Курортная недвижимость является одним из наиболее интересных и, одновременно, сложных рынков жилой недвижимости. Зачастую будущие покупатели не подозревают, что у застройщика отсутствует разрешительная документация на строительство дома, на инженерную инфраструктуру, и приобретают квартиры в строящихся домах, а потом сталкиваются с серьезными проблемами при попытке оформить собственность. Коммерческий директор федерального застройщика «РКС Девелопмент» Александр Коваленко рассказал о том, на какие нюансы стоит обратить внимание при покупке квартиры на российском юге, в ходе онлайн-конференции «Курортная недвижимость: возможности и риски».

Есть ли какие-то общие региональные особенности у рынка недвижимости на черноморских курортах? И есть ли какие-то различия между конкретными городами?

Я бы сказал, что есть общие черты рынка Черноморского побережья и есть особенности, которые касаются конкретно Сочи. Когда мы получали проектное финансирование под наш первый сочинский проект, оценщики банка сказали, что предполагаемых нами цен (100 000 рублей за кв. м) в принципе нет на рынке, есть цена 50 000 рублей за метр. Дело в том, что на порталах объявлений часто представлены нереальные цены на недвижимость, поэтому и у покупателей, и даже у банковских специалистов могут возникнуть неверные представления об уровне цен в Сочи.

Откуда берутся эти «нереальные» цены?

Часто встречаются объявления вроде: студия в 100 метрах от моря по цене 50 000 – 60 000 рублей за кв. м. Но вопрос в законном статусе этих объектов. Сейчас строится 434 жилых комплекса в Сочи, из которых 22 – по 214-ФЗ, все остальные – по серым схемам. Основное нарушение, которое не позволяет строить по закону, это нарушение этажности: когда на 6 сотках возводятся пяти-шести-, а то и девятиэтажные дома. Эти дома затем вводятся в эксплуатацию через суд, но у многих людей проблемы с электричеством, канализацией и другими коммуникациями. К тому же это потенциальная угроза сноса дома в будущем как незаконной постройки. В остальных городах все проще и прозрачнее. Например, в Анапе практически все объекты строятся по 214-ФЗ.

Какие нюансы стоит иметь в виду при покупке квартиры на черноморских курортах на вторичном рынке?

Учитывайте, что на вторичном рынке очень многие продавцы откажутся прописывать реальную стоимость в договоре. Если человек покупал квартиру, допустим, за 1,5 млн рублей, а сейчас она стоит 3 млн рублей, то в договоре будет зафиксирована первая цифра – чтобы уйти от налогов. Некоторые банки даже дают кредиты под такие схемы: когда 1,5 млн рублей фиксируется как стоимость квартиры, а еще 1,5 млн рублей – как ремонт, так называемые неотъемлемые изменения. Здесь есть некоторые юридические риски, и опять же вопрос к возможной перепродаже: либо вам придется платить очень большой налог (и за себя, и за предыдущего владельца), либо опять использовать ту же схему.

На что обращать внимание при выборе квартиры для дальнейшей сдачи в аренду?

Поскольку речь о черноморских курортах, важный показатель стоимости и инвестиционной привлекательности – близость к морю. Например, на первичном рынке Анапы при пешей доступности до моря квадратный метр стоит примерно 127 000 рублей. В 2-3 километрах, но с трансфером на пляж – около 60 000 рублей. Если говорить о сдаче такой недвижимости в аренду, то разница, конечно, будет, но не вдвое.

Покупают ли люди жилье у моря для переезда? Интересуются ли наличием рабочих мест?

Наши покупатели не слишком часто задают нам вопросы про рабочие места. Все же около 70% из них приобретают курортную недвижимость в качестве летней резиденции. Некоторые покупают сразу две квартиры: в одной живут, а вторую сдают. Или могут купить двухуровневую квартиру: на верхнем этаже жить, а нижний – сдавать туристам. Это можно считать дополнительным доходом, который позволяет получать курортная недвижимость сама по себе. И вопросов, как заработать на недвижимости, намного больше, чем о том, где искать работу. Кроме того, много молодежи сейчас переезжает в Сочи – прежде всего, из-за развлекательной инфраструктуры и возможностей для бизнеса, которые она дает.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Курортная недвижимость: возможности и риски».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!