Карантин внезапно изменил материальное положение граждан: у них сократились (исчезли) доходы, но при этом никуда не делись долги. Спасением заемщиков занялись государство, банки и застройщики - они предложили множество вариантов ипотечных каникул и похожих на них программ. Как во всем этом не запутаться, разбиралась редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Ипотечные каникулы – это разновидность реструктуризации кредита, продукт, который приходит на помощь заемщику в трудной ситуации: потеря работы, болезни, экономический кризис, проблемы в семье, и вот теперь, как выясняется, пандемия, которая вобрала в себя всё вместе. Ипотечные каникулы дают возможность в сложный жизненный период снизить или приостановить платежи по долгам. Но заемщикам надо понимать, что это не подарок от «доброго» банка, а отсрочка. Ведь потом все деньги придется вернуть – банк пересчитает «отодвинутые» платежи и составит специальный график, согласно которому либо вырастет срок кредитования, либо долги распределяются между платежами следующих периодов.
По инициативе государства на рынке появились два похожих продукта, два вида каникул – ипотечные и дополнительные (терминология, которую предлагает «Дом.рф»). Конечно же, ипотечные каникулы как форма реструктуризации долга существуют очень давно, просто за последний год государство написало соответствующие законы «на злобу дня», и таким образом простимулировало банки идти навстречу попавшим в аховое положение заемщикам.
Порядок и условия предоставления ипотечных каникул описаны в законе «О потребительском кредите (займе)» (№353-ФЗ от 21 декабря 2013 года). Чуть менее года назад – в июле 2019-го вступила в силу его обновленная версия (поправки внесены по итогам послания президента Федеральному собранию в феврале 2019 года). Этот документ законодательно закрепил право заемщика «на передышку» на условиях, более привлекательных для заемщика по сравнению с собственными программами банка. К эпидемии коронавируса этот продукт не имеет никакого отношения.
Претендовать на ипотечные каникулы может человек, владеющий единственным жильем, сумма кредита, который он брал, не должна превышать 15 млн рублей. Заемщик должен документально подтвердить, что у него действительно сложная жизненная ситуация. Таковой считается потеря работы, снижение доходов более чем на 30%, увеличение числа иждивенцев, временная нетрудоспособность и инвалидность. Пакет документов, которые нужно собрать, установлен законом (см. таблицу ниже). Заявление на оформление каникул подается в банк, где оформлен кредит. Срок каникул определяет сам заемщик, но он не должен превышать 6 месяцев с даты подачи заявления.
Второй продукт - дополнительные каникулы, которые должны поддержать заемщиков, пострадавших именно от коронавируса, - заболевших и/или из-за режима самоизоляции оказавшихся «на бобах». Дополнительным каникулам посвящены изменения, которые были внесены в закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и ряд других сопутствующих законодательных актов (от 03.04.2020 № 106-ФЗ).
Как объясняют в доме РФ, в рамках этой программы заемщик может оформить отсрочку платежей, а если он является индивидуальным предпринимателем, - снизить их размер. Обращаться за отсрочкой нужно в период с 3 апреля 2020 года по 30 сентября 2020 года. Заемщику предъявляется два главных требования – снижение доходов на 30% и более по сравнению с ежемесячным доходом в 2019 году и сумма кредита, не превышающая 4,5 млн рублей для Москвы, 3 млн рублей для Подмосковья, Санкт-Петербурга, регионов в составе Дальневосточного федерального округа, 2 млн – для остальной России. Срок каникул – не более 6 месяцев.
Заявление можно подать, просто позвонив в кредитную организацию по телефону, документы могут принять в течение 90 дней со дня подачи заявления и даже позже - после выздоровления и снятия карантина. Однако кредитная организация имеет право проверить, действительно ли у заемщика снизились доходы.
