Новостройки рядом с бизнес-центрами: пешком на работу
Варианты для инвесторов и арендаторов, да и остальным тоже подойдет
Испокон веку граждане ездят на работу в центр города. Деловая Москва клубится внутри Третьего транспортного кольца – где сконцентрировано большинство современных бизнес-центров. Однако сегодня новомодные деловые кластеры появляются и за пределами ТТК, и за МКАД, и, конечно, в Новой Москве. То есть там, где строится новое жилье.
Сегодня, согласно статистике компании CBRE, в Москве функционирует около 60 качественных деловых центров (классы А и B, площади - от 50 000). Примерно треть крупных бизнес-центров находится в ЦАО – это 23 объекта (2 млн кв. м.), почти половина из них расположено в ММДЦ «Москва-Сити» (1,11 млн кв. м). Если посчитать просто офисные здания, не беря в расчет площади, по данным Colliers, в центре их более 900, и больше всего – (180) недалеко от Кремля. (См. «Где купить квартиру рядом с работой»).
В том, что офисный народ в рабочие дни «тусуется» вокруг Кремля, виноваты, с точки зрения Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, особенности проектирования Москвы. «Например, в США бизнес-кварталы появились еще в начале ХХ века, в Европе – в послевоенные годы. Причем развитие проходило таким образом, что сначала формировался именно деловой район, который уже со временем «обрастал» жильем и сопутствующими инфраструктурными объектами, - рассказывает эксперт. - В Москве же территории города были изначально сегментированы по разным функциям, то есть жилье и деловая жизнь развивались отдельно».
Но ситуация в Москве всё же меняется, хотя до «перелома», когда бизнес-центры более-менее равномерно распределятся по городу, ещё далеко. И тем не менее «перемены происходят, и уже давно. Более 70% (порядка 9 млн кв. м) офисной недвижимости расположено в зоне ТТК, порядка 15% – в зоне МКАД», - комментирует Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci.
Как деловые зоны «оттягивают» от центра
Во многом к перераспределению деловых зон по Москве подтолкнула череда кризисов (особенно - 2013-го года), когда у арендаторов резко кончились деньги и стало ясно, что им надо предлагать качественные и приемлемые по стоимости площади в менее дорогих зонах. Плюс осмысленная градостроительная политика способствует тому, что деловые кластеры сегодня возникают там, где их трудно было представить еще несколько лет тому назад.
Главное – это развитие транспортной системы, прежде всего, - метро и МЦК. «Если раньше тяготение к центру города для организации офиса было обусловлено в том числе и понятной транспортной доступностью, то теперь это актуально и для многих ранее удаленных районов», - комментирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Ну, а если рядом с деловым центром открывается новая станция метро или МЦК, его популярность на рынке возрастает, замечает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», приводит в пример строительство новой станции метро «Технопарк» рядом с Nagatino i-Land, и перспективу запуска канатной дороги возле бизнес-центра «Кантри Парк» в Химках.
Благодаря улучшению транспортной инфраструктуры и, в частности, строительству ТПУ появляются не только масштабные деловые центры, но и решаются локальные проблемы с рабочими местами для конкретных районов.
«Застройка в рамках ТПУ сформирована торгово-офисным кластером и апартаментами, а среди плюсов можно отметить удовлетворение потребностей жителей соседних кварталов. Такие объекты аккумулируют не только внешние транспортные и пешеходные потоки, но и становятся центром притяжения для людей, проживающих поблизости. Открываются кафе, крупные сетевые магазины и т.д. Разумеется, формируются рабочие места», - комментирует генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Среди новостроек, расположенных рядом с ТПУ, эксперт отмечает жилой комплекс Sreda со средней стоимостью метра 210 тысяч рублей. Для пассажиров откроется ТПУ «Рязанская», в составе которого будут пассажирские терминалы, административные здания, зоны торговли и паркинг.
Транспортные преобразования взаимоувязаны с двумя масштабными градостроительными процессами, стимулирующими появление деловых центров, – освоением промзон и жилищным строительством на новомосковских территориях.
В зоне ТТК и дальше
На развитие промзон наибольшее влияние оказало открытие МЦК. По подсчетам московских властей, на территориях рядом с ним может быть построено порядка 750 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.
Как замечает Александр Морозов (S.A. Ricci), бывшие промзоны, раньше отрезанные от городской жизни, сегодня получили импульс к развитию и редевелопменту. Например, в районах Коптево, Котловке, Южнопортовом, Богородском. В процессе реновации «ржавого пояса» Москвы на некогда промышленных территориях появляются административные, деловые центры и жилье. Например, проект комплексного развития промзоны «ЗИЛ», «включающий создание нового московского района со смешанной застройкой, где будут жилье, офисы, спортивный кластер и культурные объекты, развитая социальная и транспортная инфраструктура», говорит эксперт. Новостройки в этой зоне - жилой комплекс «Зиларт» (цена метра в среднем – 318 тысяч рублей) и «Парк Легенд» (184 тыс. руб.).
Интересный деловой и творческий кластер создан в «Даниловской мануфактуре», «Флаконе» и «Хлебозаводе» – все это также локации за ТТК, которые появились в результате редевелопмента промзон, дополняет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
Также за пределами ТТК находятся Smart Park, «Олимпия Парк», московский бизнес-инкубатор Nagatino i-Land около метро «Технопарк», бизнес-парк «Крылатские холмы» (среди его арендаторов - Adidas, Microsoft, Intel, Johnson & Johnson). Кстати, до бизнес-парка удобно добираться от ЖК «Крылатский» (173 тыс. руб./кв. м).
Одним из ярких примеров новостройки, которая сама по сути формирует новый деловой кластер города, Мария Литинецкая считает ЖК «Савеловский Сити». Изначально комплекс проектировался как офисный центр из нескольких башен на месте промзоны №11 «Огородный проезд». Но позже концепция была пересмотрена, и рынку был предложен новый формат жилья – апартаменты комфорткласса. А затем часть апартаментов девелопер MR Group перевел в квартиры. «В результате «Савеловский Сити» стал в своем роде первой в Москве доступной альтернативой ММЦД «Москва-Сити», где также одновременно строилось жилье и офисные здания», – резюмирует эксперт. Цена готового жилья – 198 тысяч рублей за метр.
Формат многофункциональных центров, где помимо коммерческой части есть и жилая, Литинецкая считает самой распространенной формой делового квартала. Среди них - «ВТБ Арена парк» у метро «Динамо» (средняя цена метра – 612 тыс. руб.), «Маршал» в Щукино (266 тыс. руб.), «Ленинский 38» (164 тыс. руб.).
Еще пример - ЖК «Хорошевский» (метро «Октябрьское поле» и МЦК «Зорге»), в него, помимо жилой части, сформированной монолитными домами, входит и бизнес-центр. Стоимость квартир в жилом комплексе начинается от 5,3 млн рублей, цена метра – 213 руб. в среднем.
За МКАД расположились такие знаковые деловые комплексы, как «Химки Бизнес Парк», БЦ Mebe One Khimki Plaza, бизнес-парк Greenwood в Красногорске, интересные, соответственно, жителям Химок и Красногорска. Недалеко от химкинских бизнес-центров расположен и московский ЖК «Фестиваль Парк» в Левобережном районе (240 тыс. руб./кв. м). Доехать до Химок оттуда быстрее, чем до центра Москвы.
Новая Москва и Сколково
В Новой Москве, по оценке Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, офисная недвижимость сосредоточена в 3-5 км от МКАД. Это крупные качественные и современные бизнес-центры класса А и В c набором собственной развитой инфраструктуры (супермаркеты, кафе, аптеки, салоны красоты, банковские отделения, фитнес-клубы), большим количеством парковочных мест, комфортными помещениями для работы и невысокими ставками аренды.
Особенно динамично, по наблюдениям Александра Морозова (S.A. Ricci) развивается киевское направление. А запуск метро во Внуково станет импульсом для освоения территорий вблизи аэропорта. «В сегменте офисной недвижимости на рынок будут выходить крупные объекты классов А и B+», - полагает эксперт.
Среди деловых комплексов Новой Москвы эксперты прежде всего выделяют комплекс «Румянцево» не имеющий, с точки зрения Антона Бабчихина, директора по маркетингу комплекса «Румянцево», аналогов по масштабам, расположению и инфраструктуре.
Из значимых новомосковских деловых комплексов на Киевском шоссе вблизи станций метро «Румянцево, «Саларьево», «Филатов луг», эксперты называют ComCity, Neopolis, БК «Новомосковский», G10. Заметный проект на Калужском шоссе - бизнес-парк K2, добраться до него можно на шаттл-басе от «Коньково» или общественным транспортом от станции метро «Теплый стан».
Кстати, один из самых известных арендаторов в Новой Москве – компания Coca Cola, разместившая штаб-квартиру в ComCity.
Жилые комплексы Новой Москвы, расположенные недалеко от деловых кварталов, – это «Румянцево-Парк» (137 тыс. руб./кв. м), город-парк «Первый Московский» (127 тыс. руб./кв. м), «Новые Ватутинки» (116 тыс. руб./кв. м), FoRest (173 тыс. руб./кв. м).
А перспективы развития территорий аэропорта Внуково могут заинтересовать жителей города-парка «Переделкино Ближнее» (154 тыс. руб./кв. м).
Отдельно стоит сказать о Сколково, - инноцентре, деловом и производственном кластере, где трудится передовой российский бизнес. Застройщики уже давно выбрали его в качестве приманки и строят поблизости жилье, премущественно бизнес-класса. Но можно найти вариант и поскромнее - скажем, комплекс «М1-Сколково». Это 17-этажное здание с апарт-отелем и жилыми апартаментами, где метр стоит всего 94 тысячи рублей в среднем.
Не забудем о центре
Соседством с деловыми зонами похвалится, наверное, практически любой жилой комплекс внутри ЦАО. Но можно выделить среди них особо выдающиеся, максимально вовлеченные в офисную жизнь. Это комплексы вблизи ММДЦ «Москва Сити» - Headliner (302 тыс. руб./кв. м), CITY PARK (384 тыс. руб.), «Сердце столицы» (300 тыс. руб.). В Басманном районе, одном из лидеров ЦАО по числу бизнес-центров, можно обратить внимание на проект Bauman House (300 тыс. руб.)
Примеры жилых комплексов рядом с бизнес-центрами
| ЖК | Офисы рядом и инфраструктура | Этажность | Формат жилья | Площади лотов | Средняя цена 1 кв. м |
|---|---|---|---|---|---|
| «YE’S Технопарк» | Nagatino i-Land. Метро «Технопарк». | 25 | Апартаменты | 18,6 – 89,3 кв. м | 353 187 руб. |
| «Румянцево парк» | Метро и бизнес-парк «Румянцево» | 13-22 | Квартиры | 24,1 – 104,4 кв. м | 123 591 руб. |
| «Инновация» | Жд платформа Инновационный центр Сколково | 14-33 | Квартиры | 21 – 75,3 кв. м | 101 419 руб. |
| «D1» | Flacon и «Хлебозавод» Метро «Дмитровская» | 22-58 | Квартиры | 39,6 – 125 кв. м | 211 954 руб. |
| «Савеловский Сити» | Flacon и «Хлебозавод» | 20-47 | Квартиры и апартаменты | 37,8 – 189,2 кв. м | 192 520 руб. |
| «Данилов дом» | Даниловская мануфактура. Метро «Тульская». Платформа «ЗИЛ» (МЦК). Гостиницы. Кафе, рестораны. | 12 | Апартаменты | 62,7 – 212,4 кв. м | 363 073 руб. |
Источник: «БЕСТ-Новострой»
Целевая аудитория: бизнесмены и арендаторы
Кому интересно жить рядом с бизнес-центром, кто-нибудь целенаправленно покупает жилье вблизи БЦ или в МФК? Такие покупатели, конечно, есть, это менеджеры высокого уровня, собственники бизнеса, которые покупают себе так называемое «жилье для пиджака». То есть приобретается не слишком большая удобная квартира, но только для себя любимого, не для семьи. Семья у таких людей, как правило, живет за городом.
Впрочем, бывает, что покупают и семейную квартиру – в составе МФК, которые располагаются, как правило, в обжитых районах.
Иногда жилье для своих сотрудников приобретают компании, арендующие площади в соседнем бизнес-центре, или крупные госкорпорации.
Но все-таки, как утверждают опрошенные нами эксперты, такие квартиры/апартаменты и компании, и люди больше предпочитают снимать, а не покупать. Причина простая – компании нередко меняют свои адреса и переезжают из одного бизнес-центра в другой. И «для этого может быть огромное количество поводов: изменение численности штата, истечение срока договора аренды, желание оптимизировать расходы, разногласия с арендодателем», - комментирует Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет Недвижимости».
Соответственно, в покупке таких квартир заинтересованы частные инвесторы, сдающие «квартиру рядом с бизнес-центром», в аренду.
Что же касается обычных людей, покупающих квартиры «для жизни», то они оценивают жилье по привычной шкале (цена/качество, транспортная доступность, инфраструктура), и близость деловой зоны может быть лишь дополнительным преимуществом, свидетельствующим о том, что данный район хорошо развит.
И тем не менее, конечно, люди, как правило, заинтересованы в том, чтобы найти работу поближе к дому. И на примере Новой Москвы это хорошо видно. По наблюдениям Антона Бабчихина, в комплексе «Румянцево» работают жители таких микрорайонов, как «Московский», «Саларьево парк», «Рассказовка», «Переделкино», «Солнцево»… «Компании стараются набирать людей из этих районов, потому что им не нужно много времени тратить на дорогу, — такой факт тоже имеет место быть», - заключает эксперт.
Перспективы
«Город должен правильно развивать городское и территориальное планирование, расширять сети городского общественного транспорта и распределять транспортные потоки», - подводит итог всему вышесказанному Антон Бабчихин. И, соответственно, выводить бизнес-центры на «периферию». Так, по данным Марии Литинецкой, власти собираются создать несколько «точек притяжения» в Новой Москве. Например, в Коммунарке к 2030 году будет построен деловой кластер, сравнимый по площади с «Москва-Сити». Но чтобы офисные центры не стояли полупустыми, переезд компаний из центра необходимо стимулировать не только более низкими ставками, но и налоговыми льготами.