Риелторы, нотариусы, юристы и другие дополнительные расходы при покупке квартиры

Будьте готовы: при покупке квартиры одной лишь суммой в размере ее стоимости вам, увы, не обойтись. Причем неважно, покупаете вы квартиру в новостройке или на «вторичке», в ипотеку или на накопленные деньги. Дополнительные расходы возникают как до подписания ДДУ или договора купли-продажи, так и после, на этапе выбора квартиры и на этапе ее приемки. Траты, связанные с оформлением договора, юридическим сопровождением, сбором документов, арендой банковской ячейки неизбежны. Сколько это все стоит и какую сумму можно сэкономить, разбиралась редакция IRN.RU.

Квартира от застройщика: сумма доплат может перевалить и за 100 000 руб., но некоторых расходов можно избежать

Дополнительные расходы при покупке квартиры в новостройке можно разделить на две группы. Первая – общепринятые и распространенные, такие расходы всегда прописываются в договоре приобретения. Вторая группа относится непосредственно к услугам, рассказывает заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Первая группа расходов: госпошлина, лишние «квадраты», «коммуналка»

К первой группе трат Валерий Кочетков относит, например, госпошлину за регистрацию ДДУ (+ 350 руб.).

Возможно, по его словам, потребуется доплата за разницу в площади при приемке квартиры. Этот пункт прописывается в ДДУ.

«Если по результатам обмеров, проведенных в отношении дома, сумма фактической общей площади квартиры и площади балконов, лоджий, веранд, террас с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, увеличится по отношению к сумме проектной площади (на основании данных плана создаваемого дома), участник долевого строительства обязан внести на расчетный счет застройщика дополнительные денежные средства за такую разницу в площади, исходя из стоимости квадратного метра на день заключения ДДУ», - объясняет Валерий Кочетков.

Эксперт отмечает, что бывает, когда застройщик не производит взаиморасчеты по обмерам БТИ вне зависимости от того, стала площадь квартиры больше или меньше. В этом случае в ДДУ прописывается, что цена квартиры окончательная и изменению не подлежит. Траты, связанные с проведением обмеров БТИ, также ложатся на плечи покупателя. Еще одна статья расходов – оплата «коммуналки» за три месяца вперед.

«Со дня подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства с эксплуатирующей организацией заключается договор на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию и управление, а также производится оплата расходов по техническому обслуживанию жилого дома, эксплуатационным и коммунальным услугам на три месяца вперед. Дальнейшие платежи производятся в соответствии с порядком и условиями, установленными договором, заключенным с жилищно-эксплуатационной организацией», - перечисляет Валерий Кочетков.

Есть и вторая группа расходов, продолжает эксперт. Это непосредственно услуги, которые указываются в дополнительном договоре к договору приобретения. Стоимость таких услуг начинается от 15 тыс. руб.

Вторая группа расходов: риелторы, нотариус, бронирование

Ко второй группе дополнительных трат относятся, например, расходы на сопровождение сделки, уточняет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Обычно такие услуги предоставляются агентством недвижимости, задействованным в реализации комплекса, или официальным представителем застройщика.

«Подразумевается оплата агентского договора, в котором прописывается обязательство застройщика сначала сформировать пакет документов для регистрации ДДУ, а потом, после окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, – сформировать пакет документов для регистрации права собственности. У разных застройщиков и в разных проектах стоимость сопровождения сделки разная, от 25 до 135 тыс. руб. (на рынке новостроек массового сегмента). В проектах более дорогих сегментов эти суммы будут больше», - объясняет эксперт.

Кроме того, возможно, придется отплатить бронирование квартиры на период получения одобрения (согласия) ипотечного кредита и подготовки пакета документов для согласования ипотеки в банке.

Может понадобиться оплатить и услуги нотариуса. Если вы планируете поручить оформление сделки третьему лицу, потребуется доверенность. Также необходимо согласие супруга или супруги на совершение сделки или заявление о том, что не состоите в браке, перечисляет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Стоимость каждого документа, по ее словам, зависит от нотариальной конторы. В среднем один документ обойдется в 700 - 3 000 руб.

Как правило, среднестатистический покупатель платит за услуги нотариуса не более 3 000 руб., а затраты связаны с подтверждением согласия супруга на сделку или семейного статуса, если квартира приобретается супругами совместно, говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова.

«Возможна ещё одна статья расходов – комиссия банка за перечисление денежных средств застройщику. Она взимается в случае, если ваш расчётный счёт принадлежит не тому же банку, что и расчетный счет застройщика. В среднем затраты составляют 2 тыс. руб. Некоторые застройщики работают с аккредитивами – в таком случае за его открытие необходимо будет заплатить порядка 3 тыс. руб.»,   - добавляет Мария Литинецкая.

Итого

Валерий Кочетков из «ИНКОМ-Недвижимость» приводит примерный расчет дополнительных затрат при покупке квартиры площадью 38 кв. м и стоимостью 2,5 млн руб. в Подмосковье (эксперт предупреждает, что все расчеты очень приблизительные).

Итак, если речь идет о строящемся доме:

• госпошлина за проведение государственной регистрации ДДУ – 350 руб.;
• площадь квартиры может измениться на +/- 0,5 кв. м, то есть при увеличении квартиры может потребоваться доплатить 32 895 руб.;
• БТИ – около 4 тыс. руб.;
• коммунальные расходы за 3 месяца – около 4 тыс. руб.;
• нотариальные расходы – около 2 тыс. руб.;
• максимальная сумма на услуги по регистрации – 2% от стоимости, то есть 50 тыс. руб.

Итого: 93 245 руб. И это в случае, если квартира покупается без привлечения риелторов и банковских средств.

Ипотека на новостройку: плюс 4 – 6 тыс. руб. минимум

При покупке квартиры в новостройке в ипотеку на плечи покупателя лягут еще и расходы по страхованию и оценке предмета залога для регистрации закладной при оформлении права собственности.

Расходы на страхование предмета залога в «Метриум» оценивают в 0,2% от суммы кредита, страхование жизни и трудоспособности – 0,2-1% от суммы кредита (при страховании данного вида банк понижает процентную ставку как минимум на 1%), оценка предмета залога обойдется еще в 4 000-6 000 руб.

Давайте вспомним примерный расчет дополнительных затрат при покупке квартиры площадью 38 кв. м и стоимостью 2,5 млн руб. в Подмосковье от «ИНКОМ-Недвижимость». Если эта квартира приобретается в ипотеку, то потребуется страхование жизни и потери трудоспособности – 0,4-1% от суммы кредита (допустим, это будет 1% от суммы кредита в размере 2 млн руб.). Получаем 20 тыс. руб. Итого уже не 93 245 руб., а 113 245 руб. дополнительных расходов.

А если эскроу

С 1 июля 2019 года вступили в силу законодательные изменения, предусматривающие переход на оплату квартир в новостройках через счета эскроу. Теперь в ДДУ прописывается обязательство покупателя перевести деньги на эскроу-счет, который заблаговременно открывает застройщик в банке, предоставившем ему проектное финансирование. Для самого застройщика счет будет закрыт, а получить деньги покупателя он сможет только после выполнения своих обязательств перед дольщиком.

Как уверяют эксперты, никакие дополнительные расходы при покупке квартиры в новостройке по новой схеме у дольщиков не возникают.

«Дополнительных расходов вы нести не будете, заключение договора счета эскроу является бесплатным. В законе установлен запрет на взимание банками какого-либо вознаграждения за ведение этого счета», - рассказывал ранее в ходе онлайн-конференции на IRN.RU руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Экономия на допрасходах: бумажную волокиту можно взять на себя

Особенно сэкономить при покупке квартиры в новом доме не получится, признает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков: «Можно поискать подешевле оценку или страховку, не делать нотариально заверенные документы, а самостоятельно обеспечить явку на государственную регистрацию. Также можно попробовать убедить застройщика не производить взаиморасчеты по обмерам БТИ, но здесь есть риск проиграть, если площадь квартиры окажется меньше».

Кроме того, в некоторых проектах стоимость регистрации ДДУ уже заложена в бюджет покупки квартиры, говорит Мария Литинецкая из «Метриум». Оформить собственность реально самостоятельно, оплатив госпошлину в размере 2 500 руб. Стоимость данной услуги от застройщика составляет 30-40 тыс. руб.

«Также можно найти банк, в котором стоимость аккредитива компенсирует застройщик. На этом вы сэкономите еще порядка 3 тыс. руб.», - добавляет эксперт.

Экономить на дополнительном договоре на оказание услуг Валерий Кочетков не рекомендует: «Лучше при необходимости убрать ненужные опции, оставив услугу по сдаче комплекта документов на государственную регистрацию ДДУ или перехода права собственности на квартиру в управление Росреестра».

Впрочем, по словам экспертов, риски отказа от той или иной услуги при покупке жилья на первичном рынке связаны больше с временными потерями, чем возможными юридическими проблемами, как это бывает в сегменте вторичного жилья.

Квартира «с рук»: плюс 40-50 тыс. руб. минимум и комиссия риелтора, сэкономить реально, но не рекомендуется

Дополнительные расходы при покупке квартиры на вторичном рынке в «Метриум» оценивают минимум в 40-50 тыс. руб. Во-первых, взимается большая госпошлина за переход права собственности – 1 500 руб. Во-вторых, оплачиваются услуги нотариуса.

«Нотариальная подготовка договора купли-продажи обойдётся примерно в 25 000 руб. Также необходимо согласие супруга или супруги на совершение сделки или заявление о том, что в браке не состоите. Стоимость – 1 500 руб.», - рассказывает Мария Литинецкая.

В-третьих, аренда ячейки банка, продолжает эксперт. Стоимость – от 2 000 до 4 000 руб. Если вместо банковской ячейки выбран аккредитив, затраты составят порядка 2 000 руб.

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова предупреждает: стоимость аренды ячейки в некоторых банках может достигать 20 000 руб.

Еще одна статья расходов - риелторская комиссия, если, конечно, покупатель привлекает риелтора к работе по подбору жилья и оформлению сделки. Это, по словам Ирины Доброхотовой, самые большие дополнительные затраты при покупке квартиры на вторичном рынке: «Стоимость риелторских услуг составляет плюс-минус 100 тыс. руб. В некоторых случаях клиенты занимаются подбором сами, а на этапе оформления привлекают юриста – стоимость юридического сопровождения начинается от 50 тыс. руб.».

Кроме того, в отличие от первичного рынка, при покупке жилья у физического лица имеет смысл организовать юридическую проверку квартиры, обращает внимание Мария Литинецкая. Стоимость – около 10 000 руб.

«Таким образом, затраты составляют примерно 40-50 тыс. руб. плюс комиссия риелтора, которая зависит от стоимости жилья», - заключает эксперт.

Руководитель офиса «Измайловский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Андрей Ярышев не исключает и ряда расходов, связанных с требованиями конкретного банка: «У каждого из них могут быть свои технические требования, и, возможно, дополнительные расходы будут касаться только внутренних инструкций именно конкретного банка».

Ипотечная «вторичка»

Если «вторичная» квартира покупается в ипотеку, придется также потратиться на оплату страховки и заказ оценочного альбома. По подсчетам Марии Литинецкой, страхование предмета залога – 0,2% от суммы кредита, оценка предмета залога для банка – 4 000-6 000 руб., страхование жизни и трудоспособности – 0,5-1% от суммы кредита.

Кроме того, некоторые банки за обналичивание кредитных средств (сделка не через аккредитив, а через ячейку) берут до 0,3% от суммы кредита, предупреждает эксперт компании «Азбука Жилья» Антон Пайзанский. Плюс дополнительные сборы и комиссии за выдачу. «Редко, но все же такое практикуется, хотя законодательство это запрещает», отмечает эксперт.

Как сэкономить: отказываемся от услуг риелтора и юриста, но это чревато

К обязательным расходам при покупке вторичного жилья относятся расходы на ячейку или аккредитив и все расходы, связанные с обслуживанием аккредитива или расчетного счета. Плюс госпошлина. Если речь идет об ипотеке, невозможно отказаться от трат на подготовку оценочного альбома и страхования квартиры, жизни, титула.

«Все остальные издержки, например, связанные с нотариальным заверением документов, расходы по регистрации, по оплате договора купли-продажи - могут быть разделены по согласованию сторон между продавцом и покупателем», - перечисляет Андрей Ярышев из «Миэль».

Однако на это идут не все собственники, предупреждают эксперты. Предугадать сложно, ведь в этой ситуации во главе угла становится человеческий фактор.

«В Москве сложившейся практики нет. Продавец вешает расходы на покупателя: «Вы выбрали эту квартиру вот и платите», покупатель на продавца: «Это ваши доли, ваши дети и ваши проблемы», - говорит эксперт компании «Азбука Жилья» Антон Пайзанский.

Получается, при покупке вторичного жилья сэкономить получится разве что на заверении документов у нотариуса. И то лишь в том случае, если речь идет о недолевых сделках: нотариальное заявление сделок с долями или с несовершеннолетними собственниками является обязательным. Впрочем, экономить на нотариусе эксперты тоже не рекомендуют.

«Даже если некоторые документы не требуются в данный момент, они могут понадобиться впоследствии, поэтому в интересах покупателя подготовить всю документацию заранее (ту, что потребуются для оформления страховки для ипотеки, например – банку документы могут быть не нужны, но для страховой, как правило, их нужно сделать). Кроме того, некоторые документы стоит подготовить, чтобы обезопасить себя (справка ПНД НД, нотариальные заявления и т.д.)» - рекомендует Андрей Ярышев.

Можно отказаться от услуг риелтора и юридической проверки объекта, говорит Мария Литинецкая. Таким образом можно сэкономить порядка 10 тыс. руб. и сумму в размере 1-2% от стоимости квартиры за услуги риелтора.

Однако, предупреждает эксперт, экономия на юридической проверке чревата тем, что ваша сделка в итоге может быть расторгнута в судебном порядке. По ее словам, особенно велик такой риск при покупке квартиры, полученной собственником в наследство или в результате приватизации. И в том, и в другом случае на жилье могут претендовать другие лица, интересы которых были ущемлены в результате продажи объекта вам.

«Больше всего можно сэкономить на риелторе – цена вопроса от 150 тыс. руб., риск – стоимость квартиры, – добавляет эксперт «Азбуки Жилья» Антон Пайзанский. - Гипотетически можно проверить объект самостоятельно, заказать выписки, заставить продавца собрать справки. Но одно дело – получить информацию, и совсем другое - правильно ее прочитать, интерпретировать и в случае необходимости обезопасить себя дополнительными документами и соглашениями. Есть еще статья расходов продавца. Для того чтобы эти расходы внезапно не стали расходами покупателя, тоже желательна помощь специалиста».

Впрочем, если вы хороший переговорщик и располагаете временем, подобрать квартиру и договориться с продавцом действительно можно и самому, а заказать юридическую проверку объекта и оформление документов – в специализирующейся на таких вопросах юридической компании.

Резюмируем

Расходы на покупку квартиры не ограничиваются только ее стоимостью. Дополнительные траты могут достигать нескольких сотен тысяч рублей, но это скорее зависит от потребностей и возможностей самого покупателя. Скидок здесь не предусмотрено, зато продавцы и новостроек, и вторичных квартир в ряде случаев готовы взять на себя часть расходов.