Вера в метр вновь пошатнулась

В начале 2019 года люди предрекали рост цен на жилье, однако к осени их вера заметно ослабла. Большинство участников экспресс-замеров IRN.RU* сейчас прогнозируют снижение рублевых цен на квартиры в ближайшие месяцы. Смена ценовых ожиданий не только отражает текущую ситуацию, но и может оказать давление на застройщиков и продавцов при ценообразовании.

Пора покупать?

В каждом сезоне IRN.RU задает читателям вопрос, планируют ли они покупать квартиру в ближайшие три месяца. Обычно доля тех, кто наметил покупку жилья, колеблется в пределах 25-28%. Нынешней осенью этот показатель оказался выше – 30,4%. Больше людей планировали купить квартиру только весной 2016 (32,4%) и осенью 2015 года (33,6%).

«Такие настроения связаны с дешевеющей ипотекой, - объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - Ставки начали снижаться в конце весны, что оживило некоторую часть спроса. Но многие покупатели, напротив, заняли выжидающую позицию – они ждали, когда ипотека станет еще дешевле. К осени их готовность повысилась, но непонятно, выйдут ли реально на сделку все покупатели, которые сейчас сообщают о своих планах. Если ставки стабилизируются или начнут расти, люди поспешат с покупкой. Если снижение продолжится, то часть покупателей решатся на покупку, но другие продолжат ждать дальнейшего удешевления ипотеки».

Планируете ли вы покупать жилье в этом сезоне?

Онлайн-голосование IRN.RU

Поверили ненадолго

Прошлой осенью впервые с начала замеров в 2015 году в большинстве оказались те, кто верил в рост цен на жилье – 33,4%. Тех, кто ожидал стабильности, было 30,3%, а про снижение цен осенью 2018 года говорили 28,1% участников замера (см. «Люди перестали ждать снижения цен на недвижимость»). К весне 2019 года вера в метр укрепилась еще сильнее. Тогда в подорожание жилья в ближайшие три месяца верили 40,4%, при этом четверть из них ожидали роста цен на квартиры более чем на 5%. Снижение цен прогнозировали 28,4%.

Затем эти настроения стали ослабевать. К осени 2019 года те, кто ждет роста цен на квартиры, вновь оказались в меньшинстве – 26%. 37,9% участников экспресс-замера предрекают снижение цен на жилье осенью (в 1,4 раза больше, чем прошлой осенью), из них около трети считают, что цены за три месяца снизятся более чем на 5%. Ценовой стабильности ожидают 26,7% участников онлайн-голосования.

Это говорит о смене тренда в ценовых ожиданиях, хотя люди далеки от единогласия в этом вопросе. Максимальное количество тех, кто ждал снижения цен, было зафиксировано зимой 2015-2016 года: их доля составляла 69%, сейчас – в 1,8 раз меньше. А рост считали возможным всего 9,7%.

Что будет с рублевыми ценами в этом сезоне?

Онлайн-голосование IRN.RU

Обманутые ожидания

На протяжении 2018 и в начале этого года ожидания покупателей разогревала информационная кампания застройщиков о неизбежном росте цен после 1 июля 2019 года и вступления в силу поправок о переходе на эскроу-счета. В некоторых проектах цены действительно выросли на 5-15%, но в целом по рынку рост не превысил инфляцию. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», с августа прошлого года цены на новостройки между ТТК и МКАД выросли на 4%, тогда как инфляция, по подсчетам Росстата, составила 4,31% (см. «Новостройки в Москве: цены уперлись в потолок спроса»).

«Одновременно прошлой осенью отмечался всплеск спроса из-за того, что после долгого перерыва начали расти ставки по ипотеке – люди стремились успеть купить квартиру, пока ставки не выросли еще сильнее. Наплыв покупателей позволял держать цены на высоком уровне, что убеждало людей, что цены реально могут продолжить расти и дальше», - говорит Олег Репченко.

Однако ипотечные ставки вновь начали снижаться, люди заняли выжидательную позицию, и летом ажиотаж предыдущих месяцев пошел на убыль. «К тому же люди увидели, что 1 июля толком ничего не изменилось, большинство проектов продаются по старым правилам и по старым ценам. У застройщиков и продавцов убавилось аргументов, которые могли бы убедить покупателей в дальнейшем росте цен, да и сами покупатели увидели, что подорожания ждать не стоит», - отмечает Олег Репченко.

Что в реальности

Прогнозы читателей в целом похожи на реальность. Так, у ответов о снижении цен большинство голосов сохранялось с начала потребительских замеров осенью 2015 года вплоть до лета 2018 года. В этот период цены действительно снижались. Согласно индексу цен на недвижимость IRN.RU, с конца 2015 по начало 2018 года рублевые цены просели на 7% – со 177 000 до 165 000 рублей за метр.

С марта прошлого года начался рост цен на недвижимость. Сначала участники экспресс-замеров отнеслись к смене тренда скептически. Те, кто ждал снижения цен, все еще оставались в большинстве, но их доля начала снижаться. Так, зимой 2018 года в снижение цен в ближайшие месяцы верили 54,1%, весной – 46,3%, а летом – 38,5%. А доля оптимистов выросла с 12% до 20,4%. В реальности за этот период цены на вторичном рынке немного подросли – примерно на 2% (со 165 000 рублей за кв. м в марте до 168 000 рублей в августе 2018 года).

То есть можно говорить, что прогнозы участников экспресс-замера менялись немного с запозданием. «Они являлись не столько прогнозом ценовой ситуации, а отражением текущих трендов уже постфактум. То есть сначала сменился ценовой вектор, а потом уже люди поверили, что это не случайность, а более или менее устойчивая тенденция, которая сохранится в ближайшие месяцы», - отмечает Олег Репченко.

Последний год рублевые цены растут. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», с сентября 2018 по август 2019 квартиры подорожали примерно на 4% – с 169 000 до 176 100 рублей за метр. Почти все это время участники экспресс-замеров тоже прогнозировали рост. Но на этот раз потенциальные покупатели начали говорить о смене тренда заранее, когда явного снижения цен еще не началось. Онлайн-голосование, в котором в лидеры выбился прогноз о снижении цен осенью, мы проводили в августе, когда цены еще росли. Более того, номинально они немного повысились и в сентябре – до 176 600 рублей за метр. Однако темпы роста начали снижаться – с 0,5% в августе до 0,2% по итогам сентября, что уже, по сути, не выходит за рамки погрешности.

«Здесь вопрос не в том, угадают ли в результате участники замера ценовую динамику или нет. Но сам факт смены ценовых ожиданий будет давить на застройщиков и продавцов на вторичном рынке. Раз люди не верят в возможность роста цен, то возможностей для их реального повышения становится меньше – покупатели просто откажутся платить больше и будут ждать удешевления жилья. Поэтому придется их привлекать скидками или готовностью к торгу», - резюмирует Олег Репченко.

* Регулярный экспресс-замер потребительских настроений проводится на IRN.RU c сентября 2015 года в форме онлайн-голосования по двум темам: 1) ценовые ожидания («Что будет с рублевыми ценами на недвижимость?») 2) планы по покупке жилья («Планируете ли вы покупать квартиру в этом сезоне»)? Повторение замеров раз в три месяца позволяет отследить динамику ценовых ожиданий и настроений посетителей сайта.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года и на 2020 год от IRN.RU