Новостройки Москвы и Подмосковья: самые популярные жилые комплексы «для масс»

Первые месяцы года определили, какие жилые комплексы массового сегмента продаются лучше всех. Лидеров отличают приемлемые цены, удачное месторасположение и хорошие темпы строительства. Покупатели ценили эти преимущества и прилежно приобретали квартиры. В марте из-за разыгравшейся нефтяной войны спрос даже подпрыгнул, пока в процесс не вмешался коронавирус, разогнавший клиентуру по квартирам и даже приостановивший строительство на непонятно какое время. Но работа с покупателями продолжается.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в границах «старой» Москвы реализуется 6 проектов эконом- и 82 проекта комфорткласса. У компании «Метриум» схожая цифра – там насчитали 90 «старомосковских» проектов массового сегмента.

В Новой Москве, по статистике bnMAP.pro, продаются квартиры в 28 проектах, большинство предложения – 26 - относится к комфортклассу.

А в ближнем Подмосковье, по информации Сергея Коврова, руководителя отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости», в продаже представлено 102 жилых комплекса комфорткласса.

Но успехом у покупателей пользуются не все из них. Секрет популярности практически любого товара давно известен – баланс цены и качества. «Застройщик должен найти золотую середину, чтобы клиент с ограниченным бюджетом покупки мог рассчитывать на комфортное и качественное жилье», формулирует», - Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). Более того, эксперт подчеркивает, что самые популярные ЖК демократичного сегмента по многим параметрам превосходят конкурентов, а цены у них нередко ниже средних по рынку.

Как это выглядит на практике и какие ЖК эконом- и комфорткласса обладают такими прекрасными свойствами, портал «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» разбирался вместе с экспертами.

Как угодить покупателю

Популярный проект должен отвечать целому набору требований, которые предъявляет покупатель. И первое, на что обращает внимание массовый покупатель – это доступный бюджет.

Следующая важнейшая характеристика хорошей новостройки - транспортная доступность, то есть близость к станциям метро (МЦК, МЦД, электрички – для Подмосковья), остановкам общественного транспорта, удобным транспортным развязкам и выездам на главные магистрали.

Люди также оценивают район - его инфраструктуру, парки, скверы, набережные.

Далее клиенту нужно понять, насколько надежен девелопер и какова динамика строительства. Сегодня проверить эти параметры несложно – вся информация опубликована и на сайтах самих строек, и на специализированных ресурсах, например, - в Единой информационной системе жилищного строительства.

Естественно, клиенты внимательно изучают непосредственно жилой комплекс: в удачных проектах, как правило, большой выбор планировок, дома отличатся оригинальной архитектурой - приветствуется разноэтажность, неординарные фасадные решения.

Наконец, важна собственная инфраструктура ЖК: детские сады, школы, социально-бытовые объекты, которые вводятся одновременно с домами.

Тройка лидеров

К самым популярным проектам комфорткласса в старых границах Москвы, отвечающим перечисленным параметрам, эксперты относят жилые комплексы «Некрасовка» (квартал 13), «Люблинский парк» и «Преображение». Об этом говорят самые высокие показатели продаж, которые риелторы фиксировали в январе-феврале. Если в месяц продается от 60 до 90 лотов в зависимости от цены, то это считается очень приличным результатом. Как свидетельствует статистика компании «Метриум», по итогам января и февраля 2020 года в ЖК «Люблинский парк» было заключено 257 договоров долевого участия (ДДУ), «Преображение» (250 ДДУ) и «Некрасовка» (160 ДДУ).

Все три комплекса представляют собой масштабные проекты, у них привлекательные бюджеты и рядом станция метро.

ЖК «Люблинский парк» от ГК ПИК строится в районе Люблино, рядом со станцией метро «Братиславская» и станцией МЦД-2 «Перерва». Это крупный проект из 27 домов от 16 до 25 этажей и объектов инфраструктуры. Жилье сдается с чистовой отделкой. В соседнем квартале развита инфраструктура, также застройщик намерен возвести пять детских садов, две школы и поликлинику. Проект планируется сдать в эксплуатацию в I квартале 2022 года. Цена метра в среднем - 153,4 тыс. рублей, стоимость квартир – от 4,1 млн руб. (данные Est-a-Tet).

ЖК «Преображение» от Ingrad возводится на Тюменском проезде, в районе Богородское, в шаговой доступности от станции метро «Бульвар Рокоссовского». Это 11 монолитных 7-31-этажных корпусов с подземным паркингом на 585 машино-мест. Недалеко от квартала – заповедник «Лосиный остров», парки Сокольники и Измайлово. Сдача в эксплуатацию запланирована на IV квартал 2021 года. Метр в среднем стоит 211,7 тыс. рублей, минимальная стоимость квартиры – 6 млн (данные Est-a-Tet).

«Некрасовка» от «Авеста-Строй» – проект экономкласса, и цена в нем значительно ниже, чем в целом по рынку массового сегмента. Проект строится в районе Некрасовка, недалеко от одноименной станции метро. Ввод в эксплуатацию намечен на I квартал 2021 года. Цена 1 кв. метра, по данным «НДВ», варьируется от 98 до 157 тыс. руб. Цена однокомнатных квартир начинается от 5,25 млн руб., средний бюджет - 7 млн рублей.

Москва: от Третьего Транспортного до МКАД

Эксперты насчитали еще десятка полтора популярных у покупателей проектов комфорткласса, расположенных в зоне от ТТК до МКАД, в обжитых районах Москвы с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой, где еще лет десять назад преобладал исключительно бизнес-класс.

Так, в ЖК «Летний сад» от группы «Эталон» в Дмитровском районе продается около 65 лотов в месяц при средней цене 171 тыс. рублей за метр. ЖК включает 10 корпусов с квартирами, корпус с апартаментами, детский сад, школу, паркинг, торговый центр. Фасады отличаются орнаментом в «летних» тонах. Рядом природная зона Ангарские пруды. В пешей доступности – действующая станция метро «Селигерская» и строящаяся «Улица 800-летия Москвы». «За счет высокой строительной готовности, расположения у перспективной станции метро и недалеко от парка этот проект является одним из лидеров спроса на севере Москвы», - отмечают в службе маркетинга «МосТУ» группы «Эталон».

В ЖК «Тринити» от ГК «Гранель» за январь-февраль, по данным «Метриум», было заключено 157 ДДУ. Комплекс строится в районе Западное Дегунино, в 200 метрах от станции метро «Верхние Лихоборы». Он состоит из монолитных 16-26-этажных корпусов с отапливаемым подземным паркингом на 700 машино-мест. Дома возводятся на территории бывшей промзоны, но вблизи двух парков – «Лихоборка» и имени Святослава Федорова. Цены на квартиры начинаются от 5,5 млн рублей.

ЖК «В Стремлении к свету» - проект комфорткласса в Лианозово от компании Seven Suns Development - расположен в 10 минутах ходьбы от станции метро «Алтуфьево». Комплекс возводится на Илимской улице, в 2 км от Лианозовского лесопарка и питомника. Он включает девять 14-24-этажных домов. Квартиры продаются с отделкой под ключ, застройщик предлагает собственникам до 40 вариантов планировок. Средняя цена составляет около 130 тыс. руб. за квадратный метр. Студию можно приобрести за 3,58 млн. руб., однокомнатную квартиру - за 5 млн руб.

