Новостройки в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2019 года: застройщики «подрезали» завышенные цены

Несмотря на уменьшение ипотечных ставок, спрос на новостройки в столичном регионе оставляет желать лучшего. Причем до такой степени, что некоторые застройщики снизили завышенные цены на квартиры в своих проектах, рассказали IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос

После двух месяцев снижения количество зарегистрированных в Москве ДДУ выросло в сентябре на 12,2% по сравнению с предыдущим месяцем. При этом в годовом выражении сохраняется отрицательная динамика: в сентябре 2019 г. было оформлено 5 594 ДДУ, на 20,6% меньше, чем в сентябре 2018 г.

Согласно подсчетам компании «Метриум», в старых границах Москвы в сентябре зарегистрировали порядка 4,2 тыс. ДДУ (с физлицами без учета инвестиционных сделок – от 4 лотов одновременно). Это на 5,2% больше, чем в августе 2019 г., но на 6% меньше, чем годом ранее. На первичном рынке Новой Москвы в сентябре 2019 г. было оформлено 1,84 тыс. ДДУ. По сравнению с августом продажи выросли на 17%, а относительно сентября 2018 г. упали на 21%.

По итогам всего III квартала 2019 г. столичное управление Росреестра зарегистрировало 16 233 ДДУ – на 18,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Таким образом, начало делового сезона прошло не столь активно, как в прошлом году. На мой взгляд, сегодня рынок все еще находится под влиянием переходного периода из-за поправок в 214-ФЗ. Многие компании, которые теперь продают жилье с открытием эскроу-счетов, временно приостановили реализацию (так как не успели подписать соглашение с банком о проектном финансировании до 1 июля). В результате в целом весь III квартал оказался не очень успешным даже не столько из-за реального спроса, сколько по техническим причинам», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

К техническим причинам можно отнести и рост доли и числа новостроек, которые продаются не напрямую по ДДУ, а по уступке прав требования, и не отражаются в вышеприведенной статистике. В преддверии вступления в силу поправок к закону о долевом строительстве 1 июля 2019 г. многие девелоперы оформляли квартиры в своих проектах на аффилированные компании - чтобы не переходить на эскроу (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2019 года: спрос растет выборочно»). Теперь эти новостройки, формально уже проданные по ДДУ, реализуются конечным покупателям по договорам уступки прав требования. По данным агентства недвижимости «Бон Тон», в сентябре по таким договорам было продано 14,8% квартир в новостройках «старой» Москвы. В августе доля «уступок» была примерно такой же, по сравнению с сентябрем прошлого года показатель увеличился на 5%. При этом число реализованных по УДДУ лотов выросло на 6% в месячном и на 40% в годовом выражении. На первичном рынке Новой Москвы на УДДУ приходится 21% продаж в сегменте квартир.

Однако даже с учетом «уступок» рынок пока явно не восстановился после высокой активности в июне-июле, когда, по словам замдиректора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерия Кочеткова, «спрос был вымыт на несколько месяцев вперед». В сентябре число сделок в «Инкоме» снизилось на 7% относительно прошлого месяца, но увеличилось на 6% по сравнению с сентябрем 2018-го. При этом, вследствие роста деловой активности после летних отпусков, в сентябре в компанию обратилось на 33% больше потенциальных клиентов, чем в прошлом месяце, и на 10% больше, чем в сентябре 2018-го.

В «Бон Тоне» похожая динамика спроса: число обращений начало восстанавливаться, но сделок все же меньше, чем в августе – на 5,6%. В годовом измерении продажи подросли на 3,5%.

В «Азбуке Жилья», наоборот, отмечают уменьшение объема потенциального спроса. По сравнению с августом 2019 г. данный показатель просел на 3,6%, а относительно сентября прошлого года – на 30%.

С наступлением октября потенциальный спрос в «Инкоме» снизился на 75% в годовом выражении, а реальный – на 56% (первая половина октября 2019 г. к первой половине октября 2018 г.). Причина обвала в высокой базе прошлого года. «Столь существенная разница объясняется тем, что осенью 2018-го в нашей компании стартовала реализация нового проекта с высоколиквидными лотами», - говорит Валерий Кочетков.

А вообще, уровень покупательской активности в октябре остался примерно таким же, как в сентябре. «Некоторые покупатели реально выходят на сделки, некоторые мониторят предложение и ждут дальнейшего снижения ипотечных ставок», - рассказывает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Но в целом спрос оставляет желать лучшего: по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, «отдельные застройщики даже несколько снизили стоимость жилья, ощутив падение спроса». Впрочем, касается это преимущественно тех проектов с завышенными ценами.

Ипотека

Спрос на новостройки во многом поддерживает доступная ипотечная ставка, которая продолжает свое планомерное снижение, отмечает Мария Литинецкая.

Однако, несмотря на удешевление ипотеки, число ипотечных сделок продолжает снижаться: Росреестр в сентябре зарегистрировал лишь 6 635 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынке жилья, на 5,3% меньше, чем в августе, и на 13,9% - чем в сентябре прошлого года. В августе соответствующие показатели просели на 12,6% и 15,2%.

Примерно столько же сделок, сколько и в сентябре – и даже чуть больше - регистрировалось в мае-июне 2019 г., когда ипотечные ставки были ощутимо выше: 10% и более в сегменте новостроек против нынешних 9-9,5% (минимальные ставки выдачи ипотеки, по информации Est-a-Tet, сейчас опустились до 8,25%).

Доля кредитных сделок в общей структуре ДДУ также практически не меняется. По данным компании «Метриум», в старых границах Москвы в сентябре 2019 г. этот показатель составил 51%, что на 1 п.п. ниже, чем в августе (52%). Годом ранее с привлечением кредитов заключался тот же 51% сделок.

На первичном рынке Новой Москвы доля ипотеки выше, чем в «старой» Москве. «И это логично, поскольку присоединенные территории часто выбирают клиенты с относительно небольшими бюджетами, которым требуются дополнительные банковские средства, - объясняет Литинецкая. - В сентябре 2019 г. 59% сделок прошло в ипотеку. В августе 2019 г. значение было аналогичным. В сентябре 2018 г. показатель быль чуть ниже (58%)».

По словам Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, в Новой Москве доля ипотеки увеличилась более значительно, особенно заметно этот показатель растет с мая 2019 г., когда началось снижение ипотечных ставок. Однако в Новой Москве и ипотека дешевле: ряд крупных новомосковских девелоперов предлагают клиентам кредиты по ставке от 4,5% - благодаря госпрограмме семейной ипотеки и субсидирования со своей стороны.

По данным Est-a-Tet, в целом на первичном рынке московского региона (Москва, Новая Москва и Подмосковья) доля ипотечных сделок в сентябре 2019 г. составила 56%, что на 5 процентных пунктов больше, чем в августе (51%), и на 2 п.п. больше, чем в сентябре прошлого года (54%).

Как бы там ни было, снижение ипотечных ставок на протяжении почти полугода явно не привело к взрывному росту покупательской активности вообще и спроса на кредиты в частности. На фоне удешевления ипотеки и ажиотажа в связи с реформой 214-ФЗ рынок немного оживился в середине лета, а уже к осени спрос вновь пошел на спад. Жилье в кредит, даже по сниженным ставкам, наши соотечественники покупают только в самом крайнем случае, когда другого выхода нет. «В течение всего 2019 г. ипотечные сделки проходили преимущественно с покупателями, у которых жилищный вопрос стоял особенно остро», - говорит Валерий Кочетков.

В «Инкоме» число ипотечных сделок в сентябре сократилось на 25% к августу и на 18% к сентябрю прошлого года. Компания ждет роста ипотечных сделок примерно на треть до конца года на фоне снижения ставок.

Ставки, скорее всего, действительно еще упадут – 25 октября Центробанк в очередной раз сократил ключевую ставку, на 0,5 п.п. до 6,5% годовых. Однако удешевления ипотеки еще на 0,5 - 1 п.п. вряд ли хватит больше, чем на очередные пару месяцев оживления спроса. Впрочем, не исключено, что рынку поможет переток средств с банковских депозитов – см. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели».

Цены

Цены на рынке новостроек «старой» Москвы в сентябре демонстрировали разнонаправленную динамику. По данным «Азбуки Жилья», квартиры экономкласса в среднем подорожали на 2,9% по сравнению с августом. В классе комфорт цены увеличилось на 3,2%, а в бизнес-классе, наоборот, упали на 1,5%, рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Средний бюджет предложения квартиры в августе

Источник: «Азбуки Жилья»

Примечательно, что проекты с использованием эскроу-счетов пока выходятся в реализацию без ощутимого превышения по цене, говорит Наталия Кузнецова: «Это важное условие с учетом навеса предложения и наличия конкуренции со стороны огромного массива новостроек, сохранивших прежний формат работы».

По данным «Бон Тон», старомосковские новостройки комфорткласса с эскроу в сентябре в среднем стоили 174 тыс. руб. за квадратный метр, без эскроу - 169 тыс. руб. за квадратный метр. Без отделки - 172,3 тыс. руб. и 178 тыс. руб., с отделкой – 176 и 166 тыс. руб.

Согласно подсчетам компании «Метриум», разница в стоимости новостроек массового сегмента с эскроу и без составляет менее 4%: 177 000 руб. за кв. м и 170 200 руб.

При этом, по наблюдениям Романа Родионцева, в среднем стартовые цены в проектах, работающих по счетам эскроу, на 5-10% ниже цен в комплексах, находящихся в стадии активного строительства и реализующихся по старой схеме.

Средняя стоимость проданной старомосковской квартиры в сентябре упала по сравнению с августом: с 11,44 млн до 11,35 млн руб., по информации «Метриум». В сентябре 2018 г. средний чек сделки составлял 11,03 млн руб.

В Новой Москве новостройка в сентябре 2019 г. продавалась в среднем за 6,03 млн руб., в августе – за 6,4 млн, а в сентябре 2018 г. – за 5,1 млн руб. Таким образом, в отличие от «старой» Москвы, в ТиНАО средний чек сделки за год вырос значительно, почти на один миллион рублей. По словам Марии Литинецкой, это напрямую связано с общим повышением цен на первичном рынке присоединённых территорий. В основном благодаря открытию новых станций метро, добавляет Роман Родионцев.

Скидки

По данным компании «Инком», средний уровень скидок на новостройки в столичном регионе сегодня составляет 2% для «старой» и Новой Москвы и 4% для Подмосковья. «По сравнению с августом 2019-го эти показатели почти не изменились, относительно аналогичного периода прошлого года они снизились на 4 п.п. в «старой» Москве, на 3 п.п. на присоединенных территориях, а также на 5 п.п. в области», - рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

Скидки предлагаются в 42% проектов Москвы в прежних границах, в 40% ЖК на присоединенных территориях и в 50% новостроек Подмосковья. За месяц эти цифры уменьшились на 1 п.п. По отношению к сентябрю-октябрю прошлого года доля новостроек со скидкой сократилось на 23 п.п. в старой Москве, на 9 п.п. в ТиНАО и на 34 п.п. в области.

Впрочем, «Метриум» приводит несколько иную статистику. Согласно подсчетам компании, в сентябре 2019 г. в новостройках массового сегмента в старых границах Москвы средняя скидка равнялась 4%, в Новой – 5%. Причем застройщики 10 старомосковских проектов из 91 не предлагают никакие дисконты (11%). «В августе 2019 г. и в сентябре 2018 г. средний уровень скидки также составил 4%. При этом доля компаний, отказавшихся от предоставления дисконта, оказалась меньше: по 9%. Таким образом, растущая конкуренция стимулирует девелоперов предлагать различные преференции», - отмечает Мария Литинецкая.