Квартиры рядом с центром: где искать оптимальное соотношение цены и качества

Людям, которые мечтают жить рядом с центром, но не имеют средств на покупку жилья в ЦАО, можно присмотреться к соседним районам. В некоторых из них цены заметно выше средних по Москве, но есть и те, что можно назвать относительно доступными. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» назвал самые недооцененные районы, прилегающие к ЦАО.

Самые дешевые и самые дорогие

Средние цены на вторичном рынке в районах, прилегающих к ЦАО, колеблются от 160 740 до 268 000 рублей за квадратный метр. При этом в трех районах уровень цен даже ниже среднего индекса по Москве (181 840 рублей за кв. м), а по сравнению с ЦАО (320 000 рублей) цены в них примерно вдвое ниже. Это Лефортово (160 740 рублей за кв. м), Соколиная гора (175 870 рублей) и Южнопортовый (180 100 рублей).

В остальных районах цены выше среднего. В некоторых из них стоимость вторичного жилья совсем чуть-чуть превышает средний индекс: например, в Даниловском и Останкинском районе цены лишь на 2-3% выше средних по Москве. Основная часть районов вокруг центра дороже среднегородских показателей на 7-14%.

Самые дорогие районы, граничащие с ЦАО, – это Донской (267 820 рублей), Дорогомилово (255 240 рублей) и локация вокруг метро «Университет»*, которая включает Раменки, Гагаринский и Ломоносовский районы (245 960 рулей за кв. м).

Однако низкий ценник сам по себе не всегда свидетельствует о том, что район недооценен. Например, недорогой район Соколиная гора соприкасается с ЦАО лишь небольшим куском, тогда как основная часть находится уже на заметном удалении (2-3 станции от «Садового кольца» и более 2 км от ТТК). А на Южнопортовый, который также входит в тройку самых дешевых районов, негативно влияют все еще действующие промзоны соседних Печатников.

Где оптимально

Поэтому специалисты IRN.RU также проанализировали районы по другим показателям – от реальной удаленности от центра и транспортной доступности до инфраструктуры и качества жилого фонда**. На этой основе среди относительно бюджетных районов, соседствующих с ЦАО, удалось выбрать те, что по комфорту не сильно уступают более дорогим соседям.

В топ-3 недооцененных районов рядом с центром вошли Лефортово, Даниловский и Хорошево-Мневники.

Лефортово

В Лефортово цены на жилье на 11,6% ниже общегородского индекса, почти вдвое ниже средних по ЦАО и более чем на 100 000 рублей ниже, чем в самом дорогом из соседствующих с ЦАО районов – Донском. Правда, нужно учитывать, что указанные в ценовом рейтинге цифры – 160 740 рублей за метр – в большей степени свойственны той части района, которая находится за ТТК. Внутренняя часть района – примерно от станции «Римская» до набережной Яузы – подороже, здесь квартиры стоят около 200 000 рублей за «квадрат», что все равно заметно ниже, чем в центре и многих других районах, прилегающих к нему.

Основная причина невысоких цен – традиционное и во многом стереотипное восприятие восточных и юго-восточных районов как промышленных и экологически неблагоприятных. В результате программы редевелопмента промзон действующих производств в районе почти не осталось. В основном сохранились НИИ в юго-восточной части района от «Авиамоторной» до станции МЦК «Нижегородская». В северной части района – от шоссе Энтузиастов до Яузы – промзоны превращаются (и уже частично превратились) в совершенно новую городскую среду. Вместо одного из крупнейших столичных заводов «Серп и молот» компания «Донстрой» возводит флагманский проект «Символ»; в исторических зданиях завода «Кристалл» сформировался арт-кластер с лофтовыми офисами. Благодаря активному редевелопменту промзон средние цены на вторичном рынке Лефортово за последние 4 года выросли сильнее, чем в среднем по Москве: почти на 10% против 7% в среднем по городу.

Помимо физической близости к центру (примерно треть района находится внутри ТТК между Таганским и Басманным районами ЦАО), стоит отметить его хорошую транспортную доступность. Внутри и на границах района находятся станции метро трех разных веток: Калининской («Авиамоторная» и «Площадь Ильича»), Люблинско-Дмитровской («Римская») и Некрасовской («Авиамоторная» и «Лефоротово», в будущем эти станции станут частью Большой кольцевой линии). Кроме того, по границам района проходят МЦК (на юго-востоке) и МЦД «Подольск-Нахабино» (на западе).

Лефортово можно назвать вузовским районом, особенно для тех, кто склоняется к техническим специальностям. Здесь расположены МЭИ и МТУСИ, а по соседству – если перейти по мосту через Яузу – МГТУ им. Баумана. Кроме того, это один из старейших районов Москвы, поэтому здесь есть где погулять и что посмотреть. Главные достопримечательности – Екатерининский дворец, Лефортовский парк, который считается первым регулярным парком России, многие постройки петровских времен. Из советских архитектурных памятников стоит выделить культовый конструктивистский микрорайон «Дангэуровка», да и в целом в Лефортово много хорошей советской архитектуры конструктивистского и сталинского периода. Среди новостроек стоит выделить ЖК «Символ», в рамках которого будет действовать парк «Зеленая река» (частично уже открыт), а также «Лефортово-парк».

Даниловский

В Даниловском районе цены находятся примерно на среднемосковском уровне – 187 500 рубль за кв. м, что намного ниже, чем в ЦАО и соседнем Донском районе. При этом район еще ближе подобрался к центру Москвы. Примерно половина района находится внутри ТТК, а на севере (в районе Летниковской, Кожевнической и Дербеневской улиц) он почти доходит до Садового кольца.

На территории района расположены станции двух линий метро: Замоскворецкой («Технопарк» и «Автозаводская») и Серпуховско-Тимирязевской («Тульская»). По району проходит Московское центральное кольцо (станции «Зил» и «Автозаводская»).

Достопримечательностей царских времен здесь меньше, чем в Лефортово, в основном это храмы и монастыри. Зато здесь много архитектурных памятников советского конструктивизма, среди которых ДК ЗИЛ, где проводятся выставки, маркеты и другие культурные мероприятия. Также стоит выделить Хавско-Шаболовский жилмассив неподалеку от станции метро «Шаболовская», который многие тоже относят к конструктивизму, хотя на самом деле его спроектировали архитекторы другой школы – они называли себя рационалистами. Практически через весь район протекает Москва-река, к юго-восточной границе района примыкает новый тематический парк «Остров мечты».

Как и в случае с Лефортово, на статусе района в прошлом сказывалось наличие крупных промзон, но сейчас они проходят через редевелопмент. Новые благоустроенные территории появляются на месте завода «Зил» в рамках проектов «Зиларт», квартала на набережной Now, Nagatino i-land. По данным «Бон Тон», на долю бизнес-класса приходится 95% предложения в районе.

Хорошёво-Мневники

В Хорошево-Мневниках цены уже повыше – 195 550 рублей за метр, что на 7,5% выше среднего индекса цен. По этому показателю район находится на 6-м месте среди прилегающих к ЦАО и на 28-м в общем рейтинге районов Москвы. Однако благодаря своим преимуществам при относительно невысоком ценнике район можно считать недооцененным.

Главным недостатком района долгое время оставалась не очень хорошая транспортная доступность – здесь не было метро. Ситуация изменилась с открытием Московского центрального кольца, теперь в районе сразу две станции: «Зорге» и «Хорошево», а рядом с южной границей находится станция «Шелепиха».

Главное преимущество локации, позволяющее говорить о недооцененности района, – расположение рядом с ММДЦ «Москва-Сити». Деловой комплекс расположен в 2-3 станциях по МЦК, а на автомобиле до «Сити» легко добраться по Звенигородскому шоссе и затем Третьей магистральной улице. Благодаря этому район востребован среди бизнесменов и высокооплачиваемых специалистов.

Кроме того, здесь много набережных и зеленых зон, главные из которых – знаменитый Серебряный бор и Мневниковская пойма. Среди достопримечательностей можно выделить Живописный мост. А вот исторической застройки здесь почти нет, большая часть жилого фонда – ранняя и поздняя советская панель, а также более поздние новостройки. Активная застройка района продолжается, среди знаковых проектов – «Сердце столицы», Wellton Park, «Хорошевский».

