Новостройки: антикризисные цены от 1,7 миллиона и площади от 11 «квадратов»
Запрос на маленькие площади есть, но мало кто хочет жить в «капсулах»
Недавно сюжет из мира недвижимости засветился в топах новостных агрегаторов и в течение нескольких дней довольно эмоционально обсуждался. А посвящен он был выходу на рынок микроквартир площадью чуть больше 11 «квадратов». Несмотря на то, что речь шла о единичных предложениях, некоторые сетевые комментаторы всерьез обеспокоились, что застройщики напали на золотую жилу и теперь будут «клепать» для народа клетушки.
Нет дыма без огня, и повод поговорить на тему скромных метражей имеется. Студии, как напоминает, Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, появились на рынке недвижимости в качестве антикризисного формата. Это определение можно отнести не только к студиям. В периоды, когда у народа, мягко говоря, денег немного, застройщики традиционно увеличивают долю жилья небольших площадей с функциональными планировками - однушек, компактных двушек (40-44 кв. м), больше предлагают «евроквартир». Запрос на маленькие площади у покупателей присутствует, но не стоит его преувеличивать – он держится примерно на одном и том же уровне, а если и возрастает, то некритично.
Что же касается непосредственно квартир мини-формата, то они запроектированы в единичных проектах и пока что смотрятся экзотикой.
Информационную «бучу» подняли проекты под брендом MySpace (на Фрезерной и на Дегунинской улицах), где размеры студий стартуют с 11 квадратных метров. Как поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», они недавно поступили на рынок – продажи стартовали 1 августа. «Темпы продаж пока оценить сложно, однако известно, что за это время застройщик провел плановое повышение цен», - говорит эксперт.
Участники рынка, опрошенные порталом «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», назвали и другие проекты с маленькими площадями. В апарт-отеле «Yes Технопарк» (метро «Технопарк») есть варианты с площадями 18,6 кв. м, в лофт-комплексе Loft.fm (метро «Римская») –13,5 кв. м, в ЖК «Vertical на Таганской» (метро «Таганская») -14 кв. м. В комплексе Cleverland (метро «Петровско-Разумовская») были спроектированы апартаменты площадью от 16 кв. м, но риелторы говорят, что сейчас их уже раскупили.
«Не скажу, что такие экстремально маленькие площади пользуются спросом, - замечает Мария Литинецкая. - В 2019 году таких лотов было продано менее пяти. Подобное жилье скорее напоминает гостиничный номер, где сложно организовать полноценный быт».
По оценке Валерия Кочеткова, заместителя директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», число проектов с микроквартирами на московском рынке жилья пока ничтожно мало и составляет не более 0,5% от общего количества ЖК. «На практике еще нет массового использования микроквартир, чтобы сделать выводы, будет ли этот формат востребован и конкурентоспособен по сравнению с классическими квартирами-студиями. Такое жилье больше подходит для ночевок, для жизни людям все-таки требуется большего личного пространства», - комментирует эксперт.
По статистике компании Est-a-Tet, квартирами менее 20 квадратов интересуются 0,7% покупателей.
Рая в шалаше не ждите
И в самом деле, если говорить всё-таки о квартирах, а не о капсулах для ночевки, которые так популярны в стране трудоголиков Японии, то они должны быть мало-мальски комфортными. Желательно, чтобы в студии без особых проблем разместился один человек, а в небольшой однушке – двое.
Эксперты предупреждают о трудностях жизни на маленьких площадях. В студии плита вполне может располагаться рядом с кроватью, поэтому понадобится вытяжка. Следует сократить количество вещей, как вариант – разместить их на антресолях. Стоит подумать об откидных кроватях, складных стульях и т.п. «Минимализм, тем более вынужденный, подходит далеко не каждому», - заключает Мария Литинецкая. Ну а если рождается ребенок, то еще первый год можно перекантоваться в тесноте, но потом надо будет «расширяться».
«Нижняя граница площади, приемлемой для проживания, находится в районе 25 кв. м, в квартирах с более маленьким метражом сложно организовать комфортное проживание», - считает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». На взгляд Ирины Доброхотовой, оптимальны студии площадью 25-30 кв. м, однокомнатные квартиры – 39-42 кв. м. Эти площади позволят оборудовать в квартире кухню, санузел и места для хранения вещей.
«Желательно, чтобы планировка была не прямоугольной, а ближе к квадрату. Существенным плюсом для квартиры-студии считаются два окна: в таком случае можно разделить пространство на зону отдыха и на кухонную зону», - советует Валерий Кочетков («ИНКОМ-Недвижимость»).
Наблюдения риелторов говорят о том, что люди все-таки предпочитают квартиры, где можно более-менее нормально расположиться. Поэтому у покупателей, по данным Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки»), наиболее популярны студии площадью 30-33 кв. м, однушки площадью 35-40 кв. м.
По оценке Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, среди квартир и апартаментов с метражом до 30 «квадратов» наиболее востребованы площади 25-30 кв. м, на втором месте - 20-25 кв. м, на третьем - менее 20 кв. м.
| Площадь, кв. м | Менее 20 кв. м | 20-25 кв. м | 25-30 кв. м |
| Доля в общей структуре спроса | 0,7% | 2,9% | 4,2% |
| Наиболее популярные ЖК и Их доля в структуре спроса по данному типу квартир | ЖК «Мякинино Парк» - 20,8% и «Level Амурская» – 20,8% | ЖК «Метрополия» – 8,3% и «Ситимикс» – 10,0% | ЖК «Селигер Сити» - 9,6% |
Источник: Est-a-Tet
Спрос и предложение адекватны друг другу
Но правда и то, что сегодня интерес к студиям и небольшим однушкам несколько выше обычного. За последние 5 лет доля квартир и апартаментов площадью от 20 до 30 кв. м в структуре спроса выросла с 4,5% до 7,1% - такой вывод Роман Родионцев делает на основе статистики Est-a-Tet.
| Площадь, кв. м | 2015 г. | 2016 г. | 2017 г. | 2018 г. | 2019 г. |
| Менее 20 | 1,1% | 0,4% | 0,8% | 1,1% | 0,7% |
| 20-30 | 4,5% | 4,6% | 6,2% | 6,5% | 7,1% |
| Более 30 | 94,4% | 95,0% | 93,1% | 92,5% | 92,2% |
| Итого: | 5,6% | 5,0% | 6,9% | 7,5% | 7,8% |
Источник: Est-a-Tet
Примерно такими же темпами подрастало и предложение: по данным Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, доля студий на рынке сегодня составляет порядка 7% в массовом сегменте, а в 2015 году она равнялась 4-5%.
Застройщикам такой формат тоже выгоден, так как чем меньше квартира, тем дороже в ней метр, по оценке Валерия Кочеткова («ИНКОМ-Недвижимость»), – примерно на 10-15% выше, чем в «обычном» жилье.
В целом же картина спокойная – спрос, хоть и на некотором подъеме, но вполне умеренный, предложение ему соответствует. Эксперты считают, что если доля небольших квартир и подрастет, то совсем немного – на полпроцента-процент.
Вполне вероятно, некоторые компании все же сделают ставку именно на небольшие лоты, так, Валерий Кочетков, не исключает, что в отдельных проектах доля студий может дорасти до 25%.
Аудитория: студенты, инвесторы, «пиджаки»
Аудитория у малогабариток, пожалуй, наиболее специфическая. Эксперты выделяют две основные группы. Прежде всего это свободные от семейных уз молодые люди, чаще всего студенты, которым покупают квартиру в основном родители. Живут они в таких квартирах, пока учатся и пока не обзаведутся семьей. По статистике риелторов, студии перепродаются каждые четыре-пять лет.
Вторая крупная группа покупателей - инвесторы. «Благодаря небольшому бюджету такой объект просто перепродать, а также сдать. Арендная ставка за студию и однокомнатную квартиру примерно сопоставима, при этом вложенные инвестором в студию средства окупятся намного быстрее», - комментирует Мария Литинецкая («Метриум»). Дорожают они по мере строительства быстрее многокомнатных квартир.
Третья заметная категория – приезжие, те, кому необходимо первое жилье в Москве, желательно бюджетное, с посильной ипотекой. Бывает, что небольшую квартирку «прикупают» хозяева соседней квартиры, чтобы объединить жилплощадь. Наконец, их приобретают бизнесмены и руководители среднего звена недалеко от офиса для ночевок в рабочую неделю, чтобы не тратить время на дорогу до дома, на риелторском жаргоне такую покупку называют «квартирой для пиджака».
Сколько их на рынке
По данным Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»): из 704 корпусов, представленных на московском рынке новостроек, в 132 корпусах спроектированы студии площадью менее 30 кв. м. В Level Group насчитали около 1,5 тысячи малогабаритных квартир площадью менее 30 кв. м.
Доля в предложении новостроек студий до 35 кв. м. и однокомнатных квартир до 40 кв. м
| Москва | Новая Москва | |
| Студии до 35 кв. м | 4% | 7% |
| Однокомнатные до 40 кв. м | 14% | 15% |
Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»
Доля квартир и апартаментов до 30 кв. м в структуре предложения
| Площадь, кв. м | Москва | Новая Москва |
| Менее 20 | 0,3% | 0,2% |
| 20-30 | 3,7% | 6,9% |
| Более 30 | 96,0% | 93,0% |
| Общий итог | 4,0% | 7,0% |
Источник: Est-a-Tet
Самые мелкие и дешевые
Наиболее доступные варианты малогабариток, естественно, находятся в Подмосковье. Студия в ЖК «Шихово» в Звенигороде площадью 24 кв. м обойдется в 1,7 млн руб. рублей. Минимальная стоимость апартамента в комплексе «М1 Сколково» (Одинцовский район) - 2,1 млн рублей за лот площадью 24,8 кв. м. 2,4 млн рублей понадобится для покупки однокомнатной квартиры в ЖК «Новый Зеленоград» (Солнечногорский район). Студии от 24,4 кв. м. предлагаются в ЖК «Первый квартал» (г. Видное) по цене от 2,77 млн. кв. м.
В Новой Москве понадобится минимум 2,5 млн руб. Именно столько стоит студия площадью 21,96 кв. м в ЖК «Цветочные поляны» (метро «Филатов Луг»). В ЖК «Румянцево Парк» (метро «Саларьево») студии от 23 «квадратов» предлагаются по цене от 3,5 млн руб.
Стоимость «чемпионки» по мини-площадям в Москве – студии 11,6 кв. м с полной отделкой и кухней в комплексе My Space на Фрезерной - 3 млн рублей. Апартаменты площадью 13,5 кв. м реализуются в Loft.fm и стоят 3,8 млн рублей.
Стоимость студии площадью 19,8 кв. м в ЖК «Мякинино парк» (метро «Строгино») – 3,2 -3,4 млн рублей. В жилом комплексе комфорткласса «Level Амурская» (метро «Черкизовская») есть предложения от 18 до 30 кв. м, диапазон цен - 3,5-4,5 млн рублей. В ЖК «Мир Митино» студии 23,8 кв. м стоят от 4 млн руб. В ЖК «Тополя» (Люблино) продаются студии от 24 кв. м по цене от 4,7 млн руб.
Покупателям не стоит забывать, что средняя стоимость квадратного метра студий выше, чем в «обычной» квартире. «Так, на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы средняя цена «квадрата» за год выросла на 7%: с 158 тыс. до 169 тыс. рублей. За тот же период «квадрат» студий подорожал на 12%: с 188 тыс. рублей до 211 тыс. рублей», - комментирует Мария Литинецкая («Метриум»).
И попросторнее
Покупателям, которые хотят побольше «квадратов», стоит обратить внимание на подмосковный проект ЖК «Икша Парк» в Дмитровском районе, на берегу канала имени Москвы. Здесь есть студии площадью 31 кв. м, их стоимость начинается от 1,78 млн рублей. Студии - квадратной формы, с совмещенным санузлом, двумя окнами и даже балконом. В ЖК «Изумрудные холмы» студии 24-25 кв. м можно купить по цене от 3 млн рублей. В ЖК «Новоград Павлино» (Балашиха) представлены студии 33 кв. м. по цене от 3,2 млн руб. В ЖК «Датский квартал» (Мытищи) стоимость студий с площадями 26-30 кв. м начинается от 2,9 млн рублей.
В Новой Москве в ЖК «Новые Ватутинки» (п. Десеновское) студии с отделкой 28-29 кв. м продаются по цене от 3,7 млн руб. В ЖК «Аквилон Парк» (пос. Коммунарка) покупка студии 27-31 кв. м обойдется в сумму от 3,8 млн рублей. В ЖК «Город-парк «Первый Московский» есть однокомнатные квартиры от 26 кв. м по цене от 4 млн рублей.
В старых границах Москвы апартаменты площадью 26,2 кв. м продаются в комплексе Nord (Северный район), их стоимость составляет 2,945 млн руб., и это одно из самых доступных предложений в городе. Цена студии площадью 26,2 кв. м в ЖК «Сказочный лес» (Ярославский район) – 3,27 млн. руб. В ЖК «Домашний» (метро «Марьино») цена студий 25,5 кв. м - от 4,5 млн руб. Студии с метражом 28-30 кв. метров представлены в ЖК FoRest (метро «Новопеределкино») по цене от 5,5 млн рублей.
Функциональные квартиры менее 30 кв. м представлены в ЖК «Метрополия» (метро «Угрешская»). Студия площадью 25,7 кв. м стоит 5,5 млн рублей, а однокомнатная квартира с классической планировкой (34,2 кв. м) - 7,2 млн рублей.
Площадь однокомнатной квартиры в городском квартале «Ривер Парк» (метро «Коломенская») – 34,1 кв. м., а стоимость - 6,19 млн рублей. Размер кухни - 9,1 кв. м, спальни - 17,3 кв. м, ванной комнаты - 3,9 кв. м. В прихожей (3,8 кв. м) - ниша для шкафа.
Резюмируем
Жизнь в крошечной квартирке очень хорошо показана в картине режиссера Анри-Жоржа Клузо «Истина» с Брижит Бардо в главной роли. Фильм далекого 60-го года давно вошел в историю кино и стал классикой. Так вот, герои его – молодые парижане (многие из них – из «понаехавших» в столицу из других городов) обитают в малюсеньких комнатушках, правда, в центре Парижа. Они спят, готовят, едят и моются, наверное, на несчастном десятке квадратных метров. Чтобы переместиться к входной двери, перелезают через кровать. Но самое сильное впечатление производит унитаз посреди всего этого великолепия. Ну и ну – думает ошарашенный зритель, и это французская жизнь. Короче говоря, рекомендуется к просмотру будущим покупателям квартир «микроформата».
Жить так можно только в юности и только временно. Так что мини-квартира - вариант, четко рассчитанный на определенную аудиторию. И, например, Валерий Кочетков («ИНКОМ-Недвижимость») считает, что при реализации таких проектов ставку надо делать на инвесторов. Но чтобы привлечь их, необходимо развивать жилые комплексы с мини-вариантами в инфраструктурном плане. А студенческую аудиторию микроквартиры живо заинтересуют при стоимости 1,5-1,8 млн рублей, что равноценно пятилетней аренде «однушки» с ежемесячной оплатой 25-30 тыс. рублей.
Кстати, в Париже и других европейских столицах вышеописанный формат и сегодня вполне популярен для аренды. В хорошей локации в Москве «норки для ночевок» тоже наверняка будут востребованы. Перебарщивать с ними застройщики вряд ли станут, все-таки большинство покупателей хотели бы жить в полноценных квартирах, пусть и компактных.