Сердце Столицы» (Хорошево-Мневники).
Если отдельно обсуждать транспортную доступность, то для проектов бизнес-класса одинаково важна и близость станций подземки, и удобных автомобильных выездов, считает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). (В этом отличие от массового сегмента, которому важнее близость метро). Например, от жилого комплекса Headliner до станции метро и МЦК «Шелепиха» — 5 минут пешком, имеются выезды на Звенигородское шоссе, Кутузовский проспект и ТТК.
Следующая важная черта хорошего проекта бизнес-класса — удачная концепция. Наталия Кузнецова приводит в пример ЖК «Зиларт» и Nagatino i-Land, которые, несмотря на промзону бывшего ЗИЛа, в рамках которой они строятся, нравятся покупателям. «Концепция проектов — комплексное освоение территории с созданием культурного-развлекательных кластеров, а также знаковых объектов в составе застройки. Это то, что мы называем потребительскими „фишками“ и привлекательными компонентами проектов», — говорит эксперт.
Необходим и качественный архитектурный проект, желательно разработанный известными и авторитетными архитектурными бюро. Так, комплекс апартаментов ЖК Soho+Noho (метро «Белорусская») разработан турецким бюро Metex, а испанская мастерская Eddea спроектировала ЖК «Испанские кварталы» (Новая Москва, метро «Прокшино»). Стиль нью-йоркских небоскребов для высоток в жилом квартале «Савеловский Сити» (метро «Савеловская») предложили в отечественном бюро Speech.
Далее — благоустройство и озеленение. Например, на территории ЖК «Символ» (метро «Площадь Ильича») появился городской парк «Зеленая река». Ландшафтный парк порядка двух гектаров предусмотрен и в ЖК «Румянцево-Парк» (Новая Москва, метро «Румянцево»). Как сообщает Василий Фетисов, коммерческий директор МосТУ группы «Эталон», в Nagatino i-Land (метро «Технопарк») под озеленение отводится около четверти участка площадью почти 15 га. В ЖК «Серебряный фонтан» (метро «Алексеевская») центром общественного пространства станет ансамбль Алексеевской водоподъемной станции XIX века с липовой аллеей и старинным фонтаном. Проект разработан бюро Arteza.
Покупателю необходимо предложить и разнообразную квартирографию — от студий до многокомнатных квартир, а также стоит включить в ассортимент «редкие форматы, то есть квартиры с каминами, террасами, ванной с окном и даже с отдельным входом», замечает генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Этому определению соответствует ЖК «Городские резиденции Spires» в Очаково-Матвеевском. В трех высотных корпусах — набор 1−2-3−4-5-комнатных квартир плюс пентхаусы с дровяными каминами, квартиры с отдельным входом и патио, с террасами, лофты с потолками 5,9 м. Комплекс включает и трехэтажные виллы. В жилом комплексе iLove (Алексеевский район) представлены форматы жилья от студий до пентхаусов, включая «евроформат» и «ситихаусы» (квартиры с собственным входом).
Ценятся и впечатляющие виды из окна. Так, из окон ЖК «Серебряный фонтан» видно парк «Сокольники», а в высотном ЖК «Крылья», где окна в части квартир выходят сразу на три стороны света, открываются виды на Воробьевы горы, МГУ, деловой центр «Москва Сити». Жители квартала D1 (метро «Дмитровская») увидят панораму города со сталинскими высотками, ММДЦ «Москва-Сити», Останкинской башней.
Техническо-инженерные решения тоже подчеркивают статус проекта бизнес-класса. Это опции в рамках «умного дома», передовые системы вентиляции, тепло-, звуко-, шумоизоляции. Например, жители «умного» ЖК Headliner смогут не только в режиме онлайн отслеживать показатели счётчиков, отключать воду и оплачивать счета, но и к своему приходу домой вскипятить чайник и включить музыку.
