Новостройки в Москве и Подмосковье в январе-феврале 2020 года: спрос падает, а доля ипотеки растет

Первичный рынок Москвы чувствует себя ни шатко ни валко. Продажи новостроек, по данным Росреестра, просели на 8%, но это немного, если сравнивать с вторичным рынком, который упал на 19%. На фоне снижения спроса на жилье увеличивается доля ипотечных сделок – все больше покупателей могут позволить себе квартиру только в кредит.

Спрос

В январе 2019 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 4 950 договоров долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с декабрем, когда Россреестр традиционно регистрирует пиковое количество сделок, продажи новостроек упали на 28,8%, а относительно января 2019-го – на 8,2%.

С учетом нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты, в Москве было оформлено 6 624 ДДУ – на 1,5% меньше, чем в январе прошлого года. А декабрю 2019 г. январь по этому показателю уступил почти столько же, сколько новостройки - 28,7%.

Если отбросить Новую Москву и юридических лиц, то на первичном рынке (квартиры + апартаменты) «старой» Москвы в январе 2020 г. зарегистрировали 3 627 ДДУ - на треть меньше, чем в декабре (5 383 ДДУ), из-за сезонного падения покупательской активности, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. По итогам января 2019 г. Росреестр зафиксировал 4 064 сделки, то есть в годовом выражении спрос снизился на 10,8%, причем апартаменты «потеряли» 19%, а квартиры – 10%.

По сравнению с прошлым годом просел не только реальный спрос, но и потенциальный. Например, «Инком» в январе получил на 2% больше обращений от потенциальных клиентов, чем в декабре, но на 21% меньше, чем в январе 2019 г. Число сделок выросло на 1,5% по сравнению с декабрем, но упало на 18% к январю прошлого года. В Est-a-Tet продажи в январе остались на уровне декабря, а в годовом выражении снизились на 31%. Только в «Азбуке Жилья» объем сделок в московском регионе увеличился на 6% к январю 2019 г. По сравнению с декабрем показатель сократился на 4%.

Главная причина падения покупательской активности - рост цен на недвижимость на фоне стагнации реальных доходов населения, считают опрошенные www.irn.ru риелторы.

Кроме того, на спрос негативно влияет ожидание выхода новых проектов с эскроу, считает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость».

«Поэтапное снижение ипотечной ставки, вызванное уменьшением ключевой ставки рефинансирования, также не всегда способствует быстрому принятию решению о покупке, - говорит гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. - Некоторые потребители находятся в ожидании намеченных 7-8%, хотя данная стратегия не всегда оправдана в силу роста цен и бюджета покупки, а также вымывания ликвидного предложения».

«Разговоры о снижении ипотечной ставки до 8% и менее приводят к тому, что жилье сейчас покупают только те, кто не может отложить сделку», - согласен с коллегой Валерий Кочетков.

По данным «Инкома», в январе 2020 г. средняя ставка выдачи ипотеки в Москве и Подмосковье равнялась 9% против 10,1% в январе 2019-го. За месяц, с декабря 2019 по январь 2020 г., ставка снизилась на 0,1 п.п., отмечают в «Бон Тон».

Тем не менее зависимость рынка от ипотеки продолжает расти. В Est-a-Tet доля ипотечных сделок по итогам января составила 44,27%. По сравнению с предыдущим месяцем показатель вырос почти на 7 п. п, а относительно аналогичного периода прошлого года - на 2,6 п. п. По оценке Наталии Кузнецовой, доля ипотечных сделок в сегменте столичного комфорткласса уже достигла 70-75%. В бизнес-классе с привлечением ипотеки проходит 40-45% сделок, и есть тенденция к росту.

По данным «Метриум», в январе 2020 г. доля ипотеки на первичном рынке «старой» Москвы не изменилась по сравнению с декабрем 2019 г. и составила 52%, при этом количество ипотечных сделок снизилось – с 2 786 до 1 898 соглашений. Между тем в годовом выражении наблюдается положительная динамика: доля таких сделок выросла на 7% при сопоставимом количестве соглашений (1842).

«Увеличение доли ипотечных сделок на фоне падения спроса на новостройки связано с последовательным снижением ключевой ставки, начиная со второго полугодия 2019 г. В условиях роста цен из-за перехода на эскроу-счета и снижения доходов населения доступный жилищный кредит выступает основным инструментом поддержания покупательской активности и не дает спросу сжиматься еще сильнее», - объясняет Мария Литинецкая.

В Подмосковье, в отличие от Москвы, спрос по сравнению с прошлым годом не упал. В январе местный Росреестр зарегистрировал 5 613 договоров долевого участия в строительстве жилых и нежилых помещений – на 22,3% меньше, чем в декабре, но на 0,4% больше, чем в январе прошлого года.

Подмосковные застройщики даже отмечают увеличение покупательской активности. Например, количество обращений от потенциальных покупателей по всем объектам ГК «Атлант» в Московской области в январе 2020 г. выросло на 30% по сравнению с январем 2019 г. и на 1% относительно декабря 2019 г. А продажи в годовом выражении увеличились на 20%.

«Причины значительного роста спроса по сравнению с январем 2019 г. можно разделить на рыночные и корпоративные, - комментирует Роман Лябихов, гендиректор ГК «Атлант. - Среди корпоративных – это более высокая степень готовности проектов. В настоящий момент во всех наших проектах введены в эксплуатацию и заселены первые (а где-то и вторые-третьи) очереди, и они уже представляют из себя действующие жилые микрорайоны со сложившейся внутренней инфраструктурой, налаженной транспортной доступностью и т.д. Поэтому привлекательность проектов гораздо выше. Кроме того, в 2017-2018 гг. в компании был перерыв в продажах, поэтому в начале 2019 г. мы только наращивали темпы продаж. В январе 2020 г. рекламная кампания проектов ГК «Атлант» была гораздо активнее. Среди рыночных причин можно назвать снижение ставок по ипотеке и – как следствие – расширение круга потенциальных покупателей».

Благодаря удешевлению кредитов количество ипотечных сделок с новостройками ГК «Атлант» в январе 2020 г. выросло на 20% по сравнению с январем 2019 г. А доля ипотеки в общем объеме продаж – на 25%.

Растущий тренд на подмосковном рынке сохранился и в феврале. По словам Лябихова, число обращений от потенциальных покупателей по всем объектам компании в Московской области выросло на 25% по сравнению с февралем 2019 г.

В Москве «Инком» также отмечает некоторое оживление спроса в конце зимы. Объем продаж в первой половине февраля 2020-го превысил показатели аналогичного отрезка января на 60%. «Такой рост во многом связан с окончанием длительного праздничного периода, когда покупатели в основном только знакомятся с проектами, а уже после принимают решение о сделке», - поясняет Валерий Кочетков.

По сравнению с первой половиной февраля 2019 г. сделок в «Инкоме» стало больше на 21%. Как напоминает Кочетков, в I квартале прошлого года существенно выросла процентная ставка по ипотеке, и это привело к снижению покупательской активности.

Впрочем, увеличение спроса почувствовали не все. В Est-a-Tet в первой половине февраля 2020 г. уровень спроса был ниже, чем год назад - количество сделок в московском регионе сократилось за этот период на 20%.

Цены

По данным «Азбуки Жилья», в январе средняя стоимость квартир эконом- и комфорткласса на первичном рынке жилья «старой» Москвы осталась на уровне декабря (увеличение всего на 0,7% и 0,8%, соответственно). В бизнес-классе квартиры подорожали в среднем на 2,3%. В годовом выражении цены экономклассе увеличились на 13%, в «комфорте» – на 10,2%. При этом в сегменте бизнес-класса стоимость квартир за год уменьшилась на 11%.

Средний бюджет предложения квартиры в январе 2020 г.

Источник: «Азбука Жилья»

В пересчете на 1 кв. м стоимость квартир экономкласса по итогам января увеличилась на 1,2%, комфорткласса – на 0,9%, бизнес-класса – на 1,3%, подсчитали в «Азбуке Жилья».

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на рынке новостроек

Источник: «Азбука Жилья»

Средний чек сделки на первичном рынке «старой» Москвы по итогам января практически не изменился по сравнению с предыдущим месяцем и составил 12,6 млн руб. (в декабре 2019 года – 12,7 млн рублей). Годом ранее, в январе 2019 года, средний бюджет покупки равнялся 11,21 млн рублей, то есть в годовом выражении московские новостройки прибавили 12,2%, по данным компании «Метриум».

Est-a-Tet оценивает рост средней стоимости проданных физлицам по ДДУ квартир (без учета скидок) в 8% за год (12,5 млн руб. в январе 2020 г.). В комфортклассе этот показатель составил 9,5 млн рублей (+7%), в бизнес-классе – 15,4 млн рублей (+5%), премиум-классе – 51,8 млн рублей (+7%). Больше всего средний чек вырос в Новой Москве – на 14% до 6,4 млн руб., так как там этот процесс связан не только с вымыванием ликвидного предложения и ростом цен в проектах, но и развитием метрополитена, отмечает Роман Родионцев.

Существенный рост чека сделки отмечает и «Инком». По данным компании, среднестатистическая квартира в старомосковской новостройке, проданная в январе, стоила 16,8 млн руб. (+4% за месяц), в новомосковской – в 7,3 млн руб. (без изменений), в подмосковной – в 4,7 млн руб. (+2% а месяц). «Если сравнить эти цены с показателями аналогичного периода 2019 г., то в «старой» Москве они поднялись на 18%, в Новой – на 16%, в Подмосковье – на 7%, что объясняется ростом средней стоимости квадратного метра из-за реформы долевого строительства», - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость». (См. «Новостройки Москвы в 2019 году: цены достигли предкризисных высот».)

Скидки

По данным компании «Метриум», в январе 2020 г. средний уровень скидок на столичном рынке массового сегмента составил 4%, причем размер дисконта варьировался от 1% до 15%. Скидки предлагались в 77 из 92 проектов, то есть в 84% комплексов, при этом дисконт распространялся на 91% лотов от общего объема предложения в массовом сегменте. Месяцем ранее, в декабре, средний размер скидки был несколько выше и достигал 5%, что объясняется предпраздничным периодом. В годовом выражении средний размер дисконта не изменился.

Средний уровень скидок на новостройки «старой» Москвы в целом «Инком» оценивает в те же 4%. В Новой – в 5%, в Подмосковье – 7%. В Новой Москве уровень дисконта вырос на 2 п.п. по отношению к декабрю 2019-го и аналогичному периоду прошлого года, в остальных локациях изменения не превысили плюс-минус 1 п.п.

Сегодня скидки предлагаются в 37% проектов «старой» Москвы, в 27% ЖК на присоединенных территориях и в 58% новостроек Подмосковья. Месяцем ранее в прежних границах столицы насчитывалось 48% проектов со скидками, однако на самом деле доля новостроек, в которых предлагается дисконт, не упала: просто с этого квартала девелоперы стали чаще закладывать скидки в прайс-лист, подчеркивает Дмитрий Таганов. Распространенность дисконта в ТиНАО осталась неизменной, в Подмосковье она выросла на 2 п.п. По отношению к январю прошлого года число новостроек со скидкой уменьшилось на 13 п.п. в старой Москве, на 15 п.п. в Новой и на 12 п.п. в Подмосковье.