Новостройки Москвы и Подмосковья в октябре-ноябре 2019 года: цены распугали покупателей

На дворе разгар осеннего делового сезона, ипотечные ставки опустились ниже прошлогоднего уровня, однако спрос в годовом выражении продолжает снижаться. Застройщики перестарались с повышением цен на новостройки и теперь вынуждены компенсировать это щедрыми скидками. Пока скрытыми, рассказали IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос

Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в октябре 5 983 договора долевого участия в строительстве жилья. Относительно сентября продажи новостроек, как обычно, выросли, но только на 7%. Для сравнения: в прошлом году соответствующий показатель прибавил 18,2%, а в 2017-м – 17,4%. В годовом выражении, по сравнению с октябрем 2018 г., нынешний октябрь потерял 28,1% спроса. То есть падение рынка ускорилось: сентябрь был хуже августа на 20,6%. А положительная годовая динамика в последний раз фиксировалась в июне, перед вступлением в силу поправок к 214-ФЗ (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2019 года: спрос растет выборочно»).

Впрочем, и в месячном выражении спрос вырос только в границах «старой» Москвы. По данным компании «Метриум», в октябре 2019 г. здесь было зарегистрировано 4,9 тыс. договоров долевого участия - на 12% больше, чем в сентябре (4,4 тыс. ДДУ). Лучше всего себя чувствовал комфорткласс: согласно подсчетам агентства «Бон Тон», число сделок в этом сегменте увеличилось на 28% относительно сентября. «Особенно высокий рост показали проекты на высокой стадии строительной готовности, в которых есть уже сданные корпуса», - уточняет гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Однако по сравнению с октябрем 2018 г. продажи заметно просели и внутри МКАД. В прошлом году Росреестр зафиксировал в «старой» Москве 6 тыс. сделок, таким образом, в годовом выражении активность покупателей сократилась на 19%.

В Новой Москве в октябре было зарегистрировано 1,99 тыс. сделок с новостройками, что практически совпадает с сентябрьским показателем - 1,95 тыс. За год спрос в ТиНАО упал на 17% (в октябре 2018 г. здесь заключили 2,4 тыс. сделок).

В принципе, реальные объемы продаж квартир в строящихся домах превышают число зарегистрированных договоров долевого участия. Перед 1 июля застройщики, чтобы не переходить на эскроу, активно оформляли ДДУ на аффилированные компании, и теперь эти «проданные» квартиры реализуются конечным покупателям по договорам уступки прав требования. Соответственно, число «переуступок» резко выросло. По данным «Метриума», если в октябре 2018 г. в «старой» Москве состоялось 572 таких сделки, или 9% от общего количества, то в октябре 2019 г. - уже 836, или 17% от всех продаж на рынке новостроек. В Новой Москве в октябре 2019 г. было зарегистрировано 563 переуступки (28% спроса) против 275 годом ранее (11%).

Однако даже с учетом этой прибавки (264 дополнительные сделки в «старой» Москве и 288 в Новой) в годовом выражении продажи упали существенно.

«Основная причина годового сокращения спроса – заметный рост цен на рынке новостроек, продолжающееся снижение доходов покупателей и длительный период дорогой ипотеки (с осени 2018 г. до конца весны 2019 г., когда ставки поднялись до 10,5% годовых)», - комментирует ситуацию Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

В настоящее время ипотечные ставки снизились. По оценкам риелторов, в октябре покупку строящегося жилья в московском регионе кредитовали под 9-9,3% годовых, что даже дешевле, чем в октябре 2018 г., когда ставки выдачи составляли 9,2-9,4%. В ноябре, по предварительным данным, ставки опустились до 8,5-9%. Однако ожидаемого эффекта это не дает. «К сожалению, пока мы не наблюдаем повышения потенциального спроса, характерного для осеннего периода. Покупательская заинтересованность в октябре прошлого года была спровоцирована грядущим ростом процентов по ипотеке, что и произошло в конце 2018-го. Казалось бы, сейчас, на фоне подешевевшей ипотеки, потенциальный спрос должен активизироваться, однако в реальности ожидания покупателей связаны с дальнейшим уменьшением ипотечных ставок. Таким образом, клиенты заняли выжидательную позицию», - отмечает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Доля ипотечных сделок в «Инкоме» по итогам октября 2019 г. составила 44%, что на 7,5% больше, чем в предыдущем месяце, но на 20% меньше, чем в октябре 2018 г. Число обращений от потенциальных покупателей в «Инком» в октябре сократилось на 7,1% относительно сентября и на 16,9% по сравнению с октябрем 2018 г. В «Азбуке Жилья» потенциальный спрос в октябре 2019 г. остался на сентябрьском уровне, что на 32% меньше, чем в октябре 2018 г. Число сделок по всем объектам, реализуемым компанией в Москве и Московской области, по итогам октября 2019 г. уменьшилось на 11% в месячном и на 44% в годовом выражении.

По данным компании «Метриум», в целом на рынке новостроек «старой» Москвы в октябре было заключено 2,5 тыс. ипотечных сделок, что составило 51% всех соглашений на рынке. По сравнению с сентябрем количество ипотечных приобретений выросло на 19%, а доля – на 3 п.п. Между тем за год число сделок с привлечением кредитных средств сократилось на 14%. Примечательно, что доля ипотеки в спросе тогда была сопоставимой – 48%. То есть продажи новостроек напрямую зависят от объема ипотечного спроса.

В Новой Москве, где уровень платежеспособности покупателей ниже, зависимость рынка от ипотеки еще более выражена. В октябре 2019 г. здесь заключили 1,2 тыс. сделок с ипотекой, или 61% от общего количества. По сравнению с октябрем 2018 г. количество ипотечных сделок упало на те же 14%, при этом доля ипотеки даже выросла – на 3 п.п. В месячном выражении, относительно сентября 2019-го, сделок стало больше на 20%, а их доля увеличилась на 5 п.п.

По мнению опрошенных www.irn.ru риелторских агентств, ноябрь, скорее всего, будет более успешным в плане спроса, чем октябрь. Однако на прорывы брокеры не рассчитывают. За первые три недели ноября количество сделок и бронирований в «Метриуме» возросло на 21% по сравнению с предыдущим месяц, тем не менее в годовом выражении количество сделок сократилось на 11%. В «Инкоме» в первой половине ноября число обращений увеличилось на 11,5% к октябрю, но упало на 14,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Продажи при этом увеличились на 27,9% относительно октября и на 9,8% по сравнению с первой половиной ноября 2018-го.

Спрос оживил старт новогодних акций, которые в этом году представлены шире, чем в прошлом, говорит Валерий Кочетков. Сыграл свою роль и сезонный фактор: в предыдущие годы, начиная с сентября и до конца года, спрос возрастал в среднем на 15-20% каждый месяц, напоминает Мария Литинецкая.

Цены и скидки

Застройщики активно повышали цены в конце 2018-го – первой половине 2019 г. Сначала – на фоне ипотечного бума, потом – ажиотажа в связи с реформой 214-ФЗ. В результате средняя стоимость столичной квартиры экономкласса за год увеличилась на 12%, в «комфорте» цены выросли на 9%, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики АН «Азбука Жилья». Только и без того переоцененный «бизнес» за год подешевел на 14%.

Средний бюджет сделки

Источник: «Азбука Жилья»

Из-за роста цен предложения и вымывания бюджетных лотов увеличился и средний чек сделки: в «старой» Москве на 15%, в Новой – на 19%, в Подмосковье – на 8%, отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

По данным «Метриума», в октябре 2019 г. средняя стоимость приобретенной по ДДУ квартиры в «старой» Москве составила 12,1 млн рублей против 10,9 млн руб. годом ранее. В Новой Москве средний чек сделки за год вырос с 5,1 млн до 6,2 млн руб.

Особенно сильно прибавили цены в комфортклассе: по данным «Бон Тон», на 26,8% в «старой» Москве, 43% в Новой и на 11,2% в области.

Так как рост цен в массовых сегментах привел к снижению спроса, застройщики вынуждены стимулировать покупательскую активность скидками.

Средний размер дисконта пока изменился незначительно. По данным компании «Метриум», в октябре 2019 г. в массовом сегменте рынка «старой» Москвы скидка в среднем равнялась 4% - как и в сентябре, и в октябре 2018 г.

Максимальные дисконты внутри МКАД в октябре не превышал 10%, однако в ноябре застройщики запустили новогодние акции со скидками до 15%.

Распространённость дисконтов также увеличивается: если в сентябре, по данным компании «Метриум», скидки предлагались в 79% массовых новостроек (в 58% дисконты были фиксированными, в 21% - индивидуальными, то есть согласовывались с застройщиком для каждого конкретного покупателя), то в октябре уже 85% новостроек эконом- и комфорткласса продавались с дисконтом, причем в 62% скидки были фиксированные, в 23% - индивидуальные. В октябре 2018 г. скидки предлагались в 84% проектов, в 8% скидка не была фиксирована, а в 76% ее величина была определена заранее.

При этом застройщики, помимо дисконтов, предлагают покупателям щедрые подарки: кто-то дарит квадратные метры, кто-то не включает в стоимость квартиры площадь лоджий, кто-то в сотрудничестве с банками разрабатывает уникальные ипотечные программы – разумеется, за счет внутренних скидок на объект, рассказывает Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости «PROобмен».

По оценке «PROобмен», стоимость подобных подарков в настоящее время может достигать 10-12% от общей цены предложения, а к декабрю – вырасти до 20%. Как подчёркивает Никитина, скрытые скидки начали увеличиваться именно на фоне роста номинальных цен.