Дом у моря: где и почем можно купить курортную недвижимость

Москвичи покупают жилье на курортах как в качестве «дальней дачи» - для отдыха у моря, так и в инвестиционных целях. А чаще преследуют сразу обе: сдают в аренду отдыхающим, а в промежутках приезжают сами. Редакция IRN.RU разобралась, какие курорты популярны у москвичей и жителей других городов, а также выяснила, какие есть зарубежные альтернативы.

Мало местных

Жилье на Черноморском побережье чаще всего покупают не местные, а приезжие из других регионов. Так, по данным АН «Мандарин», большинство сделок с недвижимостью в Сочи совершают жители других городов. Больше всего покупателей из Москвы – 38%, жителей Краснодара – 17%, Санкт-Петербурга – 10%. В компании GoldenBrown Sochi подтверждают, что на москвичей и петербуржцев на сочинском рынке приходится каждая вторая сделка. При этом, по данным «МИЭЛЬ-Франчайзинг», больше половины сделок – инвестиционные.

В других прибрежных городах схожая ситуация. Так, по данным «РКС Девелопмент», примерно две трети спроса на ЖК Holiday House в Анапе формируют жители других городов. На москвичей приходится не менее половины. Как предполагает директор по продажам и маркетингу «РКС Девелопмент» Александр Коваленко, большая часть покупателей (около 70-80%) будут использовать квартиру для сезонных выездов или сдачи в аренду. По данным компании «Фонд Юг», москвичей на рынке Анапы почти 40%, 10% - покупатели из Тюменской области, 10% - из других городов Краснодарского края. 5% - из Петербурга.

Интересно, что недвижимость на российских курортах или недалеко от них пользуется большим спросом у пенсионеров. По данным компании «Талан», более трети сделок купли-продажи недвижимости в Краснодарском крае приходится на долю людей старше 50 лет. Чаще всего они приобретают квартиры в Анапе, Геленджике, Краснодаре и Ростове-на-Дону.

Для заработка и вместо дачи

Интерес пенсионеров к причерноморской недвижимости неудивителен: она может стать неплохой альтернативой обычной даче. Правда, возможность обменять дачу на квартиру у моря есть только у жителей самых богатых городов.

По данным Domofond.ru, купить однушку в Керчи без доплаты вместо небольшой дачи (площадью до 75 кв. м) могут позволить себе собственники дач в Новой Москве и Подмосковье, жители Санкт-Петербурга и Республики Тыва. Так, стоимость дачи в Санкт-Петербурге составляет в среднем 3,49 млн рублей, в Тыве – 2,16 млн рублей, в Новой Москве – 2,06 млн рублей, а в Подмосковье – около 1,93 млн рублей. А однушка в Керчи в среднем стоит 1,87 млн рублей. Соответственно, у петербургских дачников после такой покупки останется в среднем 1,6 млн рублей, у владельцев дач из Тывы – почти 300 000 рублей, у обладателей дачи в Новой Москве – 190 000, в Подмосковье – 63 000 рублей. Возникает вопрос, насколько корректно учитывать в рейтинге Тыву: здесь небольшая выборка, а многие из домов до 75 кв. м являются городскими домами для постоянного проживания, а не дачами. С этой поправкой можно сказать, что обменять дачу на квартиру на курорте могут лишь москвичи и петербуржцы.

Петербургские дачники могут себе позволить и более дорогие курорты. Без доплат они могут купить однокомнатную квартиру в Анапе, Анапе, Новороссийске и Туапсе, а с небольшой доплатой в 43 000 рублей – в Севастополе. Добавив около 200 000 рублей, можно купить квартиру в Геленджике. Так что жителям Петербурга повезло больше всего. Правда, дачные места там зачастую сами по себе можно назвать курортными (по крайней мере летом).

Помимо сезонного отдыха, недвижимость на курортах можно использовать для заработка. «Квартиры в нашем комплексе приобретают не только для личного проживания, но и для сдачи в аренду, - говорит Александр Коваленко. - В высокий сезон, который в Анапе длится с начала июня до конца сентября, стоимость аренды однокомнатных квартир в среднем составляет 40 000 - 60 000 в месяц. Возможность самим пожить у теплого моря и получать дополнительный доход от сдачи курортной недвижимости в аренду привлекает в наш проект многих жителей столичного региона и городов-миллионников».

Самым востребованным черноморским городом среди потенциальных арендаторов является Сочи. На него приходилось около 10% запросов на посуточную аренду из Москвы и более 11% - из Санкт-Петербурга. В обеих столицах лидером стал Сочи (10,4% в Москве и 11,6% в Петербурге). Интересно, что среди крымских городов у москвичей более популярна Ялта (на нее приходится 4,3% запросов), а жители Петербурга чаще ищут посуточно жилье в Севастополе (7,7%).

Сочи все дорожает

Сочи остается самым популярным российским курортом, но далеко не все могут позволить себе там квартиру. По данным Domofond.ru, город находится на четвертом месте в России по стоимости жилья после Москвы, Петербурга и Химок. Двухкомнатная квартира на вторичном рынке здесь стоит в среднем 6,9 млн рублей. Следующий по дороговизне курорт – Севастополь. В нем двушку можно купить в среднем за 5,2 млн рублей. По стоимости новостроек Сочи даже обгоняет Петербург. Например, студия на первичном рынке главного черноморского курорта стоит в среднем 3,16 млн рублей, а в Санкт-Петербурге – 3,14 млн.

Курорты российского Причерноморья активно растут в цене. И абсолютным лидером по этому показателю опять же является Сочи. За последние 5 лет цены на вторичное жилье в городе выросли на 41,2%, сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет 121 000 рублей. Геленджик ненамного отстает по приросту цен – 32,2% за 5 лет, правда, средняя стоимость метра заметно ниже – около 85 000 рублей. Достаточно высокую позицию по этому показателю занимает Анапа: здесь цены выросли на 13,5%. Квадратный метр стоит в среднем 69 500 рублей.

Цены на новостройки в Сочи растут еще быстрее. Всего за 3 года рост составил 53,4%, квадратный метр на первичном рынке сейчас стоит около 121 000 рублей. Больше ни один город на черноморском побережье не входит в топ-10 по темпам роста цен на новостройки. А Симферополь и вовсе занимает 5-ю строчку снизу с показателем минус 5,3% за 3 года (до 71 500 руб.). Это снижение объясняется эффектом высокой базы, поскольку до этого цены резко выросли «на эмоциях» от присоединения Крыма к России – так, с 2014 по 2015 год цены на жилье, по данным «Домофонда», увеличились вдвое – с 50 000 до 98 000 рублей за метр.

Таким образом, Сочи на первый взгляд представляется наиболее привлекательным городом для инвестиций – он больше всего востребован для посуточной аренды в курортный сезон и дает больший прирост цен. Однако такие темпы могут свидетельствовать о перегреве рынка, тем более средний ценник тут уже очень высок. Поэтому другие курортные города могут стать более доступной и надежной альтернативой.

Зарубежная альтернатива

Зарубежную курортную недвижимость россияне тоже покупают в основном для инвестиций или смешанных целей (ездить самим, а в свободное от этого время сдавать в аренду), но также значимым фактором является возможность получения ВНЖ или гражданства.

Этим объясняется популярность Кипра. По данным Zen Invest, страна является самой популярной среди россиян. Гражданство за инвестиции в недвижимость доступно только очень обеспеченным инвесторам (они должны вложить в экономику не менее 2,15 млн евро, а принадлежащая им недвижимость должна стоить не менее 500 000 евро). Но если гражданство доступно лишь немногим, Кипр охотно выдает ВНЖ собственникам недвижимости. Как отмечает управляющий партнер Zen Invest Анастасиа Зенонос, остров интересен не только за счет программы «жилье для инвестиций», но и благодаря тому, что на шельфе найдены месторождения газа, бурение которого начнется в 2020 году. По данным департамента земельных регистраций Кипра, в 2019 году почти половину проданной в стране недвижимости купили иностранцы. По словам управляющего директора Moscow Sotheby’s International Realty Ирины Мошевой, самыми востребованными регионами являются Никосия, Ларнака и Пафос. По данным Homes Overseas, квартиру в современных проектах этих регионов можно купить примерно за 200 000 евро.

На втором месте по популярности среди россиян, по данным Zen Invest, – Греция. Здесь работает программа ВНЖ за инвестиции в недвижимость от 250 000 евро. Замыкает топ-3 Черногория, где активно строятся новые комплексы, появляются проекты с гостиничными услугами. Также в Черногории запустили паспортную программу, и в обозримом будущем страна может войти в Евросоюз. Жилье в Черногории относительно доступное – от 60 000 евро за квартиру в курортных городах – конечно, не на первой линии у моря. Поэтому если остальные страны вряд ли могут конкурировать с российскими курортами по доступности жилья, у Черногории такой шанс есть.