Подробности смотрите в таблице:
| Параметры поддержки | Условия ипотечных каникул | Условия дополнительных каникул |
|---|---|---|
| Правовые основания предоставления | Федеральный закон №353-ФЗ от 21.12.2013 «О потребительском кредите (займе)» | Федеральный закон №106-ФЗ от 03.04.2020 «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа» |
| Срок предоставления | до 6 месяцев (определяется заемщиком при направлении требования о предоставлении каникул) | до 6 месяцев (определяется заемщиком при направлении требования о предоставлении каникул) |
| Варианты поддержки | Снижение размера ежемесячного платежа по кредиту до посильного уровня, в том числе до 0,00 рублей (определяется заемщиком при направлении требования о предоставлении каникул). Кредитор не начисляет пени и штрафы, не имеет права обратить взыскание на объект залога. Отсутствие платежей по кредиту не влечет ухудшение кредитной истории. | Приостановление исполнения заемщиком обязательств по кредиту (ежемесячный платеж = 0,00 рублей). Для заемщиков - индивидуальных предпринимателей доступен механизм снижения платежа. Кредитор не начисляет пени и штрафы, не имеет права обратить взыскание на объект залога. Отсутствие платежей по кредиту не влечет ухудшение кредитной истории. |
| Способ информирования кредитора | Требование о предоставлении каникул должно быть направлено в адрес кредитора: 1) способом, определенным кредитным договором; или 2) по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. | Требование о предоставлении каникул должно быть направлено в адрес кредитора: 1) способом, определенным кредитным договором; или 2) с использованием дистанционных каналов связи (в том числе с использованием мобильного телефона). |
| Порядок предоставления подтверждающих документов | Сразу, вместе с требованием о предоставлении каникул. | Допускается предоставление подтверждающих документов в течение 90 дней с даты направления требования кредитору о предоставлении каникул. Срок может быть увеличен на 30 дней при уведомлении кредитора об уважительной причине невозможности предоставления документов. Банк вправе с согласия заемщика запросить в качестве подтверждения факта снижения дохода сведения в ФНС, ПФР, ФСС, Фонде ОМС. В данном случае заемщик может не предоставлять подтверждающие документы. |
| Перечень подтверждающих документов | Обязательно предоставление выписки из ЕГРН, а также дополнительного документа в зависимости от трудной жизненной ситуации:1) выписка о регистрации в качестве безработного (при потере заемщиком работы); 2) справка о доходах по форме 2-НДФЛ (при снижении доходов более чем на 30%); 3) справка о доходах по форме 2-НДФЛ и документ об увеличении числа иждивенцев - свидетельство о рождении ребенка или справка об установлении инвалидности родственнику; 4) лист нетрудоспособности (при временной нетрудоспособности); 5) справка об установлении инвалидности (при получении заемщиком инвалидности) | Снижение дохода можно подтвердить одним из документов: 1) справка о доходах по форме 2-НДФЛ; 2) выписка о регистрации в качестве безработного; 3) лист нетрудоспособности; 4) иные документы, свидетельствующие о снижении дохода. Также Банк России вправе установить дополнительный перечень документов. |
| Начало действие льготного периода | С даты, указанной заемщиком в своем требовании или (если такая дата не была установлена) с даты отправки кредитору требования о предоставлении льготного периода. | С даты, указанной заемщиком в своем требовании или (если такая дата не была установлена) с даты отправки кредитору требования о предоставлении льготного периода. |
| Возможность предоставления каникул в прошлые периоды | Дата начала льготного периода может быть на 2 месяца раньше даты обращения с требованием к кредитору (например, при обращении за предоставлением каникул в апреле можно установить дату начала действия льготного периода с февраля). | Дата начала льготного периода может быть: для ипотечных кредитов — на 30 дней раньше даты обращения с требованием к кредитору. А также: для задолженности по кредитным картам — любая с момента обращения в банк с требованием о каникулах; для потребительских кредитов — на 14 дней раньше даты обращения с требованием к кредитору (например, подаете заявление 14 июня, тогда можно указать в нем дату начала каникул — с 1 июня). |
| Ограничения по сроку подачи требования о предоставлении каникул | Отсутствуют | до 30.09.2020 года |
| Срок рассмотрения требования кредитором | Не более 5 дней с даты направления требования – рассмотрение. Дополнительно 5 дней на информирование заемщика о решении. | Не более 5 дней с даты направления требования – рассмотрение. Дополнительно 5 дней на информирование заемщика о решении. |
| После завершения льготного периода | Платежи, которые не были уплачены заемщиком в течение льготного периода, подлежат оплате на условиях (размер, сроки и порядок оплаты), которые действовали до предоставления льготного периода. Срок возврата кредита продлевается на срок действия каникул. | Платежи, которые не были уплачены заемщиком в течение льготного периода, подлежат оплате на условиях (размер, сроки и порядок оплаты), которые действовали до предоставления льготного периода. Срок возврата кредита продлевается на срок действия каникул. |
Источник: «Дом.рф»
Но на практике с каникулами «от государства» далеко не все гладко – множество заемщиков получают отказы. В середине апреля эксперты проекта ОНФ «За права заемщиков» отмечали большое количество обращений от людей, которым отказали банки. Во многом эти отказы связаны с тем, что заемщики не могут «удаленно» собрать необходимые документы, а банки еще не успели настроить свои системы под необходимый функционал («ОНФ: россияне могут лишиться жилья из-за неработающего механизма ипотечных каникул)».