Лучший показатель популярности жилого комплекса — это продажи. Как уточняет Надежда Коркка («Метриум»), в топы самых продаваемых новостроек попадают и проекты, в которых вышли новые объемы по стартовым ценам. По данным эксперта, в I квартале в бизнес-классе рейтинг возглавляет ЖК «Сердце Столицы» — масштабный многофункциональный комплекс в Хорошево-Мневниках с квартирами, апартаментами, собственной инфраструктурой и пешеходной набережной. Его результат — 134 заключенных ДДУ в месяц, что почти в два раза больше, чем у ближайших конкурентов — проектов «КутузовGrad II» (73 ДДУ) и Balance (60 ДДУ). ЖК «КутузовGrad II» — это шесть 28-этажных монолитных корпусов в Можайском районе у заказника «Долина реки Сетунь», в составе ЖК Balance у метро «Окская» — монолитные дома от 10 до 30 этажей, две школы, три детских сада, спорткомплекс и поликлиника.
По статистике АН «Бон Тон», которая учитывает реализованные площади, лидируют проекты «Событие» (дома от 10 до 25 этажей — часть масштабного квартала с инфраструктурой, включая школы, в Раменках), «Сердце Столицы» и «Зиларт» (крупный проект на территории бывшего ЗИЛа, с деловыми и торговыми центрами, школами, детскими садами и парком).
На их долю приходится 4,9−6,6% от общего объема реализации, а в общей сложности проекты из топ-10, по расчетам агентства, аккумулируют порядка 43,8% от совокупных продаж.
Итоги реализации за I квартал 2020 года
| Проект | Доля, кв.м.,% | СВЦ проекта (предложения), тыс. руб. |
|---|---|---|
| «Событие» | 6,6% | 253,7 |
| «Сердце Столицы» | 5,0% | 251,5 |
| «Зиларт» | 4,9% | 296,5 |
| RiverSky | 4,7% | 309,6 |
| «Крылья» | 4,6% | 257,1 |
| Nagatino i-Land | 3,9% | 230,8 |
| «Западный порт» | 3,9% | 263,6 |
| «Discovery» | 3,6% | 233,0 |
| WeltonPark | 3,3% | 246,2 |
| West Garden | 3,2% | 348,9 |
| Итого | 43,8% |
Источник: АН «Бон Тон»
Рейтинг компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» выводит в «передовики» ЖК «Вестердам» (четыре корпуса от 10 до 29 этажей, с детским садом, амфитеатром во дворе и бульваром в центре квартала), «КутузовGrad II» и Balance.
| № | Название ЖК | Диапазон цен, млн. руб. | Средняя цена руб./кв.м. | Застройщик |
|---|---|---|---|---|
| 1 | «Вестердам» | 7,7 — 27,7 | 233 075 | Интеко |
| 2 | «КутузовGrad II» | 7 — 42,5 | 217 258 | Ingrad |
| 3 | Balance | 6,8 — 17,7 | 211 818 | Главстрой Девелопмент |
| 4 | Stellar City | 4,7 — 14,3 | 169 792 | Ташир |
| 5 | «Зиларт» | 9,2 — 57,5 | 310 677 | ЛСР |
| 6 | WeltonPark | 8,5 — 33,5 | 265 948 | Крост |
| 7 | «Крылья» | 9,5 — 33 | 258 697 | Эталон |
| 8 | RiverSky | 11 — 66,1 | 309 866 | Ingrad |
| 9 | «Западный порт» | 7,7 — 29,6 | 268 378 | ГК ПИК |
| 10 | «Ленинградка, 58» | 8,1 — 22,9 | 234 077 | ЛСР |
| 11 | «Квартал на набережной Now» | 7,9 — 53,2 | 259 961 | TektaGroup |
| 12 | «Метрополия» | 7,5 — 20,2 | 206 566 | MG Group |
Источник: «НДВ-Супермаркет недвижимости»
По информации bnMAP.pro среди хорошо продающихся объектов — ЖК «Фестиваль парк» у метро «Речной вокзал» (первая очередь — 4 монолитно-кирпичных дома в 31−37 этажей, инфраструктура включает частную школу, цена метра в среднем — 273 тыс. рублей) и ЖК «Фили Сити» у метро «Фили» (монолитные высотки от 6 до 42 этажей со школой и детским центром на первых этажах. Метр стоит в среднем 305 тыс. рублей).
Новая Москва — это территория комфорткласса, и жилых комплексов уровня «бизнес» здесь мало — всего шесть проектов.
Самый популярный, по оценке «Метриум», — ЖК «Румянцево Парк» (3 км от МКАД, метро «Саларьево» и «Румянцево»), на него в I квартале пришлось 14% всех проданных в ТиНАО квартир (в том числе массового сегмента). Как сообщает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, по итогам I квартала 2020 года спрос на квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» вырос в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В месяц в среднем продавалось порядка 240 квартир. «Что касается продаж в первом месяце второго квартала — в апреле, то, конечно, их количество уменьшилось (точные данные пока не собраны), многие покупатели отложили покупку до окончания карантина. Тем не менее сделки все же идут», — говорит эксперт.
Сейчас завершается строительство первого корпуса — дома Д1, в этом году будут переданы ключи жителям, в доме продано около 90% квартир. Средняя стоимость метра — 151 тыс. рублей без учета скидки от застройщика.
Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») называет также «Рассказоvо», Vnukovo Tennis Country Club / Vnukovo Sport Village и «Дубровка» и Russian Design District, который вышел на рынок в апреле.
Проекты находятся в разных стадиях строительства, поясняет эксперт. Если кому-то нужна квартира в сданном доме, то можно выбрать ЖК «Дубровка», а тем, кто-то ищет стартовые цены, можно присмотреться к культурно-образовательному кластеру Russian Design District от группы «Родина».
Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District), обращает внимание на инфраструктуру комплекса: помимо жилых корпусов, на территории проекта будут открыты школа дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA) совместно с ВШЭ, академия художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, академия единоборств Fight Nights Камила Гаджиева. Цены на однокомнатные квартиры начинаются от 4,2 млн рублей, на двухкомнатные — от 5 млн рублей, на трехкомнатные — от 11,3 млн рублей.
Жилые комплексы бизнес-класса в Новой Москве
| Проект | Станция метро | Девелопер | Средневзвешенная цена кв. м (руб.) |
|---|---|---|---|
| Russian Design District | «Ольховая» | ГК Родина | 134 772,27 |
| «Рассказоvо» | «Рассказовка» | Sezar Group | 154 135,67 |
| Vnukovo Tennis Country Club / Vnukovo Sport Village | ГК Примаком | 210 649,83 | |
| «Дубровка» | «Ольховая» | Строительный Альянс | 147 365,67 |
Источник: «БЕСТ-Новострой»
Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости») также относит к сегменту бизнес-класса ЖК «Испанские кварталы-2» (вторая очередь ЖК «Испанские кварталы» из 14 домов с квартальной застройкой. Инфраструктура комплекса: детский сад, школа, поликлиника, спортивный комплекс, наземный паркинг. Средняя стоимость: 155 тыс. рублей за метр).
Что касается новостроек бизнес-класса в ближайшем Подмосковье, то в I квартале 2020 года самым востребованным, по версии НДВ, оказался ЖК «Резиденции Сколково» в Одинцовском районе. ЖК включает девятиэтажные корпуса, два детских сада, школу, цена в среднем — 198 тыс. руб. за метр.
Средняя цена квадратного метра новостройки бизнес-класса в границах «старой» Москвы, по данным экспертов, составляет от 258 до 265 тысяч рублей. За первый квартал 2020 года цены подросли — на 4,6−6,7%, и в основном они поднимались по мере строительной готовности.
По данным Сергея Коврова («НДВ-Супермаркет недвижимости»), больше всего прибавили в цене малогабаритные квартиры и студии площадью до 30 кв. м — в среднем на 10−15%. С увеличением площади степень подорожания снижается (от 30 до 50 кв. м — на 10%, от 50 до 70 — на 8%, более 70 кв. м — всего на 3% соответственно). Рост средней цены метра зафиксирован во всех округах кроме ЮЗАО, где произошло снижение на 2%, и ЦАО, где этот показатель остался на прежнем уровне. Заметно выросли цены в ЮАО (до 14%).
