Застройщики и до эпидемии коронавируса активно консультировали покупателей онлайн, предлагали 3D-экскурсии по еще непостроенным домам и электронную регистрацию ДДУ, поэтому «режим самоизоляции» не застал их врасплох – квартиру в новостройке можно выбрать и купить без посещения офиса продаж и хождения по инстанциям. На рынках аренды и «вторички» ситуация иная - там риелторы всегда работали «в поле», показывая квартиры клиентам и лично собирая бумаги, необходимые для оформления сделок. Продолжают работать они и в период карантина – в масках, резиновых перчатках и дистанционно. Так что если есть желание продать, купить, сдать или снять квартиру, окончания «самоизоляции» можно не дожидаться. Проблема только в том, что желающих очень мало.

Консультации онлайн и показы в масках

Все крупные агентства недвижимости, занимающиеся продажей жилья и сдачей его в наем, продолжают работать, несмотря на карантин. Нет, офисы риелторы законопослушно закрыли, а сотрудников перевели на «удаленку». Теперь те консультируют клиентов по телефону и интернету и, как отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, «даже заключают с покупателями и продавцами какие-то устные договоренности».

И не только устные. Для того чтобы составить и оформить договор, принять на расчетный счет аванс или задаток за объект, тоже не обязательно являться в офис - документы на подпись может привезти и курьер. Даже оценить квартиру можно удаленно. «В этом случае наш агент созванивается с клиентом по видеосвязи через любой удобный мессенджер (WhatsApp, Telegram, Viber или Skype), и тот самостоятельно показывает ему квартиру на видео», - описывает процесс Екатерина Никитина, гендиректор компании «Pro Обмен».

А вот с показом квартир клиентам, даже в режиме онлайн, уже начинаются сложности. В объявлениях о продаже или сдаче жилья в аренду всегда есть фото, но видео – большая редкость. «Сейчас в выигрыше те компании, которые взяли за правило при оформлении договора на продажу или аренду квартиры не только делать фотосессии, но и осуществлять видеосъемку. Пусть не всегда эти видеоматериалы находятся на сайтах агентств недвижимости, но в период карантина видео- или онлайн-презентация объекта стала очень актуальной», - подчеркивает Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области (ГРМО), гендиректор АН «Удачный выбор» (Московская область).

Если готового ролика нет, агенты просят записать видео собственника или его доверенных лиц. Однако качество такой съемки часто оставляет желать лучшего. А главное – даже самого прекрасного видеоролика редко бывает достаточно, чтобы убедить клиента выйти на сделку.

«Важно понимать, что клиент все равно должен увидеть квартиру своими глазами, почувствовать ее, пройти от метро и по подъезду. Поэтому веб-туры – это, скорее, для подготовки и предварительного выбора», - говорит Марина Толстик, управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

Соответственно, квартиры смелым арендаторам и покупателям риелторы все-таки показывают. Не все - есть агентства, которые полностью отказались от личного взаимодействия с клиентами во время карантина. Например, в «Азбуке Жилья» все сотрудники работают исключительно дистанционно. «Работа ведется в полном объеме за исключением показа квартир и оформления документов. Формируем список заявок на показ квартир для дальнейшей работы после завершения периода самоизоляции», - рассказывает Дмитрий Косьмин, гендиректор агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Те, кто все-таки организуют показы, делают это с соблюдением безопасной дистанции в два метра и облачившись в средства индивидуальной защиты, которыми своих сотрудников и клиентов снабжает агентство. «Маски, перчатки, антисептик – все это у нас есть», - уверяет Екатерина Никитина.

«К слову, некоторые продавцы недвижимости на фоне карантина и коронавируса тоже не горят желанием пускать в квартиру незнакомцев без масок (а иногда и с ними), - продолжает Никитина. - Но… что поделать? Мы стараемся обезопасить всех и договориться так, чтобы все стороны были удовлетворены и спокойны. Например, продавцам квартир нравится, что они могут увидеть потенциального покупателя удаленно (по видеосвязи), пообщаться с ним и при этом остаются вне зоны прямой коммуникации с ним».

Впрочем, несмотря на все старания агентов, количество просмотров квартир только за первую неделю карантина сократилось в разы. Большинство клиентов по понятным причинам предпочитают на время отложить покупку или аренду жилья, констатируют риелторы.

Регистрация сделок в карантине

Спрос на рынке «вторички» и аренды резко упал, однако все еще есть граждане, которым купить или арендовать квартиру нужно срочно. Особенно много таковых среди покупателей-ипотечников. Как поясняет Марина Толстик, у банков в договоре заложены сроки обязательной регистрации сделки, и если они не соблюдены, велика вероятность расторжения кредитного договора. Причем подавляющее большинство банков после введения режима самоизоляции разослало уведомления о сокращении сроков действия ранее выданных одобрений (к примеру, в ВТБ - с 4 месяцев до 30 дней), предупреждает Ольга Власова.

Если завершить сделку по аренде не составляет труда даже в нынешних условиях – для этого надо лишь организовать подписание договора между арендатором и арендодателем (регистрировать его не обязательно) и перевод средств, то в случае купли-продажи квартиры необходимо сначала собрать множество справок, а потом зарегистрировать сделку в Росреестре. Но взаимодействие с государственными органами во время «самоизоляции» превратилось в сплошную головную боль. Росреестр работает только онлайн. Запросить и даже получить необходимые выписки (например, из ЕГРН) онлайн еще можно, но зарегистрировать переход права собственности на вторичную квартиру – по факту нет. Теоритически такая возможность имеется – через сайт Росреестра при наличии усиленной электронной подписи у сторон сделки. Но цифровая подпись штука дорогая и физлицу в обычной жизни не очень нужная, поэтому редко у кого есть. В результате именно регистрация сделок в Росреесре стала основной технической проблемой вторичного рынка в период карантина.

«По сути дела, сделку можно провести – оформить ипотеку в банке, заложить деньги для покупки жилья в банковскую ячейку, подписать договор по купле-продаже квартиры. Однако сдать договор в органы по регистрации переходов прав собственности пока представляется затруднительным, документы «застревают» на этом этапе», - говорит Сергей Шлома.

Как отмечает Ольга Власова, риелторы привыкли регистрировать сделки через МФЦ, но в настоящее время МФЦ этим не занимаются. Поэтому завершить сделку на вторичном рынке сейчас можно только через сервис электронной регистрации Сбербанка или нотариуса, которого еще надо найти – в Подмосковье, например, нотариальные конторы начали открываться в дежурном режиме только в последние дни.

«Но здесь все равно остается много «но», потому что регистрация сделок для физлиц через электронные сервисы Сбербанка и нотариусов не до конца отрегулирована и к тому же «бьет» по кошельку клиентов, что в наше время только накаляет обстановку. К примеру, та же регистрация через электронный сервис Сбербанка обходится в 10 900 руб., а если это загородный объект – дом и земля – то приходится оплачивать сразу два регистрационных действия и сумма возрастает до 21800 руб., что очень дорого», - отмечает Власова.

При этом желающим зарегистрировать сделку через Сбербанк представители кредитного учреждения, в том числе исполнительный директор дивизиона «ДомКлик» Александр Попов, настоятельно рекомендуют воспользоваться дополнительной услугой - сервисом «безопасных расчётов», что увеличит стоимость процедуры еще на 3 400 руб.

Кроме того, Сбербанк не занимается регистрацией сделок с долями, с участием опеки, неграждан, юрлиц, с объектами, зарегистрированными до 1998 г., ипотекой других банков и т.п. В общем, Сбербанк поможет зарегистрировать только самую простую сделку. Конечно, это лучше, чем ничего. «Сервис электронной регистрации хоть как-то помогает завершить начатые сделки, в том числе иногда это касается и альтернативных», - отмечает Власова.

Но нерешенных проблем очень много. «Например, перестали быть единичными следующие случаи: клиент продал квартиру, из которой ему нужно выезжать согласно подписанному договору, но он не может приобрести новое жилье, потому что нельзя снять деньги, поступившие на его банковский счет, так как на руках нет документов, подтверждающих, что сделка зарегистрирована. Все это только усугубляет социальную напряженность, что, конечно же, недопустимо в нашей и без того непростой ситуации», - подчеркивает Ольга Власова.

Если нужна ипотека

По оценке Сергея Шломы, сейчас функционирует около 80% банков, они занимаются как оформлением ипотеки, так и другими видами обслуживания сделок с недвижимостью. А Сбербанк, например, обещал, что все его отделения будут работать по обычному графику с 9 апреля. Оценочные компании тоже работают, отмечает Марина Толстик. Так что оформить ипотеку можно и сейчас. Только надо быть готовым к тому, что условия кредитования будут хуже, чем даже еще неделю назад.

«Каждый день мы получаем обновленные данные от банков-партнеров. Чаще всего это ужесточение требований к заемщику и увеличение процентной ставки», - рассказывает Екатерина Никитина.

Поэтому тем, кому банки уже одобрили ипотеку, Никитина советует побыстрее выходить на сделку, чтобы зафиксировать имеющиеся условия. А тем, кто только собирается идти в банк, – подумать, точно ли им нужно брать кредит прямо сейчас или лучше подождать хотя бы полгода – ситуация в экономике уж очень нестабильная.

Резюме

Похоже, главной жертвой коронавируса на рынке недвижимости станет «вторичка». Например, в первую половину первой карантинной недели количество поступивших в «Инком» звонков было в 5 раз меньше, чем в обычный период (как месяцем, так и годом ранее). Во второй половине недели число таких обращений снизилось уже в 7 раз. Сделки в первую неделю карантина проходили, но единичные.

«Также после наступления карантина у нас увеличилось количество онлайн-консультаций – на 20% в сравнении со средними показателями до этого времени. Однако по состоянию на данный момент оно, наоборот, снизилось в 5 раз», - рассказывает Сергей Шлома.

В Подмосковье, по оценке Ольги Власовой, в первую неделю «режима самоизоляции» спрос сохранялся на достаточно высоком уровне, однако к настоящему времени он уже упал в разы и по отношению и к прошлому месяцу, и к аналогичному периоду прошлого года.

«Причины этого очевидны: собственники либо снимают объекты с продажи до лучших времен, либо разумно временно не соглашаются на проведение показов. Покупатели, в свою очередь, также переносят просмотры на более поздний срок по причине введенных ограничений, а к онлайн-просмотрам и просмотрам лотов в записи многие все еще относятся с недоверием. <…> Другая сторона медали – наметившийся рост предложения. Новых объектов появляется все больше. Поэтому чтобы рынок не затоваривался искусственно, повторюсь, сейчас очень важно вернуть к работе все механизмы проведения сделок, а не их отдельные элементы», - подчеркивает Власова.

На рынке аренды, где не нет острой необходимости в общении с госорганами, ситуация полегче. Во всяком случае, в том плане, что заявки и сделки все-таки есть, хотя и в значительно меньшем количестве. По словам замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, за первую неделю карантина число заявок снизилось примерно на 15%. Спрос в основном формируют выходцы из стран бывшего СССР.

Однако в том, что касается цен, аренда приняла на себя удар раньше «вторички», так как всегда быстрее реагирует на изменение экономической ситуации. Из-за введения карантина многие арендаторы уже потеряли работу или по крайней мере значительную часть дохода, поэтому вынуждены съезжать или просить арендодателя о больших скидках.

И собственники идут им навстречу. «На этой неделе стали поступать заявки с просьбами оказать содействие в грамотном документальном оформлении снижения арендных ставок на период карантина (апрель, некоторые собственники готовы предоставить своим квартирантам дисконт на апрель-май)», - рассказывает Полякова.

По данным «Миэль-Аренда», «карантинные» скидки составляют от 10 до 50%.

У арендодателей, по большому счету, нет выбора: сдать квартиру заново по докризисным ставкам вряд ли удастся. По оценке агента по аренде Александра Харыбина, ставки на аренду квартир уже просели на 10-20%. Самая тяжелая ситуация в экономклассе, где цены падают на десятки процентов.