Новостройки в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2019 года: спрос продолжает падать

На первичном рынке Москвы дела обстоят еще хуже, чем на вторичном (см. «Покупатели ждут рекордно дешевой ипотеки») – провальный июль сменился не менее неудачным августом. Причем если в июле продажи новостроек в «старой» Москве упали в основном за счет сокращения спроса со стороны юридических лиц – в июне застройщики активно продавали квартиры аффилированным компаниями, чтобы не переходить на эскроу, то в августе резко снизилось и число покупателей-«физиков».

Спрос

Август

В последний месяц лета Росреестр зарегистрировал в Москве только 4 987 ДДУ - на 11,8% меньше, чем в июле, и на 24,5% - чем в августе прошлого года. Причем если в июле продажи новостроек в «старой» Москве упали в основном за счет сокращения спроса со стороны юридических лиц (см. «Крутой взлет завершился резким обвалом»), то августе резко снизилось и число покупателей-«физиков». По данным компании «Метриум», физлица в августе заключили 4,13 тыс. ДДУ на территории «старой» Москвы, что на 10% меньше, чем в июле. В годовой динамике падение также достигло 10%.

В метрах продажи просели еще больше, чем в договорах, – на 13,8% к июлю. Согласно подсчетам Est-a-Tet, всего в августе на первичном рынке «старой» Москвы было реализовано 207,3 тыс. кв. м квартир и 17,8 тыс. кв. м апартаментов (продажи апартаментов, кстати, немного выросли – на 1,7%).

Рынок Новой Москвы, по данным «Бон Тон», по сравнению с августом прошлого года потерял в продажах 35%. Однако относительно июля произошел рост на 9,3%. Уровень вымывания предложения на первичном рынке Новой Москвы также продолжает снижаться, говорит гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова: относительно августа прошлого года он упал в три раза (с 30% до 11%).

В Подмосковье число ДДУ (по жилью и нежилью), по данным Росреестра, осталось примерно на июльском уровне (+0,3%, 5 825 ДДУ), а по сравнению с августом прошлого года уменьшилось на 22,8%.

Несмотря на очевидное падение покупательской активности в среднем по рынку, некоторые компании не испытывают проблем с продажами – спрос в московском регионе остается сильно дифференцированным и может существенно колебаться в зависимости от объекта. Например, в «Бон Тон» число сделок выросло на 38% по сравнению с июлем и на 6,5% относительно августа 2018 г. В «Инкоме» соответствующий показатель в годовом выражении прибавил те же 6,5%. Однако по сравнению с июлем продажи снизились на 13%.

Обратная ситуация в «Азбуке Жилья». Продажи по всем объектам, реализуемым компанией «Азбука Жилья» в Москве и Московской области, по итогам августа 2019 г. увеличился на 78% по сравнению с предыдущим месяцем, но уменьшились на 15% относительно августа 2018 г.

Причин сокращения покупательской активности несколько. Прежде всего это следствие искусственно созданного ажиотажа в связи с переходом на эскроу-счета с 1 июля 2019 г. «Лето 2019 г. было нетипичным с точки зрения перераспределения спроса, - напоминает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - В частности, многие покупатели, планировавшие подписание договора во второй половине года, сделали это до 1 июля, опасаясь резкого роста цен после перехода застройщиков на эскроу-счета. Поэтому в августе мы наблюдали эффект «высокой базы», когда фактическое количество сделок оказалось меньше, чем могло бы быть из-за специфического распределения спроса».

Кроме того, повышенный спрос в предыдущие месяцы привел к вымыванию ликвидного предложения, а темпы вывода новых проектов в текущем году снизились, добавляет Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Ситуацию усугубляет то, что в части новостроек продажи были временно приостановлены с 1 июля, так как эти проекты не перешли на эскроу, но и не успели получить документы, разрешающие реализацию квартир по старым правилам (пройти соответствующие проверки и получить заключение о соответствии нормам 214-ФЗ можно до 1 октября). По словам Марии Литинецкой, среди таких проектов, например, столичные ЖК «Технопарк», «Театральный квартал», ЖК «Речной» в Химках. Но в целом подобных новостроек немного, в Москве – менее 10%, сообщил www.irn.ru на форуме Proestate зампред Москомстройинвеста Александр Гончаров.

При этом цены действительно выросли – не столько из-за эсроу (76% рынка, по данным Москомстройинвеста, продается по старым правилам), сколько «благодаря» ажиотажу, - и это, естественно, негативно отразилось на спросе. Например, в Новой Москве новостройки за год подорожали на 18%, подсчитали в «Бон Тон». Правда, там покупательский интерес подогревала не только реформа 214-ФЗ, но и открытие новых станций метро.

Еще одна причина уменьшения покупательской активности – сокращение числа ипотечных сделок, от которых все больше зависит рынок жилья. Росреестр в августе зарегистрировал в Москве 7 006 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынке. По сравнению с июлем показатель просел на 12,6%, а относительно августа 2018 г. – на 15,2%. В Московской области ипотека также упала в месячном разрезе, но менее значительно – на 2,5% (до 26 778 договоров). В годовом выражении ипотека пока растет (+8,8%).

По данным «Инкома», доля ипотечных сделок сократилась на 37% к июлю и на 47% к августу 2018 г. Всего по итогам августа в компании 32% новостроек было продано с привлечением кредитов. «Такое падение доли ипотечных сделок является следствием нескольких факторов: во-первых, население сильно закредитовано, во-вторых, люди ожидают уменьшения процентов по ипотеке после очередного понижения ключевой ставки ЦБ», - комментирует Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Сентябрь

В сентябре рынок активизировался – как обычно с началом нового делового сезона. Например, уже в первой половине сентября количество сделок в «Бон Тон» выросло на 15% по сравнению с первой половиной августа. В «Инкоме» продажи за первые две недели сентября увеличились на 36,7% относительно того же периода прошлого месяца и на 26,7% относительно первой половины сентября 2018-го. Однако число обращений в компанию сократилось на 39% и 35,6% соответственно.

«Обращений стало меньше на фоне вымывания спроса и начала учебного года, однако показатели продаж подросли: это следствие высокой активности потенциальных покупателей за предыдущие месяцы, которая конвертировалась в сделки. Иными словами, клиенты, вышедшие на рынок в июне-июле, взяли небольшую паузу, чтобы понять состояние рынка после перехода на эскроу-счета. Когда стало ясно, что новые проекты выходят с более высокой ценой, они приняли решение заключить сделку, пока есть доступные варианты в проектах, реализуемых по старым правилам», - поясняет Валерий Кочетков.

В «Метриум» первая декада сентября по уровню спроса оказалась сопоставимой с прошлогодним аналогичным периодом. А по сравнению с августом количество обращений в первой половине сентября увеличилось примерно на 10%.

Цены

Обещанный застройщиками после 1 июля бурный рост стоимости квартир пока так и не состоялся, что неудивительно – в подавляющем большинстве проектов схема реализации осталась прежней. По данным «Азбуки Жилья», средние цены, разогнавшиеся на фоне ажиотажного спроса в начале года, в августе даже начали ползти вниз. Средняя стоимость квартир экономкласса на первичном рынке жилья «старой» Москвы по сравнению с июнем 2019 г. уменьшилась на 1%, бизнес-класс подешевел на 0,5%, а «комфорт» остался примерно на июльском уровне.

Средний бюджет предложения на рынке новостроек

Источник: «Азбука Жилья»

При этом средняя стоимость проданных квартир продолжает увеличиваться. По данным «Инкома», по сравнению с июлем средний чек сделки в августе вырос на 1,4% в прежних границах столицы (15,6 млн руб.) и на 2% в ТиНАО (7,3 млн руб.). В области чек остался на уровне 4,6 млн руб.

Впрочем, в компании «Метриум», например, чек сделки в последние месяцы практически не меняется. По словам Марии Литинецкой, на протяжении всего лета 2019 г. этот показатель составлял 12,5 млн руб. с минимальными колебаниями.

Что касается скидок на новостройки, то их уровень также не претерпел существенных изменений за последние месяцы: в среднем 3-5% в «старой» Москве, 2% - в Новой и 5% - в Подмосковье. Дисконты на конкретные объекты могут быть в разы больше – см. обзор скидок и акций в сентябре 2019 г.

Аналогично и с распространённостью скидок. По данным «Инкома», как и в июле, в августе-сентябре скидки предлагаются в 43% проектов «старой» Москвы, в 41% ЖК на присоединенных территориях и в 52% новостроек Подмосковья.

А вот за год изменения существенные. По сравнению с августом 2018 г. уровень скидок снизился на 3 п.п. в «старой» и Новой Москве, а также на 4 п.п. в области. А число новостроек со скидками сократилось на 21 п.п. в «старой» Москве, на 8 п.п. в ТиНАО и на 33 п.п. в области.