Квартиры в Москве и Подмосковье в феврале-марте 2020 года: обвал рубля немного взбодрил рынок
Обвал рубля, похоже, сыграл на руку рынку недвижимости, но надолго его не хватит – эпидемия коронавируса в России еще толком не началась, но уже мешает проведению сделок. Да и в любом случае, при нынешнем уровне платежеспособности покупателей искусственная активизация быстро перейдет в стагнацию.
Спрос
Февраль
В феврале Росреестр зарегистрировал в Москве 11 320 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Относительно традиционно провального из-за длинных каникул января покупательская активность выросла на 42,1%, однако по сравнению с февралем прошлого года показатель снизился на 7,2%. В годовом выражении «вторичка» падает с мая 2019 г. То есть вот уже 10 месяцев спрос не может восстановиться после ажиотажа конца 2018 – начала 2019 г. – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2019 году: дешевая ипотека не вытянула спрос».
Впрочем, вопреки статистике Росреестра, для опрошенных www.irn.ru агентств недвижимости февраль оказался удачным. Например, в «Азбуке Жилья» число сделок увеличилось на 14,5% в месячном и на 15,9% в годовом выражении. А обращений от потенциальных клиентов стало больше на 12,4% и 6,8% соответственно. «Инком» получил на 35% больше авансов от покупателей, чем в январе, и на 5% - чем в январе 2019 г. По количеству сделок январь и февраль в совокупности также опережают аналогичный период прошлого года, говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».
Оживление спроса эксперт связывает с ипотечниками - благодаря пониженным ставкам по жилищным кредитам (от 7,9 до 9,5% годовых, по данным риелторов московского региона) часть из них перестала откладывать приобретение квартиры.
Кроме того, в сегменте увеличилось количество консервативных инвесторов, то есть людей, вкладывающих свои средства в покупку недвижимости для их сохранения или получения прибыли от сдачи квартиры в аренду. Если осенью доля таких покупателей на «вторичке» в Москве составляла, по оценкам «Инкома», 5%, то в феврале она выросла до 7%, рассказывает Сергей Шлома. (См. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели».)
В Подмосковье в феврале тоже все было хорошо. В АН «Удачный выбор» (г. Раменское) число авансов за месяц выросло на 13,2%, а в годовом сравнении - на 22,6%. Количество сделок увеличилось на 18,5% и 21,1%. И, по словам вице-президента Гильдии риелторов Московской области (ГРМО), гендиректора АН «Удачный выбор» Ольги Власовой, показатели могли бы быть еще более впечатляющими, если бы не проблемы во взаимодействии с банками, с которыми подмосковные агентства недвижимости столкнулись во второй половине февраля: «По непонятным причинам кредитные организации всячески затягивали одобрения клиентам, пересматривая по несколько раз условия кредитования и «цепляясь» к некоторым пунктам договора, с которыми раньше не было никаких проблем. Я ни в коем случае не пытаюсь намекать на некие существующие теории «банковского сговора», но факт остается фактом, и это казалось очень странным. Но многие коллеги по рынку уже теперь увидели в той ситуации не что иное, как искусственное снижение количества ипотечных сделок перед мартовским обвалом рубля».
Март
Март в России начался с падения цен на нефть и курса рубля. 6 марта сорвалась сделка между Россией и ОПЕК, а уже 9 марта нефть подешевела более чем на 30% и потянула за собой рубль: курс доллара подскочил до 75 руб., а евро – 85 руб., тогда как еще 6 марта доллар стоил 68,5 руб., а евро – 80 руб. (См. «Черные лебеди» все-таки прилетели».)
Россияне, как правило, реагируют на девальвацию рубля скупкой товаров длительного пользования, в том числе недвижимости - надо же куда-то вложить стремительно обесценивающуюся валюту. На рынке жилья спрос стимулирует и начавшая дорожать ипотека – банки начали поднимать ставки, даже не дожидаясь заседания ЦБ по ключевой ставке.
По оценкам «Инкома», в первой половине марта число ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы увеличилось на 20% относительно аналогичного периода 2019-го – люди спешат оформить кредиты по выгодным ставкам. На этом фоне «Инком» в первой половине марта получил на 10% больше авансов, чем за аналогичный период 2019 г. Специалисты компании надеются, что нынешний апрель также будет прибыльнее прошлогоднего, хотя ажиотажа пока не видят. Как и их коллеги из «Азбуки Жилья». «На данный момент количество звонков идет по среднему показателю февраля. Можно отметить, что изменилась эмоциональная окраска обращений. Клиенты стали больше интересоваться ситуацией на рынке и что будет происходить дальше», - рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Надо отметить, что «дальше происходит» не только падение рубля (курс доллара уже превысил 80 руб.), но и эпидемия коронавируса, которая еще совсем недавно казалась чем-то далеким и неактуальным. «Информацией о коронавирусе владели, конечно, все, но никакого пагубного воздействия на рынок «вторички» до 10 марта она не имела. Ситуация просто кардинально изменилась в период с 10 до 15 марта. Введение свободного посещения школ, ограничения при проведении массовых мероприятий, связанные с угрозой дальнейшего распространения коронавируса, стали приводить к срыву одного из основных элементов проведения любой сделки – показа объектов недвижимости. Причем речь не идет о разовых случаях. Особенно это ярко видно в сегменте недвижимости класса «стандарт», как он сейчас называется. Если раньше на показы покупатели приезжали семьями с детьми, то теперь откладывают на неопределенный срок просмотр объекта, причем не в силу того, что передумали или подобрали другой лот, а просто решили перестраховаться и отсидеться дома», - рассказывает Ольга Власова.
Ситуацию усугубляет еще и тот факт, что многие работодатели переводят персонал на удаленную работу и люди просто не понимают, вернутся ли они к нормальному трудовому режиму. Поэтому многие из ранее собиравшихся приобрести недвижимость людей либо притормаживают, либо вовсе откладывают этот процесс, так как не уверены, что в будущем смогут обслуживать ипотечный кредит, отмечает эксперт.
Ослабление рубля, кстати, тоже может приводить к срыву сделок. По словам Власовой, только в последние дни два клиента АН «Удачный выбор» отказались от продажи своих квартир именно из-за обесценивания национальной валюты.
Клиенты АН «Удачный выбор», решившие повременить с реализацией своей собственности, приехали из США и Канады. Но сейчас снимают квартиры с продажи и те, кто постоянно проживает в России и привык к рублевым ценам на недвижимость. «К этой категории продавцов относятся люди, которые не сформировали конечную цель. Они не знают, что купят взамен проданной квартиры», - комментирует Ярослав Дарусенков.
Впрочем, по данным «Инкома», таких «отказников» пока немного, не более 3%.
«Что будет с уровнем спроса дальше – пока говорить рано, - считает Сергей Шлома. - В целом могу сказать, что ранее мы прогнозировали в 2020 г. увеличение количества сделок во вторичном сегменте на 20% относительно 2019-го, во многом как раз за счет активности консервативных инвесторов (при снижении ключевой ставки ЦБ и ставок по банковским депозитам они начинают искать другие источники вложения средств) и покупателей-ипотечников. С учетом текущих событий мы предполагаем, что прирост спроса будет меньше. В худшем случае, при дальнейшем снижении платежеспособности большей части населения, роста активности покупателей не произойдет – 2020 г. по числу сделок сравняется с 2019-м».
Цены
Благодаря продолжавшей дешеветь ипотеке и вымыванию наиболее доступных предложений стоимость столичного метра, по данным аналитического центра www.irn.ru, в феврале выросла на 0,7% до 180 900 руб. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2020 года».)
Бюджет покупки, по данным «Азбуки Жилья», увеличился на 1,4% до 23,9 млн руб. Квартиры экономкласса подорожали на 0,8% (до 9,36 млн руб. в среднем), бизнес-класса – на 3,8% (до 42,27 млн руб.). В комфортклассе цены, наоборот, упали на 1,1% (18,74 млн руб.).
Средняя стоимость купленной квартиры выросла за февраль на 50 000 руб., сообщает «Инком». В январе 2020 г. средний чек сделки составлял 8,6 млн руб. – столько же, сколько и в феврале 2019 г. А в феврале 2020 г. – уже 8,65 млн руб.
Подмосковный квадратный метр, по данным ГРМО, за последний месяц зимы подорожал на 1,55 % до 76 662 руб.
При этом средняя стоимость подмосковной квартиры, согласно подсчетам «Азбуки Жилья», в феврале незначительно уменьшилась - на 0,9% до 5,92 млн руб. В сегментах эконом- и комфорткласса цены просели на 7,1% (до 4,24 млн) и 1,0% (5,88 млн руб.) соответственно. Бизнес-класс, наоборот, подорожал на 2,2% до 8,4 млн руб.
Что касается скидок, то на вторичном рынке Москвы доля сделок с дисконтом, по данным «Инкома», увеличилась до 79%. Для сравнения: в январе 2020 г. со скидкой продавалось 74%, а в феврале 2019 г. – 68% лотов. Средний размер скидки в сегменте за год также вырос: в феврале 2019-го он был равен 4,8%, в январе 2020-го – 6,3%, в феврале – 5,9%.
В Подмосковье, по данным ГРМО, дисконты в феврале выросли на 0,2% относительно января, до 6,7% в среднем. По сравнению же с февралем 2019 г. уровень скидок увеличился на 1,9 п.п.
Однако в марте часть продавцов подняли цены на квартиры, мотивируя это ослаблением рубля. Впрочем, в возможность удержать цены на новом уровне риелторы не верят. «Им (собственникам – прим. ред.) все равно придется вернуться к рыночной стоимости. Объем предложения большой. Покупатель смотрит сначала самые дешевые предложения. В том случае, если не находит оптимальный вариант, начинает пошагово поднимать цену, которую готов заплатить за понравившуюся квартиру, но не переплачивает. <…> В сложившейся ситуации повышение стоимости приведет к снижению покупательского спроса. Именно это мы наблюдали в прошлый кризис. Покупатель будет ждать, когда стоимость жилья опустится до рыночной», - уверен Ярослав Дарусенков.
Тем более что на смену ажиотажу – если он все-таки случится - довольно скоро может прийти стагнация. В условиях ограниченной платёжеспособности покупателей искусственный всплеск активности всегда приводит к исчерпанию спроса на многие месяцы. От предыдущего ажиотажа рынок, напомним, не мог оправиться почти год. И это притом, что до недавнего времени отсутствие роста доходов населения отчасти компенсировалось снижением ипотечных ставок. А в ближайшие месяцы об этом факторе поддержки спроса, похоже, придется забыть.
Также по теме: