Новостройки Новой Москвы: большинство ЖК обретет «свою» станцию метро

За семь с половиной лет из полудачного места Новая Москва практически превратилась в город. Правда, это больше относится к территории до 7-8 км от МКАД - то есть до условной черты, куда дотянулось метро. Ведь всё на самом деле просто: есть станция подземки, значит, это Москва; нет - извините. Но развитие продолжается, метрополитен должен дойти до Троицка, а это уже 17 км вглубь.

Дороги и метро, а также современные железнодорожные пути тянут за собой всё остальное – «социалку», торговую, спортивную и прочую инфраструктуру и, конечно, жилищное строительство. Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости» обсудила с экспертами, как развивается рынок новостроек Новой Москвы в свете тех перемен, которые переживают новые столичные территории.

Новая Москва развивается быстро и при этом одновременно во всех сферах - социальной, транспортной, жилой и коммерческой. По оценке Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, это стало возможным потому, что городская среда создавалась здесь фактически «с чистого листа» и применялось мастер-планирование. При таком подходе, «в отличие от обычного генплана, учитывается не только то, что будет построено, но и как объекты смогут взаимодействовать между собой, трансформироваться в комфортное жилое пространство», - поясняет эксперт.

«Семь лет назад это был маленький поселок с проселочной дорогой, - описывает Коммунарку Кирилл Храпов, директор по продажам группы «Самолет». - Сегодня это – настоящий город с метро в пешей доступности, жители которого могут пользоваться всей городской инфраструктурой в режиме «здесь и сейчас».

Наиболее впечатляют транспортные преобразования. Отреставрировано и расширено Калужское шоссе, открыт второй участок трассы Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе – дублер МКАД на юго-западе Москвы. В Новую Москву пришло метро – продлились Сокольническая и Калининско-Солнцевская линии, только за 2019-й год открылось 4 станции метро. Запущен второй центральный диаметр до Подольска, «задевающий» территорию Новой Москвы, а ориентировочно в 2023-м году заработает 4-й диаметр МЦД до Апрелевки. Наконец, метро дотянется до Троицка.

Треть новостроек – в пешей доступности от действующих станций

Но пока активно застраивается именно «первый пояс» от МКАД в Новомосковском округе, на который, по данным «Метриум», приходится 98% квартир, тогда как на Троицкий – только 2% лотов. Но и в НАО больше половины строящихся комплексов еще удалены от станций метро. Как поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, сейчас в реализации на рынке НАО находится 26 проектов, в пешей доступности от действующих станций расположено десять (46%), а на расстоянии более 15 км - семь.

По подсчетам агентства «Метриум», в пешей доступности от новых станций Сокольнической линии строятся шесть новостроек (2,7 тыс. квартир) – это 30% предложения Новой Москвы. Рядом с Солнцевской линией - три проекта (480 лотов), или 5,2% объема предложения. То есть порядка 35% всех квартир продаются рядом с действующими станциями метро в Новой Москве

Ближе всего к метро - в минуте ходьбы от станции «Рассказовка» - городской квартал комфорткласса «Городские истории», который строит АО «ТПУ Рассказовка». Сегодня завершается строительство первой очереди - это монолитный корпус (21-23-этажа) на 1153 квартиры. В состав квартала войдут еще две очереди из жилых домов, детский сад и торгово-развлекательный комплекс. Бюджет покупки начинается от 9,1 млн рублей за 58,5 кв. м, цена метра в среднем - 143 тыс. руб.

Жилой комплекс «Саларьево парк» от ГК ПИК расположен в семи-десяти минутах ходьбы от станции метро «Саларьево» и недалеко от ТРЦ «Саларис». В продаже – лоты от 19,9 до 120 кв. м с готовой отделкой. ЖК включает 42 жилых корпуса «фирменных» серий компании, 12 детских садов, 6 школ. Цены стартуют от 3,7 млн руб. за квартиру, метр стоит в среднем 162,5 тыс. руб. В построенных корпусах реализовано 99% квартир.

