Инвестировать в недвижимость можно разве что для собственного спокойствия

В период девальвации рубля люди обычно пытаются защитить обесценивающиеся сбережения с помощью инвестиций в квадратные метры. Однако на фоне ослабления экономики из-за режима самоизоляции и неблагоприятных макроэкономических условий выгода от таких вложений под большим вопросом.

Инвестиции были выгодны недолго

Осенью прошлого года впервые за долгое время недвижимость стала привлекательной для инвестиций. Центробанк в 2019 году несколько раз снижал ключевую ставку, и к октябрю она достигла 6,5%. На этом фоне снижалась доходность консервативных инвестиционных инструментов — депозитов и государственных облигаций. В результате инвесторы заинтересовались жильем, которое всегда считалось надежным вложением. Сдача квартир в аренду стала конкурентоспособной инвестицией по уровню доходности.

В конце марта, несмотря на ослабление рубля, ЦБ оставил ключевую ставку на прежнем уровне (см. «Центробанк умыл руки»), а 24 апреля даже снизил ее до 5,5% годовых. Однако из-за девальвации рубля и нового налога на вклады выше 1 млн рублей популярность рублевых депозитов падает, поэтому банки будут опасаться снижать ставки, чтобы спрос не обвалился. По данным Банка России, в мае базовый уровень доходности по рублевым вкладам повысится до 5,561% с апрельских 5,379%. (См. «Снижение ключевой ставки ЦБ не повлияет на коммерческую ипотеку».)

А вот аренда жилья дешевеет из-за снижения доходов населения, что снижает доходность таких инвестиций. Арендодатели уже вынуждены давать скидки в 10–50%. Как следствие, покупка недвижимости для сдачи в аренду уже не выглядит столь привлекательной, как еще несколько месяцев назад. (См. «Аренда жилья в Москве и Подмосковье: из-за коронавируса спрос упал в разы».)

Стоимость жилья на рынке купли-продажи вряд ли будет расти, хотя глобального обвала цен тоже не произойдет. «В ближайшее время инвестиционный спрос, скорее всего, сохранится, поскольку те, кто держал деньги в валюте, захотят зафиксировать прибыль, — заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Инвестиции в недвижимость: стоит ли вкладываться в жилье прямо сейчас?». — Однако нынешний кризис грозит быть тяжелым — предпосылок для существенного роста цен на нефть и укрепления рубля нет, а ограничения, связанные с коронавирусом, безусловно, скажутся на бизнесе. Поэтому цены на жилье в этом году, скорее всего, снизятся. Но пока сложно говорить, насколько серьезной будет эта коррекция». Вероятно, в течение года цены могут снизиться в среднем на 10%, но вряд ли это снижение будет равномерным (см. «Как коронавирус изменит рынок недвижимости»).

Стоит ли торопиться

Согласно мартовскому онлайн-голосованию на IRN.RU, люди и до карантина в основном не собирались спешить с покупкой недвижимости. Большинство участников онлайн-голосования ответили, что предпочитают подождать: 40% сообщили, что в условиях девальвации рубля отложили бы покупку на неопределенный срок, еще 18% - подождали бы пару месяцев в надежде на то, что ситуация «устаканится». Тем не менее почти треть ответивших (29,8%), напротив, поторопилась бы с покупкой, пока цены и ставки по ипотеке остаются примерно на прежнем уровне.

«С чем сейчас точно не стоит торопиться — это с покупкой квартиры в новостройке на невысокой стадии готовности. Есть риск заморозить деньги в стройке. При покупке через систему эскроу-счетов, которая позволяет вернуть вложенные средства, нужно иметь в ввиду, что банк вернет только стоимость квартиры — без учета процентов по ипотеке», — говорит Олег Репченко. То есть высокие риски из-за общей экономической нестабильности нанесли удар по привлекательности инвестиций на стадии котлована, которые обычно дают более заметный прирост в цене.

«Новостройки на поздних стадиях и вторичную недвижимость покупать можно, все зависит от вашей ситуации и пожеланий, — отмечает эксперт. — Если вы уже вплотную подобрались к покупке квартиры — нашли подходящий объект и вас все устраивает, можно покупать квартиру сейчас. Если же вы пока на стадии раздумий, можно отложить решение и пока посидеть в деньгах». В любом случае, если говорить именно об инвестициях в недвижимость, а не просто покупке для проживания, поспешить имеет смысл только в случае заметного дисконта со стороны застройщика или продавца на вторичном рынке.

Для спокойствия можно

Тем не менее многие непрофессиональные инвесторы чувствуют себя увереннее с квартирой на руках, поскольку это материальный актив, который никуда не денется и сможет приносить доход, пусть и небольшой. Люди традиционно доверяют квадратным метрам больше, чем банкам.

«Если вы хотите купить квартиру, просто чтобы на руках был материальный актив или для сдачи в аренду, то стоит выбирать небольшую квартиру (1–2-комнатную) недалеко от метро в современном доме. Если речь о новостройке, лучше выбирать комфорткласс и сравнить цены с конкурентами и со «вторичкой», — рекомендует Олег Репченко. Кроме того, важно обращать внимание на недооцененность локации. Эксперт считает, что цены на жилье на традиционно престижных западных и юго-западных направлениях завышены. При этом есть районы, расположенные недалеко от центра, с приличной инфраструктурой и невысоким ценником (см. «Квартиры рядом с центром: где искать оптимальное соотношение цены и качества»).

Но в любом случае не стоит рассчитывать на то, что сдача квартиры в аренду принесет большой доход в нынешних условиях. Обычно арендный рынок более устойчив к кризисам, поскольку более приближен по ценам к возможностям среднего работающего москвича. Но из-за снижения доходов люди стремятся сэкономить на аренде: снять квартиру поменьше и подальше от центра, арендовать комнату или, например, вовсе отказаться от аренды и вернуться к родителям. В этих условиях, чтобы удержать арендаторов, собственники вынуждены идти на уступки. «В зависимости от тяжести экономического эффекта от пандемии ставки могут просесть на 10–30%», — считает эксперт. То есть в качестве цели таких инвестиций стоит рассматривать скорее собственное спокойствие, чем ощутимый доход.