Кроме того, банки заинтересованы в том, чтобы граждане пользовались их собственными продуктами. На сайтах кредитных организаций бывает трудно найти информацию о «коронавирусных» каникулах, зато сразу бросаются в глаза предложения банков о реструктуризации. Впрочем, эти банковские продукты могут подойти тем заемщикам, кто по каким-то показаниям «не вписался» в требования, предъявляемые федеральным законодательством (таких тоже было много среди «отвергнутых» соискателей). При этом лимиты по размерам займа и периоды предоставления отсрочек в программах банка могут оказать больше, чем в программах «от государства».
По информации агентства РИА «Новости», по программе ВТБ максимальная сумма полученного кредита в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области - 8 млн руб., в Сбербанке, банках «Дом.рф» и «Зенит» ограничение по лимитам отсутствует. Банк «Дом.рф» рассматривает возможность снижения ежемесячного платежа на срок до 1 года или увеличение срока кредита, «Зенит» - полную или частичную отсрочку платежей на такой же срок. Как сообщил в интервью РБК председатель правления ВТБ Андрей Костин, на середину апреля с начала месяца ипотечными каникулами воспользовались более 9 тыс. клиентов, из них более 4,6 тыс. клиентов - по программам банка и примерно 4,5 тыс. – по программе правительства России.
Выдержат ли банки «набег» заемщиков, желающих реструктурировать кредиты или получить ипотечные (дополнительные каникулы), ведь им еще нужно на льготных условиях кредитовать отрасли, пострадавшие от пандемии? К тому же может возрасти объем «плохих» долгов? Центральный банк РФ ввел ряд послаблений для кредитных организаций. В том числе 23 апреля снизил ключевую ставку до 5,5%, что даст возможность банкам не повышать ставки по кредитам и поспособствует притоку денег в экономику.
Ранее для поддержки рынка ипотеки было принято решение отменить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, выданным до 1 апреля. Это позволяет банкам уменьшить необходимый объем резервов и «пустить их в дело». Как разъяснила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, «банки несут издержки, предоставляя ипотечные каникулы, и роспуск уже накопленных буферов (а это около 110 млрд рублей) дает больше возможностей для адаптации к ситуации и продолжения кредитной активности. Мы рассчитываем, что банки, воспользовавшись этой льготой, направят полученные ресурсы именно на продолжение кредитования, а не на бонусы и дивиденды».
Понадобится ли банкам докапитализация? Пока что об этом речь не идет. На совещании с президентом о мерах поддержки российской экономики в сфере кредитования Набиуллина заявила, что «накопленный запас прочности по капиталу сейчас около 5 трлн рублей, что касается ликвидности, то у нас сейчас профицит ликвидности в банковской сфере - около 2,5 трлн рублей, «на руках» у банков также есть до 8 трлн рублей, которые они могут получить либо на рынке, либо у ЦБ». Правда тут же отметила, что масштаб реструктуризации – беспрецедентный, да и ресурсы банков не бесконечны.
Так что не исключено, что какие-то дополнительные существенные меры поддержки банковской системы властям еще придется принимать.
Но не одним Центробанком жива ипотека - девелоперы тоже предлагают свои меры поддержки заемщиков, хотя, конечно, в сотрудничестве с банками. И эти программы рассчитаны, естественно, на новых заемщиков. Среди таких программ мы вновь встречаем то же словосочетание - «ипотечные каникулы». Однако суть у этих каникул совершенно иная.
Ипотечные каникулы от застройщика - это вариант рассрочки от компании на год-два или даже три, пока дом не будет достроен и введен в эксплуатацию. Механизм такой: банк переводит застройщику часть кредита клиента (обычно это половина), и пока идет строительство, клиент платит долг и проценты именно с этой суммы. После оформления квартиры в собственность заемщик выходит на обычный график ежемесячных платежей. Такая программа прежде всего подходит покупателям, которые живут на съемной квартире, а также для тех, кто «испытывает опасения по обслуживанию ипотечного займа в период нестабильной финансовой ситуации», считает коммерческий директор ГК МИЦ Геннадий Дикалов.
Сама компания МИЦ ипотечные каникулы запускает совместно со Сбербанком. «В 2020 году заемщик будет оплачивать только 30% тела кредита. Остальные 70% кредитных денег будут перечислены в конце года, тогда же по ним начнут начислять проценты», - комментирует Геннадий Дикалов. На практике это будет выглядеть так: если клиент берет квартиру стоимостью 5 млн рублей в ипотеку с процентной ставкой 8,7% на срок до 240 месяцев, то до конца 2020 года он платит всего 11 220 рублей, а в 2021 году – 37 760 рублей. Напомним популярные проекты МИЦ: это «Цветочные поляны» и «Кленовые аллеи» в Новой Москве, «Новоград Павлино» в Железнодорожном.
Ипотечные каникулы предлагает и компания Tekta Group – девелопер городского квартала Big Time (метро «Полежаевская»). Если в комплексе приобретается квартира за 7,5 млн рублей (это студия 26 кв. м) по ставке 9,9% годовых на срок 25 лет, то первые 12 месяцев заемщик будет платить 27 тыс. рублей в месяц, а потом - 54,1 тыс. рублей.
Об ипотечных каникулах объявили ГК «Инград» в проектах «КутузовGRAD II» (метро «Кунцевская»), «Преображение» (метро «Бульвар Рокоссовского»), RiverSky (метро «Автозаводская»), «Новое Медведково», «Новое Пушкино», а также в проекте «Одинград» (Одинцово) и группа «Самолет» в проектах, продающихся без эскроу: квартал «Спутник» (Одинцовский район Подмосковья), ЖК «Пригород Лесное» (Ленинский район), «Люберцы», «Путилково» (Красногорск), I очередь ЖК «Остафьево» (Новая Москва), III этап ЖК «Квартал «Некрасовка», II очередь «Томилино Парк» (Люберцы).
ГК ПИК объявила о запуске совместной с банком ВТБ программы «Берем проценты на себя». По условиям программы в момент заключения договора будет зафиксирована отмена процентов до конца года, без переноса платежеи на последующие периоды. И, например, при стоимости квартиры 6 миллионов рублей, первоначальном взносе 20%, сроке кредита 20 лет и ставке 8,1% ежемесячный платеж составит 40 тысяч рублей, но вносить такую сумму клиент начнет только в следующем году. А в течение 2020-го года обязательный платеж составит 8 тысяч.
Еще одна привлекательная для покупателя мера – сниженная ставка от застройщика. Смысл такой программы в том, что банки выдают заемщикам ипотечные кредиты по более низкой ставке, а застройщики доплачивают банку, компенсируя недополученные проценты. Заемщику надо иметь в виду, что низкая ставка может устанавливаться не на весь срок кредита, а лет на пять-семь. Другой вариант – сам срок кредитования может быть ограниченным. Кроме того, покупателю, выбравшему такую программу, девелопер в большинстве случаев не предоставляет скидку.
Так, сниженная ипотечная ставка предлагается в проекте «Мир Митино» (метро «Пятницкое шоссе») в рамках совместной программы со Сбербанком, ее размер зависит от типа заемщика, формата предоставляемых для одобрения кредита документов, величины первоначального взноса и срока кредитования.
«В целом, снижение ипотечной ставки на 2% при минимальном первоначальном взносе сопоставимо со скидкой 5-7%. Вместе с тем в проекте «Мир Митино» при горизонте кредита более 5 лет покупателю выгоднее воспользоваться сниженной ставкой, однако разница напрямую зависит от размера первого взноса», - поясняет Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). Так, при покупке готовой квартиры стоимостью около 7 млн рублей максимально возможная скидка, действующая на ограниченный пул лотов при онлайн-сделке, составит 5%, или 350 тыс. рублей. При оформлении ипотеки на оставшуюся сумму при стандартной ставке 9,0% и первом взносе 15% на 10 лет переплата по кредиту равняется 3,1 млн рублей. Если же клиент воспользуется сниженной ставкой в размере 6,9%, то этот показатель достигнет 2,3 млн рублей. «То есть разница достаточно ощутима – 800 тыс. рублей», – заключает Козельцов.
Несколько программ с субсидированной ипотечной ставкой от застройщика доступны в жилом комплексе «Румянцево-Парк», который строится в Новой Москве (станция метро «Саларьево»). Банки-партнеры - Сбербанк, ВТБ, «Росбанк» и «Дом.рф». «Если клиент выбирает субсидированную ставку по ипотеке, то, в основном, дополнительную скидку по цене квартиры застройщик уже не предоставляет. Однако каждый конкретный случай рассматривается в отдельности. Здесь все зависит от местоположения квартиры, ее ликвидности и т.д.», - комментирует Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
Разумеется, внедряя такие продукты, компании привлекают покупателя в непростой период для экономики. Девелоперы также надеются на то, что новая госпрограмма со сниженной ставкой (правительство уже выделило на субсидирование 6 млрд рублей) поддержит отрасль. («Правительство утвердило программу льготной ипотеки под 6,5%»).
Ипотека со ставкой в размере 6,5% при минимальном взносе 20% от стоимости жилья будет действовать до ноября 2020 года. Сумма кредита должна быть не более 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и не более 3 млн рублей в других регионах страны. По мнению Алексея Лухтана, эта программа рассчитана на покупателей, которые отложили покупку недвижимости на более поздний срок.
И недавно «Группа ЛСР» заключила первую сделку в столичном регионе с использованием ипотеки под 6,5% в малоэтажном жилом комплексе комфорткласса «Нахабино Ясное». Банк-партнер - ВТБ. Льготная ставка доступна при покупке любых квартир от «Группы ЛСР», в том числе в жилых комплексах «Зиларт» (МЦК «ЗИЛ») и «Лучи» (Солнцево).
Но поскольку средняя цена квартир в московских новостройках эконом и комфорткласса, по оценкам экспертов компании «Метриум», - 10,9 млн рублей, то покупателям придется увеличивать первоначальный взнос. По своим параметрам под требования программы ближе всего подходят квартиры небольших площадей во многих московских ЖК, в частности – в комплексе iLove (стоимость – от 8,73 млн руб., площадь - 47,1 кв. м), Headliner (9,6 млн и 41,8 кв. м) и D1 (9,7 млн и 27,5 кв. м) (данные «Метриум»).
Компания «Донстрой» также предлагает покупателям квартиры в соответствующем ценовом диапазоне в ряде жилых комплексов, в том числе в ЖК Fresh рядом с метро «Красногвардейская», в ЖК «Огни», в районе Раменки, в ЖК Freedom, недалеко от «Москва-Сити» и в ЖК «Символ» в Лефортово.
Что касается Подмосковья, где цены заметно ниже московских, то там найти квартиру для льготной ипотеки будет гораздо проще.