ЖК «Рассказово» от Sezar Group находится в 1,5 м от станции метро «Рассказовка». Комплекс объединяет 10 жилых домов комфорт+ класса. Представлено более 150 вариантов базовых планировочных решений квартир от 38 до 100 кв. м, все квартиры объединяются. Инфраструктура включает два детских сада, поликлинику, ТРЦ, супермаркет, ресторан, три гаражных комплекса. Стоимость квартир – 6,7 – 15,5 млн руб.

Но гораздо больше жилых комплексов, до которых до станции метро надо все-таки проехать несколько остановок общественным транспортом.

ГК «МИЦ» строит ЖК «Цветочные поляны» вблизи деревни Староселье, в 12,5 км от МКАД. Планируется построить 14 монолитных домов по 6-9 этажей, бизнес-центр, два детских сада, школу и многоуровневые парковки. Ближайшие станции метро - «Филатов луг», «Прокшино» и «Ольховская» Сокольнической линии. В скором времени планируется строительство линии скоростного трамвая. Средняя стоимость метра – 105 тыс. рублей.

Жилой комплекс бизнес-класса «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development строится недалеко от станций метро «Саларьево» и «Румянцево», до них от ЖК идут автобусы. ЖК включает три монолитных дома от 13 до 22 этажей, двухуровневый подземный паркинг, два детских сада, школу. Запроектирован ландшафтный парк. Сдача в эксплуатацию первого корпуса намечена на II квартал 2020 года. Квартирография – от студий 23 кв. м до четырехкомнатных квартир 102 кв. м. Средняя стоимость метра – 146,3 тыс. руб.

Жилой комплекс «Скандинавия» - проект комплексной застройки от ГК «А101» в Коммунарке. В 6,5 км от МКАД строится девятнадцать монолитных корпусов с подземными и наземными паркингами, объекты социальной инфраструктуры. Выбор – от студий до 4-комнатных квартир площадью от 25 до 104 кв. метров. Цена в среднем – 140,3 тыс. руб. за кв. м. От станции метро «Коммунарка» Сокольнической линии идет автобус № 882.

Поблизости от станций МЦД-2 «Остафьево» группа «Самолет» строит одноименный комплекс, а недалеко от станции МЦД-2 «Силикатная» - ЖК «Алхимово». Оба ЖК – масштабные проекты комплексного освоения территорий c солидной инфраструктурой.

В ЖК «Остафьево» возведут около 1 млн кв. метров недвижимости. Первая очередь – 6 монолитных корпусов. В «ассортименте» студии и 1-2-3-комнатные квартиры (24-73 кв. м) с отделкой, стоимость метра – 140 тыс. руб. в среднем. ЖК «Алхимово», в свою очередь, - это пять очередей строительства со сроками ввода в эксплуатацию с 2021 по 2025 год. Набор квартир – от студий до трехкомнатных (22-72 кв. м.), цена за метр в среднем - 124,6 тыс. руб.

Жилые комплексы у будущих станций

Сейчас самая удаленная от МКАД станция – «Рассказовка», соответственно, всё, что построено далее 7-го километра от МКАД по этим направлениям, лишено удобного сообщения с метро, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Но в ближайшие 5-6 лет в Новой Москве планируется открыть около 20 станций метро, в частности, будет построена дополнительная станция Сокольнической линии после «Коммунарки» – «Новомосковская» («Потапово»)», протянется Коммунарская ветка в Троицк. («Около 20 станций метро появятся в Новой Москве в ближайшие 5-6 лет - Жидкин»).

Эксперты подсчитали, что примерно 10-12 жилых комплексов из продающихся значительно выиграют от строительства новой ветки, а примерно пять так и останутся без «своей» станции. Но в целом все-таки большинство проектов Новой Москвы окажутся в пешей доступности от метро.

Например, ЖК «Кленовые аллеи» от ГК МИЦ расположен в поселении Десёновское в 16,5 км от МКАД по Калужскому шоссе. К моменту завершения строительства в комплекс войдет 15 монолитных домов от 7 до 17 этажей, два детских сада и школа. Сейчас от ЖК до станций метро «Теплый стан» и «Бунинская аллея» 20 минут езды, но в непосредственной близости от комплекса планируется открытие станции метро «Ватутинки». Цена – 118 тыс. руб. за метр в среднем.

Еще один ЖК около станции «Ватутинки» - «Новые Ватутинки» от компании «Инвесттраст». Возведено два жилых квартала – малоэтажный «Южный» и «Центральный». Работают несколько детских садов, две школы, поликлиника, торговые центры. Дома – монолитные и панельные серий П-3М и П-111М, от трех до 17 этажей с подземными, наземными и многоуровневыми парковками. В продаже студии, 1-2-3-4-комнатные квартиры от 27,5 до 94,5 кв. метров, включая «евроформат». Отделка под ключ. Средняя стоимость метра в районе 120 тысяч рублей.

«Южное Бунино» – еще один проект ГК МИЦ, на его территории строятся 19 монолитных разновысотных корпусов, три детских сада и две школы. У ЖК есть выезд на Калужское шоссе, по нему доехать до центра Москвы без пробок можно минут за 35-40. В шаговой доступности от комплекса откроется станция метро «Сосенки», а также пройдет линия скоростного трамвая. Квадратный метр в среднем стоит 116 тыс. руб.

Проект ПИК «Бунинские луга» возводится в три очереди. Стоимость квартир здесь - от 3,34 млн рублей, средняя цена метра – 151 тыс. руб. Сегодня построена четверть от запланированного объема - это 14 жилых домов, два детских сада, школа, детская поликлиника. В 15 минутах ходьбы - станция метро «Бунинская аллея». В непосредственной близости от ЖК откроется станция «Новомосковская» («Потапово») Сокольнической линии.

Будущая станция Коммунарской ветки «Бачуринская» будет расположена возле Проектируемого проезда № 7099 и улицы Сосенский стан, и ее «соседом» станет ЖК «Аквилон Парк» (девелопер – «Аквилон Инвест»). Здесь предлагаются квартиры разных планировок от студий до четырехкомнатных, с предчистовой отделкой или с готовым ремонтом под заказ, цены начинаются с 3,9 млн руб., средняя цена метра – 130 тысяч руб., планируемый срок ввода – II квартал 2022 года.

Новостройки Новой Москвы у действующих и будущих станций метро и МЦД*

Источник: «БЕСТ-Новострой»

*В таблице указаны проекты, которые уже сейчас расположены более или менее недалеко от метро или станций МЦД, а также те, возле которых метро появится после запуска движения по новой линии до Троицка (по станциям Мамыри – Бачуринская – Коммунарка – Сосенки – Ракитки – Десна – Десенёвское – Ватутинки – Троицк).

Удвоение «социалки»

Всего в Новой Москве после ее присоединения к столице было построено 17 школ, 47 детских садов, 13 медучреждений, в основном поликлиник. Но эксперты говорят, что нехватка мест в детских садах и школах все-таки до сих пор ощущается, да и взрослых и детских поликлиник еще недостаточно. В свою очередь московские власти планируют удвоить число соцобъектов в Новой Москве в ближайшие три года, в основном – силами девелоперов. Это уже сложившаяся практика - доля частных инвестиций в развитие социальной инфраструктуры, согласно официальным данным, доходит до 80%, уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Как напоминает Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, обязательства по строительству социальной инфраструктуры есть у всех девелоперов жилой недвижимости в рамках проектов комплексного освоения территорий. Таким образом, в течение 2020-2021 годов компании возведут в ТиНАО 5 поликлиник, 12 школ и 18 детских садов.

Практически все крупные девелоперы в масштабных проектах стараются возводить «социалку» вместе с жильем. Так, компания «Самолет» одновременно с первыми очередями проектов в «Остафьево» строит два детских сада и школу.

К моменту окончания строительства на территории каждого ЖК от МИЦ обязательно действуют школы и детские сады, утверждает заместитель коммерческого директора по продажам ГК МИЦ Александр Пасько. До конца 2021 года компания построит в ЖК «Кленовые Аллеи» школу на 1000 мест и детский сад на 220 мест. А до конца 2022-го года - детский сад на 200 мест и школу для 1125 учеников в ЖК «Южное Бунино».

В проектах ГК ПИК необходимая инфраструктура тоже появляется одновременно с жилыми домами. Например, в «Бунинских лугах» помимо 14 жилых домов ПИК построил детскую поликлинику на 140 посещений в смену, детский сад на 150 мест и современный воспитательно-образовательный комплекс (ВОК) в «английском» архитектурном стиле, который включает в себя школу на 1100 учеников и детский сад для 305 малышей.

Lexion Development строит детский муниципальный сад на 200 мест в составе жилого комплекса «Румянцево-Парк». Это трехэтажное здание с подвальным помещением, украшенным декоративными элементами фасадом и скатными кровлями, под которыми спрятано инженерное оборудование. Открытие запланировано на III квартал 2021 года.

В агентстве «Метриум» приводят другие примеры школ, построенных девелоперами рядом с продающимися новостройками. Так, корпуса школы № 1788 расположены на территории жилых комплексов «Переделкино Ближнее» от ГК «Абсолют» и «Солнцево-Парк» от ГК ПИК. Функционируют математический, инженерный, медицинский и кадетский классы. Школа сотрудничает с МГУ, РХТУ им. Менделеева, МАМИ. Удобнее всего до школы № 1788 добираться от жилых комплексов «Переделкино Ближнее», «Городские истории» и «Рассказово».

Общеобразовательная школа № 2070 обслуживает поселение Сосенское и прилегающие к нему районы. Учебный комплекс состоит из пяти образовательных площадок. Одно из зданий было построено ГК «А101» в составе ЖК «Москва А101». Школа рассчитана на 1775 учеников. Действует класс робототехники, лаборатории для опытов по химии, физике и биологии, фото- и киностудия, компьютерные классы, спортивный кластер с бассейном. В ближайшем окружении ведутся первичные продажи в десяти жилых комплексах, среди них проекты от ГК «А101» («Москва А101», «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Белые Ночи») и ГК ПИК («Бунинские луга).

Общеобразовательное учреждение № 1392 им. Д. В. Рябинкина находится в микрорайоне Центральный Новых Ватутинок. Оно рассчитано на 1100 учеников. Создано спортивное ядро с футбольным полем, теннисным кортом, баскетбольной и волейбольной площадками, дендрарий, ботанический сад и многое другое. Помимо жителей Новых Ватутинок, школу №1392 смогут посещать дети покупателей квартир в жилых комплексах «Кленовые аллеи» и «Андерсен».

Цены: когда сотрется грань?

Средняя цена новостроечного квадратного метра в Новой Москве, по данным компании «Метриум», – 123 575 рублей (по итогам III квартала 2019 г.), в агентстве недвижимости «Бон Тон» приводят цифру 121,1 тыс. руб. (в Новомосковском округе - 122, 4 тыс. руб., а в Троицком – 62, 2 тыс. руб.).

А в 2013 году в Новой Москве «квадрат» обходился в среднем в 84 тыс. рублей, напоминают в агентстве «Метриум». Такой существенный рост, связан прежде всего с общим развитием Новой Москвы, что наглядно иллюстрируют истории отдельных проектов. Например, сегодня в ЖК «Рассказово» стоимость квадратного метра в доме со сроком сдачи в 2021 году – от 130 тыс. руб., в домах высокой стадии готовности – от 150 тыс. руб. А в 2014 году на старте она составляла 90-100 тыс. руб., то есть за 5 лет выросла более чем на 40%. «Тогда, несколько лет назад, в Новую Москву нужно было поверить», - вспоминает Ольга Барабанова (Sezar Group).

Ну а за 2019-й год жилье в Новой Москве подорожало в среднем, по оценкам «Метриума», на 7,5% (итоги III квартала), по статистике «Бон Тон» за год - на 12%. С точки зрения Марии Литинецкой, сегодняшний ценовой показатель достиг максимума за все время, и уже в следующем году рост цен вряд ли будет столь же стремительным.

