Новостройки: Москва застраивается масштабными проектами

Одна из заметных тенденций московского рынка недвижимости – это активное строительство крупных жилых комплексов. Оно в свою очередь стало возможным благодаря городской программе реорганизации промышленных зон и присоединению новомосковских территорий. Очевидный плюс для покупателя, приобретающего квартиру в таком проекте, – качественное благоустройство, инфраструктура, которая в обязательном порядке должна быть построена, и квартирное разнообразие.

По данным bnMAP.pro, в старой Москве более 90 жилых комплексов имеют общую площадь проекта свыше 100 тыс. кв. метров. Бесспорные лидеры – это ЖК «Люблинский парк» (1 510 175 кв. м), «Символ» (1 509 000 кв. м), «Зиларт» (1 500 000 кв. м), «Город на реке Тушино-2018» (1 млн кв. м) и ЖК «Мир Митино» (958 тыс. кв. м).

Если считать жилые комплексы с инфраструктурой, то, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в границах старой Москвы насчитывается порядка 130 крупных проектов. В продаже находится 539 корпусов, где предлагается около 29,4 тысячи квартир (более 70% всего объема предложения).

В Новой Москве к крупным жилым комплексам можно отнести 21 проект, в которых реализуется 177 корпусов, или порядка 6,7 тыс. квартир (порядка 90% всего объема предложения). Эксперты, опрошенные порталом «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», среди наиболее значимых новомосковских масштабных проектов называют «Скандинавию», «Испанские кварталы», «Бунинские луга» и «Румянцево-Парк».

И даже есть элита

Преобладающий класс жилья в масштабных ЖК – это комфорт. Но нередко встречается и «бизнес». «Даже среди «миллионников» представлены не только проекты массового спроса, но и бизнес-сегмент - ЖК «Символ» и «Зиларт». Также среди масштабных комплексов к бизнес-классу относятся «Береговой» (свыше 632 тыс. кв. м), Headliner (более 329 тыс. кв. м), «Прайм Парк» (290 350 кв. м), «Хорошевский» (290 тыс. кв. м), «Мосфильмовский» (269 тыс. кв. м)», перечисляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

И как это ни удивительно, «высокий бюджет» тоже попадается, хотя, казалось бы, дорогое жилье – это небольшой клубный дом в центре города. И тем не менее совмещать внушительные цены и большое количество возводимых квадратных метров некоторым удается. По информации Ирины Доброхотовой, это «Садовые кварталы» (365 тыс. кв. м, элитный), Capital Towers (233 064 кв. м, премиум), Redside (193 030 кв. м, премиум), Lucky (170 тыс. кв. м, премиум), «Английский квартал» (136 тыс., премиум).

Нередко встречаются смешанные концепции, когда в рамках одного проекта выделяются более выигрышные участки (например, с видом на реку, лес) и на них возводятся корпуса более высокого класса, дополняет Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Так, в рамках мегапроекта - комплексной застройки территории на границе с ландшафтным заказником «Долина реки Раменки» - компания «Донстрой» возводит три жилых комплекса, ориентированные на разные аудитории – «Огни» (комфорткласс), «Событие» (бизнес) «Река» (премиум).

«ГК «А101» развивает территории Новомосковского округа, где еще несколько лет назад абсолютное большинство проектов относилось к комфортклассу, однако развитие всей территории НАО со стороны городских властей, а также усилия девелоперов по созданию городской среды создало условия для появления здесь все большего числа проектов бизнес-класса», - замечает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов и приводит в пример проект «Скандинавия», который «по своей атмосфере, эстетике и организации пространства будет ближе всего к облику и устройству жизни городов Северной Европы».

Конкуренция и человеческий подход

Большие территории позволяют проектировщикам масштабных ЖК устроить жизнь внутри комплекса «по-человечески», с акцентом на здоровый образ жизни - чтобы было где погулять, поиграть, отдохнуть, позаниматься спортом, короче, провести время с пользой. И такой подход относится ко всем сегментам, включая массовый.

Оборудуются дворы без машин, больше пространства отдается детским площадкам «с фантазией», зонам спорта и отдыха – воркаутам, вело- и беговым дорожкам, «променадам», площадкам для выгула животных, ландшафтному озеленению, внутренним садам, паркам, даже набережным. В подъездах предусматривают колясочные, кладовые помещения, а входы проектируют на уровне земли. Устраиваются зоны чтения, коворгинга, да и просто - общения друг с другом.

Так, во втором районе ЖК «Испанские кварталы» запроектирован пешеходный бульвар в формате «городской гостиной». По всей территории бульвара планируется расставить скамейки, столы со стульями и лежаки, организовать зоны йоги и воркаута, тренажёры, площадки для фрисби и других подвижных игр. Гулящие по бульвару смогут посидеть в кафе, которые расположатся на первых этажах домов.

