Коронавирус и связанные с ним карантинные меры не приведут к обвалу стоимости жилья в Москве. Однако не исключено, что из-за экономических последствий эпидемии цены на городские квартиры откатятся к минимумам полуторалетней давности. Зато загородной недвижимости нынешняя ситуация, вполне возможно, пойдет на пользу, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
В период карантина или, как его называют власти, «самоизоляции», спрос на покупку и аренду жилья в Москве упал в разы. Сделки с недвижимостью трудно организовать «заочно», кроме того, уже проявляются экономические последствия эпидемии и введенных в связи с ней ограничительных мер. Во-первых, в результате приостановки деятельности тысяч предприятий и организаций многие люди потеряли работу или, по крайней мере, лишись значительной части дохода и были вынуждены уехать из Москвы. Во-вторых, из-за резкого снижения курса рубля в марте и перестройки логистических цепочек на фоне эпидемии начали расти цены на товары первой необходимости - продукты и лекарства, что также негативно влияет на уровень платежеспособного спроса на недвижимость.
Пандемия, конечно, не вечна, но остановка экономики даже на месяц не пройдет бесследно. Скорее всего, 2020 г. станет годом начала очередного глобального экономического кризиса, причем в России ситуацию сильно осложняет предшествовавшее карантину обрушение цен на нефть и девальвация рубля. По прогнозам ЦБ, динамика ВВП России в 2020 г. будет отрицательной – об этом заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина. «Альфа-банк» ожидает снижения реальных располагаемых доходов населения в пределах 5% по итогам года, а рейтинговое агентство АКРА не исключает, что показатель упадет более чем на 5%. Если прогнозы экономистов сбудутся, падение благосостояния россиян будет даже более стремительным, чем в предыдущий кризис.
Однако даже при таком развитии событий обвала цен на жилье в Москве не произойдет. Снижение стоимости метра в полтора-два раза возможно лишь в случае тотального обнищания граждан, как в 90-е гг., что пока крайне маловероятно. Власти накопили достаточно денег в Фонде национального благосостояния, чтобы выполнять бюджет и поддерживать экономику в течение достаточно длительного времени даже в условиях пандемии и дешевой нефти. Тем более, что недавно заключённая сделка в рамках ОПЕК+ дает надежду на возвращение цен на черное золото к приемлемому для России уровню в $50 за баррель уже в течение нескольких месяцев или, максимум, года.
Однако пережить резкое снижение цен на нефть, курса рубля и эпидемию коронавируса совсем безболезненно рынок недвижимости, конечно, не сможет. Вполне вероятно, что квадратный метр – как на первичном, так и на вторичном рынке жилья – потеряет прирост, полученный в последние полтора - два года благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства, и вернется к минимумам 2018 г.
В среднем падение цен, явное и неявное - с учетом скидок и торга, скорее всего, составит около 10%. При этом необходимо учитывать, что рынок мозаичный: качественные и недорогие новостройки вообще могут не заметить никаких проблем, а переоцененные сегменты и лоты (например, бизнес-класс на вторичном рынке, который не достиг дна еще по итогам предыдущего кризиса) - потерять значительно больше, до 15-20% и более.
На вторичном рынке период медленной коррекции цен может занять более года – продавцы-частники всегда очень неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих активов. Но в целом «вторичка» пострадает больше – в том числе из-за перетока спроса на первичный рынок в связи с планами введения льготной государственной ипотеки под 6,5% годовых. Новостройки, где есть планы продаж, кредиты, и т.п., «отпадаются» быстрее – за несколько месяцев.
Но первым на рецессию отреагирует рынок аренды, который уже страдает от значительного оттока арендаторов. Арендодатели вынуждены предоставлять скидки в 10-50% на период карантина или вообще освобождать жильцов от оплаты – только бы не съехали. В перспективе можно ждать снижения ставок примерно на 10% в среднем на фоне уменьшения спроса со стороны арендаторов и падения их доходов.
Главным пострадавшим в результате пандемии, по-видимому, станет офисный рынок. Все остальные сегменты коммерческой недвижимости постепенно восстановятся, когда жизнь вернется в привычное русло. Покупатели вновь заполнят торговые центры, на месте разорившихся ресторанов и магазинов в стрит-ритейле откроются новые, люди опять начнут путешествовать и бронировать отели. А вот в офисы многие компании могут и не вернутся. Часть прежних резидентов бизнес-центров просто не переживут «самоизоляцию» и последующий экономический кризис, другая часть поймет, что многие бизнес-процессы можно выполнять удаленно и без всякого карантина, а значит, имеет смысл урезать расходы на аренду.
Зато на загородный рынок история с коронавирусом, скорее всего, повлияет благотворно. Еще в самом начале эпидемии риелторы отмечали ажиотажный спрос на загородную аренду – «самоизолироваться» на природе значительно приятнее, чем в городской квартире. Скорее всего, опасения второй-третьей волны эпидемии поддержат спрос на аренду дач и коттеджей и следующим летом.
Рынок купли-продажи загородной недвижимости тоже может стать «бенефициаром» пандемии. После 2014 г., когда люди резко потеряли в доходах, «загородка», рассматривавшаяся в основном в качестве второго дома, практически впала в кому. Те, у кого были какие-то деньги, старались купить квартиру в Москве или как можно ближе к ней.
Однако пандемия повысила привлекательность загородной недвижимости как более экологичного, удобного и безопасного места жительства в период катаклизмов. А стремительная диджитализация экономики, которую еще более подстегнул коронавирус, постепенно нивелирует главный недостаток такого жилья – удаленность от города и, соответственно, необходимость каждый день терять по три-четыре часа на дорогу до офиса и обратно. Карантин уже заставил людей работать удаленно, и очевидно, что после окончания эпидемии часть вынужденных «карантинщиков» не вернутся в офисы. Большинство из них, конечно, останутся в городских квартирах, но даже если процентов 5-10 «освобожденных» от офисов работников задумаются о переезде за город, загородный рынок ждет оживление. Прежде всего в недорогих сегментах, где стоимость дома или квартиры-секции в таунхаусе сравнима с ценой однушки-двушки в спальном районе Москвы.
Отечественная курортная недвижимость может выиграть от введения карантина примерно по тем же причинам, что и «загородка». Прежде всего это касается аренды. Ощутимая часть среднего класса привыкла проводить летний отпуск в теплых странах типа Греции или Италии, однако закрытие границ заставляет выбирать между отдыхом на даче где-нибудь в Подмосковье или на российском побережье Черного моря. И вряд ли только в этом году: падение доходов в результате заморозки экономики и девальвация рубля надолго сделает отечественные курорты безальтернативным вариантом для существенной части граждан. На этом фоне возможен всплеск инвестиционного спроса на курортную недвижимость, для сдачи в аренду и собственного отдыха.
Также по теме: