Апартаменты по-прежнему интересны инвесторам

На рынке апартаментов не отмечается существенных изменений: предложение остается на стабильном уровне, новых проектов выходит немного, спрос тоже не меняется. Правда, есть вероятность перемен на рынке: возможно, в этом году наконец появится закон, определяющий юридический статус апартаментов.

Рынок готовых

Эксперты отмечают замедление выхода на рынок новых проектов, поэтому общий объем предложения почти не растет. По данным компании «Метриум», в I квартале объем предложения апартаментов комфорт- и бизнес-класса вырос всего на 1,1%. По информации Knight Frank, апартаменты составляют четверть от суммарного предложения первичного жилья в Москве и за год их доля сократилась на 3 процентных пункта.

По районам апартаменты распределяются неравномерно. Так, по данным базы недвижимости IRN.RU, апартаменты продают в 108 проектах в Москве. Больше всего (почти половина) – в ЦАО, там продажи идут в 47 проектах. На северные округа приходится в общей сложности 36 проектов (16 – в САО, 13 – в СВАО, 7 – в СЗАО). В Южном округе апартаменты предлагаются в 10 проектах, в ЮЗАО – в 7, в ЗАО – в 5. Меньше всего проектов с апартаментами на востоке Москвы – 2 в ВАО и всего 1 в ЮВАО.

Из-за того, что рынок медленно пополняется новыми проектами, в общем объеме растет доля проектов на финальных стадиях строительства. По данным агентства «Бон тон», 17% находится на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР), 7,6% - на этапе благоустройства и 42,8% относится к введенным объемам. Суммарно это почти 70% от общего объема первичного рынка апартаментов. Кроме того, на рынке апартаментов отмечается заметное преобладание дорогих сегментов: на бизнес- и премиум-классы приходится по 40% от общей суммы площадей, а доля комфорткласса составляет 19,6%.

«Что касается доли апартаментов в спросе, то она на протяжении последних лет варьируется около 10% (+/- 2 п.п.) и зависит от пополнения рынка новыми проектами того или иного формата. По итогам 2019 года на первичном рынке Москвы было реализовано порядка 4,4 тыс. апартаментов, что составило 8% от суммарного количества сделок в рамках ДДУ», - рассказала директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова в ходе онлайн-конференции «Апартаменты в Москве: для жизни или для инвестиций?».

«По итогам I квартала 2020 г. долю апартаментов в структуре спроса на первичном московском рынке мы оцениваем в 9% и этот показатель вырос со значения 7-8% в течение 2019 г. Наиболее востребованные площади в целом постоянны – средняя площадь от квартала к кварталу колебалась в 2019-2020 гг. в пределах 44-47 кв. м», - отмечает коммерческий директор МосТУ группы «Эталон» Василий Фетисов.

По словам эксперта, наибольшим спросом сегодня пользуются проекты в составе смешанной застройки – в проектах, включающих как квартиры, так и апартаменты: «В таких ЖК гарантированно присутствует достаточный объем инфраструктуры, которая для многих покупателей является важнейшей составляющей проекта». Достаточно стабильный спрос наблюдается на проекты бизнес-класса, имеющие выгодную локацию, где нельзя разместить жилье. Такие проекты часто расположены вблизи деловых кластеров, крупных ТПУ. «В этих проектах покупатели, как правило, не решают жилищный вопрос, а приобретают дополнительную недвижимость, способную упростить логистику между домом и работой, либо с инвестиционной целью, - говорит Василий Фетисов. - Также можно отметить спрос на статусные проекты премиум класса, расположенные в уникальных местах – в историческом центре Москвы или просто рядом со знаковыми городскими объектами. К примеру, в ЖК бизнес-класса «Серебряный фонтан», который окружен памятниками архитектуры XIX века – зданиями Алексеевской водоподъемной станции. К этой категории можно также отнести проект элитных апартаментов «Резиденция на Покровском бульваре», расположенный у Чистых прудов - одной из наиболее воспетых и узнаваемых достопримечательностей города».

По данным Est-a-tet, в I квартале лучше всего шли продажи апартаментов в проектах «Сердце Столицы», «Level Стрешнево», Neva Towers, Soho+Noho и ЖК «Серебряный фонтан». Средние цены в этих проектах колеблются от 181 300 до 510 300 за кв. м. То есть успешные проекты есть во всех ценовых сегментах – главное адекватное сочетание цены и качества.

Рейтинг самых продаваемых комплексов с апартаментами. I квартал 2020

Источник: Est-a-Tet

Дешевле квартир

Из-за преобладания готового предложения и дорогих сегментов средние цены на рынке апартаментов находится на высоком уровне – 316 100, по данным «Бон Тон» на конец первого квартала. Этот показатель выше, чем на квартирном рынке (243 200 рублей).

Однако если рассматривать сопоставимые проекты, апартаменты в большинстве случаев все еще дешевле квартир. «В массовом сегменте, а также в сегменте бизнес-класса разница в цене квадратного метра апартаментов и квартир варьируется в диапазоне 10-20%, - говорит Ольга Широкова. - Хотя, надо отметить, что этот дисконт не всегда именно за «формат». Нередки случаи (особенно когда в составе одного проекта есть и квартиры, и апартаменты), когда апартаменты появились в не самых лучших частях проекта, есть вопросы с инсоляцией и т.п., и дисконт связан именно с качеством, а не форматом продукта».

В высокобюджетном сегменте, в отличие от массового, разница в цене квартир и апартаментов, как правило, отсутствует. «Во-первых, покупателям элитной недвижимости не так важна прописка, у них есть где прописаться. Во-вторых, предложение в центре Москвы, особенно в исторических домах, проходящих реконструкцию, сильно ограничено. В большинстве случаев в них можно сделать только апартаменты, и покупатели в таком случае будут в первую очередь обращать внимание на эксклюзивность продукта, а не на формальный статус», - объясняет руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина.

По словам Ольги Широковой, в дорогих сегментах на первое место при ценообразовании выходят расположение комплекса, его локальное окружение, технические характеристики проекта. «Возведение клубного дома с апартаментами возможно в самых премиальных локациях города, где жилой дом не всегда может быть реализован, и/или в проектах по реконструкции, например, и это, в свою очередь, обеспечивает интерес со стороны покупателей, - отмечает эксперт. - К тому же основные минусы апартаментов (отсутствие прописки, повышенный налог и стоимость коммунальных услуг) для клиентов в данном сегменте менее существенны. Тем не менее анализ запросов и сделок в элитном жилом сегменте компании Knight Frank показывает, что, при прочих равных, покупатель и в высоком сегменте предпочтет классическое жилье, поэтому с точки зрения ликвидности и темпов продаж проекты апартаментов зачастую проигрывают жилым».

Для инвесторов

В сегменте апартаментов доля инвестиционного спроса выше, чем в новостройках с официальным жилым статусом. «В отдельных проектах апартаментов инвестиционный спрос составляет до 50-60%, в то время как в большинстве квартирных проектов не превышает 15%», - говорит Василий Фетисов. По данным онлайн-голосования на IRN.RU, для собственного проживания апартаменты купили бы всего 10,6% ответивших, в то время как 23,5% приобрели бы апартаменты для сдачи в аренду.

Василий Фетисов объясняет это тем, что апартаменты при более низкой стоимости имеют сопоставимую арендную ставку. Кроме того, более низкие бюджеты в принципе снижают финансовые барьеры для инвестирования. Апартаменты высокого класса – это часто точечные проекты, расположенные в давно застроенных местах с историей и в силу своей эксклюзивности позволяющие получить большую маржинальность.

Как отмечает эксперт, при быстрой перепродаже доходность многих квартир, как правило, выше, чем апартаментов, но при аренде апартаменты массового сегмента будут интереснее.

Ольга Широкова отмечает, что московский рынок апартаментов отличается от того, что принято во всем мире понимать под этим рынком: «За пока единичными исключениями московские апартаменты – это «квазиквартиры», это, по сути, место постоянного проживания, но в силу тех или иных обстоятельств оформленное как нежилое. Классически же апартаменты – это сервисные апартаменты, апарт-отели и т.д. – это действительно инвест-продукт, где доход получается от сдачи в аренду, а более высокая доходность достигается за счет эффективного управления, в частности, изначального создания продукта с участием профессиональных операторов, которые этим объектом будут управлять. По данным консультантов компании Knight Frank, к классическим, а не квазиапартаментам, можно отнести не более 10-15 проектов на столичном рынке».

Непонятный статус

Уже давно законодатели пытаются как-то обозначить юридический статус апартаментов. Зимой Минстрой заявлял, что такой закон должны принять до конца 2020 года. «В начале апреля появилась информация, что в Совете Федерации разработан законопроект относительно статуса апартаментов. Предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса апартаментов и зданий с апартаментами как новых видов недвижимости. В настоящее время законопроект направлен на рассмотрение в правительство, после получения отзыва работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем», - рассказывает Ольга Широкова.

В отличие от квартир, на рынке апартаментов все еще встречаются «серые» схемы продаж. Но большая часть продается по ДДУ, и на эти апартаменты распространяется требование о переходе на эскроу-счета. «По итогам I квартала 2020 года всего 14% суммарного объема предложения апартаментов реализуется с использованием эскроу-счетов, - говорит Ольга Широкова. - Однако надо учитывать, что более трети предложения апартаментов расположены в сданных корпусах и продается по ДКП. При этом все проекты, выходящие сейчас на рынок и реализующиеся по ДДУ, продаются через эскроу-счета, поэтому данная доля будет только расти». По словам Василия Фетисова, из 156 корпусов апартаментов в активной стадии строительства по эскроу реализуется 24%, по обычным ДДУ – 53%, по предварительному договору купли-продажи – 23% (в основном это проекты редевелопмента и реконструкции).