Новостройки в Москве и Подмосковье в 2019 году: рост цен не оправдал надежд застройщиков

Цены на первичном рынке московского региона по итогам 2019 г. выросли не на 15-20%, как обещали застройщики в связи с переходом на проектное финансирование, а на 5%. Причем новостройки со счетами эскроу пока стоят даже меньше, чем без них. Однако спрос после 1 июля все равно упал на 25%.

Спрос

Ситуация на рынке новостроек Москвы в 2019 г. в целом не сильно отличалась от таковой на вторичном рынке, где спрос просел на 7%. Да, с формальной точки зрения, динамика договоров долевого участия в строительстве жилья по итогам года оказалась положительной: в 2019 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 81 578 ДДУ – на 2,4% больше, чем в 2018 г. Однако в мае и особенно в июне 2019 г., перед вступлением в силу поправок к 214-ФЗ о переходе на эскроу-счета, застройщики активно регистрировали ДДУ на подконтрольные компании, чтобы получить возможность строить по старым правилам и после первого 1 июля. По словам руководителя столичного управления Росреестра Игоря Майданова, около половины из 11 677 зарегистрированных в июне ДДУ были оформлены на юридических лиц – см. «Спрос растет выборочно». Так что без учета всплеска подобных транзакций количество ДДУ по итогам 2019 г. все-таки упало – по оценке компании «Метриум», процентов на 6.

Для сравнения: в 2018 г. число ДДУ увеличилось на 46,9% относительно предыдущего года, в 2017-м – на 52,2%, в 2016-м – на 81,6%. В общем, хуже, чем в 2019-м, было только в 2015-м. Правда, тогда было гораздо хуже: из-за кризиса продажи новостроек в 15-м году упали на 18,4%.

Надо отметить, что в I полугодии 2019 г. спрос устойчиво превышал уровень 2018 г. Динамика стала отрицательной после 1 июля. Причем ежемесячно вплоть до декабря отставание от 2018 г. увеличивалось: если июль 2019 г. был хуже июля 2018-го на 10,6%, то в ноябре разрыв достиг 33,5%. Несколько улучшилась ситуация только в традиционно пиковом по спросу декабре: в конце 2019 г. Росреестр зарегистрировал 6 948 ДДУ – на 18,4% больше, чем в ноябре, но на 19,5% меньше, чем годом ранее. В целом за II полугодие 2019 г. в Москве было зарегистрировано на 25% меньше ДДУ, чем в январе-июне.

Начало 2020 г. пока тоже не внушает оптимизма. В первой половине января 2020 г. число обращений в компанию «Инком-Недвижимость» сократилась на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца и на 26% относительно первой половины января 2019 г. Сделок стало меньше на 22,8% и 27,9% соответственно.

Примечательно, что спрос падает в условиях снижения ипотечных ставок, тогда как в предыдущие годы удешевление ипотеки всегда гарантировало рост продаж. По данным Центробанка, ставка выдачи ипотеки на строящееся жилье с июля по ноябрь 2019 г. (данные за декабрь ЦБ еще не опубликовал) опустилась на 1,38 п.п. до 8,56% годовых. Для сравнения: в 2018 г. минимальный уровень ставок составлял 9,05% (август 2018 г.).

«Основная причина разнонаправленной динамики спроса в течение года – переход на проектное финансирование и эскроу-счета с 1 июля. Накануне нововведения покупатели стремились закрыть текущие сделки, опасаясь резкого подорожания жилья. Поэтому во втором полугодии из-за специфического распределения спроса фактическое количество заключенных ДДУ оказалось меньше, чем могло бы быть», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Кроме того, обрадовавшись всплеску спроса в преддверии реформы 214-ФЗ, застройщики несколько перестарались с повышением цен. Рост был далеко не таким значительным, как обещали девелоперы (до 20%), пугая последствиями реформы «долевки», но покупателям хватило. Как отмечает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость», в декабре средняя стоимость квартиры на первичном рынке достигла докризисных показателей, и этот фактор не смогли компенсировать ни щедрые праздничные акции в конце года, ни даже снижение ипотечных ставок до новых рекордно низких уровней. Из-за быстрого роста цен некоторые покупатели даже были вынуждены отказываться от сделок, делая выбор в пользу более доступных проектов, добавляет гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Если учитывать договоры долевого участия в строительстве не только жилья, но и нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты, то в 2019 г. Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 105 170 ДДУ. Это на 2% больше аналогичного показателя прошлого года (103 317 ДДУ). В «старой» Москве реальный спрос был выше, чем в среднем по рынку: в 2019 г. в прежних границах города физлица заключили 56,1 тыс. ДДУ - это на 3% больше уровня 2018 г. (54,7 тыс. ДДУ), сообщает «Метриум». При этом спрос на квартиры вырос на 5%, а на апартаменты – снизился на 17%.

Некоторые агентства недвижимости, работающие преимущественно на старомосковском рынке новостроек, увеличили продажи на 12,3% («Инком») и даже 20% («Бон Тон»).

В Новой Москве число сделок с новостройками по итогам года сократились примерно на 16%. Главная причина резкого снижения покупательской активности - опережающие темпы роста цен на присоединенных территориях в последние два года. В 2018 г. 1 кв. м подорожал в среднем на 16%, в 2019-м - еще на 11%, по данным «Метриум». В результате стоимость жилья в новомосковских проектах с приличной транспортной доступностью приблизилась к нижней границе цен внутри МКАД, что не могло не привести к оттоку покупателей.

Что касается Подмосковья, то здесь спрос также падает, причем второй год подряд. По итогам 2019 г. управление Росреестра по Московской области зарегистрировало 81 775 ДДУ (по жилью и нежилью), что на 4,2% ниже уровня 2018 г. (85 338). А в 2017 г. в Подмосковье было оформлено 94 592 ДДУ – на 10,8% больше, чем в 2018 г.

В области, как и в Москве, большая часть годового объема спроса была реализована в I полугодии. Но ситуация в регионе осложняется тем, что потенциальные клиенты здесь менее платежеспособные и, соответственно, более чувствительные к росту цен. Кроме того, сам подмосковный рынок внушает покупателям меньше доверия, чем московский. Особенно после краха Urban Group в 2018 г., который, фактически, и заставил власти кардинально изменить правила продажи строящегося жилья. И у покупателей есть основания для осторожности: в Едином реестре проблемных объектов в настоящее время значится 731 подмосковная новостройка общей площадью 3,9 млн кв. м. В Москве 233 таких объекта площадью 1,3 млн «квадратов». Причем большинство из них расположены на территории Новой Москвы и были «унаследованы» столицей от того же Подмосковья.

Что покупают

Уровень концентрации спроса на рынке новостроек не изменился по сравнению с 2018 г., то есть остается достаточно высоким. По данным компании «Инком», в «старой» Москве 75% сделок приходится на четверть всех проектов, в ТиНАО – на треть, а в Подмосковье – на половину экспонируемых ЖК.

При этом в «старой» Москве, согласно подсчетам «Метриум», порядка 35% спроса было сосредоточено в 20 комплексах, которые составляют 5-6% от общего числа проектов.

В топ-20 преобладают проекты массового сегмента. В пятерке лидеров – жилые комплексы «Некрасовка», «Люблинский парк», «Лучи», «Семеновский парк» и «Преображение». «Их востребованность объясняется доступными ценами и хорошей транспортной доступностью», - говорит Мария Литинецкая. В первую десятку рейтинга также попали два проекта бизнес-класса – «Зиларт» и «Метрополия» - «благодаря сбалансированной цене при высоком качестве продукта, удачному расположению, высокой транспортной доступности».

При этом, по данным «Бон Тон», на долю 19,8% проектов комфорт- и бизнес-класса в «старой» Москве по итогам 2019 г. пришлось менее 0,1% продаж. «Это сопоставимо с показателями 2018 г. Часть проектов пришла к окончанию своей реализации, на открытом рынке остались только небольшие остатки. Часть проектов имеет сложности с реализацией: уровень цены не соответствует характеристикам локации, существуют проблемы с наполнением проектов, как в количественном, так и в качественном содержании», - объясняет Наталия Кузнецова.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость», оценивает долю неликвида на рынке «старой» Москвы в 9% - это на 1 п.п. больше, чем в 2018 г. В Новой Москве благодаря развитию транспортной и социальной инфраструктуры таких проектов всего 3%. В Подмосковье практически без продаж стоят 16% ЖК, что на 2 п.п. меньше показателей 2018-го.

