Новостройки: где продаются квартиры с высокими потолками

При выборе квартиры высота потолка для покупателя не на первом месте. Но и не на последнем. Люди часто интересуются этим вопросом, хотя задевать головой люстру в современных новостройках не грозит и баскетболистам – низких потолков сегодня не делают. В домах индустриальных серий они выше, чем в советских панельных домах, сантиметров на двадцать-тридцать, а в «монолитах» уходят ввысь за отметку 3 метра.

То вниз, то вверх

По высоте потолков в городских домах можно отмечать основные вехи нашей славной истории. До революции потолки были в основном высокими, в советское время - снизились, за исключением сталинок, а в «новые» времена вновь поднялись.

В дореволюционных домах высота потолков колебалась от 2 до 4,5 м. «Самые низкие потолки отводились в мансардах, комнатах для обслуживающего персонала, в то время как в квартирах зажиточных владельцев потолки в среднем могли составлять 4-4,5 м в высоту», - рассказывает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

В сталинских домах, строившихся в 30-50-е годы прошлого века, этот параметр колебался от 2,9 до 3,5 м. Правда, в отдельных сериях сталинок он был вполне скромным: например, в домах СМ-6 – 2,7 м, уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

В начале шестидесятых, решая острую проблему нехватки жилья, приступили к строительству хрущевок. Пришлось отказаться от излишеств и перейти к «минимализму». По установленным тогда нормативам в хрущевках высота потолков в квартирах в среднем составляла от 2,5 до 2,7 м, при этом более высокие потолки проектировались в квартирах в северных районах, напоминает Игорь Сибренков. Во времена «брежневской» эпохи эти требования скорректировали в сторону увеличения – от 2,7-2,8 м.

Параметр брежневок считается оптимальным и по сей день, поэтому в период «нулевых» в процессе модернизации массовых серий высота потолков практически не изменилась – это 2,7-2,75 м (серии П-44Т и П-44К), отмечает Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». В монолитных домах разнообразия побольше. В домах комфорткласса потолки делают по минимально допустимой норме (обычно 2,7-3 метра). В домах класса бизнес и выше высота уже 2,8-3,2 метра и больше, если говорить о пентхаусах и других оригинальных квартирах.

Впрочем, в последние годы высокие потолки проникли и в массовый сегмент, и причина тому – конкуренция, которая, по выражению заместителя коммерческого директора по продажам ГК МИЦ Александра Пасько, «смешала все карты» с точки зрения качественных характеристик жилья. Чтобы завоевать покупателя, в проектах массового сегмента увеличивают высоту потолков, приближаясь к нормам бизнес-класса.

Покупателям представляется множество самых разных вариантов: квартиры со стандартными потолками 2,7 м, увеличенными до 5 м и выше, двумя этажами, панорамными окнами и так далее. «И этот тренд в дальнейшем будет только развиваться», - считает Игорь Сибренков.

Простор и объем

По наблюдениям Александра Пасько (ГК МИЦ), практически каждый клиент задаёт вопрос о высоте потолка. Эксперты говорят, что даже в комфортклассе при прочих равных наличие высокого потолка от 3 м и выше в квартире может стать решающим критерием при выборе проекта. Ну а для покупателя дорогого жилья, особенно элитного, это уже обязательное требование.

Преимущества высоких потолков очевидны. Они дают ощущение простора, ничто «не жмет в плечах» и «не давит на мозги». «В квартирах свободно циркулирует воздух, и даже чисто психологически многим людям комфортнее находиться в просторном помещении», - комментирует Мария Литинецкая.

В таких квартирах большие окна, которые обеспечивают оптимальное естественное освещение, почти всегда эффектно выглядит панорамное остекление. Открываются широкие возможности для интересных дизайнерских и интерьерных приемов: можно организовать антресоль или разместить массивную мебель. А некоторые решения - наливные полы и навесные потолки - даже требуют больших объемов, так как уменьшают высоту помещений, предупреждает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

В квартирах с высокими потолками также есть возможность установить настоящий дровяной камин и предусмотреть всю необходимую инфраструктуру для его работы, дополняет директор по маркетингу Insigma Group Кирилл Бортов.

