Аукционы недвижимости – альтернатива агентствам недвижимости, или как продать и купить онлайн

В среднем через аукционы в странах Запада реализуется до 20% объектов недвижимости. С молотка продают всё - от гаража до офисного здания за сотни миллионов. Аукционы недвижимости существуют уже сотни лет, и чем старее рынок, тем понятней система их работы. Однако сегодня появляются аукционы, не привязанные к рынку и его законодательству – онлайн-аукционы. В конце концов, мы давно привыкли приобретать вещи и даже машины на торгах в интернете. Квартиры и дома ничем не хуже, их тоже теперь можно купить через телефон и компьютер.

Немного истории

Законодателями мира аукционов недвижимости на протяжении 500 лет были англичане. Если коротко, то по английской системе, когда молоток трижды ударил, то недвижимость считается проданной, а последний назвавший цену, можно сказать, уже стал владельцем объекта.

Если продавец захочет отказаться от результатов аукциона или у покупателя не окажется достаточно средств, то его настигнет ответственность вплоть до уголовной. Поэтому покупатель может сегодня не только потерять внесенный перед аукционом депозит, но и свободу, если не сможет завершить сделку. Так устроены классические английские аукционы недвижимости.

Аукционных домов сотни и в любой ценовой категории, продать и купить с их помощью можно всё что угодно.

В других странах правила на аукционах менее строгие. В случае если покупатель отказывается внести остаток суммы, то он теряет только депозит, размер которого, как правило, составляет 10% от начальной цены лота на аукционе. Например, сейчас в Германии около 30% всех сделок с недвижимостью происходит через аукционы.

Банковские аукционы

Каждый банк на своём сайте перенаправит вас на аукционы, где продаются заложенные объекты недвижимости. Сами банки аукционами не занимаются, они или нанимают аукционные компании, или аукционы проводят судебные приставы.

В Европе и США в 90% случаев вы не сможете осмотреть объект недвижимости изнутри. Если только сами сумеете договориться с собственником, чтобы он показал вам квартиру или дом. Конечно, есть вариант расспросить соседей или посмотреть через окна на состояние недвижимости, но риск купить, так скажем, «объект с особенностями» очень велик, и он заложен в цене.

Онлайн-аукционы

С развитием эры интернета было много попыток сделать недвижимость доступной к покупке онлайн. Даже на популярном eBay продавались дома и квартиры. Основная проблема заключалась в том, что такие аукционы не берут депозитов ни от покупателей, ни от продавцов. Так что люди участвовали в аукционах без обязательств совершить сделку после окончания самого аукциона. В дополнении к этому, продавцу ничего не мешало создать десяток подставных аккаунтов и накручивать цену. Поэтому добрый десяток лет эта система не работала.

Сегодня рынок аукционов недвижимости предлагает новую систему, которая начинает работать по всему миру. Она появилась в Ирландии в 2007 г. и сегодня действует уже более чем в 30 странах. По сути, данная система убирает агентство по недвижимости из цепочки продаж.

Как это работает?

Аукционная компания собирает объекты недвижимости и подписывает с продавцом жесткий контракт с доверенностью на продажу, то есть уже через минуту после окончания аукциона договор купли-продажи может быть подписан. В дополнении продавец должен внести 5% депозита от стоимости недвижимости. Потенциальный покупатель не только вносит депозит в размере 10% от начальной стоимости объекта, но также даёт доверенность на подписания договора с удостоверением личности и гарантирует наличие средств на покупку. В качестве гарантии обычно выступает выписка или письмо из банка о наличии средств. Причём сам банк должен отправить документы в аукционный дом. Все деньги от продавца и покупателя перечисляются на банковский счёт эскроу.

С такой системой аукцион может продавать любые объекты в любых странах мира. Перед аукционом потенциальные покупатели могут осмотреть объект недвижимости в определенное время и день. Обычно на это выделяется 2-3 часа в один день перед аукционом. Также участник аукциона может получить копии документов на недвижимость. За этот небольшой отрезок времени недвижимость могут посмотреть пару десятков потенциальных покупателей. Организацией просмотров занимается местное агентство недвижимости, с которым аукционный дом заключает договор о представлении своих интересов.

Итак, аукцион начинается, он проходит только онлайн и ставки принимаются только онлайн в режиме реального времени. По окончанию аукциона покупатель обязан в течение нескольких дней внести к имеющимся 10% ещё 10%. Это можно сделать любыми способами, даже при помощи банковской карты. После этого представители аукционного дома подписывают договор купли-продажи, так как у них есть доверенность с обеих сторон. После завершения сделки покупатель перечисляет оставшиеся 80% суммы.

Если что-то пошло не так

Например, покупатель пытается отказаться от покупки, не выходит на связь, не вносит дополнительные 10%. В этом случае покупатель теряет 10%, которые достаются продавцу за минусом комиссии аукционного дома. В случае попытки отказа продавца он теряет 5%. Эти средства, также за минусом комиссии, переводятся покупателю в качестве компенсации за неудобства.

За выставление объекта на торги аукционный дом обычно берет 100-200 евро. Если объект удалось продать, комиссия составит 2-3% от суммы сделки.

Система весьма строгая, но она работает, так как уже изначально есть финансовая ответственность с обеих из сторон.

Минусы данной системы

Как и у любой системы, у нее есть свои минусы. Нет никаких ипотек и кредитов, у вас должны быть деньги на покупку и нужно доказать не только их наличие, но и происхождение средств. Система работает в тех странах, где аукционные дома могут проверить чистоту недвижимости онлайн, нажав всего пару кнопок. К примеру, заказав справку о недвижимости в Великобритании или Германии, государство гарантирует, что это полная информация об объекте недвижимости со всеми ограничениями и обременениями, если таковы имеются. Например, в выписке из кадастра не было никаких зарегистрированных договоров аренды. Вы купили объект, а там живет семья из Сомали с 15 детьми и договором, подписанным предыдущим собственником. Конечно, сложно было не заметить их во время просмотра, но возможно всё. Но так как в справке об объекте этот договор не зафиксирован, то для полиции и государства жильцы переходят в статус сквоттеров и захватчиков, и обычно в течение недели – двух полиция их выселяет.

Впрочем, недобросовестный собственник в любом случае может сдать объект в аренду за день до передачи ключей новому владельцу. Так что в такую ситуацию можно попасть, даже приобретая недвижимость традиционным способом, без всяких аукционов.