В прошлом году все участники российского рынка недвижимости восхваляли ипотеку как главный драйвер и спасательный круг жилищного строительства, а на дальнейшее падение ставок возлагали огромные надежды. 2019 год показал, что одни только дешевые деньги не обеспечивают рост продаж, нужны еще и дешевые квартиры. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, почему рекордно низкие ставки не оживили рынок жилья.

Год наоборот

В 2018-м году только ленивый не называл ипотеку главным фактором роста продаж жилья. Это подтверждалось цифрами, которые выглядели более чем логично: снижение ключевой ставки в марте прошлого года повлекло за собой удешевление ипотеки и, как результат, значимый рост продаж. К примеру, в сегменте московских новостроек апрельские продажи прибавили 19% в годовом выражении.

Ситуация 2019-м году развивалась с точностью до наоборот. Его первая половина проходила под знаменем рекордных продаж. На самом динамичном рынке страны, в Москве, рекордное количество договоров долевого участия (ДДУ) – 11,677 тысячи – было зарегистрировано в июне. Именно в конце этого месяца Центробанк впервые с марта 2018 года снизил ключевую ставку до значения 7,5%. Вслед за этим ипотека ожидаемо подешевела, однако рекордных продаж или количества взятых ипотек больше не было.

Снижение объемов ипотечного кредитования началось еще в мае, когда, по данным ЦБ, было выдано 86,14 тысячи ипотечных кредитов на сумму 215,17 миллиарда рублей против 118,53 тысячи на 235,84 миллиарда выданных за май 2018 года.

Всего же за 2019 год Центробанк снижал ключевую ставку пять раз, из них четыре – во втором полугодии, а последнее снижение произошло в декабре – до 6,25%.

Однако тренд на снижение спроса на ипотеку продолжился до конца года, хотя осенью падение замедлилось. Так, по данным Росреестра, за десять месяцев 2019 года количество выданных ипотек в Подмосковье сократилось на 4%, а в Москве – на 1%. Всего же в январе-октябре был выдан 1 миллион ипотечных кредитов (-14,2% к десяти месяцам 2018 года) на 2,23 триллиона рублей (-5,8%), подсчитали аналитики "Дом.РФ".

Дешевые деньги против дорогих квартир

Сравнение 2018 и 2019 годов очень ярко показывает, что ипотека является сильным и востребованным драйвером только при условии доступных цен на жилье, а как раз этот показатель в 2019 году планомерно ухудшался, цены росли. Снижение спроса наблюдается на фоне устойчивого роста цен, который фиксируется в большинстве региональных центров, добавляют эксперты ЦИАН. По их данным, к октябрю цена квадратного метра продемонстрировала годовой рост на 17% (расчеты по 15 городам-миллионникам).

Вслед за ценами росли и суммы кредитов. За десять месяцев текущего года средняя сумма ипотечного кредита в России выросла на 10% – с 2 миллионов рублей по итогам 2018 года до 2,2 миллиона рублей, подсчитали в "Дом.РФ".

На 10% вырос и средний срок кредита, достигнув почти 18 лет. Среднемесячный платеж по ипотеке в стране несколько повысился - до 21,5 тысячи рублей по сравнению с 20,7 тысячи рублей в прошлом году. "Отчасти этот рост стал результатом увеличения на 5% среднего количества квадратных метров жилья, приобретаемых за счет заемных средств (с 35,8 квадратного метра в 2018 году до 37,4 квадратного метра)", – поясняют эксперты "Дом.РФ".

"Фактор цены остается ключевым на рынке новостроек. Повышение стоимости квартир, в том числе и в проектах, реализующихся по старым правилам, нивелировало эффект от снижения ипотечных ставок в массовом сегменте", – констатируют в компании "Азбука жилья".

Таким образом, цены стали барьером на пути роста спроса на жилье и, как следствие, снизили востребованность ипотеки даже на привлекательных условиях.

Рефинансирование недорулило

Другим фактором, повлиявшим на снижение спроса на ипотеку, стал неожиданно низкий процент рефинансирования ранее взятых ипотек. "В январе-октябре 2019 года их доля составила 4-5% по сравнению с 12-14% годом ранее. Объем выдачи новой ипотеки по сравнению с прошлым годом практически не изменился", – поясняют в "Дом.РФ".

По данным "Русипотеки", наиболее высокой доля рефинансирования в объеме выданных кредитов по итогам девяти месяцев была в Промсвязьбанке – почти 40% (доля является высокой предположительно из-за фокуса на рефинансировании "военной" ипотеки), банке "Дом.РФ" – 22,7% и "ЮниКредит Банке" – 19,4%, уточняет руководитель ипотечного филиала банка Росбанка "Росбанк Дом" Денис Ковалев.

В качестве причины такой ситуации эксперты называют изменившуюся с прошлого года политику банков. "Главным защитным инструментом от переманивания клиентов является предоставление скидки действующим заемщикам, именно по такому пути пошел Сбербанк", – обращает внимание председатель правления "Абсолют банка" Татьяна Ушкова. В пресс-службе Сбербанка не стали комментировать свою политику относительно рефинансирования, однако в середине декабря его глава Герман Греф объявил, что банк в 2020 году вновь будет рефинансировать ипотеку своих клиентов. Эта опция была недоступна с сентября 2018 года.

Существует вероятность, что заемщики просто откладывали рефинансирование, дожидаясь наилучших условий, так как эксперты регулярно прогнозировали дальнейшее снижение ключевой ставки. "На наш взгляд, 2020-2021 годы станут пиком по рефинансированию кредитов, выданных в 2018-2019 годов. Граждане вновь смогут снизить ставки по действующим кредитам, в этот раз – примерно на 2-3 процентных пункта. В первую очередь это коснется ипотеки. Это позволит им значительно облегчить свою долговую нагрузку", – прогнозируют в пресс-службе ВТБ.

Новостройки рулят банками

Масштабная реформа долевого строительства, в частности переход на работу застройщиков через эскроу-счета и необходимость привлекать проектное финансирование, поставили рынок недвижимости в сильную зависимость от банков. Однако эти перемены сработали в обе стороны, и необходимость наладить работу строительной отрасли в новых условиях потребовала дополнительных изменений, в результате которых уже рынок новостроек начал влиять на банковский сектор.

Одним из результатов таких изменений стало то, что ипотечные ставки на новостройки стали ниже, чем для вторичного жилья. По данным компании "Метриум", ставки на "первичку" и "вторичку" впервые сравнялись еще в конце 2017 года, тогда они в среднем составляли 10,24%.

Если взять прошлые периоды (до 2014 года), то ставки на "вторичку" были ниже ставок по "первичке", вспоминает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. После появления различных программ субсидирования от государства, от застройщиков, резкого роста строительства новостроек, падения спроса на вторичном рынке и других инструментов ставки на первичном рынке стали гораздо интереснее предложений на "вторичке". В настоящий момент спрос на вторичное жилье лишь незначительно опережает спрос на новостройки, и многие банки сравняли условия по ним, говорит он.

Кроме того, банки накопили достаточную статистику по кредитам под залог ДДУ: дефолтов по ним в три-четыре раза меньше, чем по ипотечным кредитам на вторичное жилье. Сочетание вышеперечисленных факторов привело к тому, что ипотечные ставки на первичном рынке сейчас ниже ставок на вторичном рынке. По итогам октября средневзвешенная ставка по ипотеке на жилье в новостройках составила 8,84% против ставки 9,67% по ипотеке на вторичное жилье, добавляют в "Дом.РФ".

Первичный же рынок жилья всегда был сопряжен с большими рисками – достроят дом или нет, сдадут ли в срок – и дополнительными расходами на аренду, ипотеку. После перехода на систему расчетов через эксроу-счета снизились и риски, поэтому количество сделок с первичной и вторичной недвижимостью несколько сбалансировалось, комментирует руководитель департамента ипотечного кредитования компании "СПИК недвижимость" Елена Мурашова.

Реформа долевого строительства, по мнению некоторых участников рынка, может породить конкуренцию между банками за возможность размещать у себя средства дольщиков – такое мнение в течение года периодически высказывали некоторые участники рынка недвижимости, а в начале ноября на тренд обратил внимание и замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Ряд представителей банков, опрошенных РИА Недвижимость, согласились с этим прогнозом.

"Банки, занимающиеся проектным финансированием, постепенно вводят в практику предоставление скидки в процентной ставке для застройщиков, часть которой они могут использовать для предоставления скидки ипотечному заемщику - покупателю жилья. Таким образом, банки стремятся привлечь большее число ипотечных заемщиков", – поясняет Ковалев, отвечая на вопрос о возможной конкуренции банков за эскроу.

Сбербанк предоставит возможность оформить ипотеку от 1% годовых на квартиры в новостройках, строительство которых финансируется банком с использованием эскроу-счетов, отмечают в пресс-службе финансовой организации.

Чтобы банку получить доступ к существенному объему средств на эскроу-счетах, нужно активно кредитовать отрасль, предлагать застройщикам проектное финансирование. Поэтому основная конкуренция сейчас разворачивается за условия, предлагаемые клиентам по проектному финансированию. Проектов, реализация которых идет без привлечения кредитных средств (за счет инвесторов или собственных средств застройщика), на рынке крайне мало, констатирует Селезнев.

Миссия: спасти стройку

Переход на проектное финансирование породил опасения, что многие застройщики, особенно небольшие и работающие в регионах, могут не справиться и уйти с рынка. Это в свою очередь потенциально ставит под удар выполнение показателей национального проекта по наращиванию объемов жилищного строительств. Поэтому за последние полгода регулярно появлялись или озвучивались законодательные инициативы, призванные облегчить участь строительной отрасли. Однако часть этих инициатив потенциально может изменить стоимость новостроек как в большую, так и в меньшую сторону, а это напрямую сказывается на размерах ипотечных займов.

Позвать/прогнать заемщиков

Снижение ставок дало Центробанку повод для оптимистичного прогноза: в 2020 году регулятор ожидает роста ипотеки на уровне 20%, но одновременно с этим ведется борьба за качество кредитов. Так, в начале декабря глава ЦБ Эльвира Набиуллина посетовала, что уже более 40% заемщиков в России имеют одновременно ипотеку и другие кредиты, и долговая нагрузка только растет.

В связи с этим Центробанк намерен ужесточить правила выдачи ипотеки для банков с 1 июля 2020 года, поставив их отчисления в резервы в зависимость от долговой нагрузки и первоначального взноса заемщика. По его подсчетам, без изменения структуры ипотечных портфелей эта мера увеличит нагрузку на капитал банков в 1,4 раза.

"По нашим оценкам, те меры, которые предпринимает Банк России, будут иметь последствия для охлаждения рынка: практически в два раза будет сокращен прирост задолженности граждан перед банками страны", – комментируют в пресс-службе ВТБ. Однако, считают в ВТБ, дальнейший рост объемов кредитования продолжится, но темп его замедлится. В 2020 году прирост ипотечного кредитования на рынке составит порядка 15% (по общему размеру ипотечного портфеля), добавляют в банке.

Переход на оценку полной долговой нагрузки заемщика (включая обязательства по другим кредитам) будет дополнительно способствовать минимизации рисков неплатежеспособности и сохранению высокого качества ипотечных кредитов, отмечают в "Дом.РФ". В частности, это позволит отсечь небольшой процент людей, которые для внесения первоначального взноса по ипотеке оформляют потребительские кредиты в других банках.

Но есть и более оптимистичный взгляд на данное решение ЦБ. Очевидно, что после введения показателя долговой нагрузки (ПДН) банки перестраховываются и стараются кредитовать только тех граждан, чей ПДН не вызывает у них вопросов, рассуждает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. В первую очередь речь идет о необеспеченных типах кредитов (потребкредиты и кредитные карты). К ипотеке, как к залоговому виду розничного кредитования, это относится в меньшей степени. Помимо низкого риска по сравнению с необеспеченными кредитами, рассмотрение заявки на ипотеку всегда проводилось более тщательно и было сопряжено с анализом большого пакета документов, подтверждающих кредитоспособность заемщика, объясняет Волков.

Одновременно с этим власти начали прорабатывать новую программу льготной ипотеки, на этот раз привязанную не благосостоянию, а к региону проживания заемщиков. Так, в октябре вице-премьер России Виталий Мутко озвучил планы по предоставлению льготной ипотеки в десяти проблемных регионах. Вскоре после этого, с 15 декабря текущего года, программа льготной ипотеки под 2% начала действовать в Дальневосточном федеральном округе. Заявки на получение кредита по таким условиям уже подали более тысячи человек.

Еще одной инициативой, предлагающей использовать ипотеку как средство помощи гражданам для улучшения жилищных условий, стала идея "аварийной ипотеки", которая предполагает предоставление жителям аварийных домов льготной ипотеки в 3% для переселения. Идея встретила противоречивую реакцию. Так, исполняющая обязанности председателя комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Елена Перминова назвала идею логичной и актуальной, в то же время ее раскритиковали ОНФ, Национальное объединение застройщиков жилья, а также ряд чиновников и участников рынка.

Основной же льготной ипотекой в 2019 году оставалась программа для семей с двумя и более детьми. В общей сложности с февраля 2018 по октябрь 2019 года в рамках программы семейной ипотеки выдано 38,9 тысячи кредитов на 97,5 миллиарда рублей, в том числе 22,3 тысячи новых кредитов на 63,9 миллиарда рублей и 16,6 тысячи кредитов на сумму 33,6 миллиарда рублей – на цели рефинансирования, подсчитали в "Дом.РФ". Востребованность программы резко возросла после того, как в апреле этого года она была скорректирована с учетом поручений президента России Владимира Путина, которые он сформулировал в послании Федеральному собранию, добавляют эксперты "Дом.РФ".

Таким образом, на ипотечном рынке есть два разнонаправленных намерения: ограничить количество неблагополучных заемщиков и одновременно превратить ипотеку в инструмент социальной поддержки.

Радужные прогнозы

По итогам 2018 года, когда объемы ипотеки росли рекордными темпами, но при этом в сентябре была поднята ключевая ставка и кредитные ставки банков, эксперты оценивали перспективы довольно сдержанно, ожидая дальнейший рост ставок и снижение спроса на жилье. В конце 2019 года прогнозы выглядят оптимистичнее.

В настоящий момент сложилась тенденция снижения процентной ставки и стоимости фондирования, которая продолжится и в 2020 году: согласно прогнозу, в следующем году уровень ипотечных ставок опустится до 8,5-8,7%. Количество выданных кредитов, по оценке, составит 1,6 миллиона на общую сумму около 3,5 триллиона рублей, прогнозируют в "Дом.РФ".

В МКБ также ожидают роста рынка ипотеки на 15-20%, в "Росбанке" полагают, что он прибавит более 25%.

Есть и более сдержанные прогнозы. "По нашему мнению, ситуация в ипотечном кредитовании останется стабильной, тенденции уходящего года сохранятся. Возможно, большей динамики выдаче ипотечных кредитов добавит прогнозируемое снижение ставок. Однако большее влияние на ипотечный рынок будет оказывать динамика реальных доходов населения. Если ситуация с ними не улучшится, серьезного роста ожидать будет сложно", – резюмирует Волков.