«Одноэтажные» квартиры: выше трех метров – легко

Как уже отмечалось, для серийных домов ориентиром остается «брежневский» параметр – 2,7-2,8 м. Но потолки могут быть и выше. Например, в проектах ГК ПИК высота потолков в квартирах находится в диапазоне 2,6 - 3,1 м, замечает Сергей Ковров.

В монолитных домах нижняя планка - 2,7-3 метра. Например, в ЖК «Гоголь Парк» (ГК «Основа») этот показатель равен 2,8 м, квартиры в этом проекте отличает увеличенная площадь остекления. Близкая высота потолков – 2,87 м - в квартирах комплекса «Крылатский» на Рублевском шоссе (застройщик – «Москапстрой-ТН»).

А дальше всё зависит от класса жилья. Но девелоперы часто раздвигают границы между сегментами и «выдают» проекты, которые строятся «на класс выше». В первой фазе комфорткласса городского квартала «Ривер Парк» сначала возводились панельные дома с потолками высотой 2,8 м. Затем девелопер приступил к строительству монолитных домов с трехметровыми потолками. Во второй фазе бизнес-класса потолки также превышают средние параметры. Их высота – от 3,15 до 3,8 метра.

Квартиры с потолками от 3,1 м можно купить в ЖК бизнес-класса «Событие» (часть нового городского квартала от «Донстроя» в Раменках).

В жилом комплексе ЖК Trend (метро «Щукинская») высота потолков на 24-27-м этажах составляет 3,3 метра, а в квартирах ниже – 3 метра. Трехметровые потолки ждут покупателя в 3-м корпусе ЖК «Лефорт».

В ЖК «Серебряный фонтан» на Алексеевской высота потолков «в чистоте» на типовых этажах составляет 3,15 м, в ЖК «Крылья» в Раменках - 3,1 м, а в проекте Nagatino i-Land (метро «Технопарк») – от 3,1 м, сообщает служба маркетинга московского территориального управления группы «Эталон».

В квартале бизнес-класса MainStreet от ГК «Основа» на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе во всех апартаментах предусмотрена большая площадь остекления и потолки высотой 3 метра, на верхних этажах - 3,6 метра. В другом проекте застройщика - комплексе премиальных апартаментов RED7 (на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца) предусмотрены потолки от 3,2 м до 6,4 м.

Интересный вариант, стоящий особняком, - комплекс апартаментов бизнес-класса The Book, проект реконструкции знаменитого «дома-книжки» на Новом Арбате от компании Capital Group. На выбор – одно-двух-трехкомнатные варианты с площадями от 27 до 155 квадратных метров и потолками более трех метров. Стоимость - 22 - 96 млн руб.

Если покупатель поставит себе задачу купить жилье с высокими потолками, но при этом уложиться в приемлемую сумму, то ему стоит обратить внимание на проекты ГК «Основа». Так, квартиру с потолками от 3,1 м можно приобрести в ЖК «Грани» в Текстильщиках. Это двушка «евроформата» с объединенной кухней-гостиной общей площадью 38,9 кв. м, стоимость которой на текущий момент составляет 7,6 млн руб.

Доступные цены и в проектах ГК МИЦ. Например, в Новой Москве, в ЖК «Кленовые аллеи» где высота потолков – 2,82 м на типовых этажах и 3,3 м на последних, диапазон стоимости квартир – 3,1-10,5 млн руб., а в ЖК «Зеленые Аллеи» в Видном квартиру с высокими потолками и панорамными окнами можно приобрести по цене от 3,3 млн рублей.

В жилом комплексе «Румянцево-Парк» (Новая Москва) от компании Lexion Development высота потолков - 2,95 м, а в квартирах, расположенных на первых этажах, - 3,25 м. По данным Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, минимальная стоимость квартиры на начало марта 2020 года без учета скидки составляет 4 млн рублей. Квартиры на первых этажах стоят столько же, сколько и на более высоких, но сейчас на первые этажи распространяется скидка в размере 15%. Например, однокомнатная квартира площадью 37,7 кв. м на первом этаже и с потолками 3,25 м стоит 5,8 млн руб., со скидкой – 4,9 млн руб.

Пентхаусы: выше всех

Пентхаусы – это большие квартиры на верхнем этаже здания, часто с выходом на эксплуатируемую кровлю, с дополнительными помещениями (бассейн, зимний сад) и впечатляющими видами на город. Их относят к эксклюзивному формату, представленному преимущественно в высокобюджетном сегменте – от бизнес- до элитного класса. Они, как правило, строятся в престижных районах города: например, проект с пентхаусами Soho+Noho от компании S.A. Ricci расположен на «Белорусской», а iLove от «Кортроса» – на Алексеевской.

У пентхаусов - широкий диапазон площадей и высота потолков. В городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк» предлагаются пентхаусы с потолками высотой 3,8 м, панорамными окнами и видами на воду.

В четырехкомнатных апартаментах-пентхаусах площадью 295 кв. м в ЖК «Око» - потолок на уровне 4,1 метра. Потолки высотой 4,5 м представлены в пентхаусах жилых комплексов «Суббота», «NOW. Квартал на набережной». Немного выше – 4,6 м - потолки в пентхаусе премиального клубного комплекса «Данилов дом». В ЖК «Арт Хаус» этот показатель уже 5,5 метра.

В deluxe-проекте собрания клубных домов Ordynka в историческом Замоскворечье в двухуровневых пентхаусах высота потолков более 6 метров позволила спланировать два этажа с разделением общественных и приватных зон: входная группа располагается на верхнем уровне, где размещены гостиная и столовая комнаты, а на нижнем уровне создано приватное пространство спален и детских комнат, рассказывает Кирилл Бортов.

Наконец, наиболее высокие показатели – у комплекса Red7 (ГК «Основа»), где на верхних этажах дома запроектированы пентхаусы с террасами и угловые апартаменты с потолками до 6,4 м. Они пока не продаются и будут выведены на рынок на более поздних этапах строительства.

Цены на пентхаусы, разумеется, впечатляют: в «Данилов доме» это 95,5 млн рублей, в ЖК «Око» - 896 млн руб. Демократичным выглядит предложение в «Ривер Парке», где цены начинаются от 25,9 млн рублей. Но недавно на рынке появился, можно сказать, «эконом-вариант» от AFI Development в ЖК «Одинбург» в Одинцово. Это двухэтажные пентхаусы микроформата: квартиры, расположенные на двух верхних этажах 3-го и 4-го корпусов, площадью от 40 до 94 кв. м, с панорамным остеклением и видовыми преимуществами. Высота от пола первого уровня до потолка второго уровня достигает 5,88 м. Цена «микропентхауса» - от 6,2 до 13,4 млн руб.

Два уровня: почти дом

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», двухуровневые квартиры представлены в 12 московских проектах, где можно рассмотреть варианты площадью от 49 до 292 кв. м, двухэтажные апартаменты - в 9 проектах, метраж варьируется от 81 до 719 кв. м. Больше всего таких объектов в бизнес-классе – 70% в формате квартир, почти 77% - в формате апартаментов.

В двухуровневых квартирах может быть разная высота в зависимости от этажа. На первом уровне – 2,8-3,2, на втором – 2,8 м (в черновом варианте), поясняет Наталия Кузнецова.

В монолитном жилом комплексе класса «комфорт+» «Грани» тоже есть двухуровневые лоты. Это квартиры на последних этажах площадью от 41 до 97 кв. м с высотой потолков до 5,2 м, в ряде таких квартир можно оборудовать дровяной камин.

В ЖК Wine House предлагается двухуровневый лофт-апартамент, высота потолков которого равна 4 метрам, в проекте бизнес-класса «NOW. Квартал на набережной» в двухуровневых лотах потолки - 4,5 м, а в ЖК Art Residence - 5,8 м.

В премиальном проекте «Городские резиденции Spires» продается двухуровневая квартира площадью 135,6 кв. м с потолками высотой 3,13 и 3,55 м. Цена такой квартиры - 135,6 млн рублей.

Но можно присмотреть и относительно недорогие варианты. В проектах ГК МИЦ комфорткласса имеются просторные двухуровневые квартиры, высота каждого уровня – 2,82 м. Двухуровневая квартира в Новой Москве в ЖК «Цветочные Поляны» стоит от 8,2 млн рублей.

Второй свет: квартира для фантазий

Квартиры со вторым светом – «родственники» двухэтажных квартир. Окна в таких квартирах расположены в «два ряда» - друг над другом, и это позволяет устроить второй уровень, либо организовать антресоль, или вообще ничего не делать и оставить все как есть – это тоже красиво.

Нижний уровень может иметь стандартные габариты, а верхний – более скромные параметры (например, высоту 2,2 м). В городских резиденциях премиум-класса Spires в двусветных квартирах - потолки высотой до 4,99 м.

Однако этот показатель может быть значительно выше. Например, в проекте «NOW. Квартал на набережной» высота потолков в двусветных квартирах – 5,7 м. В новом проекте бизнес-класса ЖК «Вереск» в Хорошево-Мневниках от ГК «МИЦ» – 6,4 м.

Что касается цен на двусветные варианты, то в Spires они начинаются от 49 млн рублей, в ЖК «NOW. Квартал на набережной» - от 14 млн рублей.

Один из самых доступных вариантов - в ЖК «Парад планет» от ГК «Основа» в подмосковном Королеве. Там помимо двухуровневых запроектированы квартиры со вторым светом и потолками 5-6 м. Высота окон увеличена до 2,1 м. Диапазон цен на квартиры в комплексе – от 3,2 до 7,1 млн руб.

Влияние на цену – косвенное

Прямой зависимости между высотой потолка и стоимостью лота не прослеживается. Хотя, конечно, как указывает Александр Пасько (ГК МИЦ) высокие потолки увеличивают затраты на строительство таких домов и повышают статус дома. По мнению Марии Литинецкой, в высокобюджетном сегменте высота жилого помещения может стать уникальным конкурентным преимуществом и существенно повлиять на ценообразование.

В пределах одного здания квартиры с высокими потолками и наилучшими видовыми характеристиками чаще располагаются на последних этажах, и пространство над головой выступает тут как попутный фактор удорожания, говорит Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет недвижимости»).

Если речь идет о небольшой разнице в высоте, например - между квартирой со стандартными потолками 2,7 м и квартирой с потолками 3 м, то и цена будет не сильно отличаться. А вот квартира с потолками 5 м выйдет заметно дороже, замечает Игорь Сибренков (ГК «Основа»).

Ну и в целом, чем выше потолок, тем, как правило, выше уровень жилья и дороже квартира.

Резюме

Любителям объемов и пространств сегодня не нужно «копаться» в старом жилом фонде, чтобы найти квартиру на свой вкус. Исторический фонд, конечно, вещь хорошая, но все же многое там, за исключением реконструированных зданий, уже не соответствует требованиям современного покупателя – начиная от физического состояния дома до проблем с парковками. А в новостройках Москвы и Подмосковья сегодня можно легко подобрать квартиру с потолком от 3 метров, причем не только обычную – одноуровневую, но и варианты позатейливее. И, конечно, в области и в Новой Москве они будут намного дешевле, нежели в столице.