Наибольшее подорожание отмечено на стадии возведения нижних этажей (до 15%), а также на этапе котлована (на 8%) за счёт выхода новых проектов в формате апартаментов: MainStreet и «Мята». Небольшой рост средних цен (2,5−3%) отмечается также на стадии отделочных работ и в готовых корпусах.
Среди проектов наибольший рост отмечен в таких комплексах, как ЖК Stellar City, West Garden, «Вестердам»:
| Название ЖК | Количество лотов в продаже, шт. | Средняя цена руб./кв. м | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Месяц | янв.20 | апр.20 | янв.20 | апр.20 | Рост, % |
| Stellar City | 196 | 77 | 128 500 | 169 792 | 24,3% |
| West Garden | 125 | 123 | 274 712 | 342 237 | 19,7% |
| «Вестердам» | 236 | 185 | 192 764 | 233 075 | 17,3% |
| «Зиларт» | 599 | 767 | 263 045 | 310 677 | 15,3% |
| Sinatra | 41 | 34 | 318 099 | 367 890 | 13,5% |
| «Лица» | 276 | 142 | 297 845 | 341 306 | 12,7% |
| «Вереск» | 125 | 113 | 202 728 | 229 427 | 11,6% |
| «Level Стрешнево» | 167 | 77 | 164 536 | 185 180 | 11,1% |
| «Квартал на набережной Now» | 378 | 369 | 231 569 | 259 961 | 10,9% |
| «Лефорт» | 44 | 45 | 200 247 | 223 599 | 10,4% |
Источник: «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Что касается Новой Москвы, то, по данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», в I квартале средняя цена в бизнес-классе выросла на 9% (до 149 тыс. руб./кв. м), сильнее всего бизнес-класс подорожал на стадии отделочных работ (до 15%), а также в корпусах на этапе возведения верхних этажей (11−12%). В сданных корпусах цены практически не изменились.
В частности, в ЖК «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development (Новая Москва) рост стоимости кв. метра составил чуть более 15%: с показателя 131 тыс. рублей (в конце января 2020 г) до 151 тыс. руб. за кв. м. (конец апреля). Это данные без учета скидки от застройщика, которая на время карантина составляет 6%.
А в Подмосковье, по данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», наоборот, цены снизились на 3,5%, до 182 тыс. руб. за квадратный метр.
Карантинный апрель тяжело ударил по рынку недвижимости. Конечно, компании предприняли всевозможные усилия для того, чтобы покупатели могли приобретать квартиры «лёжа на диване». Есть застройщики, которые постарались сделать все этапы покупки доступными для удаленного покупателя.
Но, увы, пока виртуальные клиенты живых заменить не могут — это признают сами участники рынка. Надежда Коркка считает, что уровень спроса «радикально снизился — от 30 до 70% в зависимости от проекта», а Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет недвижимости») говорит, что в некоторых ЖК падение числа сделок может достигать 70−80%.
Чтобы скрасить эту нерадужную картину, девелоперы предлагают специальные условия продаж и скидки. По оценке Надежды Коркки, в марте средний размер дисконта вырос в полтора раза — с 4% до 6%, а в отдельных проектах на ограниченные пулы лотов скидки достигают и 20%.
Наталия Кузнецова («Бон Тон») полагает, что спрос могут поддержать сниженные ставки по ипотеке. По итогам реализации квартир за 2019 год средняя цена лота составляла от 12 до 14 млн рублей. Поэтому льготная ставка до 6,5% «от государства», с суммой кредита до 8 млн рублей, затронет частично и рынок новостроек бизнес-класса: всё зависит от первоначального взноса у покупателя. Тем не менее, с точки зрения эксперта, несмотря на то, что покупатели квартир бизнес-класса продолжают интересоваться особо популярными проектами и даже бронируют квартиры онлайн, значительная часть клиентов ждет возвращения рынка в привычный режим работы.