Новостройки в Москве и Подмосковье в ноябре-декабре 2019 года: скидки растут, ипотека дешевеет, а спрос падает

Продажи новостроек в Москве и Подмосковье снижаются, несмотря на щедрые новогодние скидки от застройщиков и ипотечные ставки ниже 9% годовых. Спрос так и не восстановился после искусственного ажиотажа конца 2018 – начала 2019 года.

Спрос

В ноябре Росреестр зарегистрировал в столице 5 868 договоров долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с октябрем показатель снизился на 1,9%, с ноябрем прошлого года – более чем на треть, на 33,5%. Если учитывать только сделки с физлицами в старых границах Москвы, в месячном выражении спрос просел на 10%, а в годовом – на четверть, подсчитали специалисты компании «Метриум».

По данным управления Росреестра по Москве, по итогам 11 месяцев преимущество 2019 г. перед 2018 г. по количеству ДДУ сократилось до 5,1%. Всего в январе-ноябре в Москве было зарегистрировано 74 630 договоров долевого участия. Для сравнения: по итогам 10 месяцев текущий год опережал прошлый на 10,6%, а по итогам девяти – на 16,6%.

В Подмосковье число ДДУ (по жилью и нежилым помещения) и вовсе ушло в минус: за 11 месяцев 2019 г. Росреестр зарегистрировал в области 74 548 ДДУ, что на 3,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (77 371).

Риелторы также не могут похвастаться обычным для этого периода ростом продаж. Например, в ноябре число сделок в московских проектах АН «Бон Тон» снизились на 14,5% по сравнению с предыдущим месяцем, в новомосковских – на 10%. (Правда, по сравнению с прошлым годом продажи компании в «старой» Москве выросли на 54% - что нехарактерно для рынка). Количество обращений от потенциальных клиентов также сокращается: в «Азбуке Жилья» спрос просел на 5% в месячном и на 22% в годовом выражении.

Декабрь изменений не принес – по оценке «Бон Тона» и «Метриума», в первой половине месяца спрос на старомосковские новостройки оставался на ноябрьском уровне. «Относительно декабря 2018 г. отмечено небольшое снижение активности клиентов, что, впрочем, характерно для всего второго полугодия», - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

По словам Романа Лябихова, гендиректора ГК «Атлант», благодаря снижению ипотечных ставок покупательская активность в Новой Москве и Подмосковье была достаточно высокой, «по крайней мере, по сравнению с концом лета и первой половиной осени». Однако уровня мая-июня 2019 г., конечно, не достигла.

Как неоднократно писал www.irn.ru, главная причина снижения спроса в конце 2019 г. - повышенная покупательская активность в конце прошлого – первой половине 2019 г., которая привела к исчерпанию спроса будущих периодов. Начиная с июля количество сделок в столице находится на уровне 5,6-5,8 тыс. ДДУ (с Новой Москвой и юрлицами), тогда как в июне (в последний месяц до вступления в силу поправок в 214-ФЗ) в городе зарегистрировали 11 677 ДДУ, напоминает Мария Литинецкая.

Кроме того, застройщики воспользовались активизацией рынка в преддверии реформы долевого строительства для повышения цен и, похоже, несколько перестарались.

«Ноябрь и начало декабря традиционно характеризуются как самые активные периоды на рынке недвижимости. Однако этот год внес свои коррективы. В течение трех месяцев подряд наблюдается снижение продаж – как к предыдущему периоду, так и год к году. Причиной стало изменение структуры предложения в части квартирографии. Растет средневзвешенная цена квадратного метра и бюджет покупки, что оказывает влияние на спрос», - говорит гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Завышенные цены отчасти скорректировали новогодние акции от застройщиков, многие из которых стартовали еще в ноябре. В «Бон Тон» средняя стоимость проданных в декабре лотов оказалась на 3,8% ниже ноябрьской и составила 165 000 руб. за квадратный метр. Средняя цена лота снизилась на 4,3% до 9,7 млн руб. (См. «После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать».)

Однако пока единственной компанией из опрошенных www.irn.ru, которая сообщила о росте спроса в месячном выражении, стал «Инком». В ноябре в компанию обратились на 14,5% больше клиентов, чем в октябре, а количество сделок выросло на 2,3%. В первой половине декабря обращений стало больше на 2,8%, а сделок – на 10,2%. При этом по сравнению с прошлым годом потенциальный спрос в ноябре упал на 27%, реальный – на 3,3%, а в первой половине декабря соответствующие показатели снизились на 24% и 17,3%.

«Потенциальный спрос и сделки начали расти из-за стартовавших новогодних акций, однако текущие показатели пока не дотягивают до уровня ноября 2018-го, так как год назад покупательская активность была спровоцирована поднятием ипотечных ставок», - комментирует Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Ипотека

Сейчас ситуация обратная до парадоксальности: ипотека дешевеет, а спрос на жилье падает – в основном как раз из-за ажиотажа в конце 2018 г. – первом полугодии 2019 г. Осенью 2018 г. люди спешили купить квартиру, потому что опасались дальнейшего подорожания ипотеки, а в начале 2019 г. вызывали тревогу уже планы застройщиков повысить цены под предлогом перехода рынка на эскроу-счета и проектное финансирование.