С остальными проектами в зоне от ТТК до МКАД можно познакомиться в таблице:

Источники: Est-a-Tet, БЕСТ-Новострой, НДВ, ГК «Основа»

Москва за МКАД: ниже рынка

По данным «Метриум», за пределами МКАД находится 11 проектов массового сегмента, которые формируют 20% предложения на «демократичном» рынке старой Москвы. В основном это масштабные жилые комплексы недалеко от станций метро и крупных магистралей. Еще недавно «Замкадье» ассоциировалось с непрестижными окраинами, куда нужно добираться «три дня на оленях». Сегодня благодаря развитию метро такое представление уже неактуально. Теперь покупатели ценят в этих краях московскую прописку, хорошую транспортную доступность и развитую внутреннюю инфраструктуру. И, конечно же, - доступные цены: по информации «Метриум», средняя цена предложения составляет здесь 162 тыс. рублей за кв. метр, что на 15% ниже, чем в целом в массовом сегменте по Москве.

В числе популярных «замкадных» московских проектов эксперты называют ЖК в районе Некрасовка, помимо уже упомянутого лидера продаж ЖК «Некрасовка». Это комплексы «Квартал Некрасовка», «Мой адрес в Некрасовке». «Высокий спрос объясняется прежде всего наиболее доступными для столицы ценами (от 3,4 - 4,1 млн руб. за квартиру с московской регистрацией), наличием станции метро (на днях Некрасовская ветка была полноценно запущена и временно продлена до Лефортово). Район уже обжит, насыщен инфраструктурой, поэтому привлекает покупателей», - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Высокие темпы продаж показывает ЖК комфорткласса «Лучи» от «Группы ЛСР» в Солнцево. «В марте зафиксирован ажиотажный спрос на квартиры «Группы ЛСР» в московском регионе — он увеличился на 40%. В один из дней с учетом того, что наш офис открыт для клиентов с 9 утра до 10 вечера, специалисты каждый час закрывали 2,7 сделки, реализовав за это время 30 квартир в ЖК «Лучи»», - отмечают в пресс-службе компании. Комплекс строится на Производственной улице в 300 метрах от станции метро «Солнцево», между Боровским и Киевским шоссе. Архитектурная концепция разработана в бюро Speech. В составе ЖК — две школы на 1650 мест, четыре детских сада на 800 мест, ТЦ, магазины, аптеки, банки, почта, фитнес-залы. Дворы свободны от машин, в каждом доме — подземный паркинг. Площади квартир от 31 до 88 кв. м, есть квартиры с отделкой, цены от 6,1 млн рублей.

Привлекает покупателей и семейный квартал комфорткласса «Мир Митино» от УК «Развитие» в 12 минутах ходьбы от метро «Пятницкое шоссе», рядом с Новогорским лесопарком и заказником «Долина реки Сходни». Строится почти 1 млн кв. м недвижимости: жилые корпуса переменной этажности, пять детских садов, две школы, поликлиника, медицинский центр, торгово-развлекательный и физкультурно-оздоровительный комплексы, 7 подземных паркингов и наземные автостоянки. Территория будет разделена на пять тематических зон, связанных с природным окружением, проект благоустройства включает сквер с источником и доступным wi-fi, а протяженность прогулочных дорожек вдоль реки, парка и домов составит более 6 км. Минимальная стоимость квартиры – 6,29 млн рублей за 32,2 кв. м. Цены на апартаменты стартуют от 5,7 млн рублей за 40,7 кв. м в сданном корпусе.

Новая Москва: масштаб и инфраструктура

Для успешных новомосковских проектов, также как и в «старой» Москве, «ключевыми факторами, влияющими на спрос, являются бюджет и характеристики местоположения», замечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. К тому же эти жилые комплексы возводятся в рамках комплексного освоения территории, значит, в их состав войдут объекты собственной инфраструктуры.

К таким проектам относятся ЖК «Кленовые Аллеи» в 17 км от МКАД по Калужскому шоссе. Здесь строятся 14 монолитных корпусов от 9 до 17 этажей, школа, детский сад, паркинг, ТРЦ, стадион, детская, спортивная площадки. Дворы будут свободными от машин. Недалеко от «Кленовых аллей» - река Десна, лес, оздоровительный комплекс управления делами президента РФ «Ватутинки». Планируется строительство станции метро «Десёновское» Коммунарской линии - в нескольких шагах от объекта. Цены на квартиры начинаются от 3,4 млн рублей.