Однако в будущем часть экспертов предсказывает сближение цен на недвижимость в Новой и «старой» Москве. Сейчас, как уточняет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, она различается в среднем на 40-60%, но чем активнее развивается Новая Москва, тем быстрее сокращается разница. Александр Пасько (ГК МИЦ) прогнозирует, что стоимость новомосковской недвижимости будет постепенно приближаться к цифрам на территории «старой» Москвы» в течение ближайших 5 лет

Перспективы: дефицита не ждите

Незадолго до Нового года «Коммерсант» написал о снижении девелоперской активности в Новой Москве (см. «Новая Москва расселила девелоперов»). В статье приводилась аналитика агентства «Метриум», где отмечалось сокращение объемов предложения новостроек: в III квартале продажи велись в 26 объектах, это более чем на треть ниже пика начала 2017 года (40 комплексов) и минимальное значение с момента формирования рынка в 2012 году.

Среди причин отмечаются возникшие с переходом на эскроу-счета сложности у некоторых проектов (не все успели договориться с банками о проектном финансировании). Еще одному проекту претензии предъявила Росавиация, что тоже привело к временной приостановке продаж. Кроме того, девелоперы старались выводить на рынок только те новостройки, чья строительная готовность к середине 2019-го года достигнет 30%, а объем проданных квартир — 10%, что позволяло закончит ь стройку по старым правилам, в итоге с января по сентябрь продажи открылись всего в одном проекте. А всего на рынок в 2019 году вышло только четыре объекта (данные «БЕСТ-Новострой). Эти сложности вкупе с тем фактом, что власти Москвы уже согласовали план работ на пять лет вперед, позволили авторам статьи сделать вывод, что девелоперская активность на территории Новой Москвы будет снижаться, а цены – расти.

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») в целом соглашается с таким видением ситуации: по расчетам аналитиков bnMAP.pro, на реализацию имеющихся объемов первичного жилья в уже стартовавших проектах здесь потребуется чуть менее года. Новых же проектов выводится мало, и это постепенно может привести даже к дефициту нового жилья, особенно - наиболее доступных квартир с минимальным бюджетом покупки.

Но большинство экспертов, опрошенных IRN.RU, считают, что описанные проблемы привязаны к конкретной ситуации – переходу строительства на новую модель финансирования, и на их основании не стоит делать далеко идущих выводов. В то же время комментаторы согласны с тем, что проблемы имеются. Так с точки зрения Кирилла Храпова (группа «Самолет»), участков, на которых возможна реализация проектов с хорошей доходностью, практически не осталось. «На земельных участках с потенциалом проекты выйдут в ближайший год-два, либо они будут использованы под иные цели. Подключение к инженерным сетям в Новой Москве ограничено и стоит дорого. Не каждый девелоперский проект за МКАД может позволить себе цену, за которую его готовы покупать, и выйти в плюс», - говорит эксперт.

Дефицита предложения большинство комментаторов не ждут - девелоперы масштабных проектов Новой Москвы продолжат выводить на рынок новые корпуса. По подсчетам Марии Литинецкой, при сохранении спроса на текущем уровне и при условии отсутствия пополнения предложения текущего объема на рынке хватит на пару лет. Ольга Барабанова (Sezar Group) считает, что объемы запланированных очередей позволят эффективно обеспечивать спрос и дольше.

К тому же ТиНАО – стратегически важная локация как для девелоперов, так и города, поэтому «мораторий» на выдачу новых разрешений на строительство можно рассматривать как временное явление, резюмирует Литинецкая.

Потенциал Новой Москвы еще определенно не исчерпан, уверен заместитель коммерческого директора по продажам ГК МИЦ Александр Пасько. Столичные власти приложили колоссальные усилия к развитию округа как с точки зрения транспорта, инженерной инфраструктуры, так и обеспечения возможности развития проектов. Так Новая Москва стала понятным проектом и реальной частью «большой» Москвы.