Где еще хорошо

Среди недооцененных районов, не вошедших в топ-3, также можно выделить Алексеевский и Хорошевский. Цены в них все еще ненамного выше средних по Москве. В первом средняя цена метра на вторичном рынке составляет 194 860 рублей (на 7,2% выше среднемосковского индекса), во втором – 197 430 рублей за метр (на 8,6% выше индекса).

Алексеевский район начинается почти сразу за ТТК и всего в одной станции метро от Кольцевой линии. Его основные преимущества – качественная сталинская застройка. Рядом расположены ВДНХ и парк Сокольники. Среди основных новостроек можно выделить ЖК «Серебряный фонтан» и МФК «Парк мира».

Хорошевский район тоже практически прилегает к ТТК, а с севера его ограничивает престижный Ленинградский проспект. На территории района расположены 4 станции метро – «Аэропорт», «Беговая», «Полежаевская» и «ЦСКА», а также две станции МЦК («Хорошево» и «Зорге»). Новой точкой притяжения в районе – как для прогулок, так и для покупки современного жилья – можно назвать парк «Ходынское поле». Основная застройка района сейчас концентрируется вокруг этой локации, по сути всю Ходынку можно назвать проектом комплексной перестройки. Многие новостройки уже сданы и функционируют, среди реализующихся в настоящее время проектов можно выделить Prime Park и Prime Time.

Как уже было сказано выше, районы с более доступным ценником, не попавшие в рейтинг недооцененных – Соколиная гора, Южнопортовый, Останкинский, – отстают по уровню комфорта или близости к центру от своих конкурентов. Однако для тех, кому важнее именно невысокая цена при неплохой локации, они тоже являются адекватным выбором.

Тем же, кто не ограничен в средствах, брокеры советуют присмотреться к более дорогим районам рядом с центром. «Наиболее перспективными для проживания остаются районы юго-запада, запада и северо-запада Москвы, среди них Дорогомилово, Раменки, Воробьевы горы, Филевский парк, а также Беговой и Хорошевский», - говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Руководитель офиса «Миэль» «На Фрунзенской» Ольга Тихонова среди наиболее удачных районов называет Раменки, Сокольники и Сокол (последний не граничит с ЦАО, но традиционно входит в число престижных и комфортных районов).

«Эти районы всегда считались престижными, цены на жилье в них уже заметно выше средних по Москве. Поэтому недооцененными их вряд ли можно назвать, напротив, в некоторых из них цены, на мой взгляд, завышены, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - Поэтому говорить о перспективном с точки зрения цен жилье в таких районах можно только в отношении отдельных проектов новостроек или предложений на вторичном рынке, которые выходят по цене ниже средней. Если говорить о перспективах районов в целом, скорее стоит обратить внимание на районы рядом с центром, которые пока недооценены».

* АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» выделяет районы не строго по административным границам, а основываясь на собственной оценке схожести. Дело в том, что административное деление нередко «разрезает» единый жилой массив с однородными свойствами жилья на два разных района или же, напротив, объединяет в одном районе две разные по своим потребительским свойствам части жилой застройки.

** При составлении топа недооцененных районов Москвы специалисты аналитического центра «Индикатора рынка недвижимости IRN.RU» отобрали все районы, имеющие границы с ЦАО, определили средние цены в них, сравнили эти цены со среднемосковским индексом.

Для дальнейшего исследования были выбраны районы, в которых разница со средним индексом цен по Москве не превышает 30% - более дорогие районы не могут считаться недооцененными.

Оставшиеся районы были проанализированы на предмет их привлекательности и перспективности по следующим критериям: наличие знаковых комплексных проектов застройки и парков, школ из списка топ-300 лучших школ Москвы, вузов, исторических и уникальных объектов, транспортная доступность, отсутствие действующих промзон / их активная реорганизация, а также общая экспертная оценка качества застройки и среды в районе.