Обвал рубля из-за падения цен на нефть приведет к активизации инвестиционного спроса на жилье, считают опрошенные IRN.RU девелоперы. Однако в оценке ценовой динамики застройщики расходятся – в том, что цены удастся поднять при нынешнем состоянии рынка, уверены не все.
Первый заместитель генерального директора компании AFI Development Евгений Поташников:
«Падение курса рубля вследствие отказа от соглашения с ОПЕК сложно называть обвалом или кризисом, скорее это временная корректировка. Тем не менее это может сказаться на рынке жилой недвижимости, в частности, повлияет на стоимость квадратного метра, рост которого может составить до 10% в среднесрочной перспективе.
Дело в том, что в российском жилом строительстве велика доля использования иностранных материалов, цены на которые привязаны к мировым валютам. Снижение курса рубля повысит закупочные цены на стройматериалы, что опосредованно повлияет и на стоимость строящихся квартир. В структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов достигает до 40%. Увеличение их закупочной стоимости в рублях на 10% (а именно на столько суммарно «упал» рубль за минувшую неделю) скорректирует продажную стоимость квартир на 4-5% в течение нескольких месяцев.
Кроме того, в условиях любой экономической нестабильности жители стремятся зафиксировать свой капитал вложением в надежный и потенциально прибыльный актив, в частности, в недвижимость. Любой кризис активизирует покупательский спрос в недвижимости, что так же влияет на видимое повышение стоимости жилья. Дело в том, что первыми выкупаются наиболее дешевые лоты, в экспозиции остаются более дорогие предложения и создается впечатление, что цены выросли.
Ситуацию с ценами подогревают и прогнозы аналитиков о возможном повышении ключевой ставки Центробанком на ближайшем заседании 20 марта и, как следствие, увеличении процентных платежей по ипотеке. Не стоит забывать, что все эти события происходят на фоне внутрироссийской повестки в строительстве: переход на эскроу-счета и удорожание денег для застройщиков, падение объемов и увеличение спроса. Еще в феврале прозвучали прогнозы некоторых медийных экспертов рынка, что в течение полугода цены на жилье в московском регионе могут «взлететь» на 15-20%.
В настоящий момент компания AFI Development фиксирует стоимость квадратного метра в своих проектах, чтобы наши клиенты успели сделать выгодную инвестицию в недвижимость. Но уже в ближайшее время ценообразование будет формироваться исходя из рыночной ситуации и внешних экономических факторов. Приостановки продаж во всех наших проектах – не будет».
Председатель совета директоров и основатель компании «Трансстройинвест» Алексей Фоменко:
«Сейчас в течение рабочей недели все займут выжидательную позицию. Многое будет зависеть от действий правительства: если появится антикризисная стратегия, конкретные действия по удержанию рубля, то резкого всплеска инвестиций не будет. Если никаких правительственных мер не будет предложено и рубли продолжит падать, то все люди, которые обладают определенной суммой сбережений, начнут их вкладывать в недвижимость. Недвижимость до сих пор является самым понятным, стабильным в прибыли и осязаемым видом инвестирования.
Что касается действий компании в новых условиях, то у каждого застройщика есть согласованный план повышения цен. Падение цен на нефть и курса рубля не были спрогнозированы заранее. Поэтому повышения цен на недвижимость в связи с этим не планируется. Это касается и объектов, уже сданных в эксплуатацию, например, КА «Софийский», и находящихся на разных этапах строительства».
Генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов:
«В настоящий момент, конечно же, мы будем выжидать и мониторить ситуацию. И, думаю, в краткосрочной перспективе большинство игроков рынка займет подобную позицию. Несмотря на повышение среднего уровня цен в последний год и достаточную активность покупателей, все понимают, что баланс спроса и предложения по-прежнему шаткий. Поэтому любой скачок цен с большой долей вероятности приведет к снижению спроса на проект. Поэтому вряд ли кто-то из девелоперов будет значительно повышать цены. Хотя в успешный проектах, пользующихся повышенным спросом, или в локация с ограниченным предложением, возможно, это и случится.
Думаю, как и раньше в подобных ситуациях, все будет зависеть от глобальных факторов, которые влияют на рынок. Инфляция и рост цен на стройматериалы, ставка рефинансирования, условия по ипотеке, покупательская способность населения…
При этом я не исключаю, что если ситуация с ростом курса валют сохранится, то на рынке могут появиться прогнозы о росте цен, что повлечет за собой некоторый всплеск спроса по принципу «успеть, пока не подорожало». И на этой волне возможет небольшой рост цен. Ситуация будет аналогична той, что была год назад в ожидании 1 июля».
Финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев:
«В зависимости от глубины ослабления рубля и политики банков по ипотеке рынок может как активизироваться, так и замедлиться, но цена на недвижимость в московском регионе вырастет. Это будет связано с ростом себестоимости жилья. При строительстве используется оборудование и материалы, в том числе и иностранного производства. Застройщики повысят цены, но про степень роста пока говорить рано.
Мы отмечаем активизацию покупателей на рынке, в текущей ситуации недвижимость позволяет сохранить деньги и получать доход. Учитывая последние события, недвижимость стала еще интереснее для инвестирования. Ощутимые изменения на рынке мы увидим в течение 1-3 недель.
Что касается ипотечных ставок, пока слишком рано делать выводы по ставкам. Если ключевая ставка ЦБ не претерпит существенных изменений (или с незначительным повышением) – ставка по ипотеке не изменится».
Коммерческий директор комплекса апартаментов «Легендарный Квартал на Березовой аллее» Татьяна Копыстыринская:
«Думаю, основной проблемой для рынка сейчас станет ожидание. Период неопределенности – всегда самый трудный, так как сложно что-то прогнозировать и выстраивать бизнес-стратегию.
Сейчас инвесторы, особенно те, чей бизнес связан с расчётами в валюте, возьмут паузу, до того момента, пока не будет понимания, как развивается ситуация и какова политика государства. Соответственно, инвестиционный спрос на недвижимость несколько снизится. Однако, думаю, в течение месяца он придет в норму, особенно если бизнес будет сохранять холодную голову, а люди не станут поддаваться панике из-за курса и коронавируса.
В ближайшей перспективе банки начнут активнее предлагать рублевую ипотеку, а застройщики – стимулировать спрос, делая акцент на том, что нужно успеть купить по старым ценам.
Что касается нашего проекта, комплекса апартаментов «Легендарный квартал на Березовой аллее», повышение цен будет, согласно плану, не менее раза в месяц. Однако это связано не с курсом рубля, а с растущей готовностью проекта и приближающимся сроком окончания строительства (по плану это IV квартал 2020 года)».
Заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ЗАО «Башня Федерация» Анастасия Суханцева:
«По нашему мнению, в ближайшее время мы увидим рост числа инвестиционных сделок в премиальном секторе. Дело в том, что в текущих условиях высокой волатильности инвесторы начинают переходить к более консервативным инструментам, в том числе к приобретению недвижимости. Самые высокие шансы на увеличение спроса имеет локация «Сити», так как до 80% покупателей там именно инвесторы. К примеру, только за прошлый год «Башня Федерация» увидела рост спроса на 30%. Мы считаем, что текущая конъюнктура может повысить спрос в готовых объектах еще на 15-20% в локации «Сити».
Коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко:
«Обвал рубля, к сожалению, приведет к росту цен на недвижимость. При этом нельзя сказать, что девелоперы воспользуются ситуацией. Строительный рынок активно работает с импортными товарами, цена на которые зависит от валютных курсов. Речь идет о металле, например, строительных и отделочных материалах, которые производятся на импортном оборудовании с импортными же комплектующими, поэтому изменение курса рубля приведет к однозначному подорожанию этих товаров, что увеличит себестоимость квадратного метра. Всё это вынудит девелоперов корректировать цены. Возможно, кто-то будет продавать квартиры по старым ценам, желая или получить быстрые дешевые деньги, или избавиться от неликвидных предложений, но такие компании станут скорее исключением.
Так же мы прогнозируем всплеск спроса на квартиры, как произошло в 2014-2015 гг., когда произошел серьезный обвал рубля и населению нужно было во что-то быстро вложить деньги, пока они не обесценились. Уверен, что после этого большая часть населения перевела деньги в валюту. Что касается рублевых сбережений, то Сбербанк и многие другие банки предлагали депозиты с хорошей процентной ставкой, и сейчас сроки этих депозитов подходят к концу, поэтому перед людьми встает новая задача – как сохранить свои деньги в нынешних условиях. И недвижимость, таким образом, — это самый оптимальный способ сохранить свои накопления. Сегодня к нам приходит все больше покупателей, которые интересуются квартирами, и они готовы к покупке сразу же, как только кончится срок вклада. Недвижимость — это действительно то, что может сохранить и приумножить их капитал».
Генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино») Игорь Козельцев:
«Текущую ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости, стоит оценивать с учетом двух предшествующих кризисов. Так, за второе полугодие 2008 г. цены на нефть обрушились в три раза (со 130 до 41 доллара за баррель), во второй половине 2014 г. – вдвое (со 112 до 62 долларов), а затем, в январе, – до 48 долларов. В 2020 г. буквально за один день стоимость барреля сократилась примерно на 30% в зависимости от марки.
Несмотря на общность целого ряда негативных факторов (падение цен на нефть, повышение курса доллара к рублю), очевидно, что в 2014 г. и власть, и деловое сообщество были лучше подготовлены к кризисной ситуации. Так, девелоперы начали предлагать более ликвидный товар – студии и «европланировки», а также стали конкурировать на уровне идей, повышая качество проектов. Соответственно, бюджет покупки уменьшился благодаря сокращению и рационализации жилого пространства, а качественные характеристики жилья выросли. В свою очередь власти запустили мощную программу господдержки по субсидированию ипотечных ставок на новостройки. Как следствие, спрос стал смещаться со вторичного рынка на первичный, а рынок восстановился практически за год.
В текущей ситуации власти и девелоперы, безусловно, будут учитывать опыт, полученный в процессе преодоления предшествующих кризисов. Несмотря на то, что деловое сообщество не прогнозировало данную ситуацию, я полагаю, что имеющиеся в стране ресурсы позволят поддержать тенденцию к снижению ипотечных ставок и сократить последствия повышения цен на нефть.
В послекризисные 2009 и 2010 гг. объем ввода в Москве сократился на 40%, что объясняется снижением девелоперской активности в 2008 г.: застройщики замораживали проекты и переносили сроки ввода в эксплуатацию. После 2014 г. в Москве не было отмечено отрицательной динамики: в целом темпы ввода жилья сохранились на докризисном уровне, что было связано большей готовностью девелоперов к тяжелой экономической ситуации. Сегодня достаточно сложно дать долгосрочный прогноз относительно столичного рынка первичной недвижимости, поскольку существует множество возможных сценариев развития. В частности, одним из решающих факторов станет дальнейшая политика регулятора по определению ключевой ставки. Также стоит учитывать влияние коронавируса. Вместе с тем история показывает, что меры по стимулированию спроса, предпринятые властями, оказали мощную поддержку строительной отрасли: уже через год рынок начал расти. Я полагаю, что в случае негативного развития событий (дальнейшее повышение курса доллара рублю, устойчивое падение спроса) введение подобных мер сможет сдержать сокращение покупательской активности и помочь рынку.
Безусловно, мы будем следить за изменением экономической обстановки. Если повышение курса доллара к рублю продолжится, мы скорректируем политику продаж. Экстренные меры по повышению цен в семейном квартале «Мир Митино» не предпринимались, однако стоимость квартир и апартаментов может вырасти. Именно поэтому ближайшие дни – это самое удачное время для покупателей жилья. Мы уже отмечаем повышение спроса в семейном квартале «Мир Митино». Увеличилось число клиентов, в том числе ориентированных на 100% оплату покупки. Это говорит о том, что в сложившейся экономической ситуации инвесторы рассматривают новостройки для вложения и сохранения денежных средств».
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:
«В отличие от развитых стран, стоимость жилья в России и, в частности, в Москве сильнее зависит от колебания биржевого курса рубля, чем от динамики доходов населения и экономики региона. Как правило, после обвала рубля следует резкий скачок рублевых цен на жилье, причем индексируют цену как застройщики, так и продавцы на вторичном рынке. После этого цены плавно снижаются, но, как правило, на докризисный номинальный уровень уже не возвращаются. По данным НИУ ВШЭ, с 2000-го года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедшие в этот период. Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет. При этом не имеет значения, в какой валюте номинирована стоимость жилья, потому что доходы большинства потенциальных покупателей квартир рублевые.
В краткосрочной перспективе нас ожидает всплеск активности клиентов. Покупатели жилья эконом- и комфорт-класса постараются быстрее завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости дальнейшего развития событий. Клиенты высокобюджетного рынка поступят также, но руководствуясь несколько иными мотивами. Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов (в том числе недвижимым). К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте. Дополнительную прибыль они могут потратить на покупку жилья, пока номинальные рублевые цены не повысились».
Многие девелоперы говорят – и вполне справедливо – о росте своих затрат, рассчитывая переложить их на покупателей. Однако надо учитывать, что ослабление рубля не только приводит к увеличению себестоимости строительства, но и, прежде всего, ограничивает покупательную способность населения, так как провоцирует подорожание товаров первой необходимости. В результате люди не только не могут платить за квартиры больше – они не способны их купить даже за прежние деньги.
Инвестиционные покупатели, конечно, могут обеспечить непродолжительный всплеск спроса и цен, но вряд ли он продлится больше одного-двух месяцев.
При этом после масштабного искусственного ажиотажа в связи с обвалом рубля цены на недвижимость всегда снижались – так было и в 2008-2009 гг., и в 2015-2017 гг.
Поэтому главный вопрос сейчас заключается в том, насколько глубоким будет нынешний кризис. Во-первых, остановится ли рубль на нынешнем уровне около 70 руб. за доллар и 80 руб. за евро или будет падать дальше. А во-вторых, насколько масштабной окажется эпидемия коронавируса. Если ухудшение ситуации продолжится, все может закончиться очередной коррекцией цен вниз.