ЖК «Остафьево» от группы «Самолет» строится между Щербинкой и Подольском, в поселении Рязановское (село Остафьево) в 11 км от МКАД. Будет возведено около 1 млн кв. метров недвижимости, а первая очередь включает 6 монолитных корпусов до 14 этажей и детский сад. Всего запроектировано 5 ДДУ и 3 школы. Проект отличает низкая плотность застройки. У комплекса – свой парк (6 га.), детский городок, беговые и велодорожки. Пешком можно дойти до железнодорожной станции Щербинка МЦД-2. Цены на квартиры – от 3,6 млн рублей.

Пользуется высоким спросом и микрорайон «Новые Ватутинки» в поселке Десеновское. Застройщик - компания «Инвесттраст». Возведено два жилых квартала. Дома – монолитные и панельные серий П-3М и П-111М, от трех до 17-ти этажей с подземными, наземными и многоуровневыми парковками. В районе работают несколько детских садов, две школы, поликлиника, торговые центры. В Центральном квартале цены начинаются с 3,8 млн руб., в квартале Десна - с 3,4 млн руб. На спрос здесь влияет перспектива открытия метро новой Коммунарской ветки, запуск запланирован после 2023 года.

Подмосковье: повлияли диаметры

В Подмосковье в первую очередь ценятся комплексы у станций метро, но их, конечно, немного. Поэтому существенным преимуществом для подмосковного проекта можно считать станцию МЦД поблизости.

По данным службы маркетинга «МосТУ» группы «Эталон», в ЖК «Изумрудные холмы» в Красногорске продается около 85 лотов в месяц по цене в среднем около 99 тыс. рублей за кв. м. Проектом предусмотрено 20 монолитно-кирпичных корпусов разной высоты (16-20-22-23-24-25 этажей), 7 детских садов, 5 школ, медицинский центр, спортивно-развлекательный комплекс, подземные и наземные паркинги. ЖК соседствует с зоной отдыха «Черневская горка». Рядом - станция «Опалиха» МЦД-2.

Малоэтажный комплекс комфорткласса «Нахабино Ясное» от «Группы ЛСР» расположен в городском округе Истра, на Широкой улице в деревне Черная, в окружении леса. ЖК полностью сдан, площади квартир – от 42,7 до 71,4 кв. м, есть квартиры с отделкой. Цены - от 4,5 млн рублей. Из столицы до ЖК можно добраться по Новорижскому или Волоколамскому шоссе, а также по МЦД-2, недалеко – станция «Нахабино». В составе ЖК - детский сад на 185 мест и школа на 550 мест, ТЦ, магазины, поликлиника, аптеки, банки, почта, спорткомплекс.

В ГК «Основа» отмечают интерес покупателей к жилому комплексу комфорткласса «Гоголь парк» в Люберцах, в 200-х метрах от станции метро «Лухмановская». В составе проекта – многоуровневый паркинг и два 25-этажных корпуса. Первый запланирован к сдаче в конце года, здесь запроектировано 713 квартир: студии, 1-2-3- и 4-комнатные квартиры. Есть квартиры «евроформата». В доме второй очереди запроектировано 199 квартир и 35 апартаментов площадью от 20 до 112 кв. м. Стоимость предложения начинается от 3,5 млн рублей.

С остальными проектами, расположенными за МКАД (в Москве, Новой Москве и ближнем Подмосковье), можно познакомиться в таблице:

Источник: Est-a-Tet

Что происходит с ценами

В целом эксперты отмечают рост цен на новостройки с начала года на 3-5-7%. Отдельные жилые комплексы подорожали заметнее других. По данным «Метриум», среди проектов, показавших рекордную динамику, - «Сиреневый парк» (до 13%), «Квартал Некрасовка» (до 20%).

Рост цены чаще всего связан с ростом строительной готовности объекта и изменением структуры экспозиции, довольно быстро «вымываются наиболее бюджетные по стоимости (но не по цене квадратного метра) лоты – студии и однокомнатные квартиры», замечает Роман Родионцев (Est-a-Tet).