Вместе с первой очередью «Сердца Столицы» компания «Донстрой» завершила благоустройство прогулочной набережной, расположенной рядом с комплексом. А в первой очереди проекта «Символ» была введена в эксплуатацию и первая часть парка «Зеленая река».

Своя благоустроенная набережная есть у квартала «Ривер Парк».

Создание благоприятной среды для жителей, по оценке Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, стало возможным благодаря принципам квартальной застройки, которая позволяет создавать автономные кварталы, где в равной степени уделено внимание и социальной, и развлекательной, и коммерческой инфраструктуре. А также тому, что, всё чаще такие площадки реализуются сразу несколькими инвесторами - крупными застройщиками, конкурирующими друг с другом.

«Еще несколько лет назад все было иначе, - говорит эксперт. - Можно вспомнить такую ошибку – государство предоставило огромную территорию одному девелоперу, который застроил ее одной монофункцией, в частности жильем. В результате получился крупный микрорайон, в котором практически нет детских садов, школ и гостевых паркингов. В качестве примеров можно привести застройку территорий Павшинской поймы и Трехгорки».

Плюсы масштабной жизни: инфраструктура и разнообразие

Помимо качественного благоустройства, жители крупных комплексов получают еще и собственную обязательную инфраструктуру: девелоперу просто не разрешат строительство, если он не предусмотрит должный объем объектов, который рассчитывается исходя из общей площади проекта.

«Любой из объектов комплексной застройки группы ПСН – это своего рода «город в городе», где просто необходимо было предусмотреть комфортную среду с собственными детскими садами и школами. На первых этажах корпусов наших объектов также разместятся магазины, медицинские центры и сервисы, необходимые для повседневной жизни», - говорит Михаил Грачевский, вице-президент по девелопменту группы ПСН.

Так, проектом «Домашний» предусматривается школа и детские сады.

Два детских сада на 200 мест каждый и школы на 1000 учеников со стадионом запроектированы в комплексе Lexion Development «Румянцево-Парк». ДОУ будут строиться по индивидуальным проектам, специально разработанным архитектурным бюро.

В «Городе на реке Тушино-2018» в составе второй очереди предусмотрено два детских сада и школа со спортивным уклоном.

В ЖК «Изумрудные холмы», проектом предусмотрено 7 детских садов, 5 школ и медицинский центр, и уже работают отдельно стоящий детский сад, два встроенных садика, начальная, среднеобразовательная школа и детская художественная школы.

В масштабных комплексах уделяется внимание и торговым, и спортивным объектам. Например, в ЖК «Сердце Столице» от «Донстроя», помимо коммерческой инфраструктуры на первых этажах, спроектирован трехэтажный торговый центр. ТЦ находится в стилобатной части жилого корпуса, расположенного на первой линии набережной Москвы-реки. Якорные арендаторы ТЦ «Сердце Столицы» - супермаркет «Перекресток», центр интерьеров THE DOM. В стилобате соседнего корпуса расположен фитнес-центр X-FIT с двумя бассейнами, площадью 4,4 тыс. кв. м.

Еще один существенный плюс – это повышение классности проекта благодаря масштабу застройки и оптимизации себестоимости строительства. То есть человек «за те же деньги» получает жилье более высокого уровня. «Квартиры в проекте «Символ» и по локации, и по нарезке, и по цене относятся к недвижимости бизнес-класса, - приводят пример в компании «Донстрой». - Но в то же время качество архитектуры от английских бюро LDA Design и UHA London, ландшафтное озеленение, которое займет 40% всей территории, лифты KONE европейской сборки, парк «Зеленая река», авторский дизайн лобби и холлов соответствует более высокому классу недвижимости».

Следующий позитивный момент – богатый ассортимент жилья. «За счет больших объемов застройщик может предложить покупателю широкую линейку разнообразных квартир, которые будут отличаться планировочными решениями, отделкой, видовыми характеристиками и даже классом жилья», - замечает Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»). Например, в ЖК «Level Амурская» представлено более 20 вариантов планировок, в том числе евроформата. В «Городе на реке Тушино-2018» имеются квартиры с видами на реку и парк, евроквартиры, квартиры с окнами на две и три стороны света, с двумя санузлами.

Крупные комплексы также имеют очень неплохое расположение и транспортную доступность. Многие из них находятся в зоне Третьего транспортного кольца, рядом со станциями МЦК и метро и в то же время – недалеко от центра. Нередко для новых микрорайонов запускают отдельный транспортный маршрут до ближайшего метро или организуют удобные переходы к станции. Где-то должны появиться новые станции метро, Московских центральных диаметров (МЦД).

Так, квартал Sreda расположен в шаговой доступности от станции МЦК «Нижегородская». К началу 2020 года рядом с микрорайоном «Домашний» построят станцию «Курьяново» МЦД: вестибюль станции и ЖК «Домашний» соединит прямой наземный переход. ЖК «Румянцево-Парк» расположен недалеко от двух действующих станций метро - «Саларьево» и «Румянцево». Рядом со «Скандинавией» должна быть построена станция метро «Новомосковская».

Минусы: долгая стройка, школа через два года, толпы соседей

Но есть и вещи, с которыми жителям крупного ЖК надо будет мириться. Масштабная стройка продолжается годами, и покупателями квартир из первых очередей строительства будет ощущаться определенный дискомфорт.

Не исключено, что, несмотря на прекрасную запроектированную инфраструктуру, первые два-три года придется пользоваться школами и садиками поблизости в районе. Да еще не факт, что возьмут в ближайшую.

Впрочем, бывает, что застройщики включают детские сады и школу в состав первой очереди. Например, в ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Лучи», «Life-Митинская» жилые корпуса первой очереди сдавались в эксплуатацию сразу с детским садом. «Сейчас все девелоперы, вне зависимости от масштабов проекта, стараются сделать так, чтобы с момента заселения до открытия школы или детского сада прошло как можно меньше времени, - Дмитрий Цветов (ГК «А101») - Потому что, когда покупатель выбирает квартиру, он внимательно изучает инфраструктуру и сроки ее запуска».

Еще одной возможной проблемой в крупном жилом комплексе эксперты считают нехватку парковочных мест, особенно это актуально для объектов доступного сегмента.

Также не сразу заполнятся арендаторами и первые этажи домов – на это может уйти до года-двух после старта заселения, предупреждает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Тем не менее продуктовый магазин, супермаркет и салон красоты обычно открываются в течение ближайших месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

Однако застройщики научились минимизировать неудобства. Стройка огораживается, строительная техника жителям готовых домов, как правило, не мешает. «Что касается стройки «под окнами», то данная проблема фактически не актуальна. Благодаря квартальной застройке дворы оказываются обособленными от других стройплощадок», - поясняет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Еще одну особенность крупного ЖК, которая обычно считается недостатком, можно охарактеризовать как «много народу». «Если это крупный жилой комплекс, то будущие покупатели должны быть готовы к тому, что вместе с ними будет много соседей», - предупреждает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

«С одной стороны, конечно, такая обстановка может не понравиться интровертам, - полагает Кирилл Игнахин (Level Group). - С другой стороны, именно в таких комплексах формируется то, что можно назвать community – соседи активно знакомятся, участвуют в решение общедомовых дел, организуют досуг».

Цены: низкие на старте, но быстрорастущие

Можем ли мы рассчитывать на то, что за счет больших объемов цены в проекте будут привлекательными? Отчасти, да. Как объясняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), поскольку в крупных ЖК квартир больше, чем в компактных, клубных комплексах, «жилье здесь может стоить чуточку дешевле. Ведь стоимость земли/аренды участка и подключения к сетям будет распределяться на большее количество квартир».

А главное, чем больше жилой комплекс, тем быстрее надо его продавать, как уточняет Кирилл Игнахин (Level Group) - не менее 50 квартир в месяц, и чтобы достичь такого показателя, проект должен появиться на рынке по очень привлекательным расценкам.

Правда, самые доступные цены все равно будут лишь на старте продаж в корпусах первой очереди. «Сам факт частичного заселения ЖК непременно добавит ценности проекту, и в следующих очередях даже на старте продаж цены будут выше», - комментирует Ирина Доброхотова.

Как показывает представленная ниже таблица, именно крупные ЖК демонстрируют хорошую динамику роста цены – от старта продаж к моменту ввода в эксплуатацию. Точечные проекты чаще всего этим похвастаться не могут.

Данные: bnMAP.pro

*Сопоставлены ЖК одного класса в похожих или соседних локациях с корпусами на одинаковой стадии строительной готовности

В целом же, по данным Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки»), в старых границах Москвы в крупных проектах бизнес и комфорткласса стоимость незначительно (порядка 1%), но все-таки ниже, чем в среднем по рынку. В Новой Москве ситуация обратная, в крупных проектах бизнес и комфорткласса цены на 1% выше, чем в среднем по рынку.

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

Одно из самых доступных предложений «старой» Москвы – в жилом комплексе ЖК «Level Амурская», где на данный момент минимальная стоимость студии-апартамента площадью 18,8 кв. м составляет 3,2 млн рублей, квартиры-студии площадью 19,2 кв. м – 4,3 млн руб., однокомнатной квартиры – 6,3 млн руб. В первой фазе квартала «Ривер Парк» бюджет покупки составляет от 4 млн рублей за апартамент-студию 29 кв. м., во второй – от 6 млн рублей за апартамент 34,1 кв.м.

Резюмируем

Судя по тому, что реорганизация промзон и освоение Новой Москвы – задача на десятилетия, крупные проекты будут строиться и дальше. Масштабные проекты предполагают и масштабное мышление – строительство жилья тянет за собой инфраструктуру, развитие территорий в комплексе. Город от этого в целом выигрывает, ведь в районах вместо заброшенных пустырей появляются дома, школы, парки и люди.