Обмен старой «вторички» на новостройку: нужно ли торопиться?

Многие жители старого жилого фонда мечтают обменять квартиру на более современную. Эксперты нередко рекомендуют поторопиться с принятием решения, поскольку разрыв в цене между новостройками и старым фондом растет. Редакция IRN.RU выяснила, так ли это, от какой «вторички» действительно стоит избавиться и надо ли с этим спешить.

Не успели

Андрей и Елена осенью 2014 года хотели поменять квартиру мамы Андрея на что-то более свежее: сначала для мамы, а в перспективе – для сына, который на тот момент учился в вузе. Тогда мамина однокомнатная квартира стоила около 6 млн рублей: площадь 32 кв. м, второй этаж, раннебрежневская девятиэтажка в 15 минутах пешком от метро «Коломенская». «Мы поставили цену в 6,1 млн, были звонки и просмотры. Если люди и торговались, то не сильно – до 6 млн рублей, - рассказывает Андрей. – Вместо этой квартиры мы присмотрели двушку в новостройке в том же районе за 8,3 млн рублей (а точнее, это был ЖК «Ривер парк», который на тот момент недавно вышел в продажу). Нас не пугало ожидание – маму планировали на время строительства перевезти к нам. Важнее было, что это новая квартира с хорошей планировкой, а не малогабаритка с шестиметровой кухней, низкими потолками и почти отсутствующей прихожей» (см. «Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости»). Разницу семья планировала покрыть ипотекой.

Но затем случился декабрь 2014 года: ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, ставки по ипотеке стали заградительными – около 20%. Это порушило всю схему, поэтому семья решила отложить обмен на новостройку до лучших времен, а потом и вовсе забросила эту тему. Но в прошлом году умерла мама Андрея. Этой осенью Андрей и Елена вновь озаботились обменом унаследованной квартиры на новостройку – теперь уже для взрослого сына. «Только вот нашу квартиру мы сейчас можем продать за меньшие деньги (поставили в объявлении за 6 млн, но риелтор предупредил, что, скорее всего, придется сторговаться примерно до 5,8 млн). В новых строящихся корпусах «Ривер парка» за те 8,3 млн рублей, на которые мы рассчитываем с ипотекой, теперь можно купить в лучшем случае однушку. В других новостройках рядом – ситуация не лучше. Приходится смотреть другие районы, а жаль. В идеале, конечно, хотелось бы, чтобы сын жил недалеко».

Эксперты говорят, что это достаточно распространенная ситуация, и в принципе существует тренд на увеличение разрыва в ценах между устаревшей «вторичкой» и современным жильем. «Это дома абсолютно нового поколения, они легко конкурируют со старым фондом практически во всем: красивые входные группы, скоростные лифты, дворы без машин, подъезд на уровне земли, высокие потолки – это далеко не полный перечень преимуществ новых домов, - объясняет Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет недвижимости». - И многие готовы доплатить, чтобы пользоваться этими современными благами. Поэтому квартиры в домах до 1980-х годов застройки против современных домов выглядят морально устаревшими».

«Даже новостройки, введенные 5-10 лет назад, к настоящему времени уже морально устарели. Что касается типового панельного жилья в старых домах, то таким квартирам сложно тягаться по комфорту с современными новостройками», - согласна Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Эти доводы выглядят логичными. Но порой рыночные реалии зависят от многих нюансов, которые могут развернуть ситуацию в обратную сторону. Мы решили проверить гипотезу о нарастающей пропасти в стоимости старых и новых квартир.

Как менялись цены

По сравнению с концом 2014 года (то есть за 5 лет) цены просели и на вторичном, и на первичном рынках. Так, относительно осени 2014 года цены в московских новостройках снизились на 11%, подсчитали в «МИЭЛЬ». На вторичном рынке, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средние цены просели на 8%.

Однако эти цифры не слишком показательны, поскольку во многом обусловлены «эффектом высокой базы»: как раз на осень 2014 года пришелся ажиотажный спрос на жилье из-за девальвации рубля и психологическое «накручивание» цен на жилье. Для реального понимания тренда лучше сравнивать цены с осенью 2015 года, когда ситуация «устаканилась». По данным IRN.RU, с ноября 2015 года рублевые цены на квартиры на вторичном рынке выросли всего на 2,3% - со 174 000 до 178 000 рублей. Цены на новостройки с осени 2015 по осень 2019 года выросли на 5% - тоже не назвать прорывом, но все же вдвое больше, чем на вторичном рынке.

Таким образом, если брать динамику средних цен на вторичном и первичном рынках, обозначенный тренд подтверждается: цены на новостройки в среднем растут быстрее, чем на вторичные квартиры. Однако разница небольшая, к тому же речь идет о слишком разных рынках. На вторичном много продавцов и покупателей, поэтому средние данные в большей степени отражают реальный баланс спроса и предложения. На рынке новостроек меньше продавцов (это в основном крупные компании), а их ценообразование зачастую объясняется текущей политикой (надо быстрее продать большие объемы – они снижают цены, нужна максимальная маржа – повышают). К тому же из-за меньшего количества объектов в продаже первичный рынок более чувствителен к изменению структуры предложения.

Возможно, корректнее сравнивать не «вторичку» с «первичкой», а старый жилой фонд и новый (то есть относительно недавние новостройки, вышедшие на вторичный рынок). Здесь все сложнее. Например, старая панель (хрущевки и ранние брежневки с маленькой кухней) с осени 2015 года, по данным www.irn.ru, подорожала на 3%, а современная панель – всего на 0,5%. Кирпичные хрущевки за этот же период прибавили в цене 4%, в то время как современный монолит-кирпич вообще подешевел, вопреки той самой «современности», причем сразу на 7,3%.

Получается, устаревшее жилье чувствует себя лучше более качественного и современного? «Это не совсем так, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - По крайней мере, менять новую качественную квартиру на убитую хрущевку ради лучшей ценовой динамики точно не стоит. Просто средние значения высчитываются на основе предложений о продаже. В дешевом сегменте «хотелки» продавцов в большей степени приблизились к возможностям покупателей, в то время как дорогое жилье все еще сильно переоценено. Продавцы медленнее реагировали на реалии рынка, старались держать ценник, поэтому дорогим квартирам еще есть куда падать. К тому же основные сделки происходят как раз в бюджетном сегменте (до 6-8-10 млн рублей в зависимости от количества комнат): там спрос достаточно устойчивый, дешевые квартиры быстро вымываются с рынка, поэтому и цены более стабильны. Пока цены на недвижимость в Москве все еще завышены по сравнению с реальными доходами населения. Поэтому покупатели выберут хрущевку вместо современного дома не потому, что она лучше и перспективнее, а из-за того, что на лучшее жилье не хватает денег».

В будущем, когда рынок придет к балансу, ценовой разрыв между старым и новым жилым фондом будет увеличиваться, считает эксперт. Поэтому сейчас достаточно удачный момент, чтобы обменять вторичную квартиру на новостройку: пока цены на дешевую «вторичку» относительно устойчивы, а многие новостройки массовых сегментов выходят по ценам ниже «старья» (даже несмотря на необходимость работы через эскроу-счета, многие новостройки за последние месяцы появлялись в продаже с ценником от 120 000 рублей за кв. м – см. «Новостройки Москвы на старте продаж в ноябре 2019 года: что, где, почем»).

Что лучше продать?

Означает ли это, что любую «вторичку» надо быстрее продавать ради покупки новостройки? «Говорить о массовом явлении по отношению ко всем сегментам и округам вряд ли правильно. Дело в том, что при оценке недвижимости мы рассматриваем ликвидность объекта, которая складывается не только из статуса «первички» или «вторички», - отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Например, нелогично сравнивать панельную новостройку и монолит из нулевых, так же как сталинские высотки и проекты бизнес-класса, возведенные в двухтысячных годах. В связи с этим еще рано говорить об удешевлении всей старой недвижимости».

Некорректно утверждать даже то, что в «отстающих» окажется весь старый жилой фонд. Проседать в цене будет в первую очередь неликвид, а он может быть в любых сегментах. «Я бы сказал, что, вне зависимости от классов, наименее ликвидными сейчас являются нестандартные квартиры – например, с необычными планировками или ремонтом, сделанным «под себя», исключительно с учетом личных пожеланий собственника. Однако для того чтобы реализовать эту жилплощадь, необходимо найти покупателя, которому понравится такой нестандартный объект, а это очень непросто, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». - Также в категории малоликвидных лотов попадают иногда квартиры, расположенные на первых или вторых этажах (например, над рестораном или магазином)».

«Меньшим спросом пользуются квартиры больших площадей, а также объекты, расположенные в районах с «бесконечной стройкой» и плохой экологией, которая связана со строительством новых дорожных развязок», - считает Юлия Дымова.

Кроме того, в зоне риска, по мнению Дмитрия Таганова, как раз достаточно престижная, но устаревающая «вторичка» – например, квартиры в сталинских домах: «Если их стоимость и будет увеличиваться вслед за ценовыми показателями по рынку в целом, то гораздо медленнее, чем цены на новое жилье. Или, скажем, старые дореволюционные особняки, которые в 1990-е и начале 2000-х годов пользовались у обеспеченных покупателей повышенным спросом. Сейчас такие объекты практически никому не нужны, по крайней мере без реконструкции, и они могут на годы застрять в продаже. Тем более что в столице появилось немало элитных проектов, и даже при равной стоимости покупатели, не сомневаясь, отдадут предпочтение новостройкам. Здесь, во-первых, более удобные планировки – в отличие от так называемой коридорно-кабинетной системы в «сталинках», которая себя уже изжила (большие коридоры и маленькие комнаты). Сейчас, наоборот, покупатели чаще всего выбирают планировки формата опен-спейс, когда при сокращении площади коридоров квартиры получают больше квадратных метров» (см. «Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями»).

При оценке перспектив конкретной вторичной квартиры стоит также учитывать район и конкурентное окружение в нем. Если в локации появляется много современного качественного жилья, старая «вторичка» на этом фоне начинает заметно проигрывать. Как раз это произошло в примере из начала статьи. Схожим случаем поделилась Елена Мищенко: «В 2014 г. у нас была сделка по продаже трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м в панельном доме серии П44Т в районе Отрадное в 20 минутах пешком от метро (начала нулевых годов застройки). Мы смогли ее продать за 16,5 млн, и на тот момент нам казалось, что можно продать дороже. За 13 млн клиенту приобрели также трехкомнатную квартиру в новостройке на стадии котлована и машино-место в подземном паркинге. Дома заявлены были класса комфорт+ и располагались прямо около метро «Ботанический сад». У клиента, как несложно посчитать, остались деньги на ремонт и мебель, так как новостройка сдавалась без отделки. Сегодня проданная квартира в Отрадном не стоит и 14 млн. Падение связано с активной застройкой района монолитными домами, интерес к панелям стремительно падает. А квартира клиента в новом ЖК на сегодня оценивается в 20 млн плюс машино-место в 2,5 млн».

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» считают, что в целом необходимости в спешке нет, но и специально выжидать тоже не стоит. С низколивкидными объектами лучше поторопиться, но обычную «вторичку» необязательно продавать в ближайшее время, если в ней комфортно.