5-7% прибавили проекты ГК «Основа», в первую очередь рост показали проекты на высокой стадии реализации - ЖК «Грани», который планируется сдать во втором квартале этого года, и ЖК «Гоголь парк». В двух наиболее популярных проектах группы «Эталон» в массовом сегменте – «Изумрудные холмы» в Красногорске и «Летний сад» на Дмитровском шоссе в Москве - рост цен с начала года составил 6% и 7%, соответственно.

Но, конечно, кроме объективных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, была зафиксирована и попытка некоторых девелоперов вздернуть цены - так они отреагировали на падение рубля.

Что же касается дальнейших ценовых прогнозов, то Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», считает, что предсказывать преждевременно – здесь все будет зависеть от развития текущей ситуации в экономике и уровня спроса на новостройки.

А ситуация сегодня, мягко говоря, сложная. (Подробнее читайте в статье «Черные лебеди» все-таки прилетели»).

Спрос на карантине и сделки онлайн

Еще до введения карантинных мер, «в начале марта, после обвала нефтяного рынка и серьезной просадки рубля, активизировались ипотечные заемщики, которым важно было успеть получить одобрение по кредиту на старых условиях», отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Также подросла доля инвесторов и всех, кто обладал валютными сбережениями, — с ростом курса валют многие поспешили обменять их на рубли и купить квартиры.

Но коронавирус изменил привычный уклад и заставил компании по максимуму перевести работу с покупателями в онлайн. По наблюдениям экспертов, число обращений в компании пока не снижается – люди изучают сайты, выбирают квартиры, звонят, консультируются, бронируют квартиры.

Как замечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), еще до введения режима самоизоляции почти весь процесс оформления сделки можно было пройти удаленно, в проектах некоторых девелоперов свыше 90% соглашений регистрировалось электронно. Так что многие компании оказались готовы к такому повороту. (Читайте также «В самоизоляции: как купить квартиру максимально удаленно»).

Например, сегодня не выходя из дома приобрести квартиру могут клиенты «Группы ЛСР».

ГК «Основа», с 30 марта перевела на удаленную работу все свои офисы продаж, была запущена комплексная услуга по дистанционной продаже, для которой не нужно приезжать в офис. Договор на покупку пописывается с помощью электронной подписи или доставляется курьером на дом клиенту, а после – отправляется в Росреестр на регистрацию. «Наиболее оперативно к новым реалиям адаптировались покупатели квартир комфорткласса. Например, в нашем жилом комплексе комфорткласса «Гоголь парк» в Люберцах только за 4 первых неполных дня было зафиксировано 15 оплаченных броней квартир», - рассказывает Игорь Сибренков.

«Несколько сделок с ипотекой уже на 100% проведены онлайн. Без всяких препятствий онлайн проводим консультирование, помощь в выборе квартиры, подписание договора бронирования, подписание и отправку ДДУ на регистрацию», - говорит Ирина Доброхотова.

Но, как предупреждает Надежда Коркка («Метриум») полностью провести сделку онлайн пока еще нельзя: чтобы открыть аккредитив, клиент должен лично посетить банк. «Однако вполне вероятно, что в перспективе будут предложены альтернативные формы взаиморасчетов, которые позволят неукоснительно соблюдать режим самоизоляции», - полагает эксперт.

Но несмотря на бодрый настрой участников рынка, Надежда Коркка прогнозирует, что режим самоизоляции, безусловно, отразится на уровне покупательской активности: в апреле спрос может сократиться на четверть и более в зависимости от продолжительности и сценария карантина.

И уже всем понятно, что рынок недвижимости существенно трансформируется для того, чтобы продавать квартиры дистанционно. «Сейчас такая услуга - просто необходимость. Более того, сейчас это единственно возможный способ приобрести жилье», – заключает Игорь Сибренков (ГК «Основа»).