Дорогие новостройки Москвы: застройщики перестарались с повышением цен

Элитные проекты и до 1 июля 2019 г. нередко строились без привлечения дольщиков – исключительно на деньги застройщиков и банков – и выводились на рынок уже после ввода в эксплуатацию. Поэтому реформа законодательства о долевом строительстве, по идее, не сильно меняла привычные схемы реализации проектов и не должна была оказать на «элитку» большого влияния. Тем не менее застройщики высокобюджетного жилья отреагировали на реформу 214-ФЗ примерно так же, как их неэлитные «коллеги»: повысили цены и снизили активность после 1 июля. Реакция покупателей тоже не отличалась оригинальностью – спрос резко упал.

Предложение

По итогам октября 2019 г. на высокобюджетном рынке Москвы продавалось 1870 квартир и апартаментов, сообщает Kalinka Group. Таким образом по сравнению с октябрем 2018 г. объем предложения сократился на 12%. Впрочем, с учетом проектов в закрытых продажах – таковых уже семь штук - число лотов в экспозиции, наоборот, выросло – на те же 12%, согласно подсчетам Knight Frank. «Рост связан с выходом на рынок нескольких масштабных проектов с общим объемом предложения в размере 500-600 лотов: в I квартале старт продаж был объявлен в Lucky от компании Vesper, а в IV квартале – в жилом комплексе «Поклонная, 9» от ANT Development», - поясняет Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank. Общий объем высокобюджетного рынка (с учетом проектов в закрытых продажах) компания оценивает в 2,5 тыс. лотов.

Предложение увеличилось за счет премиального сегмента. По данным Knight Frank, «премиум» вырос за год на 30% до 1 754 лотов, тогда как «элит» сократился на 7% до 775 лотов. По информации Savills, с начала года девелоперы вывели на рынок 1,2 тыс. новых премиальных квартир и апартаментов, что на 23% больше в сравнении с январем-октябрем прошлого года.

Примечательно, что предложение выросло не только в годовом выражении, но и относительно июня 2019 г. – на 14%, согласно статистике Knight Frank. Напомним, 1 июля вступили в силу поправки к 214-ФЗ, предполагающие продажу новостроек через эскроу-счета, что привело к снижению девелоперской активности в массовом сегменте. Правда, если брать только лоты в открытых продажах, предложение снизилось и на элитном рынке, но совсем немного - на 3%, по информации Kalinka Group.

Впрочем, объем нового премиального предложения после 1 июля все-таки сократился – по данным «Интеко», на 35% по сравнению со II кварталом и на 72% по сравнению с I кварталом 2019 г. «Одной из причин уменьшения показателя стало изменение законодательства – вывод новых проектов усложнился», - отмечает Полина Балашова, директор по аналитике и ценообразованию «Интеко».

В классе «элит» после даты Х появилось столько же новых проектов, сколько в I полугодии. А всего в июне-ноябре в продажу поступило два жилых комплекса элитного класса площадью 30 тыс. кв. м, а также два объекта класса «премиум» площадью 21 тыс. кв. м, сообщили в «Интеко».

Еще в трех проектов продажи открылись в закрытом режиме.

Новые проекты, стартовавшие в июле-ноябре

Источник: Knight Frank Research

Полина Балашова до конца 2019 г. ожидает выхода еще пяти проектов площадью не менее 125 тыс. кв. м в классе «премиум» и четырех проектов площадью около 14 тыс. кв. м в категории «элит».

Как уточняет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, до конца года продажи стартуют в Lumin House, а также в проектах на Малой Грузинской, 44 и в Потаповском переулке, 6.

По информации Knight Frank, в целом в ближайшей перспективе рынок высокобюджетной жилой недвижимости должен пополниться еще примерно 10 жилыми комплексами: тремя элитными и семью премиальными. Однако до конца 2019 г. возможен старт продаж только в двух-трех из них, уверен Андрей Соловьев.

Как бы там ни было, дефицит рынку высокобюджетной недвижимости в обозримом будущем явно не грозит – несмотря на сокращение объемов нового строительства в 2019 г., изменение законодательства привело не столько к снижению предложения, сколько к увеличению доли проектов в закрытых продажах – с 29% в 2018 г. до 41% в 2019 г. (по данным Knight Frank).

Единственная локация, которая вызывает у аналитиков некоторую тревогу в этом плане – рынок внутри Садового кольца. Специалисты Insigma Group, реализующей премиальный дом NV9, подсчитали, что по итогам 9 месяцев 2019 г. количество доступных для покупки лотов в данной локации сократилось на 49% в годовом выражении - до 350 лотов, распределенных по 13 адресам.

По словам Кирилла Бортова, директора по маркетингу Insigma Group, сокращение предложение в самом центре Москвы связано как с общерыночными тенденциями - девелоперы постарались вывести максимум новых проектов в прошлом году из-за реформы 214-ФЗ, так и с локальной историей – внутри Садового кольца мало интересных с коммерческой точки зрения площадок и стоят они дорого.

Впрочем, коллеги Бортова из других компаний обвального снижения объемов предложения внутри Садового не наблюдают. «На начало года в экспозиции внутри Садового кольца находилось порядка 145 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов 2019 г. по ДДУ было продано порядка 12 тыс. кв. м. Реализованное предложение по иным договорам (ДКП, ПДКП) учесть невозможно. Тем не менее в целом вымывание составило не более 25%. На текущий момент предложение установилось на уровне порядка 129 тыс. кв. м – то есть с учетом выхода новых проектов уменьшение предложения составило около 11%», - рассказывает Полина Балашова.

По данным Kalinka Group, количество экспонируемых объектов в данной локации вообще выросло, «поэтому нельзя заявлять о дефиците на рынке».

Спрос и цены

В июле-октябре на высокобюджетном рынке жилья Москвы было заключено порядка 200 сделок – на 24% меньше, чем за аналогичный период 2018 г., подсчитали в Kalinka Group. Объем продаж сократился на 20%.

Knight Frank также отмечает снижение спроса, но не такое значительное. По данным компании, число сделок уменьшилось на 9% в годовом выражении, до 390 штук.

Эксперты едины в оценке причин сокращения покупательской активности – повышенный спрос в прошлом году и рост цен.

«Показатели продаж по результатам 2018 г. были своего рода пиковыми для рынка высококлассной жилой недвижимости Москвы, - говорит Екатерина Румянцева. - Заметный «скачок продаж» в 2018 г. был обусловлен существенной долей инвестиционных покупок вследствие выхода большого числа новых проектов (в том числе в формате закрытых продаж) по инвестиционно-привлекательным ценам. В 2019 г. инвестиционный потенциал в сегменте элитных новостроек существенно сократился. В экспонируемых на рынке проектах цены уже выросли (по отношению к стартовым), новые проекты выходили по более высоким ценовым уровням, чем годом ранее».

«Кроме того, колебания курса валюты и ожидание законодательных изменений в сфере недвижимости отразились на покупательских настроениях и побудили поспешить с принятием решения о покупке», - добавляет Андрей Соловьев.

То есть покупателям элитной недвижимости, как и их менее обеспеченные соотечественники, поверили заявлениям застройщиков о резком росте цен после 1 июля и постарались закупиться заранее. Что, естественно, привело к исчерпанию спроса будущих периодов.

Как отмечает Полина Балашова, в конце 2018 г. и в I полугодии 2019 г. на рынке элитной недвижимости наблюдалось увеличение объема реализации – это была реакция на предстоящее увеличение цен. Однако уже в III квартале 2019 г. продажи упали в два раза по сравнению со II кварталом 2019 г. Вместе с этим в III квартале прирост цен по отношению ко II кварталу был вдвое выше, чем во II квартале по отношению к I кварталу.

«Несмотря на то, что рынок элитной недвижимости подвержен влиянию законодательных изменений в долевом строительстве в меньшей степени, чем рынок массового жилья (зачастую элитные проекты, особенно небольшие клубные дома, реализуются на собственные средства), можно констатировать, что вступившие в силу поправки к 214-ФЗ отразились и на высоком ценовом сегменте», - говорит эксперт.

Согласно подсчетам Kalinka Group, с июля по октябрь цены предложения на высокобюджетном рынке выросли с 829 тыс. руб. за кв. м до 888 тыс. в среднем, то есть на 7%. В годовом выражении элитная недвижимость подрожала на 20%.

Рост обеспечили самые дорогие проекты. По данным Knight Frank, стоимость метра в элитном сегменте достигла рекордного за последние 4 года уровня – 1 150 000 руб. за кв. м (+4% по сравнению с июнем 2019 г. и +19% по сравнению с октябрем 2018 г.). «Существенная положительная динамика показателя в элитном сегменте связана с двумя ключевыми факторами: увеличением стадии строительной готовности проектов и выходом нового предложения по высокой цене – например, в жилых комплексах Stoleshnikov 7, Allegoria Mosca, Artisan», - поясняет Андрей Соловьев.

В премиум-классе средняя цена квадратного метра составила 604 тыс. руб., что лишь на 0,3% выше, чем в конце II квартала 2019 г., и на 4% - в октябре 2018 г.

Примечательно, что средний чек сделки (средняя стоимость проданной квартиры), по данным Kalinka Group, вырос значительно меньше цен предложения: за год – на 8%, с июня по октябрь 2019 г. – на 1%, до 704 тыс. руб./кв. м. Так что пожелания застройщиков пока не нашли понимания у покупателей – как и в массовом сегменте (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в октябре-ноябре 2019 года: цены распугали покупателей».)