Новостройки в Москве: цены уперлись в потолок спроса

Ажиотаж на рынке новостроек в связи с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета пока не привел к значительному росту цен. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за год, по сравнению с августом 2018 г., метр между Третьим транспортным кольцом и МКАД подорожал в среднем лишь на 4% до 215 690 руб. Учитывая, что инфляция за тот же период, по данным Росстата, составила 4,31%, в реальном выражении стоимость новостроек осталась на уровне прошлого года.

Примечательно, что цены в 2019 г. росли далеко не постоянно. Новостройки активно дорожали в начале текущего года, а в период с марта по июнь 2019 г. средняя стоимость метра фактически стагнировала. Новую попытку повышения ценников застройщики предприняли в июле, когда вступили в силу поправки к 214-ФЗ. Однако уже в августе среднемесячные темпы роста цен вновь опустились ниже 1%.

Cредняя стоимость кв. м и квартиры в 2019 г. по месяцам

Весь последний год прошел под знаком реформы ключевого для строительной отрасли закона – 214-ФЗ. В принципе, его корректируют каждые несколько месяцев, однако на этот раз речь шла о действительно судьбоносных изменениях. Согласно принятым под новый, 2019 г., поправкам, с 1 июля 2019 г. все застройщики, вне зависимости от сроков получения разрешения на строительство, должны были лишиться доступа к деньгам покупателей до ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности. Предполагалось, что до этого момента средства дольщиков будут храниться в банках на счетах эскроу, а строить девелоперы будут исключительно на свои и/или на взятые в долг у тех же банков - конечно, под проценты. Что, естественно, увеличивало себестоимость строительства. Застройщиков это категорически не устраивало: не желая делиться маржой, они запустили масштабную информационную кампанию, обещая резкий рост цен для покупателей после 1 июля. Цифры назвались разные – от скромных 5 до фантастических 25%.

Вообще, в Москве, где продажная цена может в два и более раза превышать инвестиционную себестоимость строительства, расходы девелопера - далеко не главный фактор, формирующий рыночную стоимость жилья. Куда важнее соотношение спроса и предложения. И второе в столице пока существенно превышает первое. Кроме того, довольно быстро выяснилось, что условия реформы 214-ФЗ будут смягчены. Согласно разработанному Минстроем и утвержденному в конце апреля правительством постановлению, проекты, построенные не менее чем на 6-30% и проданные хотя бы на 10%, освобождались от обязательного перехода на новую систему финансирования. Поэтому по факту после 1 июля для рынка мало что изменилось: по данным Москомстройинвеста на сентябрь, 76% проектов в Москве продаются по старым правилам.

Однако заклинания о непременном подорожании жилья сработали – по понятным причинам наших соотечественников достаточно легко убедить в росте цен на что угодно. Как следствие, многие люди, планировавшие купить квартиру в этом году, постарались побыстрее выйти на сделки. По данным Росреестра, за январь-март спрос на новостройки в Москве вырос на 24,5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Справедливости ради надо отметить, что в I квартале 2018 г. темпы роста были в два раза выше – 52%. Однако надо учитывать, что в прошлом году активно снижались ипотечные ставки, а в начале текущего они, наоборот, росли.

На фоне ажиотажа застройщики активно повышали цены – почему бы и нет, если покупают? Средняя стоимость метра на рынке новостроек между ТТК и МКАД с конца 2018 г. по март 2019 г., по данным www.irn.ru, увеличилась на 1,9%. При этом в «экономе» и «комфорте», где сосредоточен основной спрос, цены подросли соответственно на 3,3% и 3,2% - см. обзор новостроек Москвы за I квартал 2019 г. Для сравнения: за весь 2017 г. эти сегменты подорожали на 5,9% и 3,2% (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза».)

Cредняя стоимость кв. м по классам в декабре и в марте 2019 г.

В ряде проектов эконом- и комфорткласса с осени 2018 г., когда произошел первый всплеск спроса в связи с изменением ипотечных трендов, по март 2019 г. цены увеличились на 10-15%. И, скорее всего, росли бы и дальше – во всяком случае, у некоторых крупных застройщиков были планы повысить стоимость метра на 15-20% за I полугодие 2019 г. Но не выдержал спрос: уже в марте-апреле девелоперы, активно повышавшие цены, столкнулись с падением числа обращений от потенциальных покупателей, что в итоге вылилось в невыполнение планов продаж.

В среднем по рынку число ДДУ продолжало увеличиваться, однако темпы роста снизились до нескольких процентов – рынок демонстрировал признаки насыщения.

На снижение покупательской активности девелоперы ответили увеличением размера скидок. Прежде всего в крупных проектах, в которых необходимо поддерживать высокие объемы продаж, а также в проектах с неидеальной транспортной доступностью, традиционно уязвимых в плане спроса. В некоторых ЖК, где в начале года скидок не было или предлагались символические 1-2% при стопроцентной оплате и ипотеке, в апреле-мае-июне дисконты увеличились до 5-10 и даже 15%. Правда, наиболее щедрые акции носили маркетинговый характер – с большими скидками продавалось ограниченное число квартир.

Однако рост цен действительно затормозился. По информации IRN.RU, с марта по июнь средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек между ТТК и МКАД увеличилась только на 0,4%. Причем в комфорткласе цены практически не изменились (+0,1%), хронически переоцененный бизнес-класс подешевел на 5% и лишь в «экономе» рост цен превысил 1% (+1,3%).

Cредняя стоимость кв. м по классам в марте и июне 2019 г.

С помощью более «дружественной» ценовой политики застройщики пытались вскочить в последний вагон уходящей «долевки»: напомним, для того чтобы избежать перехода на эксроу, необходимо было продать не менее 10% площадей в проекте. Но реальных покупателей все равно на всех не хватило: в мае и особенно в июне 2019 г. значительная часть ДДУ, зарегистрированных Росреестром, была оформлена на юридических лиц – девелоперы продавали квартиры аффилированным компаниям (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2019 года: спрос растет выборочно»). Именно «юрики» и обеспечили резкий рост ДДУ в начале лета.

В июле, после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, продажи новостроек также резко упали – см. «Крутой взлет завершился резким обвалом». Во-первых, с рынка ушла большая часть покупателей - юридических лиц. Во-вторых, как и прогнозировал IRN.RU, повышенный спрос на жилье в начале года, не подкрепленный ростом доходов населения, привел к исчерпанию спроса будущих периодов. Проще говоря, очень многие из тех реальных покупателей, которые могли бы приобрести квартиру в июле, сделали это раньше – в связи с ажиотажем вокруг реформы «долевки».

Несмотря на снижение покупательской активности, цены в июле вновь начали расти. За месяц метр подорожал в среднем на 2,2%, в основном за счет вымывания наиболее бюджетных лотов и повышения стоимости метра в активно строящихся проектах (трудно удержаться от корректировки прайсов, когда есть такой хороший повод). Больше всего выросли цены в комфортклассе – на 2,9%. Экономкласс и бизнес прибавили по 1,5%.

Средняя стоимость кв. м по классам в июне и июле 2019 г.

Однако уже в августе, на фоне дальнейшего падения спроса, рост цен притормозился до 0,9% за месяц в среднем. По итогам лета 1 кв. м между ТТК и МКАД стоил 215 700 руб. Причем новостройки экономкласса и бизнес-класса подорожали в пределах статистической погрешности – на 0,25% и 0,1% соответственно. И лишь комфорткласс показал более-менее ощутимую динамику: 1 кв. м в этом сегменте вырос в цене на 0,95% по сравнению с июлем, до 221 000 руб. в среднем.

Средняя стоимость кв. м по классам в июле и августе 2019 г.

Учитывая динамику спроса в последние месяцы, значительный рост цен в ближайшие месяцы представляется маловероятным. Скорее наоборот, застройщики будут вынуждены увеличить скидки. Впрочем, многое будет зависеть от ситуации на ипотечном рынке – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU».