Даже в бизнес-классе успешны в основном недорогие новостройки

Когда-то бизнес-класс был движущей силой рынка новостроек Москвы, но в последние годы эти лавры перехватил сегмент комфорт. Тем не менее существенная доля предложения остается у бизнес-класса. Редакция IRN.RU выяснила, каковы сейчас основные тенденции в этом сегменте.

Предложение снижается

Бизнес-класс занимает менее половины рынка новостроек Москвы – 42% от общего объема предложения, по данным Est-a-Tet. По итогам III квартала в этом сегменте продавалось 13 300 квартир в 237 корпусах в 76 проектах. Аналитики из других консалтинговых компаний называют схожие цифры: 13 900 квартир – по данным «Метриум», 12 000 – по данным «Бон тон».

Эксперты отмечают, что в последние месяцы наблюдается сокращение предложения. «Динамика выхода новых комплексов бизнес-класса замедляется. Например, в III квартале 2019 года на рынок вышло три новых проекта, за аналогичный период 2018 года – продажи открылись в шести комплексах, 2017 года – в семи», - рассказала коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова в ходе онлайн-конференции «Московский бизнес-класс: где и как выбрать солидную квартиру». С июля по сентябрь стартовали продажи в «Квартале на набережной Now» в Даниловском районе, а также в WestGarden и «Счастье на Ломоносовском» в Раменках.

В результате за последний квартал объем предложения, по данным Est-a-Tet, упал на 6,7%. Как отмечают в АН «Бон тон», только за сентябрь снижение составило 8,9% в квадратных метрах и 10,6% в количестве лотов. В годовом выражении, по данным «Бест-Новострой», объем экспозиции в бизнес-классе уменьшился на 13,5%.

Цены на месте

По данным компании «Метриум», с начала 2019 года средняя цена метра в бизнес-классе выросла на 4,1% и составила 237 925 рублей. За III квартал, по данным Est-a-Tet, метр прибавил 1,7%. Правда, в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» отмечают небольшое снижение цен в этом сегменте с начала года (на 1,8%) – 246 900 рублей в августе против 251 200 в декабре 2018 (см. «Новостройки в Москве: цены уперлись в потолок спроса»).

В любом случае, даже если средние показатели демонстрируют небольшой прирост, вряд ли можно говорить о реальном росте цен. Из-за того, что на рынок стало выходить меньше новых проектов, в структуре предложения большую часть стали занимать новостройки на поздних стадиях строительства, которые традиционно дороже: на начальном этапе средняя цена в бизнес-классе, по данным Est-a-Tet, составляет 224 000 рублей, а в проектах на завершении реализации – 254 000 рублей за метр. По данным «Метриум», в III квартале 2019 г. увеличилось предложения в корпусах на этапе отделочных работ (35,2%, +7,2 п.п.) и в домах, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию (22,4%, +2 п.п.). А предложение на начальной стадии строительной готовности, напротив, сократилось (17,4%, -6,2 п.п.).

Средняя стоимость квартир бизнес-класса составила 18 млн руб., увеличившись на 2,4% по сравнению с показателем за II квартал 2019 года, отмечают в компании «Метриум». При этом рост продемонстрировали только однокомнатные (11,2 млн руб., +0,6%,) и двухкомнатные квартиры (16,4 млн руб., +2,3%). В остальных типологиях зафиксирована отрицательная динамика. По данным «Бон тон», средняя стоимость квартиры в новостройках бизнес-класса варьируется от 8 млн рублей за студию до 39,1 млн руб. за многокомнатную квартиру.

Спросом пользуется недорогое

Спрос в бизнес-классе, как и в других сегментах, в основном приходится на небольшие квартиры. Наиболее популярны, по данным Est-a-Tet, двухкомнатные (36,6%) и однокомнатные квартиры (35,1%). Стоит отметить, что в предыдущем квартале однушки были более популярны: на них приходилось 38,1% от общего объема спроса.

Наиболее востребованы относительно недорогие проекты. Так, по данным «Метриум», больше всего сделок в III квартале 2019 года заключалось в ЖК «Зиларт», «Метрополия», «Крылья», «Фестиваль парк» и «Западный порт». В этих проектах средняя стоимость квартиры ниже медианы по бизнес-классу, то есть менее 18 млн рублей. Обзор относительно бюджетных проектов IRN.RU готовит ежемесячно – см. «Недорого, но солидно: доступные варианты жилья бизнес-класса в Москве».

«В среднем в бизнес-классе каждый месяц реализуется порядка 40-50 квартир, а в наиболее успешных новостройках – 60-90 объектов, - отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. - В массовом сегменте нормой считается реализация 50-70 квартир в месяц, а в топовых новостройках – 100-140 объектов».

По словам Натальи Козловой, такие темпы продаж характерны для крупных проектов: «В менее масштабных продажи в 10-30 лотов считаются хорошими. Например, в нашем проекте бизнес-класса Big Time, который сейчас находится в стадии активной реализации, ежемесячно удается реализовать порядка 20 квартир, и это в целом соответствует запланированным нами темпам». Такие продажи позволили увеличить стоимость метра в проекте на 3% за три месяца.

Запад все еще лидирует

Самым дорогим округом в сегменте бизнес за исключением центра, по данным «Бон Тон», является ЮЗАО. Средний уровень цен за квадратный метр здесь в 1,3 раза выше, чем в самом дешевом округе – ВАО (264 000 против 200 700 рублей за кв. м). С бюджетом покупки аналогичная ситуация – средняя цена лота в ВАО является самой низкой и составляет 14,2 млн рублей. ЮЗАО лидирует с 24,8 млн рублей. В центре Москвы, по данным Est-a-Tet, средняя цена метра в бизнес-классе составляет 319 000 рублей.

Западные округа считаются наиболее подходящими для бизнес-класса, но в последнее время также востребован север Москвы. «Эти локации застройщики выбирают благодаря более благоприятной экологической ситуации и удобству транспортной сети. При этом совершенно не подходят для реализации проектов бизнес-класса районы с негативной репутацией, а также неудачно расположенные площадки, скажем, удаленные от центра или с дефицитом инфраструктурных объектов», - говорит Наталья Козлова.

По данным «Метриум», больше всего жилья бизнес-класса продается в Северо-Западном округе. Его доля составляет 23,9% и продолжает расти (за III квартал она увеличилась на 1,8 п.п.). Далее следуют ЗАО (18,2%, +0,9 п.п.) и САО (16,7%, -1,6 п.п.). Наименьшая часть предложения представлена в ВАО – 1,2% (-0,3 п.п.). Доли остальных округов варьируются от 6,5% до 9,2%.

У непопулярных пока направлений, по мнению экспертов, есть потенциал для развития в бизнес-классе. «Сейчас новостройки бизнес-класса начали активно появляться на юго-востоке столицы. В местных районах накопился значительный отложенный спрос со стороны жителей, которые имеют возможность позволить себе более качественное жилье, чем в уровне «комфорт». Именно они могут составить большинство покупателей на локальном уровне», - отмечает Мария Литинецкая.

Хороший потенциал, по мнению Натальи Козловой, и у Южного округа: «Здесь находится немало промзон, которые требуют комплексного освоения. Уже появились крупные проекты бизнес-класса, скажем, на территории завода ЗИЛ. С одной стороны, они требуют огромных затрат на освоение. С другой – девелоперы жилья бизнес-класса получили возможность, которой раньше у них не было – они могут создавать целые районы высокого класса. Кроме того, именно в ЮАО доступно множество площадок на первой линии Москвы-реки, которые как нельзя лучше подходят для новых проектов бизнес-класса. К примеру, в сентябре 2019 года мы вывели в продажу новый проект на полуострове Нагатинской поймы на юге столицы. За полтора месяца мы трижды повысили цены на фоне рекордного спроса. Поэтому бизнес-класс на юге Москвы оказывается весьма востребованным».

Бизнес-класс в целом становится демократичнее: цены почти не растут, а покупаются в основном недорогие лоты в относительно бюджетных проектах. Поэтому у традиционно «демократичных» округов на юге и востоке действительно может быть неплохой потенциал в этом сегменте.