Отделка квартир в новостройках не стала обязательной, но рынок к этому идет

Чиновники не первый год вынашивают идею обязать застройщиков сдавать жилье только с отделкой, и в конце 2019 г. рынок почти поверил в то, что это произошло. Редакция IRN.RU разобралась, что происходит с трендом на отделку квартир в новостройках и почему вмешательство властей излишне.

Постановление об отделке

В конце ноября 2019 г. на конференции Urban Space глава Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова рассказала об изменениях в требованиях к застройщикам при утверждении архитектурно-градостроительных решений. Многие участники рынка и СМИ восприняли эту информацию как обязательство предусматривать наличие чистовой отделки квартир. Причем это требование работает аж с 31 октября 2019 года. Тогда многие удивились, как такое важное нововведение прошло практически незамеченным. Ведь обязательная отделка – это дополнительная нагрузка на себестоимость новостроек, которая привела бы либо к росту конечных цен для покупателей, либо к очередному снижению маржинальности проектов.

Как выяснилось, это неверно понятая информация. В дальнейшем Москомархитектура пояснила ТАСС, что изменения в постановление правительства Москвы №284-ПП «Об оптимизации порядка утверждения архитектурно-градостроительных решений (АГР) объектов капитального строительства в городе Москве» обязывают застройщиков только прописывать, предлагаются ли в проекте квартиры с отделкой, а также информировать о применяемых решениях в пояснительной записке.

Таким образом, нет никакого прямого указания строить жилье с отделкой. «Сейчас застройщики обычно не прописывают в пояснительных записках к АГР наличие отделки, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Если в пояснительной записке будет упоминаться отделка, то это несколько ограничивает как застройщика, так и покупателя в дальнейших действиях. Скажем, в таком здании уже нельзя будет продавать квартиры свободной планировки (равно как и у клиентов исчезает возможность купить такие квартиры). Таким образом, никаких принципиальных изменений для застройщиков не наступает, и отделка помещений не станет обязательной опцией».

Если обяжут

Тем не менее чиновники не первый год поднимают вопрос об обязательной отделке новостроек. С подобной инициативой периодически выступает Минстрой, но пока этот вопрос остается в стадии обсуждения с участниками рынка.

У строительства новостроек с отделкой есть неоспоримые преимущества. Обычно стоимость отделки от застройщика оказывается ниже (см. «Самостоятельный ремонт квартиры в новостройке VS Отделка от застройщика»). К тому же в этом случае затраты на отделку включаются в общую стоимость квартиры, а значит, покрываются ипотекой, ставки на которую заметно ниже, чем на потребительские кредиты для самостоятельного ремонта. К тому же самостоятельный ремонт – это дискомфорт для всех жильцов от строительного шума, мусора, занятых лифтов из-за перевозки стройматериалов минимум в течение первых лет.

«Но введение обязательного стандарта по отделке всех квартир в новостройках может привести к росту расходов на строительство, что с учетом текущей ситуации (отсутствия роста доходов у населения, роста цен на жилье), нежелательно. Понятно, что при сдаче всех квартир исключительно с отделкой цены на первичное жилье вырастут», - считает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-новостройки».

С этой точкой зрения согласен заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков: «В случае принятия таких поправок это спровоцирует всплеск спроса до момента вступления их в силу, поскольку очевидно, что цены на жилье поднимутся соразмерно стоимости ремонта. При самых оптимистических прогнозах в масс-маркете это примерно 10-15 тыс. рублей с квадратного метра. В высокобюджетном сегменте и вовсе может возникнуть сложная ситуация, так как покупатели элитной недвижимости предпочитают индивидуальный ремонт и готовы за него платить».

Рынок сам идет к отделке

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что в перспективе 2-3 лет отделка квартир в новостройках может стать обязательной. «В итоге мы придем к тому, что в какой-то момент новые проекты начнут выходить только с отделкой без какой-либо альтернативы. Покупателям останется выбрать лишь цветовую гамму и варианты строительных материалов. При этом, конечно, будет определенный переходный период, как с введением эскроу-счетов. Инициатива сама по себе не имеет какого-либо оттенка, она логичная в развитии нашего современного рынка недвижимости», - отмечает эксперт.

Другой вопрос, нужно ли в принципе вмешательство властей, когда рынок и так идет к тому, что отделка новостроек становится нормой – по крайней мере, в Москве. «На сегодняшний день в Москве предложение новостроек с полной отделкой занимает более 20% в общем объеме, еще 11% – это проекты, где есть варианты как с отделкой, так и без, в 10% проектов квартиры сдаются с черновой отделкой, и 6% предложения – это проекты, где отделка предоставляется как дополнительная опция», - говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Если считать доли в квартирах, а не проектах, показатели окажутся еще более высокими. По данным «Метриум» в массовом сегменте на чистовую отделку приходится 43% предложения, на white box – 14%. Схожие цифры называет Наталья Шаталина: «На данный момент доля квартир с чистовой отделкой достигает 45%, а если считать «под чистовую» или white box, то и 58%». Тренд на предчистовую отделку активно набирает вес. По данным компании «Метриум», за прошедший год на рынке массовых новостроек Москвы предложение квартир с отделкой white box выросло более чем в полтора раза – с 1,5 тысяч до 2,3 тысяч квартир.

Ранее считалось, что продукт с отделкой не подходит для покупателей дорогой недвижимости, так как им важны индивидуальные решения в ремонте. Но в последние годы ситуация изменилась. По данным «Метриум», еще в 2015 году в премиальном и элитном жилье на долю квартир и апартаментов с финишной и предчистовой отделкой приходилось всего 19%. А по итогам III квартала 2019 года этот показатель достиг 47%. По данным Knight Frank, на квартиры и апартаменты с отделкой приходится 57% от всего предложения высокобюджетного жилья. Цифры могут отличаться в зависимости от базы для расчета, но очевидно, что по этому показателю дорогое жилье почти догнало массовый сегмент.

Покупатели за

Эксперты считают, что доля предложения квартир с отделкой продолжит расти, поскольку это очень востребованный продукт. Это подтверждают данные онлайн-голосования на IRN.RU. Осенью 2019 года всего 18,6% участников онлайн-голосования сообщили, что купили бы квартиру в новостройке без отделки. Чистовую отделку предпочли бы 35,4%, white box – 25,1%. Еще 12,9% хотели бы купить квартиру с полной меблировкой, а 8% - с полной комплектацией кухни.