«Чаще всего неуспешными оказываются ЖК, у застройщиков которых есть юридические трудности, или идет процесс смены собственника, или строительство заморожено из-за отсутствия финансирования и т.д.», - поясняет Таганов.

Цены

В начале 2019 г. многие застройщики обещали резкий рост цен – на 15 и даже на 20% после даты Х, то есть после вступления в силу поправок к 214-ФЗ. Мотивировали они это существенным увеличением себестоимости строительства в связи с переходом рынка на проектное финансирование. Однако учитывая, что уровень цен на столичные новостройки в два раза превышает инвестиционную себестоимостью строительства, рост последней даже на 20% из-за использования банковских кредитов (по расчетам EY и PwC – только на 3-4%) никак не мог привести к пропорциональному подорожанию жилья для покупателей. Цену московского метра определяют не затраты строительных компаний, а баланс спроса и предложения. И если динамика объема предложения в 2019 г. была незначительной, то спрос в начале года существенно увеличился – как раз благодаря организованной девелоперами кампании «о непременном росте цен». И цены действительно выросли – на фоне всплеска спроса. Но совсем не на 20%.

По данным «Бест-Новострой», в 2019 г. средняя стоимость метра на первичном рынке «старой» Москвы (новостройки + апартаменты) увеличилась на 5,1%, с 236 810 руб. в конце 2018 г. до 248 950 руб. в конце 2019-го. Причем основной рост пришелся на I полугодие: до 1 июля метр подорожал на 4,5%, а после, когда спрос начал падать, – только на 0,6%, то есть в пределах статистической погрешности. (Подробнее о помесячной динамике 1 кв. м на рынке новостроек «старой» Москвы - см. «Цены уперлись в потолок спроса».)

В Новой Москве цена метра в IV квартале и вовсе снизилась на 1%, при том что в целом за год стоимость местной недвижимости увеличилась на 8,4%, с 113 260 руб. до 122 750 руб., по информации «Бест-Новострой».

Самый внушительный рост продемонстрировали сегменты премиум и элит: премиальные новостройки подорожали на 15% до отметки в 573 000 руб. за кв. м, элитные - на 26%, в результате стоимость метра превысила 1 млн руб. Что закономерно привело к резкому сокращению спроса - см. «Дорогие новостройки Москвы: застройщики перестарались с повышением цен». В экономклассе средняя цена метра по итогам 2019 года составила 122 000 руб. (+2% относительно декабря 2018-го), в комфортклассе – 173 600 (+7%), в бизнес-классе цена метра достигла 243 000 руб. (+4%).

Согласно подсчетам «Азбуки Жилья», в массовых сегментах рост цен был более значительным: средний бюджет покупки квартиры экономкласса увеличился на 9,9%, комфорткласса – на 13%. При этом квартиры бизнес-класса подешевели на 13,4%, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Средний бюджет предложения на рынке новостроек квартиры «старой» Москвы

Источник: «Азбука Жилья»

Конечно, надо учитывать, что на эскроу пока перешла лишь небольшая часть рынка. В московском регионе (Москва+Подмосковье) доля проектов, продаваемых по эскроу, не превышает 20%, а в Москве, включая Новую и Зеленоград, этот показатель еще меньше – 16%, и растет он довольно медленно. Например, в массовом сегменте по эскроу реализуется 16 проектов из 81, в сегменте бизнес из 78 проектов по эскроу реализуется 15, в премиум и элит – 8 из 42, рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

В «старой» Москве доля предложения новостроек, реализуемых с открытием эскроу-счетов, по итогам года достигла 24%, подсчитали специалисты «Метриум». Большинство таких лотов продается в премиальном и в массовом сегментах (29% и 27% соответственно). Затем следует бизнес-класс (21%). Меньше всего объектов с эскроу представлено на рынке элитной недвижимости (14%).

Доля сделок с эскроу в общем объеме продаж строящихся объектов, по данным «Азбуки Жилья», составила около 15%. Учитывая, что до 1 июля проектов с эскроу практически не было, это совсем не плохо.

«По большому счету, сегодня рынок все еще находится в переходном периоде, и только по выходу из него будет понятен уровень влияния изменений в законодательстве на ценовую ситуацию», - отмечает Ирина Доброхотова.

Тем не менее по итогам 2019 г. средняя цена квадратного метра в столичных новостройках, которые продаются по эскроу, оказалась ниже, чем в тех, что реализуются по старым правилам. По информации компании «Метриум», в массовом сегменте средняя стоимость «квадрата» составила 176 000 руб. без открытия эскроу, а с эскроу – 171 900 руб. В бизнес-классе эти показатели равны 242 100 руб. и 239 500 руб. соответственно.

«Разница объясняется тем, что сегодня по новым правилам реализуются в основном проекты на начальных этапах строительства, которые продаются по более низким ценам, чем жилье высокой степени готовности. Для более объективной оценки следует сузить выборку комплексов, строящихся по старым правилам, до проектов на начальном этапе строительства. В этом случае в массовом сегменте средняя стоимость «квадрата» составит 167 500 рублей, а в бизнес-классе – 223 800 рублей, что заметно ниже, чем в новостройках с эскроу: на 3% и 7% соответственно», - говорит Мария Литинецкая.

Впрочем, по данным «Азбуки Жилья», даже если сравнивать новостройки на одинаковых этапах строительства, 1 кв. м в проектах с эскроу все равно окажется дешевле: в массовом сегменте - на 4%, в бизнес-классе – на 2%. «Меньший уровень стоимости в проектах с эскроу связан с тем, что они вышли на рынок недавно, в большинстве своем позже, чем те, что реализуются по старым правилам. Объекты, реализующиеся через счета эскроу, пока встраиваются в рыночную конкурентную ситуация, не поднимая цены», - поясняют специалисты компании.

Прогнозы

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

«В ближайшей перспективе продолжится рост цен в новостройках «старой» Москвы, но, скорей всего, к середине года застройщики начнут корректировать ценовую политику – эффект от перехода на новые правила уже начинает спадать, и снова будут в полную силу действовать рыночные факторы. В связи с этим пока можно прогнозировать умеренный рост цен на первичном жилом рынке в размере 4-5% на предстоящий год».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

«При отсутствии макроэкономических потрясений или законодательных нововведений, консультанты компании «БЕСТ-Новострой» ожидают умеренного роста среднего уровня цен в 2020 г. - в зависимости от сегмента темпы роста могут составить от 3% до 7%».

Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость»:

«Из-за перехода на эскроу-счета и удорожания себестоимости строительства цены на квартиры в новостройках могут подняться в диапазоне до 10%, а в высоколиквидных проектах – на 15%. Перспектива роста цен и снижающиеся ипотечные ставки могут привести к подъему спроса на 15-20% по отношению к прошлому году».

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

«Ценовые прогнозы на 2020 г. зависят от ряда факторов, включая уровень платежеспособного спроса, темпы распространения эскроу-счетов и степень готовности реализуемых проектов. С учетом этого рост средневзвешенной цены на столичном рынке новостроек может составить 8-9% за год».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

«По нашим оценкам, в 2020 г. на рынке первичной недвижимости столицы будет наблюдаться несколько важных тенденций. Во-первых, доля предложения по эскроу-счетам увеличится почти вдвое и составит 45-50% рынка. Столь значительное перераспределение в структуре предложения, сопровождающееся повышением цен, приведет к падению покупательской активности до 10-15% в условиях снижения реальных доходов населения. В связи с этим дисконтные предложения увеличатся в среднем до 5-7%, а рост цен на недвижимость замедлится. Помимо этого, в 2020 г. может вырасти доля ипотечных сделок с новостройками с 52% до 56%».

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU