Новостройки Москвы и Подмосковья в марте-апреле 2020 года: ажиотаж ушел на карантин

Всплеск спроса в марте на фоне обвала рубля позволил застройщикам поднять цены, однако нет гарантии, что они надолго задержатся на новом уровне. Уже в конце месяца продажи резко упали из-за коронавируса. По итогам карантина риелторы ждут кратного снижения спроса и не исключают существенного падения цен – на 15%, а может, и больше.

Спрос и цены

Март

В марте управление Росреестра по Москве зарегистрировало 6 833 договора долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с коротким февралем число ДДУ выросло сразу на 15,2%, но относительно марта прошлого года снизилось на 5,1%.

В «старой» Москве физлица в марте оформили 4 960 ДДУ с новостройками и апартаментами, что на 19% больше, чем в феврале, и 8% - чем в марте 2019 г., подсчитали в компании «Метриум».  Если брать только сделки с жильем (без апартаментов), то рост спроса в «старой» Москве был более скромным – плюс 16,3% в месячном разрезе и 4% в годовом, по данным «Азбуки Жилья». Но и это значимо, учитывая, что в прошлом марте спрос бы максимально подогрет в преддверии перехода рынка на эскроу, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки Жилья». Напомним, до марта 2020 г. динамика ДДУ в годовом выражении была отрицательной в течение семи месяцев - с июля 2019 г. (см. обзор новостроек Москвы и Подмосковья в феврале-марте 2020 г.).

Продажи простимулировал мартовский обвал курса рубля, вызванный резким падением цен на нефть после срыва сделки между РФ и ОПЕК – см. «Черные лебеди» все-таки прилетели». «Во-первых, на фоне падения рубля увеличилось количество инвесторов, нацеленных на сохранение и приумножение капитала. Во-вторых, негативные ожидания относительно ипотечных ставок подстегнули спрос на жилищные кредиты», - поясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Застройщики отреагировали на всплеск спроса как обычно – то есть повысили цены. «Март оказался месяцем высоких ценовых приростов – застройщики поднимали цены, учитывая рост курса доллара и растущие затраты в части импортной продукции. Кроме того, компании старались отыграть сценарий 2014 г., хотя текущий кризис отличается от предыдущего», - говорит гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По данным АН «Бон Тон», в старых границах Москвы средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках комфорткласса за месяц увеличилась на 1,5% (в 17% проектов метр подорожал до 6%), бизнес-класса – на 4,2%. В Новой Москве комфорткласс прибавил 3,1-3,6%.

По информации «Инкома», больше всего в марте подорожали квартиры в подмосковных новостройках – на 5,1%, до 5,2 млн руб. в среднем (за год цены прибавили 9%). В ТинАО средний бюджет предложения вырос за месяц на 1,9%, за год – на 18%, до 7,5 млн. В старых границах Москвы средняя цена квартиры составляет сейчас 17 млн руб. (+0,6% за месяц, +16% за год).

Об ощутимом росте цен сообщает и «Метриум». Согласно подсчетам специалистов компании, в марте новостройки массового сегмента «старой» Москвы подорожали почти на 2,4%, а ценовой прирост в целом за I квартал составил 6,3%. Причем отдельные проекты продемонстрировали рекордную динамику. Максимальное повышение цен было зафиксировано в ЖК «Вестердам» (до 20%), «Квартал Некрасовка» (до 20%), «Лучи» (до 16%), «Сиреневый парк» (до 13%).

Надо отметить, что застройщики не только подняли цены, но и сократили скидки. По оценке руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, на 1-2 п.п. относительно февраля: до 4% в среднем в «старой» Москве, 3% в Новой и 7% в Подмосковье. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уровень дисконта остался прежним. При этом распространенность скидок снизилась как в месячном, так и в годовом выражении. По данным «Инкома», в марте скидки предлагались в 42% проектов «старой» Москвы, в 29% ЖК на присоединенных территориях и в 56% новостроек Подмосковья. В прошлом месяце соответствующие показатели составляли 45%, 30% и 60%. По отношению к февралю прошлого года число новостроек со скидкой уменьшилось на 8 п.п. в «старой» Москве, на 16 п.п. в Новой и на 5 п.п. в Подмосковье.

Апрель

Введение режима самоизоляции в конце марта положило конец всплеску покупательской активности. Например, количество обращений от потенциальных клиентов в компанию «Метриум» только за первую половину апреля сократилось от 30% до 70% в зависимости от проекта (чем выше класс, тем сильнее упал спрос). При этом, несмотря на возможность проведения дистанционных сделок с новостройками, заметно снизилась и конверсия звонков в продажи, отмечает Надежда Коркка: «Сегодня лишь каждый пятый-шестой клиент принимает приглашение перейти в онлайн для дальнейшей работы».

В «Инкоме» спрос упал примерно на 20%. «Каждая следующая неделя такого режима сокращает продажи еще на 10%, поэтому существует риск, что через месяц показатели по ним могут упасть в два раза», - говорит Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость».

Проблема не только в ограничении передвижений в период карантина (далеко не все покупатели готовы приобретать квартиры по интернету), но и, конечно, в его экономических последствиях. «Стало понятно, что многих ждут непростые времена в плане доходов, их размера и стабильности, поэтому часть потенциальных покупателей отказалась от идеи тратить деньги на новую квартиру, решив оставить сбережения на «черный день», - отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

В ответ на резкое падение спроса девелоперы оперативно скорректировали ценовую политику. По данным компании «Метриум», в конце марта – начале апреля 2020 г. средний размер дисконта на рынке массового сегмента «старой» Москвы вырос до 6%, что в полтора раза больше, чем в предыдущем месяце и в аналогичный период годом ранее. Ограниченные пулы лотов продаются со скидками до 20%. «Причем изменения затронули не только базовые программы: в некоторых проектах увеличенная скидка предоставляется при условии заключения сделки в апреле. Столь заметный скачок связан со стремлением девелоперов стимулировать покупательскую активность в условиях карантина. Также стоит учитывать, что в I квартале 2020 г. новостройки массового сегмента подорожали в среднем на 6,3%, и актуальные скидки отчасти нивелируют рост цен», - отмечает Надежда Коркка.

Все в онлайн

В отличие от вторичного рынка, который фактически встал, продажи новостроек продолжаются, хоть и в значительно меньшем объеме. По данным «Метриум», на сегодняшний день все крупные столичные застройщики, проекты которых ориентированы на потоковые продажи, уже наладили проведение удаленных сделок.

Собственно, еще до карантина в проектах некоторых девелоперов более 90% сделок регистрировались дистанционно, говорит Надежда Коркка. Но, конечно, ограничительные меры ускорили диджитализацию рынка недвижимости: «Сегодня даже те игроки, которые раньше регистрировали соглашения исключительно на бумаге, осваивают новый формат. Также появилось важное нововведение – онлайн-оплата покупки: счет открывается и пополняется удаленно. Кроме того, ЦБ уже заявил о том, что банки получат возможность выдавать жилищные кредиты дистанционно, без личного визита заемщика в отделение. Благодаря этому шагу в онлайн будут переведены не только покупки со 100% оплатой, но и ипотечные сделки».

Надо отметить, что госбанки оперативно воспользовались предоставленной возможностью: 15 апреля ВТБ и Сбербанк сообщили о проведении первых ипотечных сделок в режиме онлайн.

Важно, что девелоперы и банки стараются не впустую – хоть и под давлением обстоятельств, но количество «продвинутых» покупателей тоже увеличивается. «Если раньше желающих приобрести новостройку удаленно практически не было, то уже к середине апреля от 30 до 50% покупателей в наших проектах выразили готовность к покупке онлайн», - рассказывает Роман Лябихов.

Перспективы

Перспективы рынка новостроек зависят прежде всего от длительности карантина, единодушны все опрошенные www.irn.ru эксперты. Уже очевидно, что в период самоизоляции спрос сократится в разы: по мнению Надежды Крокка, падение может составить до 70%. Причем обвал мог бы быть еще более значительным, если бы застройщики не принимали меры для стимуляции покупательской активности, уверена Крокка.

Ярослав Дарусенков и Валерий Кочетков ожидают, что спрос потянет за собой и цены. Вполне возможно, цены на новостройки просядут более чем на 15%, говорит Кочетков. Дарусенков более осторожен в прогнозах: «Все события последних недель имеют долгосрочный характер, и в среднесрочной перспективе стоимость на первичном рынке снизится вслед за уменьшающимся объемом платежеспособного спроса. Насколько сильно – пока еще рано говорить, так мы еще не достигли даже пика заболеваемости».

Однако если карантин не затянется, после снятия ограничений рынок может достаточно быстро восстановиться за счет реализации отложенного спроса: в офисы продаж приедут клиенты, которые отказались от дистанционных сделок, полагают Надежда Крокка и Наталия Кузнецова.

Цены в прайсах при этом останутся стабильными, считает Крокка: «Поскольку объем предложения на первичном рынке заметно сократился (в I квартале – более чем на 20%), застройщики смогут поддерживать цены на мартовском уровне даже в условиях сниженного спроса. На мой взгляд, дорожать новостройки начнут лишь в следующем году, когда уровень покупательской активности полностью восстановится».

Роман Лябихов не исключает повторения ситуации 2015 г., когда на смену ажиотажу после девальвации рубля пришла стагнация. Однако падения стоимости метра он тоже не ждет: «Снижение маржинальности после кризиса 2014 г., переход на проектное финансирование, рост курса валют и цен на стройматериалы и бензин - все это не оставило девелоперам «пути к отступлению».

«При этом увидим ли мы в этой ситуации массовое банкротство застройщиков, зависит от длительности стагнации и мер поддержки со стороны государства. Очень надеюсь, что большого количества банкротств и обманутых дольщиков, как это было в 2016-2017 гг., сейчас не произойдет. Но пока не станет понятно с длительностью карантина, любые прогнозы не могут быть достоверными», - резюмирует Лябихов.