Самые доступные квартиры на вторичном рынке обычно предлагаются в весьма плачевном состоянии, а порой и вовсе в ужасающем. Но иногда дисконт позволяет совершить выгодную покупку и прибрести жилье, которое в ином случае было бы недоступно. Редакция IRN.RU выяснила, при каких условиях имеет смысл вложиться в «убитую» квартиру.

Единственное доступное

В середине 1990-х родители автора статьи решили купить квартиру для бабушки с дедушкой, которые занимали две комнаты в коммуналке. Цель была – перевезти их в полноценное жилье и желательно поближе, чтобы они могли встречать внучку из школы. Но хороших вариантов за деньги, вырученные с продажи двух комнат, почти не было. В конце концов, буквально в 5 минутах от дома родителей все-таки нашелся подходящий по цене вариант.

Это была двухкомнатная квартира площадью 51 кв. м с неплохой планировкой – «распашонка» с кухней адекватного размера (около 9 кв. м). Две беды – первый этаж и совершенно «убитое» состояние. В квартире до этого проживала семья алкоголиков со всеми вытекающими последствиями: пробитые, видимо кулаком, межкомнатные двери, запах ветхости и сырости, дыра в полу вместо унитаза и следы кострища в гостиной – вероятно, шашлыки жильцы предпочитали жарить, не выходя из квартиры.

Денег на ремонтную бригаду на тот момент не было, пришлось обходиться своими силами. Квартиру тогда привели в более или менее приличный вид. Однако запах полностью ушел только после последнего ремонта, который уже делали профессионалы. Самое главное – они полностью заменили полы, в том числе прогнившую рухлядь, оказавшуюся под полом вместо стяжки. Зато сейчас это вполне комфортная квартира, которую при желании можно продать по рыночной цене, сделав скидку только за первый этаж.

Мы спросили экспертов, встречаются ли сейчас подобные варианты на рынке и при каких условиях можно задуматься о покупке «убитого» варианта.

Степень «убитости»

Судя по ответам риелторов, костры в квартире – не такая уж и редкость. «Помню один пример из своей практики, когда к нам обратились собственники квартиры, собиравшиеся продать ее, - рассказывает Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». - Жилплощадь находилась в ужасном состоянии, главным образом из-за того, что, желая сэкономить на коммунальных платежах, владельцы квартиры, чье материальное состояние было весьма плачевным, в самой большой комнате квартиры разводили небольшие костры. Естественно, реализовать такой объект можно было только после капитального ремонта жилплощади, особенно той комнаты, которую хозяева использовали для обогрева». Схожий случай вспомнила руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова: «Была квартира, бывшие владельцы которой любили готовить на открытом огне, поэтому кухня была черного цвета. Однако и это жилье купили, причем брали его с использованием ипотечных средств».

Нередко на рынке встречаются квартиры, пострадавшие от домашних животных, а точнее от их большого количества и неподобающего ухода. «Сейчас у нас есть квартира в так сказать, советском, натуральном виде, хозяйка которой держала двух собак и двух кошек и не выводила их гулять, соответственно, все свои нужды они справляли дома. Наше агентство ее выкупило, сейчас делаем ремонт, и только после этого выставим на продажу», - говорит Альбина Шагиева, директор АН «Родные стены» г. Казань (партнер КР «Мегаполис-Сервис»).

Другой пример последствий такой «любви» к животным вспоминает Юлия Антясова: «В нашей практике был случай – продавец держала большое количество собак и кошек. Естественно, после животных остался трудновыводимый запах. Дисконт был существенный, и жилье пользовалось спросом – было много звонков и просмотров. Мы, конечно, предупреждали о том, что в квартире стоит сильное амбре – потенциальных покупателей это не отталкивало. Наконец, нашелся клиент, который внес аванс и сам занялся санобработкой. Однако даже двукратная процедура не помогла, в результате он отказался, и аванс мы ему вернули. Уже через некоторое время появился клиент, который готов был вложиться в ремонт, кроме того, запах был уже не такой явный, сделка прошла успешно, и никаких нареканий у него не было».

В целом, под «убитой» квартирой, по словам руководителя департамента городской недвижимости НДВ Оксаны Ивановой, обычно подразумевается полное обветшание отделки и коммуникаций: электрики, труб водоснабжения и канализационных, обоев, напольного покрытия, окон, входной и межкомнатных дверей и так далее. «Под этим термином можно понимать квартиру, в которой невозможно жить с минимальным комфортом: это и протекающая крыша, если последний этаж, и постоянно замыкающая электропроводка, и стойкий запах ветхого жилья, от которого невозможно избавиться», - добавляет Илья Степанищев, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Павловский Посад.

Правда, как отмечает Наталия Борзенкова, сейчас риелторы стараются не употреблять этот термин: «Обычно они называют эти объекты «подуставшими» или, иронично, подготовленными к ремонту, то есть в таком плохом состоянии, что требуется срочно начинать ремонт. В таких квартирах просто невозможно жить: отсутствуют обои, санузел находится в крайне запущенном состоянии (из-за чего в квартире даже после уборки остро чувствуются крайне неприятные запахи), бетонный пол без покрытия. Наиболее сложное для дальнейшей продажи жилье – то, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона чаще всего отпугивают потенциальных покупателей».

Дисконт за износ

Риелторы говорят, что в большинстве случаев квартиру даже в самом плохом состоянии реально продать – главное правильно выставить цену. Редакция IRN.RU решила выяснить мнение читателей по этому поводу и провела онлайн-голосование с вопросом, на сколько дешевле рынка должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать. 45,1% ответивших сказали, что дисконт должен составлять 20-30%. Более четверти участников (27,3%) считают, что и этого мало – такая квартира, по их мнению, должна быть на 30-50% дешевле аналогов. На скидку 10-20% согласились бы 16,7%, а 10,8% ответивших сказали, что покупать «убитую» квартиру в любом случае нецелесообразно.

По словам риелторов, в реальности скидки обычно меньше. «В среднем так называемые убитые квартиры теряют в стоимости не менее 10% в сравнении с квартирами в удовлетворительном или хорошем состоянии», - утверждает Наталия Борзенкова. Процент дисконта, по словам эксперта компании «Азбука Жилья» Антона Пайзанского, зависит от местоположения: «Например, сгоревшая квартира на первом этаже на окраине Москвы может стоить на треть дешевле своих отремонтированных аналогов этажом повыше». В центре Москвы из-за более высоких цен продажи дисконт в процентах может быть ниже, поскольку стоимость ремонта составляет меньшую долю от цены жилья. Конечно, в данном случае такие квартиры сравниваются с жильем примерно в тех же домах, которые не относятся к элитному сегменту с дорогостоящим дизайнерским ремонтом.

Ремонт дороже «голой» новостройки

Чтобы понять, насколько адекватную цену выставил продавец, стоит ориентироваться на стоимость ремонта. Поэтому эксперты рекомендуют пригласить на просмотр прораба, который поможет оценить затраты.

По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, обычно во вторичном сегменте жилья стоимость ремонта 1 кв. м варьируется от 10 000 до 25 000 рублей в зависимости от объема и трудоемкости работ. При ремонте квартиры в откровенно плохом состоянии стоит ориентироваться на верхнюю границу, а дальше все зависит от степени «убитости». «Больше всего восстанавливать свою жилплощадь собственниками приходится после пожара (когда квартиру обычно уже даже нельзя назвать таковой) или потопа, - отмечает эксперт. - В таких случаях затраты на ремонт будут даже больше, чем при отделке жилья в «голой» новостройке, – ведь необходимо полностью обновить помещение, к тому же при пожаре гарь впитывается в стены, поэтому с них нужно будет еще и снять штукатурку».

«Если квартира действительно «убитая», то менять нужно буквально все, - предупреждает Альбина Шагиева. - Это, прежде всего, запах, от которого не избавиться, если не снять все, что там было. Если, к примеру, в квартире-«хрущевке» сохранились деревянные полы – их также нужно снимать: во-первых, убирается запах, во-вторых, допустим, если сверху настелить линолеум, то все равно деревяшки будут скрипеть. Однозначно, кроме напольного покрытия, снимается штукатурка, меняются сантехника, ванная и электрика. Под замену идут окна, двери, иногда даже приходится реставрировать треснувшие стены».

Смысл есть

Тем не менее покупка «убитой» квартиры бывает целесообразной. «Жуткие с виду квартиры намного выгоднее, чем кажется – как правило, в них все недостатки наружу, можно сразу пригласить прораба и оценить примерную стоимость предстоящих работ, - считает Оксана Иванова. - Куда хуже свежий, но самый бюджетный ремонт, сделанный через неделю после потопа или пожара – скрытые недостатки могут начать беспокоить только спустя год, и всё равно отделку придётся полностью демонтировать».

По словам эксперта, многое зависит от объекта: «Если есть квартира на Тверской на 25% ниже рынка, то даже полностью реконструировать её с помощью профессиональных реставраторов будет рентабельно. Пусть это почти утопия, но всё равно: в многоквартирном доме нельзя сделать ничего, что не подлежало бы восстановлению – разве что взрыв газа, но в этом случае квартиры уже физически не будет. Если же стены, пол и потолок на месте, всё выполнимо – вопрос только в цене».

Нужно учитывать, что нормальный ремонт «под себя» обойдется, скорее всего, не менее чем в миллион рублей за однушку – с учетом качественных капитальных работ, но недорогой отделки. Однако порой такие квартиры покупают инвесторы, которые впоследствии тратят на ремонт намного меньше – им важно довести квартиру только до более или менее приличного вида. «Квартиры, требующие ремонта, нередко интересны частным инвесторам с учетом их стоимости ниже среднерыночных показателей, в особенности это касается тех объектов, которые находятся в востребованных у покупателей локациях. Сделав в такой квартире небольшой косметический ремонт не дороже 300 000 рублей, инвесторы могут затем выгодно продать ее, заработав на сделке около полумиллиона рублей», - отмечает Наталия Борзенкова.

Таким опытом поделился Армаис Оганезов, генеральный директор АН «Инвестправо»: «У нас была квартира на ул. Ангарская. Там во входной двери были прорезаны дыры для котов, а в самой квартире было ощущение, что там что-то взорвалось. Мы выкупили ее, сделали косметический ремонт, который нам обошелся в 200 000 руб., и продали дороже на миллион. Но мы покупали ее не с целью проживания».

По словам Ильи Степанищева, для жизни «убитые» квартиры обычно покупают люди, которые изначально настроены на полный снос всего, что есть, и обустройство квартиры «с нуля» по своему вкусу. «Такие люди или покупают квартиру без отделки в новостройке, или, допустим, они любят «сталинки» с их высокими потолками и готовы купить такую в «убитом» состоянии и в дальнейшем вложить деньги в ремонт», - говорит эксперт.

Таким образом, если квартира стоит заметно ниже рынка и человек готов серьезно вложиться в ремонт, то можно купить ее даже в самом плачевном состоянии. Главное, правильно соотнести дисконт и предстоящие затраты.