Снижается спрос и на сами ипотечные кредиты: в ноябре Росреестр зарегистрировал в Москве только 7 387 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынке – на 8% меньше, чем в октябре. По сравнению с ноябрем 2018 г. востребованность ипотеки снизилась на 13,8%. В Подмосковье ипотека в месячном выражении просела на 23,2%, в годовом наблюдается рост: +20,3%. Всего областной Росреестр зарегистрировал в ноябре 2019 г. 25 769 ипотечных сделок.

Отметим, что в ноябре, по данным Центробанка, средняя ставка выдачи ипотеки опустилась до исторического минимума – 9,2% с пиковых для 2019 г. 10,58% (такую ставку ЦБ фиксировал в апреле). Год назад показатель составлял 9,52%. Это в России в целом. В московском регионе, по словам риелторов, покупателей новостроек кредитовали в ноябре под 8,7-9,2% против 9,5-9,6% в ноябре 2018 г.

Конечно, оформление ипотечного кредита и поиск квартиры занимают немало времени, поэтому те, кто покупал жилье ноябре, скорее всего, получили одобрение кредита и, следовательно, зафиксировали ставки в сентябре-октябре. Но ипотека дешевеет с мая на фоне снижения ключевой ставки ЦБ, и к началу осени средняя ставка выдачи кредитов на первичном рынке колебалась уже около 9%, а на вторичном опустилась ниже 10%, что для России очень дешево. Тем не менее после 7-процентного роста в октябре спрос на ипотеку в Москве в ноябре вновь упал, а с ним и продажи жилья – как новостроек, так и «вторички» (см. «Денег нет, но рынок держится»).

При этом в связи со стагнацией доходов населения и ростом цен зависимость рынка недвижимости от заемных средств только увеличивается. По данным компании «Метриум», в ноябре 2019 г. 53% всех сделок с физлицами в старых границах Москвы были ипотечными. Месяцем ранее показатель составлял 51%, в ноябре 2018 года – 50%.

Но это «в среднем по больнице». В отдельных компаниях доля ипотеки может быть значительно выше. Например, в «Бон Тон» доля ипотеки в спросе в ноябре достигла 70%. По сравнению с тем же периодом прошлого года она выросла на 2 п.п., а относительно предыдущего месяца – на 4 п.п.

В общем, как неоднократно подчеркивал IRN.RU, дешевая ипотека – штука хорошая, но панацеей не является. Снижение кредитных ставок отчасти компенсирует отсутствие роста доходов, но только тем покупателям, которым не хватает небольшой суммы. Для остальных - тех, кому не хватает много, и таковых подавляющее большинство - уменьшение ставки на 1 и даже 2 п.п. ничего принципиально не меняет. Особенно в условиях роста цен на жилье. Как следствие, постоянное снижение ипотечных ставок на протяжении 7 месяцев обеспечило лишь два кратковременных всплеска спроса на кредиты в Москве – в июле и октябре, чего оказалось явно недостаточно для изменения ситуации на рынке жилья.

Цены

В среднем по первичному рынку «старой» Москвы цены в этом году выросли на 5%, с 236 810 руб. за кв. м в конце 2018 г. по 248 950 в конце 2019 г. В Новой Москве, где открылось много новых станций метро, - на 8,4%, с 113 260 по 122 750 руб., подсчитали специалисты компании «БЕСТ-Новострой».

Причем, несмотря на обещания застройщиков резко поднять цены после перехода на эксроу, в третьем квартале 1 кв. м в «старой» Москве подорожал только на 1%, а в четвертом рост был вообще нулевым. В Новой Москве в июле-сентябре цены подросли на 4%, но к концу году упали на 1%. Впрочем, по оценке «Бест-Новостроя», реально на продажу квартир через эскроу-счета и финансирование строительства за счет банковских кредитов пока перешли только 13% корпусов на рынке Москвы и Новой Москвы.

Однако в массовых сегментах, где сосредоточен основной спрос, цены предложения выросли куда более ощутимо: в «экономе» - на 8,4%, а в «комфорте» - на 13,7%. При этом в переоцененном в предыдущие годы сегменте бизнес-класса средняя стоимость квартиры в предложении за год уменьшилась на 14,8%, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Средний бюджет предложения квартиры в ноябре

Источник: «Азбука Жилья»

Существенно увеличился и средний чек сделки. «Если сравнить сегодняшние цены реализации с данными аналогичного периода 2018 г., то в «старой» Москве они поднялись на 16%, в Новой – на 20%, в Подмосковье – на 9%, что в объясняется в том числе увеличением средней стоимости квадратного метра и сокращением числа бюджетных лотов», - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

По данным компании, в ноябре средний чек сделки на рынке новостроек старой Москвы составил 16 млн руб., Новой Москвы – 7,2 млн руб., Подмосковья – 4,6 млн руб.