Новостройки Москвы в 2019 году: цены достигли предкризисных высот

По итогам 2019 г. цены на новостройки Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД достигли в среднем 220 700 руб. за квадратный метр. Таким образом, стоимость метра на первичном рынке почти вернулась на предкризисный уровень. В конце 2014 г. новостройки стоили 221 300 руб. за метр в среднем, напоминают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Предложение

В 2019 г. на рынке новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД появилось 34 новых проекта, где были открыты продажи в 72 корпусах. Еще 74 новостройки вышли на рынок в составе ЖК, продажи в которых стартовали в предыдущие годы. Более подробно о новых проектах читайте в статье «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2019 года».

Таким образом, по итогам 2019 г. предложение пополнилось 146 новыми корпусами, что на 9,7% меньше, чем в рекордном по объемам нового строительства 2018 г. При этом суммарная площадь квартир в новых домах сократилась на 27%, с 3,1 млн кв. м в 2018 г. до 2,3 млн в 2019-м.

Однако здесь надо учитывать, что в 2018 г. девелоперская активность была аномально высокой – застройщики пытались освоить максимум площадок в преддверии реформы законодательства о долевом строительстве, что привело к всплеску выхода новых проектов. И если сравнивать 2019 г. не с «аномальным» 2018-м, а с «нормальным» 2017-м, то динамика объемов нового строительства выглядит далеко не так удручающе. В 2017 г. первичный рынок Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД пополнился 124 новостройками с суммарной площадью квартир 2 млн кв. м. То есть относительно 2017 г. объемы нового строительства по итогам 2019 г. выросли на 18% в корпусах и на 15% в квадратных метрах.

Еще более важно, что девелоперская активность не снизилась после 1 июля 2019 г., когда вступили в силу поправки к 214-ФЗ о переходе на проектное финансирование и счета эскроу. Если в январе-июне на рынок вышло чуть больше 1 млн кв. м нового жилья, то в июле-декабре - почти 1,3 млн. Это значит, что столичных застройщиков не пугает изменение правил игры и они готовы строить и продавать жилье по новым правилам.

Что касается объемов предложения, то по итогам 2019 г. этот показатель даже превысил уровень 2018 г. на 4%. В конце 2019 г. на рынке новостроек между ТТК и МКАД продавались квартиры общей площадью 1,85 млн кв. м против 1,78 млн кв. м в декабре 2018 г.

Учитывая достаточно высокий уровень девелоперской активности даже после реформы 2014-ФЗ, в обозримом будущем дефицит новостроек столичному рынку не грозит.

Цены

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в конце 2019 г. средняя стоимость квадратного метра между Третьим транспортным кольцом и МКАД достигла 220 700 руб. Почти столько же метр стоил перед кризисом, в 2014 г. - 221 300 руб.

В отличие от цен, реальным доходам населения еще далеко до восстановления. С 2014 по 2017 г. этот показатель падал. Только в 2018 г. наметился символический рост – на 0,1%, и то «по новой методике Росстата». В 2019 г. доходы прибавили еще 0,8%. В целом, реальные располагаемые доходы населения в 2019 г. составили лишь 92,5% от уровня 2013 г.

За счет чего же выросли цены на жилье? Главным образом – благодаря снижению ипотечных ставок. Этот фактор в значительной степени компенсировал падение доходов граждан.

По данным Центробанка, в 2019 г. средняя ставка выдачи ипотечных кредитов составила 9,9% (в среднем по году) против 12,5% в 2014 г. На практике это означает, что при покупке квартиры стоимостью 8 млн руб., первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет при ставке 12,5% заемщик должен платить 72,7 тыс. руб. в месяц, а при ставке 9,9% - только 61,3 тыс. То есть в 2019 г. человек, который в состоянии ежемесячно отдавать банку 72,7 тыс. руб., может купить квартиру более чем на 1 млн дороже, чем в 2014-м: 9,2 млн руб. вместо 8 млн – см. ипотечный калькулятор на www.irn.ru.

Но дело не только в ипотеке. В 2019 г. цены на новостройки росли быстрее, чем в предыдущие годы, и впервые за последние годы опередили инфляцию. За год, по сравнению с концом 2018 г., средняя стоимость метра увеличилась в среднем на 7,9% (с 204 600 руб./кв. м) при инфляции 3,05%, по данным Росстата. Для сравнения: в 2018 г. метр подорожал на 3,9%, в 2017 г. – 2,2%, в 2016 – на 1,8%, а в 2015 г. цены упали на 11,4%.

Причиной ценового скачка стал ажиотаж вокруг реформы 214-ФЗ – поправки в закон вступили в силу 1 июля 2019 г. В начале года застройщики развернули целую информационную кампанию, обещая резкий рост цен – на 15-20% - после 1 июля по причине увеличения себестоимости строительства в связи с переходом на проектное финансирование. Усилия девелоперов имели определенный успех: значительная часть покупателей поспешили с приобретением квартир, в результате в I полугодии 2019 г. столичный Росреестр зарегистрировал на 37,4% больше договоров долевого участия в строительстве жилья, чем за аналогичный период 2018 г.

Однако ажиотаж в преддверии реформы 214-ФЗ, не подкрепленный ростом доходов населения, привел к исчерпанию спроса будущих периодов. Рост цен на новостройки, естественно, тоже негативно отразился на покупательской активности. Как следствие, во II полугодии 2019 г. продажи новостроек в Москве сократились на 25% относительно I полугодия. В целом за 2019 г. количество ДДУ выросло на 2,4%, однако реальный спрос со стороны физических лиц, скорее всего, все-таки упал.

Из-за снижения спроса во II полугодии рост цен по итогам года оказался менее значительным, чем рассчитывали застройщики (некоторые крупные компании действительно планировали повысить стоимость метра на 15-20% еще в I полугодии 2019 г. – см. «Новостройки в Москве: цены уперлись в потолок спроса»). Причем, по данным IRN.RU, между ТТК и МКАД подорожали только новостройки массовых сегментов, где сосредоточен основной спрос. В экономклассе метр прибавил 8%, с 160 100 в IV квартале 2018 г. до 172 869 руб. в IV квартале 2019 г.; комфорткласс вырос на 6%, с 205 800 руб. до 218 290 руб. При этом цена метр в новостройках бизнес-класса в 2019 г. упала на 3%, с 252 200 руб. до 244 743 руб. Речь не идет о падении цен в строящихся проектах, стоимость метра в целом по сегменту снижается в связи с изменением структуры предложения. Все больше новостроек, которые позиционируются застройщиками как проекты бизнес-класса, строится в отдаленных и не очень престижных районах Москвы и, естественно, стоят они дешевле, чем «классический» бизнес-класс.

Динамика средней стоимости метра на рынке новостроек между ТТК и МКАД в 2019 г., по классам

Источник: IRN.RU

Прогноз

Благодаря искусственному ажиотажу вокруг реформы долевого строительства и снижению ипотечных ставок рынок новостроек Москвы по итогам 2019 г. вышел на новый уровень цен. Однако уже во II полугодии 2019 г. спрос начал падать, что не позволяет застройщикам рассчитывать на сохранение рекордных темпов роста цен и в 2020 г. Если макроэкономическая ситуация останется стабильной, а ставки по ипотечным кредитам продолжат ползти вниз, стоимость метра на первичном рынке по итогам 2020 г. может увеличиться в пределах инфляции, на 4-5%. Более высокие темпы роста цен возможны только в случае резкого удешевления ипотеки – процентов до 6 годовых. Или внезапного и весьма значительного увеличения доходов населения.