Новостройки и центральные диаметры: от Зеленограда до Раменского

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» продолжает сериал, посвященный Московским центральным диаметрам. Вместе с экспертами мы разбираемся, как очередной значительный транспортный проект Москвы повлияет на рынок недвижимости. Сегодня в зоне нашего внимания – МЦД-3 «Зеленоград-Раменское», который ориентировочно заработает в конце 2021-го – начале 2022 года. По оценкам профессионалов, он прежде всего повлияет на цены новостроек в Подмосковье.

Напомним, что первые диаметры – МЦД-1 «Одинцово – Лобня» и МЦД-2 «Нахабино – Подольск» - вот-вот должны открыться – в ноябре этого года. Пока есть планы протянуть пять скоростных железнодорожных дорог, пронизывающих вокзалы «насквозь» и соединяющих диаметрально противоположные подмосковные города. Но не исключается, что их может быть и больше. Пути прокладываются на базе действующих железнодорожных маршрутов, соответственно, обновляется и сопутствующая инфраструктура.

Диаметры называют «наземным метро», и, действительно, в тех районах, где нет «подземки», они возьмут на себя его функцию, а в целом вместе с метрополитеном и МЦК составят единую современную транспортную систему Москвы и Подмосковья. Электрички «Иволги» должны будут следовать с интервалом 5-6 минут, с частыми остановками, то есть – в режиме именно городского, а не пригородного транспорта. (Подробнее: «Новостройки и центральные диаметры: эффект московского кольца»).

Как на практике будут работать диаметры, так ли все будет хорошо, как нам обещают, мы уже скоро сможем оценить – ждать запуска первых двух маршрутов осталось недолго.

Третий пошел: основные сведения

О третьем диаметре «Зеленоград-Раменское» известно, что запустят его через три года, его протяженность составит 88 км, а число остановок – 43. Линия свяжет Ленинградское и Казанское железнодорожные направления. На 14 станциях запланированы пересадки на станции метро, Московское центральное кольцо, другие линии железной дороги. В частности, переход на МЦК проектируется на станциях НАТИ и Фрезер, на Большую кольцевую линию метро (БКЛ) – на Рижской. На схеме, размещенной на сайте стройкомплекса, обозначены новые станции – Мега (Новые Химки), Шереметьевская (Калибровская), Николаевка, Митьково, Ховрино-2, где проектируется крупный транспортно-пересадочный узел (ТПУ).

Дорога из конца в конец займет 100 минут, ожидается, что пассажиры сократят привычное время пути в два раза. Власти также надеются, что многие водители пересядут из автомобиля в скоростную электричку и таким образом снизится нагрузка на Ленинградское шоссе.

Подмосковье и Зеленоград: кто в выигрыше

МЦД пройдет через Зеленоград, а также подмосковные города Сходню и Химки на северо-западе и через Люберцы, Жуковский и Раменское, поселки Томилино, Красково, Малаховка, Удельная, Быково, Ильинский, Кратово на юго-востоке. Безусловно, что эти города и поселки выиграют от транспортной модернизации – жители, которые сегодня пользуются обычными электричками, получат «наземное метро».

Эксперты отмечают два важных момента. Первое – для подмосковных проектов (и «замкадных» проектов в Москве) появление регулярного скоростного железнодорожного транспорта важнее, чем для московских – у тех и так с транспортной доступностью все более-менее нормально. Для Подмосковья же (и «замкадья») хорошая транспортная доступность – важнейший фактор ценообразования.

Но с другой стороны, МЦД прокладывается не на пустом месте, а по существующим железнодорожным путям, и мы говорим не о новой дороге, а об ее модернизированной, улучшенной версии. Поэтому подорожание, безусловно, будет, но не баснословным.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что рост цен произойдет и на первичном, и на вторичном рынке. В особенности выигрывает первичный рынок Зеленограда, Сходни, Люберец, города Раменское, Томилино, в наибольшей степени удорожание актуально для проектов, имеющих недостаточную транспортную доступность.

По мнению эксперта, прирост цен будет варьироваться в зависимости от локационных характеристик, так как МЦД-3 охватывает существенную территорию, где рынок неоднороден: «В довольно дорогих локациях, если говорить о Химках и Люберцах, увеличение средневзвешенной цены, составляющей 97 и 94 тыс. руб./кв. м, может составить до 5-7%. В недооцененных, а это Раменский, Солнечногорский районы, Жуковский со средней ценой 74 тыс. руб. /кв. м, - до 7-10%», - прогнозирует эксперт.

Наталия Кузнецова считает, что подмосковные локации рядом с МЦД-3 наиболее интересны региональным покупателям, работающим в Москве и снимающим жилье. Недостаточный спрос в некоторых районах был связан с транспортными проблемами, а МЦД-3 частично снимет эти недостатки.

С точки зрения Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, открытие МЦД приведет к росту спроса на новостройки, расположенные прежде всего в Зеленограде и его окрестностях. Ведь у Зеленограда есть существенное преимущество – это административный округ Москвы, «значит, его жители имеют столичную регистрацию со всеми сопутствующими льготами. К тому же в городе хорошо развита инфраструктура, локация отличается благоприятной экологической обстановкой, чего не скажешь о юго-восточных областях, куда ведет линия МЦД от Зеленограда», - считает Литинецкая.

«Запуск МЦД можно сопоставить с открытием МЦК. В новостройках, расположенных в шаговой доступности от МЦК, за квартал после открытия станций цены поднялись в среднем на 9%. Безусловно, что и после запуска МЦД мы ожидаем рост цен примерно на 6%», - комментирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Проекты за МКАД

Из новостроек, попадающих «в зону влияния» МЦД «Зеленоград-Раменское», эксперты отмечают комплекс комфорткласса «Новый Зеленоград». Это проект комплексного освоения территории: более 50% всей площади выделено под зеленые зоны. Первая очередь проекта включает строительство 11 современных монолитных домов различной этажности (от 13 до 17 этажей). Три корпуса построены и заселены, еще два сдаются в начале 2020 года. Предусмотрены детские сады, школы, паркинги, поликлиники. Бюджет покупки квартир стартует с 2,04 млн рублей за 24,4 кв. м.

В Люберцах в трех минутах ходьбы от станции Люберцы-1 строится жилой комплекс «Облака», где квадратный метр в среднем стоит 98,6 тыс. рублей. Это два монолитных корпуса на 25 и 14-18 этажей. Квартиры – от студий до трехкомнатных, от 21 до 83 кв. м. А у станции Панки – ЖК «Карамельный», где кв. м стоит в среднем 96,8 тыс. руб. Монолитный дом состоит из трех разноэтажных секций 19-25 этажей. В «ассортименте» - студии, 1-2-3-4- комнатные квартиры от 27 до 105,2 кв. м. (Другие проекты смотрите в таблице ниже).

Москва: кардинально мало что изменится

В столице МЦД «Зеленоград-Раменское» пройдет через районы Косино-Ухтомский, Выхино-Жулебино, Вешняки, Рязанский, Перово, Лефортово, Соколиная гора, Марьина роща, Останкинский, Бутырский, Марфино, Головинский, Ховрино, Западное Дегунино, Левобережный, Молжаниновский. Всего открытие МЦД-3 коснется 22 районов Москвы. Практически все они охвачены метрополитеном и МЦК, кроме Молжаниновского. Он находится как бы внутри Химок, в 5 км от МКАД и вообще-то является перспективной территорией, где весной этого года правительство Москвы анонсировало строительство крупного жилого района -1,8 млн кв. м. жилья, 4 школ, 9 детских садов и двух поликлиник.

Молжаниновка, которая сейчас представляет собой подмосковную деревню, безусловно, бенефициар железнодорожного проекта, но о конкретных ценах на новостройки говорить еще рано.

Что касается остальных московских районов, то эксперты несколько разошлись в оценках. Часть из них не прогнозируют заметного повышения цен, в первую очередь из-за того, что транспортная доступность в Москве находится и без того на относительно приемлемом уровне, а МЦД-3 кардинально ничего не меняет.

«На мой взгляд, открытие МЦД скорее поможет разгрузить Таганско-Краснопресненскую линию, которая является перегруженной. Речь идет прежде всего о Выхино. Однако не думаю, что это повлияет на стоимость жилья. Что касается северо-западных районов, попавших в зону МЦД, то абсолютное большинство новостроек уже имеют станцию метро в пешей доступности. Поэтому открытие МЦД – это дополнительный бонус, но не причина для роста цен», - говорит Мария Литинецкая.

«Проекты, попадающие в зону охвата МЦД -3, обеспечены транспортной инфраструктурой и зачастую находятся поблизости от метро. В таком случае центральный диаметр не привносит существенных изменений и представляет собой дополнительный маршрут для жителей. Например, это может быть интересно тем, кто работает в бизнес-центрах за МКАД, но живет в Москве. Что касается цен, то данные улучшения несущественно скажутся на стоимости новостроек», - соглашается Наталия Кузнецова.

Впрочем, комментаторы считают, что исключение может составить жилье, расположенное в непосредственной близости от новых остановочных пунктов МЦД-3 и явно выигрывающее в результате данного соседства, а это, напомним, Шереметьевская (Калибровская) в Останкинском, Николаевка Красносельском, Митьково в Сокольниках и Ховрино-2 в Западном Дегунино.

Тем не менее, Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет недвижимости», выделяет Ховрино, Перово и Выхино, как районы, существенно выигрывающие от запуска третьего диаметра. И прогнозирует постепенное повышение цен, как минимум, на 10-15% в течение года, правда среди причин, влияющих на ценовую динамику, называет еще и переход застройщиков на эскроу-счета.

Роман Радионцев тоже считает, что повышение стоимости метра произойдет не только в Подмосковье, но и в Москве.

Московские проекты

Комплекс комфорткласса «Любовь и Голуби» строится рядом со станцией МЦД Моссельмаш в Западном Дегунино. 22-этажный дом с подземным паркингом рассчитан на 225 квартир и апартаментов. Собственная инфраструктура комплекса разместится в стилобате на первых двух этажах, в том числе – детский сад. Бюджет покупки однокомнатных квартир без отделки в ЖК «Любовь и Голуби» стартует с 7,5 млн рублей за 39,3 кв. м. В продаже также представлены планировки с кухней-гостиной до 30 кв. м и окнами в ванной комнате.

В пешей доступности от станции Шереметьевская (Калибровская) строится жилой квартал бизнес-класса ILOVE (в Останкинском районе на улице Годовикова). Проект включает пять корпусов переменной этажности с подземным паркингом, а также школу и детский сад. Квартиры оборудуются системой «умный дом» – с помощью интерактивного управления жители смогут дистанционно контролировать расходы ресурсов. Бюджет покупки стартует с 7,24 млн рублей за 29,55 кв. м.

Купить готовую квартиру с отделкой можно в ЖК «В Некрасовке 2», на берегу озера Черное. Недалеко - станция «Люберцы-1». Комплекс включает панельные корпуса серии П-44Т, П-44К, П-3М, И-155М, 17-19 этажей. Все квартиры представлены с отделкой «под ключ».

На Дмитровском шоссе возводится ЖК «Город». Первая очередь построена - это три монолитных корпуса комфорткласса (10-12-14-16-17-19-21 этаж). Инфраструктура комплекса включает два детских сада. Набор квартир - от однокомнатных до четырехкомнатных, площади - 33-107 кв. м. Потолки – 2,8 м. Средняя стоимость метра – 152 тыс. руб. Пешком можно дойти до станции Ховрино.

В Лефортово строится ЖК «Геометрия» - двухсекционный 21-этажный дом с подземным паркингом. Площади 1-2-3-комнатных квартир - 43-137 кв. метров, цена – около 213 тыс. руб. за метр в среднем. Недалеко от комплекса – станция Новая.

Будущее строительство – за промзонами

По оценке Романа Родионцева (Est-a-Tet), у окружающих третий диаметр территорий высокий потенциал для дальнейшего развития - к строительству запланировано более 3 млн кв. м жилых площадей (без учета домов, проходящих по реновации).

Тут можно вспомнить об упомянутой выше Молжаниновке, кроме того, как сообщает Мария Литинецкая, в перспективе новый проект появится в пешей доступности от станции «Моссельмаш» (Западное Дегунино). Общая площадь застройки составит 160 тыс. кв. м, из которых 120 тыс. кв. м – жилье.

Эксперты также обращают внимание на то, что в локациях поблизости от МЦД находится достаточное количество проектов, в том числе планируемых в рамках редевелопмента промышленных зон, в частности на юго-востоке Москвы в районе станций Перово и Фрезер, где в перспективе также появится несколько новых объектов.

Наталия Кузнецова добавляет к этому территорию Ховринской больницы около станции Ховрино, промзону № 45 около станции НАТИ (Западное Дегунино) и территорию Московского завода киноаппаратуры (Москинап) у станции Останкино.

Резюмируем

В большей степени третий диаметр повлияет на стоимость подмосковных проектов. Если говорить о Москве, то практически все районы в «зоне МЦД-3» хорошо обеспечены не одной станцией метро и МЦК. И в Москве для девелоперов близость к станциям МЦД – лишь хороший дополнительный бонус. «Даже открытие МЦК не оказало значительного влияния на рост цен, хотя это фактически второе «кольцо» Москвы, напоминает Мария Литинецкая. - МЦД же по важности уступает Московскому центральному кольцу». Что касается прогноза части экспертов о повышении цен в течение года на 10-15%, то они, напомним, среди причин указывали не только существенную транспортную модернизацию, но и переход девелоперов на новую систему финансирования – с эскроу-счетами и проектным финансированием.

Новостройки рядом со станциями МЦД «Зеленоград-Раменское»

Источник: «Бон Тон», «Метриум», Est-a-tet