Ухудшение экономической ситуации в связи с обвалом рубля и введением карантинных мер быстрее всего сказалось на самом мобильном сегменте рынка жилья – аренде. Люди теряют работу и уезжают из Москвы, поэтому предложение растет, а спрос и цены, наоборот, падают. Но сделки все-таки заключаются. Даже несмотря на то, что, теоритически, всех посадили под замок.
В начале года ситуация на рынке складывалась благоприятно для столичных арендодателей. В феврале спрос на жилье экономкласса в два раза превышал предложение и был близок к ажиотажному. «Самые экономичные объекты уходят из экспозиции в течение часа, нередко арендаторы вносят аванс без предварительного просмотра квартиры», - рассказывала Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость».
За год, по сравнению с февралем 2019 г., спрос на наиболее ликвидные объекты вырос на 25%. Но, что самое важное, на рынке аренды Москвы наметился ощутимый рост цен. По данным «Инкома», в феврале 2020 г. года стоимость найма однокомнатных квартир выросла в среднем на 6% в годовом выражении (до 37 000 рублей), аренда двухкомнатных подорожала на 15% (усредненная ставка – 54 000 рублей). Только трешки и многокомнатные квартиры по-прежнему сдавались примерно за 95 000 в среднем (в экономклассе большие квартиры обычно арендуются покомнатно или совместно, по повышенным ставкам), так как заметного роста спроса на дорогостоящие большие объекты не произошло, поясняла Полякова.
В Подмосковье риелторы отмечали отток арендаторов в связи с удешевлением ипотеки – вместо того, чтобы снимать квартиры, люди покупали собственные. Однако в целом ситуация на рынке оставалась стабильной. Согласно оценкам АН «Градомиръ», за последний год ставки колебались в пределах статистической погрешности. «То есть рост если и зафиксирован, то совсем небольшой, в пределах 1-2%», - говорил Артемий Шурыгин, руководитель АН «Градомиръ», вице-президент Гильдии риелторов Московской области (ГРМО).
По информации единой базы недвижимости ГРМО dombonus.ru, цена арендованной однокомнатной квартиры в дальнем Подмосковье в феврале-начале марта в среднем составляла примерно 17 000 руб., в ближнем – 25 000 руб. Двушки в том же дальнем Подмосковье сдавались в среднем за 20 000 руб., в ближнем – за 31 000 руб. За трехкомнатную квартиру просили в среднем 25 000 руб. и 37 000 руб. соответственно. Примерно такие же цены были и годом ранее.
Первым тревожным звоночком стало резкое падение активности в сегменте дорогой аренды. По данным Savills, по сравнению с прошлым годом число запросов от клиентов в марте сократилось до 30% в связи с «негативным новостным фоном». В целом за I квартал 2020 г. спрос снизился на 13% - исключительно из-за снижения в марте, в январе-феврале рынок был стабильным.
«Фактически показатель спроса вернулся к значениям 2018 г. Так, число обращений от потенциальных арендаторов в I квартале 2020 г. лишь ненамного превышает уровень спроса за аналогичный период 2018 г. (сравниваются периоды: январь-март 2020 и январь-март 2018 г.)», - говорится в отчете компании.
Ставки на аренду выскобюджетных квартир в марте упали на 5% по сравнению с началом года и на 7% год к году. Средневзвешенный бюджет предложения опустился до 312 000 руб. за объект в месяц. Схожую динамику демонстрировали и запрашиваемые ставки от арендаторов: 240 000 руб. в марте против 258 000 руб. в начале года.
Однако в массовом сегменте риелторы не ощущали оттока арендаторов и падения ставок почти до самого конца месяца. «Сейчас мы не наблюдаем оттока нанимателей, как это случилось осенью 2014 г. Для сравнения – тогда было расторгнуто 35% договоров найма, на сегодняшнем рынке этот показатель не превышает 5%. Спрос в конце 2014-го резко упал, среди арендодателей чрезвычайно возросла конкуренция, однако ценовой уровень снизился совсем незначительно. И сегодня мы не фиксируем падение цен», - рассказывала Оксана Полякова.
В конце марта в Москве и Подмосковье ввели так называемую «самоизоляцию», которая больше всего напоминает жесткий карантин. Принудительные каникулы обернулись для тысяч людей потерей работы или значительной части дохода, что незамедлительно сказалось на рынке аренды – предложение выросло (многие арендаторы были вынуждены уехать из города), а спрос упал. По данным «Инкома», за первые две недели карантина количество заявок от нанимателей сократилось на 20%.
Арендодатели отреагировали на кризис тоже достаточно оперативно. Для того чтобы удержать жильцов, собственники соглашаются на временное, на один-два месяца, снижение арендной платы, отсрочку и рассрочку платежей. По данным компании «Миэль-Аренда», скидки могут составлять от 10 до 50%.
В общем-то, у арендодателей нет выбора: если арендатор съедет, найти нового в нынешних условиях будет очень трудно. По оценке агента по аренде Александра Харыбина, после введения пропусков число сделок упало примерно на 80%. «От обычного спроса осталось процентов 20», - рассказывает Харыбин. Но радует уже то, что в отличие от, например вторичного рынка жилья, который практически замер, на рынке аренды жизнь есть. «Сделки понемногу идут. Кто-то имеет желание и пропуск и приезжает, с кем-то подписываем соглашение по почте», - говорит Александр Харыбин.
Обвал спроса, естественно, привел к падению ставок. В экономклассе (до 50 000 руб. в месяц), на который приходится 70-80% спроса, ставки уже снизились примерно на 25%, сообщил Александр Харыбин. В перспективе он не исключает падения ставок в этом сегменте до 50%. Хотя после отмены карантинных мер возможен небольшой отскок цен. Во-первых, за счет некоторого снижения предложения – в настоящее время на рынок сильно давит дополнительный объем квартир, которые ранее сдавались в краткосрочную аренду, отмечает Харыбин. Во-вторых, когда люди получат возможность в обычном режиме передвигаться по городу, активизируется и спрос. Однако возвращения платежеспособного спроса на аренду на докризисный уровень ждать придется еще долго – пока не восстановится рынок труда.